খসড়া ভূমি আইনের কিছু নতুন বিষয় (সংশোধিত)

যদিও ২০২৪ সালের ভূমি আইন এক বছরেরও বেশি সময় ধরে কার্যকর হয়েছে, তবুও জমির দাম নির্ধারণের প্রক্রিয়ায় অব্যাহত ত্রুটি, আর্থিক বাধ্যবাধকতা এবং ভূমি নীতি বাস্তবায়নে অসঙ্গতিগুলি সংশোধনের জরুরি প্রয়োজন তৈরি করছে।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় কর্তৃক খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত) তৈরি এবং মন্তব্য করা হচ্ছে, যার লক্ষ্য প্রচার, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে বাধা সৃষ্টিকারী আইনি বাধা দূর করা।

ইলাস্ট্রেশন ছবি: তুয়ান আনহ/ভিএনএ

এই খসড়ায় প্রস্তাবিত অসামান্য বিষয়বস্তুর মধ্যে একটি হলো ভূমি ব্যবহারের ফি এবং ভূমি খাজনার জন্য এখনও গণনা না করা সময়ের জন্য অতিরিক্ত ফি আদায়ের নিয়ন্ত্রণ বাতিল করা - এমন একটি বিষয়বস্তু যা অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য দীর্ঘমেয়াদী সমস্যার কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, এটি একটি যুগান্তকারী পরিবর্তন যা রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নের পথে সবচেয়ে বড় বাধাগুলির একটি দূর করতে পারে। পূর্বে, আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণে বিলম্ব, কখনও কখনও 10, 20, এমনকি 30 বছর পর্যন্ত, অনেক ব্যবসাকে মূল ভূমি ব্যবহার ফি ছাড়িয়ে অতিরিক্ত অর্থ প্রদানের সম্মুখীন হতে হয়েছিল - যদিও দোষটি বিনিয়োগকারীর কাছ থেকে আসেনি।

এই কর কেবল আর্থিক চাপই তৈরি করে না, বরং পণ্যের দামও বৃদ্ধি করে, বাজারে নেতিবাচক প্রভাব ফেলে এবং বাড়ির ক্রেতাদের উপর বোঝা চাপিয়ে দেয়। খসড়ার ২৫৭ অনুচ্ছেদের ২ নম্বর ধারার দফায় প্রস্তাবিত উপরোক্ত নিয়ন্ত্রণ বাতিলকরণ ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের দ্বারা অত্যন্ত প্রশংসিত হয়েছে এবং এটি একটি লক্ষণ হিসাবে বিবেচিত হয় যে রাষ্ট্র বাস্তবতার কথা শুনছে এবং অসুবিধাগুলি কাটিয়ে উঠতে ব্যবসাগুলিকে সহায়তা করছে।

এছাড়াও, সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় জমির মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থায় ব্যাপক সমন্বয়ের প্রস্তাব করা হয়েছে, যেখানে "বাজার নীতি" বাদ দেওয়ার উপর জোর দেওয়া হয়েছে যাতে রাষ্ট্র প্রাথমিক বাজারে জমির মূল্য নির্ধারণে অগ্রণী ভূমিকা পালন করতে পারে।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের মতে, বর্তমান মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়াটি পরামর্শদাতা ইউনিট এবং দ্বিতীয় বাজারের দামের উপর নির্ভর করে, যার ফলে জমির দাম বেড়ে যায় অথবা প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত হয় না। এর ফলে জমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্যের পাশাপাশি আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণে অনেক পরিণতি ঘটে।

এই পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠার জন্য, খসড়ায় জমির দাম ব্যবহারের উদ্দেশ্য, ব্যবহারের সময়কাল এবং সম্পর্কিত তথ্যের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়, যার মধ্যে জাতীয় ডাটাবেস এবং গত ২৪ মাসের বাজার তথ্য অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলি সরকার দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় এবং শুধুমাত্র রেফারেন্সের জন্য, যখন চূড়ান্ত মূল্য সিদ্ধান্ত রাজ্য দ্বারা নেওয়া হবে।

