১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইন কার্যকর হওয়ায় অনেক প্রত্যাশা

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইন কার্যকর হওয়ায় অনেক প্রত্যাশা

"নতুন প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের উপর মনোযোগ দিন" শীর্ষক সেমিনারে বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবসায়ী নেতারা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হতে যাওয়া রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইনের প্রভাব মূল্যায়ন করেছেন।

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে, ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং গৃহায়ন আইন (সংশোধিত) আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হবে। এগুলি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ আইন, যা সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন এবং বিশেষ করে অর্থনীতির উপর ব্যাপক প্রভাব ফেলবে।

TheLEADER ম্যাগাজিন আয়োজিত "নতুন প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের উপর মনোযোগ দিন" সেমিনারে, বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠান সকলেই আশা করেছিলেন যে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হওয়া রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইনগুলি একটি নতুন অগ্রগতি তৈরি করবে, বাজার উন্নয়নের জন্য গতি তৈরি করবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন: " একটি আরও ভালো, আরও আকর্ষণীয় খেলা তৈরি করা"

এই সংশোধিত আইনগুলিতে, আইন প্রণেতাদের দৃষ্টিভঙ্গি হল ভূমি ব্যবহার সম্পর্কিত প্রাতিষ্ঠানিক নিয়মকানুনগুলিকে একীভূত করা, আইনগুলির মধ্যে ওভারল্যাপ এবং দ্বন্দ্ব এড়ানো, বিনিয়োগ কার্যক্রম এবং ভূমি সম্পদের ব্যবহারকে স্পষ্ট এবং স্বচ্ছ করতে সহায়তা করা এবং কীভাবে ব্যবহারিক ক্ষমতা বৃদ্ধি করা যায় তার উপর মনোনিবেশ করা।

সাম্প্রতিক বাজারের সমস্যাগুলিও একটি গেম-চেঞ্জিং ফিল্টার। বাজারে কেবল সক্ষম ব্যবসা অবশিষ্ট থাকবে। ছোট ব্যবসাগুলিকে বাজারে বিকাশ এবং টিকে থাকার জন্য পর্যাপ্ত শক্তি অর্জনের জন্য যৌথ উদ্যোগ এবং অংশীদারিত্ব গঠন করতে বাধ্য করা হবে।

যখন আইনগুলি কার্যকর হবে, তখন ব্যবসাগুলি "খালি হাতে চোর ধরতে" সক্ষম হবে না, প্রকল্পগুলি বিকাশ করা অনেক বেশি কঠিন হবে। বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই প্রকৃত কর্মী, প্রকৃত খেলোয়াড় হতে হবে। নতুন আইনি বিধি কার্যকর হলে তরঙ্গ ধরা, ভার্চুয়াল সার্ফিং সম্ভব হবে না।

রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত আইনের কিছু নতুন বিষয় যেমন জমির মূল্য তালিকা পূর্বে প্রতি ৫ বছর অন্তর নিয়ন্ত্রিত হত, যা কেন্দ্রীয় সরকার কর্তৃক নির্ধারিত হত, তবে এখন জমির মূল্য তালিকা প্রতি বছর আপডেট করা হয়, স্থানীয়ভাবে বিকেন্দ্রীভূত করা হয়। খেলাটিকে আরও ন্যায্য এবং ন্যায়সঙ্গত করার জন্য জমির মূল্য সম্পর্কিত তথ্য কঠোর এবং স্পষ্ট।

এছাড়াও, বিনিয়োগ, সামাজিক আবাসন, বিদেশীদের কাছে বাড়ি বিক্রির উপর কিছু নিয়মকানুন আছে... এগুলো নতুন নিয়মকানুন যা ভবিষ্যতে আরও ভালো এবং আকর্ষণীয় খেলা তৈরি করবে।

আইনে এই ধরনের নতুন বিধিমালা আসার পর, প্রশ্ন হল আইনের অধীনে জারি করা ডিক্রি এবং সার্কুলারগুলি কি অতিরিক্ত বাধা তৈরি করবে?

সাব-ল ডকুমেন্টের মানের বিষয়টি এখনও ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি বড় উদ্বেগের বিষয়। এই ডকুমেন্টগুলি কি সত্যিই ব্যবসার অসুবিধা দূর করতে সাহায্য করবে?

বিশেষ করে, জমির দামের সমস্যাটিও একটি বিশাল বাধা। যদি সমাধান না করা হয়, তাহলে এটি প্রকল্পের যানজট তৈরি করতে থাকবে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য অনেক সমস্যার সৃষ্টি করবে।

জি-হোমের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন হোয়াং ন্যাম: "সামাজিক আবাসন উন্নয়নে বিনিয়োগকারীরা আরও আত্মবিশ্বাসী"

১ আগস্ট আইন কার্যকর হওয়ার আগে, সামাজিক আবাসন সম্পর্কিত নির্দেশিকাগুলি ইতিমধ্যেই কার্যকর ছিল। বিশেষ করে, জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়া সমাধান করলে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের প্রক্রিয়া উল্লেখযোগ্যভাবে সংক্ষিপ্ত হতে পারে।

এছাড়াও, সোশ্যাল হাউজিং বিনিয়োগকারীদের আর ২০% জমি ভাড়ার জন্য আলাদা করে রাখতে হবে না এবং তারা কেবল ৫ বছর পরে বিক্রি করতে পারবে। এটি ভাড়ার মূল্যকে অনেকটাই "মুক্ত" করে, যা বর্তমানে তথ্য পোর্টালে প্রকাশ করা হয়, কিন্তু এখনও মানুষের নিজেদের ভাড়া নেওয়ার গড় মূল্যের চেয়ে বেশি ব্যয়বহুল, খুব জটিল আইনি প্রক্রিয়ার কথা তো বাদই দেওয়া যাক। কেনা, বিক্রি বা ভাড়া দেওয়ার সিদ্ধান্ত বাজারের উপর ছেড়ে দেওয়া উচিত।

এছাড়াও, পূর্ববর্তী নিয়ম অনুসারে, যারা সামাজিক আবাসন কেনার যোগ্য ছিলেন তাদের কাছে পর্যাপ্ত অর্থ ছিল না, অন্যদিকে মধ্যবিত্ত শ্রেণীর মানুষ যাদের বাণিজ্যিক আবাসন কেনার জন্য পর্যাপ্ত অর্থ ছিল না তারা সামাজিক আবাসন কেনার শর্ত পূরণ করতে পারেনি। এর সাথে ছিল পরিবার এবং পরিবারের নিবন্ধন সংক্রান্ত জটিল নিয়মকানুন।

অবশেষে, ব্যক্তির (স্বামী/স্ত্রীর) প্রতি মাসে আয় ১০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি না হওয়ার শর্তটি বাতিল করা হয়েছে, কিন্তু দম্পতির মোট আয় ৩০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাসের বেশি না হওয়ার সরকারি হিসাব যোগ করা জনগণকে অনেকটা স্বস্তি দিয়েছে, যা দেখায় যে নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং সরকার বিশেষজ্ঞদের মতামত শুনেছে।

উপরোক্ত চারটি বিষয় বিনিয়োগকারীদের সামাজিক আবাসন উন্নয়নে আরও আত্মবিশ্বাসী বোধ করতে সাহায্য করবে।

বর্তমানে উন্নত দেশগুলিতে, প্রতি ৫ জনের মধ্যে ১ জন সামাজিক আবাসনে বাস করে। এটি ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির দ্বারা নির্ধারিত নিয়ম অনুসারে "২০% সংখ্যা" এর যুক্তিসঙ্গততা এবং ভিত্তি প্রদর্শন করে।

শক্তিশালী আইনি শিথিলকরণের মাধ্যমে, আমি আশা করি নতুন সার্কুলারটি সমস্ত অসুবিধা দূর করতে সাহায্য করবে যাতে বিনিয়োগকারীরা সামাজিক আবাসন নির্মাণে নিরাপদ বোধ করতে পারেন।

MIKGroup-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন ডাং মিন: "আশা করি বাজারে কয়েকশ হেক্টরের আরও বৃহৎ শহুরে এলাকা থাকবে"

