চীনের রিয়েল এস্টেট সংকটের শিকাররা

আগস্ট মাসে, কান্ট্রি গার্ডেনের তরলতার সমস্যার খবর ছড়িয়ে পড়ার কিছুক্ষণ পরেই, ৩৮ বছর বয়সী হুয়াইলান তৎক্ষণাৎ শানডং প্রদেশের একটি নির্মাণস্থলে যান যেখানে তার কেনা বাড়িটি এখনও অসম্পূর্ণ অবস্থায় ছিল। সেখানকার দৃশ্য তাকে দুঃখিত করে তোলে।

ক্রেনগুলো অলস অবস্থায় ছিল, আর কংক্রিটের স্ল্যাবগুলো হাঁটু পর্যন্ত উঁচু ঘাসের মধ্যে ছড়িয়ে ছিটিয়ে ছিল। এটি ছিল এক নির্জন দৃশ্য।

চীনের একসময়ের বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট কোম্পানি ঝেজিয়াং প্রদেশে তার পরিবারকে ক্ষতিপূরণ দেওয়া একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের নির্মাণ কাজ বন্ধ করে দেওয়ার পর, একজন সরকারি কর্মচারী টম চেনের মনে স্থায়ীভাবে গৃহহীন হওয়ার ভয় জাগে।

এদিকে, গুয়াংডং প্রদেশের একজন নির্মাণ শ্রমিক ফু, দুই মাস ধরে বেতন না পেয়ে ধর্মঘটে যাওয়ার চরম বিকল্প অবলম্বন করেছেন। "আমি কোম্পানির অসুবিধা নিয়ে চিন্তা করি না। আমি আমার কষ্টার্জিত অর্থ ফেরত পেতে চাই," তিনি ব্লুমবার্গকে বলেন।

জিয়াংসু প্রদেশের ইয়াংঝো শহরে কান্ট্রি গার্ডেনের একটি প্রকল্প (ছবি: ব্লুমবার্গ)।

গৃহক্রেতা, শ্রমিক, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার এবং চীনা সরকার সকলেই বছরের পর বছর ধরে অর্থনৈতিক উল্লম্ফনে অবদান রেখেছে।

দুই দশকেরও বেশি সময় ধরে, রিয়েল এস্টেট একটি প্রধান প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি হয়ে দাঁড়িয়েছে, ২০১৯ সালের মধ্যে এই খাতের মূল্য ৫২ ​​ট্রিলিয়ন ডলারে পৌঁছেছে, যা দেশের মোট দেশজ উৎপাদনের ২৫% অবদান রাখে। বিশ্বব্যাপী বিনিয়োগকারীরাও দ্রুত এই আইনে যোগ দিয়েছেন, বন্ড কেনার জন্য ১৮০ বিলিয়ন ডলারেরও বেশি বিনিয়োগ করেছেন।

কিন্তু গত ৩ বছরে, চীনা সরকার রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য ধার করা অর্থের উপর নির্ভরতা হ্রাস করার কৌশলটি জোরদারভাবে বাস্তবায়ন করেছে, যার ফলে এই বাজারটি একটি অত্যন্ত কঠিন সময়ের মধ্যে পড়ে যখন এটি তার "জীবনের প্রধান উৎস" হারিয়ে ফেলে।

সমৃদ্ধ সময়ের মধ্যে কান্ট্রি গার্ডেন সবচেয়ে বিশিষ্ট উদ্যোগগুলির মধ্যে একটি, কিন্তু বাজার যখন পতনের দিকে যায় তখন এটি সবচেয়ে কঠিনও বটে।

শীর্ষে থাকাকালীন, কোম্পানিটি ১,৩০,০০০ লোককে নিয়োগ দিয়েছিল এবং সারা দেশে কয়েক হাজার পরিবারের জন্য আবাসন সরবরাহ করেছিল। এখন, এটি গত সপ্তাহে বকেয়া কয়েক মিলিয়ন ডলারের বন্ড পরিশোধও করতে পারছে না, যার অর্থ কার্যকরভাবে দেউলিয়া হয়ে যাওয়া।

"বড় কর্পোরেট ঋণখেলাপির পাশাপাশি বাজারজুড়ে বিক্রি ও দাম কমে যাওয়ার কারণে, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও আলোর মুখ দেখেনি," ন্যাটিক্সিস এসএ-এর এশিয়া- প্যাসিফিকের প্রধান অর্থনীতিবিদ অ্যালিসিয়া গার্সিয়া হেরেরো ব্লুমবার্গকে বলেন।

তিনি আরও বলেন, কান্ট্রি গার্ডেন "চীন বহু বছর ধরে যে রিয়েল এস্টেট বাজারের অর্থায়ন মডেল গ্রহণ করে আসছে তারই শিকার"।

২০১৯ সালে গুয়াংজুতে একটি প্রকল্পে চেয়ারম্যান ইয়েং কোওক কিউং (মাঝে) (ছবি: এপি)।

আকাঙ্ক্ষা নিভে গেছে

সম্পত্তির দাম কেবল বাড়বে এই প্রত্যাশা লক্ষ লক্ষ চীনা মানুষের মনে গেঁথে আছে, এবং এখন এই প্রত্যাশা অনেক মানুষের ক্যারিয়ার, পরিবার, আশা, ভবিষ্যৎ এবং ব্যক্তিগত আর্থিক অবস্থার জন্য সমস্যা তৈরি করছে। হুয়াইলানও এর ব্যতিক্রম নয়।

চীন সরকার কয়েক দশক ধরে বিদ্যমান রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উপর অনেক বিধিনিষেধ তুলে নেওয়ার পর, কেবল হুয়াইলানের জন্যই নয়, বাড়ির মালিকানা অনেক তরুণ-তরুণীর জন্য, লক্ষ লক্ষ পরিবারের জন্য সবচেয়ে বড় অনুপ্রেরণা হয়ে উঠেছে। এবং কান্ট্রি গার্ডেন এই ক্ষেত্রে "প্রবেশ"কারী অগ্রণী উদ্যোগগুলির মধ্যে একটি।

১৯৯২ সালে গুয়াংডং প্রদেশে প্রতিষ্ঠিত, কান্ট্রি গার্ডেন দ্রুত বাজারে সবচেয়ে বিশিষ্ট নাম হয়ে ওঠে এবং প্রকল্প প্রাঙ্গণের মধ্যে উচ্চমানের স্কুল, জিম,... এর মতো অনেক সুযোগ-সুবিধা একীভূত করার কৌশল গ্রহণ করে।

প্রতিষ্ঠাতা ইয়েং কোওক কেউং গুয়াংডং ব্যবসায়ীদের কাছে একজন আদর্শ ব্যক্তিত্ব হয়ে ওঠেন কারণ তার অনন্য ব্যবসায়িক পদ্ধতি অন্যান্য অনেক উদ্যোগ গ্রহণ করে, যার মধ্যে প্রতিটি প্রকল্পের জন্য একটি স্বাধীন পরিষেবা ব্যবস্থাপনা কোম্পানি স্থাপন অন্তর্ভুক্ত ছিল।

১৯৯৮ সালে চীনের রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পূর্ণরূপে বাণিজ্যিকীকরণ করা হয়। তিন বছর পর, দেশটি বিশ্ব বাণিজ্য সংস্থায় (WTO) গৃহীত হয়। ২০০৫ সালের মধ্যে, দেশটির জিডিপি দ্বিগুণেরও বেশি হয়ে যায়।

দ্রুত অর্থনৈতিক উন্নয়নের সাথে সাথে নির্মাণ কার্যক্রমও "বিস্ফোরিত" হয়। লক্ষ লক্ষ মানুষ বড় শহরগুলিতে ভিড় জমায়, যার ফলে আবাসনের চাহিদা বৃদ্ধি পায়। মাঠ এবং খালি জমি ধীরে ধীরে নতুন, আধুনিক নগর এলাকা দ্বারা প্রতিস্থাপিত হয়।

২০০৪ থেকে ২০০৭ সাল পর্যন্ত মাত্র তিন বছরে কান্ট্রি গার্ডেনের আয় পাঁচগুণেরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যা এটিকে তৎকালীন চীনা রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে লাভজনক ব্যবসাগুলির মধ্যে একটি করে তুলেছে।

চীনের নগরায়ণের ধারা অব্যাহত থাকায় কোম্পানিটি ২০০৮-২০০৯ সালের বৈশ্বিক আর্থিক সংকটও কাটিয়ে উঠেছিল।