১৫৯ অনুচ্ছেদের খসড়া সংশোধনীতে প্রতিটি এলাকার বৈশিষ্ট্যের জন্য উপযুক্ত জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য দুটি বিকল্প প্রস্তাব করা হয়েছে। সেই অনুযায়ী, প্রথম বিকল্পটিতে এলাকা, অবস্থান এবং এমনকি পর্যাপ্ত তথ্য থাকলে জমির প্লট অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণের বিস্তারিত তালিকা নির্ধারণ করা হয়েছে। জমির মূল্য তালিকা ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা, জমির ভাড়া, ফি আদায়ের সাথে জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, নিলাম শুরু করার মূল্য নির্ধারণ ইত্যাদি ক্ষেত্রে ব্যবহৃত হয়। মূল্য তালিকা প্রতি ৫ বছর অন্তর প্রাদেশিক গণ কমিটি দ্বারা নির্ধারিত হয় এবং প্রয়োজনে এই সময়ের মধ্যে সমন্বয় করা যেতে পারে।

দ্বিতীয় বিকল্পটিতে একটি নির্দিষ্ট মূল্য তালিকার পরিবর্তে একটি জমির মূল্য সমন্বয় সহগ (K সহগ) ব্যবহার করার প্রস্তাব করা হয়েছে, যার সহগটি ৫ বছরের জমির মূল্য তালিকা চক্রের দ্বিতীয় বছর থেকে প্রাদেশিক গণ কমিটি দ্বারা বার্ষিক জারি করা হবে। এই সহগ অঞ্চলগুলির মধ্যে জমির মূল্যের ওঠানামার হারকে প্রতিফলিত করে, যা স্থানীয়দের বিস্তারিত জমির মূল্য তালিকা পুনর্নির্মাণ না করেই সমন্বয়ে নমনীয় হতে দেয়।

জমির মূল্য তালিকা তৈরির প্রক্রিয়ায় গুণমান এবং বস্তুনিষ্ঠতা নিশ্চিত করার জন্য, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় প্রাদেশিক পর্যায়ে মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগ মূল্যায়নের জন্য একটি কাউন্সিল প্রতিষ্ঠার প্রস্তাব করেছে। কাউন্সিলে প্রাদেশিক গণ কমিটি, বিশেষায়িত বিভাগ, স্বাধীন পরামর্শদাতা সংস্থা এবং বিশেষজ্ঞদের প্রতিনিধিরা অন্তর্ভুক্ত থাকবেন।

খসড়া আইনের বিধান অনুসারে, স্থানীয় এলাকাগুলিকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ সালের মধ্যে নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করার দায়িত্ব দেওয়া হবে, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হবে। তবে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় সতর্ক করে দিয়েছে যে মূল্য তালিকা এবং জমির মূল্যায়ন পদ্ধতিতে পরিবর্তন স্থানীয় এলাকার মধ্যে পার্থক্যের কারণে বড় ধরনের ওঠানামা করতে পারে, যা রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিনিয়োগ আকর্ষণ কার্যক্রমকে প্রভাবিত করবে।

এই বাস্তবতার মুখোমুখি হয়ে, মন্ত্রণালয় প্রদেশ এবং কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত শহরগুলিতে একটি নথি পাঠিয়েছে, যাতে স্থানীয় উন্নয়নের দিকনির্দেশনার সাথে স্থিতিশীলতা এবং সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার জন্য নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণের আগে আর্থ-সামাজিক অবস্থার পুঙ্খানুপুঙ্খ প্রভাব মূল্যায়ন এবং বিবেচনা করার অনুরোধ করা হয়েছে।

ভূমি আইন সংশোধন কেবল আইনি প্রযুক্তিগত সমস্যা সমাধান বা প্রশাসনিক পদ্ধতি সহজ করার জন্যই নয়, বরং বাজার শৃঙ্খলা পুনঃপ্রতিষ্ঠা এবং দেশের কৌশলগত সম্পদ - ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা উন্নত করার জন্যও একটি গুরুত্বপূর্ণ সুযোগ।

সূত্র: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html