আগামী সময়ে, আমি আশা করি যে নতুন আইনগুলি বৃহৎ বিনিয়োগকারীদের জন্য নতুন বৃহৎ-স্কেল প্রকল্পের সুযোগ তৈরি করবে যা সমাজে প্রকৃত মূল্য আনবে। গত ৫ বছরে, ভিনহোমস স্মার্ট সিটি, ওশান, ইকোপার্ক... এর মতো বৃহৎ-স্কেল প্রকল্পগুলি দুর্দান্ত অতিরিক্ত মূল্য তৈরি করেছে।

উদাহরণস্বরূপ, স্মার্ট সিটি টে মো, চার বছর আগে বিক্রয় মূল্য ছিল মাত্র 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, এখন তা 80-90 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে। এটি প্রমাণ করে না যে বাজারটি উত্তপ্ত হয়ে উঠছে, তবে দেখায় যে প্রকল্পটি একটি পদ্ধতিগত উপায়ে বিনিয়োগ করা হয়েছে, একটি ভাল স্কেল এবং অবকাঠামো রয়েছে এবং ক্রেতাদের কাছে প্রকৃত মূল্য এনেছে।

আমার মনে হয় সীমিত সরবরাহের স্বল্পমেয়াদী সমস্যা বিক্রয় মূল্যকে প্রভাবিত করার অন্যতম কারণ। এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত এবং আগামী বছরের শুরু পর্যন্ত, গড় বিক্রয় মূল্য আরও বাড়বে।

আগামী সময়ে, নতুন আইনি করিডোরের মাধ্যমে, আমি আশা করি বাজারে আরও বৃহৎ জমি তহবিল এবং কয়েকশ হেক্টর বা তার বেশি জমির সত্যিকার অর্থে বৃহৎ নগর এলাকা থাকবে।

বিএইচএস গ্রুপের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন থো টুয়েন: " ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের বিনিয়োগকারীদের জন্য সুযোগ রয়েছে"

আমার মতে, ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের বিনিয়োগকারীদের উপর তিনটি সংশোধিত আইনের প্রভাব ততটা গুরুত্বপূর্ণ নয় যতটা গুরুত্বপূর্ণ উদ্যোগগুলির পর্যাপ্ত সম্পদ আছে কিনা। BHS-এর সাধারণ মূল্যায়ন হল যে কমপক্ষে তিন ধরণের আইন আগে থেকেই পাস এবং প্রণীত হয়েছে।

ফুটবলের মতো, আমি বিশ্বাস করি যে কোনও আইনই কেবল নির্দিষ্ট গোষ্ঠীর জন্য উপকারী বা ক্ষতিকারক নয়। নতুন আইনগুলি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত পণ্য অনুসরণ এবং বিকাশের জন্য একটি সীমানা হিসাবে বিবেচিত হতে পারে।

প্রকৃতপক্ষে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার হাজার হাজার বিনিয়োগকারী সহ অনেক প্রদেশ এবং শহর জুড়ে বিস্তৃত। অতএব, আমরা এখনও ক্ষুদ্র ও মাঝারি বিনিয়োগকারীদের জন্য সুযোগ আশা করি। উদাহরণস্বরূপ, জি-হোম পাহাড়ি প্রদেশগুলিতে সামাজিক আবাসন সফলভাবে বাস্তবায়ন করেছে।

আমি বিশ্বাস করি যে বাজারের কারণগুলির প্রভাব বাস্তব, যখন রিয়েল এস্টেট সেক্টর গঠন করে এমন অনেক সত্তা থাকে, যার মধ্যে রয়েছে সরবরাহ, চাহিদা, আইনি এবং বিক্রয় দালালি বাহিনী। রিয়েল এস্টেট বাজারে ২ বছরেরও বেশি সময় ধরে অসুবিধা এবং দুর্বল তরলতার পরে, বাজারটি পুনরায় চালু হয়েছে তবে বড় শহরগুলিতে কেন্দ্রীভূত।

ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের বিনিয়োগকারীদের সম্পদের সুবিধা নেই, তাই বৃহৎ বাজারে প্রতিযোগিতা করা কঠিন। কিন্তু পেরিফেরাল বাজার এবং নতুন বাজারে এখনও সুযোগ রয়েছে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html