হুয়াইলান তখন সম্পত্তি বাজারে কোনও "কালো মেঘ" দেখতে পায়নি। এবং আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীরাও দেখেনি। কান্ট্রি গার্ডেন সহ চীনা রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির জারি করা বন্ডগুলি বাজারে একটি "গরম পণ্য" হয়ে ওঠে।

১৯৯৮ সালে বেইজিংয়ে অনুষ্ঠিত একটি নির্মাণ প্রদর্শনীর একটি ব্যস্ত দৃশ্য (ছবি: গেটি ইমেজেস)।

তবে, ২০১৫ সালে চীনের অর্থনীতি ধীরগতিতে শুরু হয় এবং নির্মাণ কার্যক্রম পুরনো শহরগুলির সংস্কারের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। টম চেনের বাড়িটি ভেঙে ফেলার কথা ছিল এবং স্থানীয় সরকার কান্ট্রি গার্ডেন কর্তৃক নির্মিত একটি প্রকল্পে তার পরিবারকে আরও ছয়টি অ্যাপার্টমেন্ট দিয়ে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেয়, যা ২০২৩ সালে সম্পন্ন হওয়ার কথা ছিল। তারা আনন্দের সাথে গ্রহণ করে।

গত কয়েক দশক ধরে চীনের দ্রুত প্রবৃদ্ধির সাথে সাথে রিয়েল এস্টেটের উপর নির্ভরতাও বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২০ সালের এক জরিপ অনুসারে, দেশের ৮০% সম্পদ রিয়েল এস্টেটে আবদ্ধ।

অতীতের জল্পনা কল্পনার কারণে আবাসনের দাম অনেক তরুণের নাগালের বাইরে চলে গেছে, যা সম্পদের বৈষম্য কমানোর সরকারের লক্ষ্যকে বাধাগ্রস্ত করছে। বয়স্ক জনসংখ্যা এবং কম জন্মহারের অর্থ হলো চীন ভবিষ্যতে অতিরিক্ত সম্পদের মুখোমুখি হবে।

প্রকৃতপক্ষে, ২০২০ সালের শেষের দিকে, যখন চায়না এভারগ্রান্ড গ্রুপ দেউলিয়া ঘোষণা করে, তখন থেকে ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ প্রদান কঠোর করেছে।

এটি কেন্দ্রীয় সরকার কর্তৃক গৃহস্থালী ঋণ কমানোর লক্ষ্যে শুরু করা তিনটি লাল রেখা কৌশলের ফলাফল, যার ফলে এই খাতের ১,০০,০০০ এরও বেশি ব্যবসা কঠিন পরিস্থিতিতে পড়ে। এর পরেও বাড়ির বিক্রি হ্রাস পেতে থাকে এবং কোভিড-১৯ মহামারী ছিল শেষ পরিণতি।

এভারগ্রান্ডে খেলাপি হওয়ার পর থেকে রিয়েল এস্টেট খাতে বিনিয়োগ ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে (ছবি: ব্লুমবার্গ)।

ঝড়

২০২১ সালের মে মাসে, কান্ট্রি গার্ডেন হুয়াইলানের নিজ শহর শানডং প্রদেশের জুয়েতে তার ব্যবসা সম্প্রসারণ করে। এলাকার সবচেয়ে ব্যয়বহুল কমপ্লেক্স সম্পর্কে হাই-প্রোফাইল বিজ্ঞাপন দেখে তিনি অভিভূত হয়ে পড়েন, যেখানে ৫-তারকা জীবনযাত্রার প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয়েছিল।

"ভবনটির নকশা আমাকে সত্যিই মুগ্ধ করেছে," হুয়াইলান বলেন। "আমি মনে করি এটি একটি সত্যিকারের বাড়ি। আমার দুই মেয়ের নিজস্ব শোবার ঘর থাকবে।"

লাল লণ্ঠনের আলো এবং বিশাল জনসমাগমের সাথে জমকালো উদ্বোধনটি ছিল এক বিরাট সাফল্য। এমনকি পার্কিং কঠিন ছিল বলে তাকে গাড়ি চালিয়ে অনুষ্ঠানে না যাওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়েছিল। পুরো প্রকল্পটি দ্রুত বিক্রি হয়ে যায়।

কিন্তু তার ধারণা ছিল না যে, এই চমকের পিছনে, তারল্য সমস্যার একটি ঝড় তৈরি হচ্ছে।

কয়েক মাস আগে, এভারগ্রান্ডে খেলাপি হওয়ার পর থেকে, চীনের ২০০ বিলিয়ন ডলারের রিয়েল এস্টেট বন্ড বাজারের দৃষ্টিভঙ্গি সম্পূর্ণরূপে বদলে গেছে।

ঋণের সীমিত সুযোগ এবং মন্থর বিক্রয়ের কারণে, তথাকথিত "সবচেয়ে সুস্থ" ব্যবসাগুলিও "অসুস্থ"।

চীনে "জাতীয়" রিয়েল এস্টেট কোম্পানি হওয়া সত্ত্বেও কান্ট্রি গার্ডেনও এর ব্যতিক্রম নয়। বহু বছর ধরে ছোট শহরগুলিতে মনোযোগ দেওয়ার কৌশল, যা প্রয়োগ করা হয়ে আসছে, অবশেষে তা উল্টে গেছে। বড় শহরগুলির তুলনায় এই এলাকার বাড়ি ক্রেতাদের মনস্তত্ত্ব সহজেই বিপর্যস্ত হয়ে পড়ে, তাই এখানে বাড়ি বিক্রি "ভয়াবহভাবে" হ্রাস পেয়েছে।

কান্ট্রি গার্ডেন এমনকি আরও তরলতা অর্জনের জন্য গুয়াংডং প্রাদেশিক সরকারকে ছাড়ের মূল্যে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন ইউনিটগুলির সাথে রিয়েল এস্টেট বিক্রয় সংযুক্ত করতে বলেছিল।

কিন্তু কোম্পানির ব্যবসা বাজারের বিরুদ্ধে যেতে পারেনি। শীর্ষে থাকাকালীন, অনেক গৃহ ক্রেতা দেশের ১০০টি শহরে ৩২০টিরও বেশি অসমাপ্ত প্রকল্পের বন্ধক দিতে অস্বীকৃতি জানিয়েছিলেন, যার মধ্যে কান্ট্রি গার্ডেনের মালিকানাধীন প্রকল্পগুলিও ছিল।

অক্টোবরে, চীনে বাড়ির দাম সাত বছরের মধ্যে সবচেয়ে দ্রুততম গতিতে কমেছে। কেন্দ্রীয় সরকার ১৬-দফা সহায়তা প্যাকেজ নিয়ে হস্তক্ষেপ করতে বাধ্য হয়েছিল, কিন্তু তা অনেক দেরিতে বিবেচনা করা হয়েছিল।

কান্ট্রি গার্ডেনের চেয়ারম্যান ইয়েং কর্মীদের আশ্বস্ত করার জন্য এক ঘন্টাব্যাপী বক্তৃতা দেন, বলেন যে তিনি "সুড়ঙ্গের শেষে আলো দেখেছেন।" এটা কি সত্যি ছিল?

২০২৩ সালের সেপ্টেম্বরে গুয়াংডং প্রদেশের হেইয়ুয়ান সিটিতে একটি কান্ট্রি গার্ডেন প্রকল্পের একটি দৃশ্য। (ছবি: ব্লুমবার্গ)।

ব্যথা এখনও থামেনি

সেপ্টেম্বরে কান্ট্রি গার্ডেনের বিক্রি বার্ষিক একই সময়ের তুলনায় ৮১% কমেছে, যা দুঃখজনক: বছরের প্রথম আট মাসে গ্রুপটির বিক্রির পতন তার সমকক্ষদের তুলনায় দ্বিগুণ দ্রুত ছিল।

ব্লুমবার্গ বিলিয়নেয়ার্স ইনডেক্স অনুসারে, প্রতিষ্ঠাতা ইয়ুং কোওক কিউং-এর কন্যা ইয়াং হুইয়ানের সম্পদও ৮৬% কমে মাত্র ৪.৬ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে দাঁড়িয়েছে।

ফু-এর ক্ষেত্রে, এই শ্রমিকের পক্ষে এই সত্যটি মেনে নেওয়া কঠিন যে কান্ট্রি গার্ডেনের মতো একটি বৃহৎ কর্পোরেশনের কাছে তার কর্মীদের বেতন দেওয়ার জন্য পর্যাপ্ত অর্থ নেই। তিনি অধীর আগ্রহে সেই দিনের জন্য অপেক্ষা করছেন যখন তিনি 10,000 ইউয়ান বকেয়া মজুরি পাবেন। এর পরে, তিনি অবিলম্বে তার নিজের শহর গুইঝোতে ফিরে যাবেন।

