যে কারণে খুব কম ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ১০০% জমি দখল করতে পারে

[বিজ্ঞাপন_১]

বাধা এবং সমস্যা দূর করা

২১শে জুন, ৫ম অধিবেশনের কর্মসূচী অনুসারে, জাতীয় পরিষদ পুরো দিনটি খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত) নিয়ে আলোচনা করে।

জাতীয় পরিষদের ফাঁকে নগুই দুয়া টিনের সাথে আলাপকালে, ডং নাই প্রদেশের জাতীয় পরিষদ প্রতিনিধিদলের প্রধান - জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদলের সদস্য কোয়ান মিন কুওং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের কিছু বিষয়বস্তু সম্পর্কে তার মতামত প্রদান করেন।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের জন্য চুক্তির মাধ্যমে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের নিয়মাবলী সম্পর্কে মিঃ কুওং বলেন যে, বর্তমানে, খসড়ার বিষয়বস্তু অনুসারে, ভূমি ব্যবহার করে প্রকল্পের জন্য ভূমি বরাদ্দ এবং ভূমি ইজারা বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে, নিম্নলিখিত ক্রমে অগ্রাধিকার দেওয়া হচ্ছে: ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে ভূমি ইজারা, ভূমি ব্যবহার করে প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনের জন্য দরপত্র; এবং চুক্তির মাধ্যমে ভূমি ব্যবহার চূড়ান্ত পছন্দ।

সংলাপ - কেন খুব কম ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জমির ১০০% দখল করতে পারে — জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি কোয়ান মিন কুওং - দং নাই প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি দলের প্রধান।

বাস্তবে, আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তি প্রকল্পটি দ্রুত বাস্তবায়নে, ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা বৃদ্ধিতে এবং স্বেচ্ছাসেবী চুক্তির ভিত্তিতে সাইট ক্লিয়ারেন্স, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা, পুনর্বাসন সম্পর্কিত অভিযোগ এড়াতে সাহায্য করেছে, তাই এটি জনগণের ঐক্যমত্য অর্জন করেছে... একই সাথে, ভূমি ব্যবহার রূপান্তরের জন্য ফি সংগ্রহের মাধ্যমে রাজ্যের বাজেট রাজস্বও রয়েছে।

তবে, ধারা ২৭-এর ধারা খ-এর ধারা ১-এর বিধান অনুসারে, "বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে, আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং আবাসিক জমি ব্যতীত অন্য জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার বিষয়ে সম্মত হওয়ার অনুমতি রয়েছে।"

সুতরাং, যদি প্রকল্পের সীমানায় "কমপক্ষে ১ বর্গমিটার" আবাসিক জমি না থাকে, তাহলে কোনও চুক্তি অনুমোদিত হবে না এবং এর ফলে বিভিন্ন পরিণতি ঘটবে।

"অতএব, আমি মনে করি যে জমি আবাসিক জমি নয়, সেগুলির জন্য আলাদা নিয়ম থাকা উচিত, যতক্ষণ না এটি পরিকল্পনার ধরণ অনুসারে হয়, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের শর্তাবলী এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের অন্যান্য শর্ত পূরণ করে, তাহলে নিয়মগুলি চুক্তি বাস্তবায়নের অনুমতি দেয়। এইভাবে, অসুবিধা এবং ত্রুটিগুলি সমাধান করা হবে," মিঃ কুওং বলেন।

এছাড়াও, মিঃ কুওং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প পরিচালনার জন্য কৃষি জমি সংক্রান্ত চুক্তিগুলি অধ্যয়ন এবং বাস্তবায়নের অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাবও করেছিলেন।

ক্ষতিপূরণ এবং সহায়তা মূল্য সম্পর্কে অভিযোগ সীমিত করুন

একই সাথে, আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি পরিষ্কার করার জন্য একটি "নিরপেক্ষ" পদ্ধতির প্রয়োগ অধ্যয়ন করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।

মিঃ কুওং-এর মতে, উদ্যোগ এবং ভূমি ব্যবহারকারীদের মধ্যে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বিষয়ে স্বেচ্ছাসেবী চুক্তি প্রকল্প বাস্তবায়ন দ্রুত করতে, ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা বৃদ্ধি করতে এবং অভিযোগ এড়াতে সাহায্য করবে, তাই এর সুস্পষ্ট সুবিধা রয়েছে।

তবে, বাস্তবে, খুব কম ব্যবসাই ১০০% জমির উপর দর কষাকষি করতে পারে, কারণ প্রায়শই এমন ঘটনা ঘটে যেখানে ভূমি ব্যবহারকারীদের একটি সংখ্যালঘু প্রকল্প বিনিয়োগকারীর সাথে সহযোগিতা করে না, বিশেষ করে যেখানে ভূমি ব্যবহারকারীরা জানেন যে জমির অবস্থান প্রকল্পের সীমানা থেকে আলাদা করা যাবে না, এবং অযৌক্তিকভাবে উচ্চ মূল্য দাবি করবে, এমনকি বাজার মূল্যের চেয়েও বহুগুণ বেশি।

সেই সময়ে, প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের হয় অযৌক্তিকভাবে উচ্চ মূল্য গ্রহণ করতে হয়, যার ফলে জমির দাম বৃদ্ধি, ক্ষতিপূরণ, পুনর্বাসন সহায়তা, অথবা এলাকার অন্যান্য প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিয়ে আলোচনায় অসুবিধার সৃষ্টি হয়।

যদি বিনিয়োগকারী দাম খুব বেশি হওয়া মেনে না নেন, তাহলে প্রকল্প উন্নয়নে যানজট তৈরি হবে, যার ফলে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বিষয়ে সম্মত হওয়া বেশিরভাগ এলাকার ভূমি সম্পদ নষ্ট হবে।

অতএব, বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী চান যে রাজ্য প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করুক, কিন্তু জমি পুনরুদ্ধার প্রায়শই অভিযোগের কারণ হয়, বিশেষ করে ক্ষতিপূরণের মূল্য সম্পর্কে অভিযোগ।

"অতএব, আমি মনে করি আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তিগুলিকে উৎসাহিত করে, উপরোক্ত দুটি পদ্ধতির সুবিধাগুলিকে উৎসাহিত করে এবং অসুবিধাগুলি হ্রাস করে এমন একটি "নিরপেক্ষ" পদ্ধতি অধ্যয়ন এবং বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন।"

"যদি বিনিয়োগকারী ৮০% এলাকার ব্যাপারে একমত হন এবং বাকি সংখ্যালঘু ভূমি ব্যবহারকারীরা অযৌক্তিক দাম দাবি করে, তাহলে রাজ্য বাকি ২০% এলাকার জমি পুনরুদ্ধারে সহায়তা করবে," মিঃ কুওং বিশ্লেষণ করেছেন।

সংলাপ - কেন খুব কম ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জমির ১০০% দখল করতে পারে (চিত্র ২)। — জমি অধিগ্রহণের কারণে প্রায়শই অভিযোগ ওঠে, বিশেষ করে ক্ষতিপূরণের মূল্য নিয়ে অভিযোগ।

ডং নাই প্রতিনিধিদলের প্রধান বলেন যে খসড়াটিতে বাজার নীতি অনুসারে জমির দাম নির্ধারণের পদ্ধতি এবং রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন নির্দিষ্ট জমির দাম গণনার পদ্ধতিও নির্ধারণ করা হয়েছে, তাই বিনিয়োগকারীরা ভূমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে অন্যান্য ক্ষেত্রে প্রয়োগের জন্য যে ইউনিট মূল্যের উপর সম্মত হয়েছেন তা উল্লেখ করা সম্ভব। সেখান থেকে, এটি ক্ষতিপূরণ এবং সহায়তা মূল্য সম্পর্কে অভিযোগও সীমিত করে, যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের অধিকার নিশ্চিত করে।

এইভাবে, এটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তির মাধ্যমে বাস্তবায়িত আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পগুলির সমস্যার সমাধান করবে, যেখানে ভূমি ব্যবহারকারীদের একটি সংখ্যালঘু চুক্তির মূল্য অত্যধিক দাবি করে, যা প্রকল্প উন্নয়নে যানজট সৃষ্টি করে।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি সম্পর্কে, মিঃ কুওং বলেন যে খসড়াটিতে কেবল ৪টি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে এবং উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বাদ দেওয়া হয়েছে। কিন্তু বাস্তবে, বৃহৎ জমির জমির দাম নির্ধারণে, মিশ্র-ব্যবহারের নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিতে, যা বিভিন্ন উদ্দেশ্যে যেমন আবাসন, বাণিজ্য, পরিষেবা, অফিস, হোটেল ইত্যাদির সাথে জড়িত, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হচ্ছে।

"তাহলে প্রশ্ন হল বাকি জমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলি কি উদ্বৃত্ত পদ্ধতির ভূমিকা পালন করতে পারে?", তিনি বিস্মিত হয়েছিলেন।

তিনি বলেন যে, রিয়েল এস্টেটের ধরণের উপর নির্ভর করে বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করা হবে। উদাহরণস্বরূপ, বিভিন্ন ব্যবহারের বৃহৎ জমির ক্ষেত্রে, তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করা খুবই কঠিন এবং সম্ভবপর নয় কারণ স্কেল, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য এবং পরিকল্পনার মানদণ্ডে একই রকম তুলনামূলক সম্পত্তি সম্পর্কে কোনও তথ্য নেই।

আয় পদ্ধতির ক্ষেত্রে, এটি এমন প্রকল্পগুলিতে প্রয়োগ করা হয় যেগুলি কার্যকর করা হয়েছে, পরিচালিত হয়েছে এবং বার্ষিক ব্যবসায়িক নগদ প্রবাহ তৈরি করা হয়েছে। জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময়, সমস্যাটি হল বার্ষিক সংগৃহীত জমির মূল্যের তথ্যের গুণমান (বার্ষিক মূল্য তালিকা তৈরির জন্য) এবং মূল্যায়ন করা জমির পরিকল্পনা এবং ভূমি ব্যবহার কাঠামোর ক্ষেত্রে অসামান্য কারণগুলির পরিমাণ নির্ধারণের প্রয়োজনীয়তা।

"কল্পিত কারণগুলির কারণে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করার পরিবর্তে, জমির দাম নির্ধারণের কাজকে সুসংগত এবং একীভূত করার জন্য গণনায় প্রয়োগ করা পরামিতিগুলির উপর একটি আদর্শ এবং আরও সুনির্দিষ্ট নিয়ম তৈরি করা প্রয়োজন, যাতে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের প্রয়োজন হয় এমন কিছু ক্ষেত্রে এই পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময় সুবিধাগুলি প্রচার করা যায়," মিঃ কুওং পরামর্শ দেন ।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস