কেন ভারতীয়রা বৃহত্তর এবং আরও অভিজাত সম্পত্তিতে বেশি অর্থ ব্যয় করছে?

বেঙ্গালুরুতে অল্প বাজেটে দুই শোবার ঘরের একটি ছোট অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ১০ বছরেরও কম সময়ের মধ্যে, প্রযুক্তি পেশাদার রত্নেশ এবং নেহা মালব্য তাদের সম্পত্তি আপগ্রেড করার চেষ্টা করছেন।

ভারতের শক্তিশালী অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি, ক্রমবর্ধমান মজুরি এবং উচ্ছল শেয়ার বাজারের কারণে বিলাসবহুল বাড়ির বিক্রি বাড়ছে। (ছবির উৎস: গেটি ইমেজেস এবং ডিএলএফ)

মালব্য দম্পতি, যাদের বয়স ৪০-এর কোঠার গোড়ার দিকে, চার শোবার ঘরের একটি বাড়ি খুঁজছিলেন। ভাস্কর্যের প্রতি অনুরাগী রত্নেশ দুটি শোবার ঘর, একটি স্টাডি রুম এবং একটি গেস্ট রুমের পরিকল্পনা করেছিলেন।

অ্যাপার্টমেন্টটি কেনার পর থেকে এই দম্পতির মাসিক আয় পাঁচগুণ বেড়ে প্রায় পাঁচ লক্ষ টাকা ($৫,৯৫৫) হয়েছে। তারা যে সম্পত্তিটি কিনতে চলেছেন তার দাম ৪ কোটি ৩ লক্ষ টাকা।

"বন্ধক নেওয়াটা একটু ঝামেলার হবে, কিন্তু এমন কিছু কেনা ভালো যা আমাদের সমস্ত চাহিদা পূরণ করে, এমনকি যদি তা আমাদের বাজেটের উপরেও হয়," রত্নেশ বলেন। "কয়েক বছরের মধ্যে আবার বাজারে ফিরে যাওয়ার চেয়ে অন্তত এটি ভালো।"

ভারতের বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট কোম্পানি ডিএলএফ-এর সহ-প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা আকাশ ওহরির মতে, মালব্য পরিবারের মতো উচ্চাকাঙ্ক্ষী সহস্রাব্দের সদস্যরা ভারতে বিলাসবহুল বাড়ি বিক্রির গতি বাড়িয়ে দিচ্ছেন।

"এটি একটি নতুন অংশ যা উদীয়মান হচ্ছে এবং তারা সর্বোত্তমটি চায়," ওহরি বলেন। "আবাসন একটি অগ্রাধিকার হয়ে উঠেছে, যাদের বাড়ি নেই তারা এখন বাড়ি চাইছেন এবং যাদের বাড়ি আছে তারা আরও ভালো বাড়ি চাইছেন।"

বিলাসবহুল বাড়ি বিক্রি ভারতের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিকে অন্যান্য সমস্ত প্রধান অর্থনীতির চেয়ে এগিয়ে নিয়ে যাচ্ছে। এটি শেয়ার বাজারকে চাঙ্গা করতে সাহায্য করেছে, ব্যবসার মালিক এবং ঊর্ধ্বতন নির্বাহীদের সম্পদ বৃদ্ধি করেছে এবং মজুরি বৃদ্ধি করেছে, বিশেষ করে সাদা পোশাকের কর্মীদের জন্য।

বোস্টন কনসাল্টিং গ্রুপের অনুমান, ২০২৩ সালের মধ্যে ভারত রেকর্ড ৫৮৮ বিলিয়ন ডলার সম্পদ তৈরি করবে। ইউবিএসের মতে, ২০২৩ সালে ভারতে ৮,৬৮,৬৭১ জন বিলিয়নেয়ার থাকবে, যা ২০১৯ সালের তুলনায় ১৪.৪% বেশি এবং ২০২৮ সালের মধ্যে ১.০৬ মিলিয়নে পৌঁছানোর পথে রয়েছে।

বর্তমানে, ভারতের ধনী ব্যক্তিরা ১৮৫ বর্গ মিটারের বেশি আয়তনের বহুতল অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পছন্দ করেন, যা বেশিরভাগই টেনিস কোর্ট, সুইমিং পুল এবং জগিং ট্র্যাকের মতো আধুনিক সুযোগ-সুবিধা সহ বৃহৎ শহরতলির শহরাঞ্চলে অবস্থিত।

রিয়েল এস্টেট সার্ভিসেস ফার্ম সিবিআরই-এর মতে, গত বছর মুম্বাই, দিল্লি এবং হায়দ্রাবাদ শহরে ৪ কোটি টাকা বা তার বেশি দামের ১১,৭৫৫টি বাড়ি বিক্রি হয়েছে, যা ২০১৯ সালের তুলনায় চারগুণ বেশি।

"চাহিদা বেশি কিন্তু মানসম্পন্ন বাড়ির সরবরাহ সীমিত," মুম্বাই-ভিত্তিক বিনিয়োগ পরামর্শদাতা প্রতিষ্ঠান অ্যাম্বিটের পরিচালক করণ খান্না বলেন। "বড় বাড়ির প্রতি পছন্দ, ক্রমবর্ধমান হাইব্রিড কর্মসংস্কৃতি, ক্রমবর্ধমান আয়ের সাথে উচ্চতর সাশ্রয়ী মূল্য এবং দ্রুত নগরায়ণের মতো বিষয়গুলির সমন্বয়ে চাহিদাটি চালিত হচ্ছে।"

মার্চ মাসে শেষ হওয়া আর্থিক বছরে, ডিএলএফ নতুন আবাসিক অ্যাপার্টমেন্টের প্রাক-বিক্রয় থেকে ১৪৭.৭৮ বিলিয়ন টাকা সংগ্রহ করেছে, যা তাদের ১৩০ বিলিয়ন টাকার লক্ষ্যমাত্রা ছাড়িয়ে গেছে এবং দুই বছর আগের তুলনায় বিক্রয় দ্বিগুণ হয়েছে।

গত বছরের প্রাক-বিক্রয়ের প্রায় অর্ধেকই এসেছে দিল্লির গুরগাঁও শহরতলিতে অবস্থিত ১,১১৩ ইউনিটের প্রিভানা সাউথ ডেভেলপমেন্ট প্রকল্প থেকে। যদিও বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছিল ৬০ মিলিয়ন থেকে ৮০ মিলিয়ন টাকার মধ্যে, বাজারে আসার তিন দিনের মধ্যেই সব বিক্রি হয়ে যায়। ডিএলএফ মে মাসেও একই কৃতিত্বের পুনরাবৃত্তি করে, তিন দিনের মধ্যে নিকটবর্তী প্রিভানা ওয়েস্টে ৭৯৫টি অ্যাপার্টমেন্ট একই দামে বিক্রি করে।

"যদি আপনি তথ্যের দিকে তাকান, তাহলে দেখা যাবে যে ডিএলএফ সত্যিই গুরগাঁও বাজারকে উন্নত করেছে, যা একটি বিলাসবহুল আবাসন কেন্দ্র," মুম্বাইয়ের কোটাক সিকিউরিটিজের ভাইস প্রেসিডেন্ট পঙ্কজ কুমার বিলাসবহুল বাড়ি নির্মাণ এবং বিপণনে কোম্পানির শক্তির প্রশংসা করে বলেন।

“তাদের প্রথম মুভার এবং ব্র্যান্ড ভ্যালু হওয়ার সুবিধা রয়েছে,” তিনি বলেন। “এছাড়াও, গুরগাঁওয়ে তাদের সস্তা জমির প্লট রয়েছে। এটি তাদের উচ্চ মুনাফা অর্জনে সহায়তা করে।” প্রকৃতপক্ষে, গত বছর ডিএলএফের নিট মুনাফা ৩৪% বেড়ে ২৭.২৪ বিলিয়ন টাকা হয়েছে, যেখানে রাজস্ব ১৫.৭% বেড়ে ৬৯.৫৮ বিলিয়ন টাকা হয়েছে।

DLF, যা মূলত রাজধানী অঞ্চলে আবাসিক সম্পত্তির উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, এই আর্থিক বছরে মুম্বাই এবং গোয়ার উপকূলীয় শহুরে বাজারগুলিতে দক্ষিণে স্থানান্তরিত হচ্ছে। কোম্পানিটি মোট ১.২ মিলিয়ন বর্গফুট নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বাজারজাত করার লক্ষ্য নিয়েছে, যা গত বছরের তুলনায় ১৪% বেশি। এই অ্যাপার্টমেন্টগুলির বেশিরভাগই বিলাসবহুল বা অতি-বিলাসী বিভাগে থাকবে, যার মধ্যে কিছু ৫০ কোটি টাকা বা তার বেশি দামের অন্তর্ভুক্ত।

এইচডিএফসি সিকিউরিটিজ ভবিষ্যদ্বাণী করেছে যে এই পদক্ষেপ ডিএলএফকে তার বার্ষিক প্রাক-বিক্রয় লক্ষ্যমাত্রা ১৭০ বিলিয়ন টাকা ছাড়িয়ে ১৮০ বিলিয়ন টাকায় পৌঁছাতে সাহায্য করতে পারে।

আধুনিক বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজছেন এমন ভারতীয়দের লক্ষ্য করে DLF একমাত্র কোম্পানি নয়। মূল প্রতিযোগীদের মধ্যে রয়েছে ওবেরয় রিয়েলটি, গোদরেজ প্রপার্টিজ এবং লোধা গ্রুপ।

CBRE-এর মতে, গত বছর ভারতে ১৫,৮৭০টি নতুন বিলাসবহুল বাড়ি বিক্রির জন্য রাখা হয়েছিল, যা ২০১৯ সালের তুলনায় প্রায় পাঁচগুণ বেশি। ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে এই সংখ্যা বেড়ে ১৩,০২০টিতে দাঁড়িয়েছে। স্থানীয় রিয়েল এস্টেট পরামর্শদাতা প্রতিষ্ঠান অ্যানারকের মতে, জুলাই-সেপ্টেম্বর প্রান্তিকে নতুন বাড়ির এক তৃতীয়াংশ ছিল ১৫ মিলিয়ন টাকার বেশি দামের বিলাসবহুল বাড়ি। ২০১৮ সালে, নতুন সরবরাহের মাত্র ৯% ছিল বিলাসবহুল বাড়ি।

২০২৩ সালের ফেব্রুয়ারি থেকে ভারতে সুদের হার বাড়েনি, যা সিঙ্গাপুর এবং মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মতো বাজারের বিপরীতে শক্তিশালী গৃহ বিক্রয় বৃদ্ধি বজায় রাখতে সাহায্য করেছে। ২৩শে আগস্ট পর্যন্ত ভারতের মোট বকেয়া গৃহ ঋণের পরিমাণ ২৮.৩ ট্রিলিয়ন টাকায় দাঁড়িয়েছে, যা এক বছর আগের তুলনায় ১৩% বেশি। এই বৃদ্ধি সেপ্টেম্বরে বিজাজ হাউজিং ফাইন্যান্সের ৬৫.৬ বিলিয়ন টাকার প্রাথমিক গণপ্রস্তাব সফলভাবে প্রকাশের জন্য উৎসাহিত করেছে, যা এই বছর এখন পর্যন্ত দেশের বৃহত্তম বাজারে আত্মপ্রকাশ।

ভারতীয়রা যখন তাদের বাড়ি আপগ্রেড করার চেষ্টা করছে, তখন ২০২২ সালের আগস্ট থেকে ২০২৪ সালের আগস্টের মধ্যে গৃহঋণ ২ শতাংশ বৃদ্ধি পেয়ে ভারতের মোট ব্যক্তিগত ঋণের ৫১% হয়েছে। বাড়ির দামের উপর নির্ভর করে ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজনীয়তা পরিবর্তিত হয়; ৭৫ লক্ষ টাকার বেশি দামের বাড়ির জন্য, ক্রেতাদের ব্যাংক বা অন্য বন্ধকী ঋণদাতার কাছ থেকে বাড়ির দামের ২৫% ডাউন পেমেন্ট করতে হবে।

আর্থিক কারণ ছাড়াও, পর্যবেক্ষকরা বলছেন যে ভারতের রিয়েল এস্টেট উত্থানের জন্য আংশিকভাবে ২০১৬ সালের রিয়েল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও উন্নয়ন) আইন বা RERA দায়ী। এই আইন গৃহ ক্রেতাদের একটি অভিন্ন লাইসেন্সিং ব্যবস্থা এবং ডেভেলপারদের এসক্রোতে অর্থ প্রদান আটকে রাখার প্রয়োজনীয়তার মতো পদক্ষেপের মাধ্যমে আরও বেশি নিরাপত্তার অনুভূতি দিয়েছে।

"এই খাতটি বর্তমানে একটি শক্তিশালী প্রবৃদ্ধির পথে রয়েছে, যা RERA-এর মতো শক্তিশালী নীতিগত পদক্ষেপের দ্বারা চালিত হয়েছে, যা স্বচ্ছতা এবং গ্রাহকদের মনোযোগ বৃদ্ধি করেছে, শক্তিশালী অর্থনৈতিক গতি এবং বাড়ির মালিকানা এবং বাড়ির আপগ্রেডের জন্য ক্রমবর্ধমান আকাঙ্ক্ষার সাথে মিলিত হয়েছে," HDFC বিশ্লেষক পরীক্ষিত কান্দপাল বলেছেন, যিনি ক্লায়েন্টদের কাছে একটি সাম্প্রতিক নোটে DLF কে "ক্রয়" হিসাবে মূল্যায়ন করেছেন।

ডিএলএফ-এর বিলাসবহুল বাড়ির বিক্রিও প্রবাসী ভারতীয় সম্প্রদায়, যারা অনাবাসী ভারতীয় (এনআরআই) নামে পরিচিত, তাদের দ্বারা বৃদ্ধি পেয়েছে।

“এখানে কেবল অর্থ উপার্জন এবং ব্যয়ই হচ্ছে না, বরং বিদেশ থেকেও প্রচুর পরিমাণে অর্থ আসছে এনআরআই বিনিয়োগের মাধ্যমে,” মিঃ ওহরি বলেন, যিনি অনুমান করেন যে এই বছর কোম্পানির বাড়ি বিক্রির এক-চতুর্থাংশ আসবে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়া, মধ্যপ্রাচ্য, আফ্রিকা এবং অস্ট্রেলিয়ার এনআরআইদের কাছ থেকে। “তারা ফিরে এসে সত্যিকার অর্থে পদক্ষেপ নিতে চায়।”

আবুধাবির একজন চিকিৎসক শীলজ শর্মা, ২০১১ সালে এখানে কেনা অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য পাঁচগুণ বেড়ে যাওয়ার পর, গত বছর গুরগাঁওয়ে তার দ্বিতীয় অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন।

“যদিও আমি একজন এনআরআই, তবুও আমার মনে হয়েছিল ভারতে একটি বাড়ি থাকা গুরুত্বপূর্ণ, যাতে আমি অবসর নেওয়ার পর আমার থাকার জায়গা থাকে,” বলেন শর্মা, যিনি আবুধাবি এবং লন্ডনে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করেছেন, যেখানে তিনি পড়াশোনা করেছেন। “কে জানে জীবন কেমন হবে?”

সূত্র: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html