"আমার শহরের অনেক মানুষ আর বাইরে কাজে যেতে চায় না। আর আমিও চাই না," ফু বলেন।

ফু, হুয়াইলান এবং চেনের মতো ঘটনা চীনে অস্বাভাবিক কিছু নয়। টিকটকের চীনা সংস্করণ ডুইনে, নির্মাণ শ্রমিক এবং গৃহ ক্রেতারা ভিডিও পোস্ট করে সরকারকে কান্ট্রি গার্ডেনকে তার অসমাপ্ত প্রকল্পগুলি পুনরায় চালু করতে এবং শ্রমিকদের মজুরি পরিশোধ করতে বাধ্য করার আহ্বান জানিয়েছেন।

তাদের অনেকেই কর্পোরেশনের সদর দপ্তরের বাইরে মিছিল করেছিল কিন্তু "শক্তিহীন" ছিল।

"যদি বৃহৎ রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি দেউলিয়া হয়ে যায় বা তাদের ঋণ পরিশোধে খেলাপি হয়, তবে এটি সরাসরি ব্যাংক এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের উপর প্রভাব ফেলবে, এবং বিশেষ করে, নেতিবাচক অর্থনৈতিক সর্পিল তৈরি করবে," ক্যামব্রিজ জাজ স্কুল অফ ইকোনমিক্সের অধ্যাপক ক্রিস্টোফার মারকুইস বলেছেন।

অনেকের কাছেই একটি আসল বাড়ির স্বপ্ন খুব শীঘ্রই বাস্তবায়িত হবে না (ছবি: ব্লুমবার্গ)।

সংকটের "বেদনা" ছড়িয়ে পড়ছে। বর্তমান কঠিন পরিস্থিতি সত্ত্বেও সরকার রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে রক্ষা করার জন্য কোনও আগ্রহ দেখায়নি। ব্লুমবার্গের পরিসংখ্যান অনুসারে, অক্টোবরের শেষ নাগাদ, প্রায় ১০০ বিলিয়ন মার্কিন ডলার, যা চীনা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বকেয়া বন্ডের ৫০% এরও বেশি, খেলাপি হয়ে পড়েছিল অথবা পুনর্গঠন করতে বাধ্য হয়েছিল।

এর ফলে বিনিয়োগকারীদের আস্থা কমে গেছে, যার মধ্যে রয়েছে প্যাসিফিক ইনভেস্টমেন্ট ম্যানেজমেন্ট কোং এবং ফিডেলিটি ইন্টারন্যাশনাল লিমিটেডের মতো বৃহৎ তহবিল। হংকং আদালতের রায় অনুসারে, ঋণ পরিশোধের জন্য এভারগ্রান্ডকে এমনকি সম্পদ বাতিল করতে হতে পারে।

চেন বলেন, সম্পত্তি বাজার সংকটের কারণে স্থানীয় সরকারের রাজস্বও কমে গেছে, তার এলাকার কিছু স্কুল শিক্ষকদের বেতনও দিতে পারছে না।

হুয়াইলানের কথা বলতে গেলে, এই বছরের শুরুতে চাকরি হারানোর পর তার মাসিক বন্ধকী পরিশোধ বোঝা হয়ে দাঁড়ায়। যে বাড়ির জন্য তিনি ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করেছিলেন, তার মূল্য এক-চতুর্থাংশ কমে গেছে। যদি তিনি বিক্রি করতে চান, তাহলে ক্রেতা খুঁজে পেতে তার জন্য কঠিন হবে।

"যখন আমার মেয়ে আমাকে জিজ্ঞেস করেছিল যে আমরা কখন আমাদের নতুন বাড়িতে যাচ্ছি, তখন আমি কীভাবে উত্তর দেবো বুঝতে পারছিলাম না," সে দুঃখের সাথে বলল। "যদি আমার দ্বিতীয় সুযোগ থাকত, তাহলে আমি কোনও রিয়েল এস্টেট কোম্পানিকে পুরোপুরি বিশ্বাস করতাম না, এমনকি কান্ট্রি গার্ডেনের মতো বড় কোম্পানিকেও," সে বলল।

উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm