দ্রুত বাড়তে থাকা রিয়েল এস্টেটের দাম কবে কমবে?

প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের রিয়েল এস্টেট বাজার প্রতিবেদন অনুসারে, প্রথম ত্রৈমাসিকে অ্যাপার্টমেন্টের দামের ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা অব্যাহত ছিল। ছয় বছর পর, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্যবৃদ্ধি ৭০%-এ পৌঁছেছে।

২০১৮ সালের শুরুতে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের প্রস্তাবিত মূল্য ছিল যথাক্রমে প্রতি বর্গমিটারে ২৭ এবং ৩১ মিলিয়ন VND। ৬ বছর পর, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্যবৃদ্ধি ৭০%-এ পৌঁছেছে, যা এমনকি হো চি মিন সিটিকেও (যেখানে ৫৫% বৃদ্ধি দেখা গেছে) ছাড়িয়ে গেছে।

প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দামও ২-৫% বৃদ্ধি অব্যাহত ছিল।

বিশেষত, ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় হো চি মিন সিটিতে উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্টের (প্রতি বর্গমিটারে ৫৫ মিলিয়ন VND-এর বেশি দাম) বিক্রয়মূল্য ৫% এবং মধ্যম মানের অ্যাপার্টমেন্টের (প্রতি বর্গমিটারে ৩৫-৫৫ মিলিয়ন VND-এর মধ্যে দাম) দাম ২% বৃদ্ধি পেয়েছে।

প্রধান শহরগুলোর কেন্দ্রস্থলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রেখেছে (ছবি: কং হিউ)।

বিশেষজ্ঞদের মতে, বাড়ির দাম অনির্দিষ্টকাল ধরে বাড়তে পারে না। যদি দশ বছরেরও বেশি সময় আগের পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি ঘটে, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্প বৃদ্ধি পায় এবং সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্য পুনরুদ্ধার হয়, তাহলে বাড়ির দাম কমে যাবে।

জি৬ গ্রুপের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন আন কুয়ে মনে করেন যে, ক্রমবর্ধমান নির্মাণ ব্যয়ের পাশাপাশি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যবৃদ্ধির কারণগুলোর মধ্যে অন্যতম হলো অতিরিক্ত আইনি প্রক্রিয়ায় ব্যবসা-বাণিজ্যের জড়িয়ে পড়া, যার ফলে কাজে বিলম্ব হচ্ছে এবং চাহিদার তুলনায় সরবরাহ অপর্যাপ্ত থাকছে।

তবে, মিঃ কুয়ে-র মতে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ার অর্থ এই নয় যে তা কমতে পারে না। প্রমাণস্বরূপ, অতীতে, ২০০৮-২০১০ সময়কালে, প্রতি বর্গমিটারে ৫০-৭০ মিলিয়ন VND মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প ছিল। কিন্তু ২০১১-২০১৩ সালের মধ্যে, যখন প্রতি বর্গমিটারে গড়ে ১১-১৫ মিলিয়ন VND মূল্যের সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাজারে আসে, তখন অ্যাপার্টমেন্টের দাম সঙ্গে সঙ্গে কমে যায়।

উদাহরণস্বরূপ, ২০১০ সালে হ্যানয়ের কাও জিয়ি জেলার জুয়ান থুই স্ট্রিটে অবস্থিত ইন্দোচিনা প্লাজা অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের গড় বিক্রয় মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৫০-৬০ মিলিয়ন VND। কিন্তু ২০১৩ সাল নাগাদ, সরবরাহ বেড়ে যাওয়ায় এই এলাকার অনেক অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমে প্রতি বর্গমিটারে মাত্র ৩০-৩৫ মিলিয়ন VND-এ নেমে আসে। ১০ বছরেরও বেশি সময় পর, এখানকার অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখন প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১০০ মিলিয়ন VND।

বর্তমান পরিস্থিতি বিবেচনায়, জি৬ গ্রুপের প্রতিনিধি পূর্বাভাস দিচ্ছেন যে, যদি পুরোনো পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি ঘটে, তবে ২০২৬ সাল থেকে বাড়ির দাম কমে যেতে পারে। এর কারণ হলো, সাধারণভাবে আবাসন প্রকল্পগুলো এবং বিশেষভাবে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলো তাদের কার্যক্রম চূড়ান্ত করতে শুরু করবে, যা এর প্রায় এক বছরের মধ্যে সরবরাহ বাড়িয়ে দেবে এবং বাড়ির দাম নিয়ন্ত্রণে আনতে সাহায্য করবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর মতে, দীর্ঘ সময় ধরে হ্রাসের পর, বাজারের পুনরুদ্ধার এবং প্রকল্পগুলোর আইনি বাধা দূর করার জন্য রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর প্রচেষ্টার ফলে হ্যানয় ও হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ আবারও বাড়বে বলে আশা করা হচ্ছে।

বিশেষ করে, অদূর ভবিষ্যতে সামাজিক আবাসন এবং শ্রমিকদের জন্য আবাসন বাজারে আনা হবে। তবে, এই পণ্যগুলো বাজারে আনার আগে আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে সময় লাগে এবং এগুলো মূলত শহর কেন্দ্র থেকে দূরবর্তী এলাকাগুলো থেকে আসে।

সুতরাং, VARS পূর্বাভাস দিচ্ছে যে, স্বল্প মেয়াদে প্রধান শহরগুলোর কেন্দ্রস্থলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রাখবে, বিশেষ করে সাশ্রয়ী এবং মধ্যম-পরিসরের বিভাগে। অন্যদিকে, উচ্চ-মানের এবং বিলাসবহুল প্রকল্পগুলোর পুনঃবিক্রয় মূল্যে সামান্য হ্রাস দেখা যেতে পারে।

তবে, ২০২৫ সালের মাঝামাঝি নাগাদ, যখন আবাসন খাত সম্পর্কিত আইনি দলিলগুলো কার্যকর হবে এবং সামাজিক আবাসন ও শ্রমিকদের আবাসনের ডেভেলপার ও ক্রেতাদের অসুবিধাগুলো সহজ হবে, তখন বাড়ির দাম কমে আসতে পারে।

সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বাড়বে এবং অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমে এমন এক পর্যায়ে আসবে যা প্রকৃত আবাসন চাহিদাসম্পন্ন মানুষের জন্য আরও উপযুক্ত হবে ," ভিএআরএস পূর্বাভাস দিয়েছে।

সিবিআরই ভিয়েতনামের সিনিয়র ডিরেক্টর মিস ডুয়ং থুই ডুং-এর মতে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম অনির্দিষ্টকালের জন্য বাড়তে পারে না; তা কেবল একটি 'সহনশীলতার সীমা' এবং ক্রেতাদের ক্রয়ক্ষমতায় পৌঁছানো পর্যন্তই বাড়বে।

অনেক বিশেষজ্ঞ পূর্বাভাস দিচ্ছেন যে ২০২৫ সালের মাঝামাঝি থেকে বাড়ির দাম কমবে।

মিসেস ডাং-এর মতে, এই বাস্তবতার সবচেয়ে সুস্পষ্ট প্রমাণ হলো যে, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২০১৭-২০১৯ সাল পর্যন্ত ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়ে সর্বোচ্চ শিখরে পৌঁছানোর পর ২০২২ সালে স্থিতিশীল হয়ে স্থির হয়েছে।

"হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম এমন এক পর্যায়ে পৌঁছেছে যে সাধারণ মানুষের পক্ষে তা কেনা আর সম্ভব হচ্ছে না," মিসেস ডাং মন্তব্য করেছেন।

হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজার প্রসঙ্গে মিসেস ডুং মনে করেন যে, দাম বাড়তে বাড়তে প্রতি বর্গমিটারে গড়ে ১০০-২০০ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছাবে, এবং এরপর তা থামতে বাধ্য হবে।

অবশ্যই, এই মূল্যবৃদ্ধি প্রতিটি প্রকল্পের অবস্থান এবং গুণমানের উপর নির্ভর করবে। যে প্রকল্পগুলোর বর্তমান মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৭০ মিলিয়ন VND, সেগুলোর দাম বাড়তে বাড়তে ১০০-১২০ মিলিয়ন VND/m2-এ পৌঁছাবে। যে প্রকল্পগুলোর বর্তমান মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৩০-৪০ মিলিয়ন VND, সেগুলোর দাম অ্যাপার্টমেন্টের গুণমান এবং ডেভেলপারের সুনামের উপর নির্ভর করে ৫০-৬০ মিলিয়ন VND/m2 পর্যন্ত বাড়তে পারে ," মিসেস ডুং বলেন।

এছাড়াও, বিশেষজ্ঞদের মতে, ভূমি আইন কার্যকর হলে আবাসনের সরবরাহ বাড়বে এবং এর ফলে বাড়ির দাম কমে আসবে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ জোর দিয়ে বলেছেন যে, নির্ধারিত সময়ের ছয় মাস আগেই ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়ন বাজারের সরবরাহ বাড়াবে, যার ফলে বাড়ির দাম কমে আসবে।

সম্প্রতি, অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের দীর্ঘস্থায়ী ঘাটতির কারণে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে। এমনকি শহরতলির এলাকাগুলোতেও প্রতি বর্গমিটারের জন্য চাওয়া দাম ৬০-৭০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত পৌঁছেছে, যা জমির প্লটের দামের সমান। শহরের কেন্দ্রে, কিছু প্রকল্পের দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩০০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত নির্ধারণ করা হয়েছে।

প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের গবেষণা অনুযায়ী, সাম্প্রতিক নতুন প্রকল্পগুলো থেকে বছরে মাত্র ২০,০০০ - ৩০,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট আসছে, অথচ সাধারণ চাহিদা বছরে ৭০,০০০ - ৮০,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট পর্যন্ত হয়ে থাকে।

একই মত পোষণ করে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর চেয়ারম্যান ড. নগুয়েন ভান দিন আরও বিশ্লেষণ করেছেন: ভূমি আইনের দ্রুত বাস্তবায়ন অনেক প্রকল্পকে বাধা অতিক্রম করে দ্রুত সম্পন্ন হতে সাহায্য করবে। এর ফলে বাজারে সরবরাহ বাড়বে, যা বর্তমান সরবরাহ-চাহিদার চাপ কমাতে অবদান রাখবে। বাড়ির দাম ধীরে ধীরে আরও যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে নেমে আসবে, যা মানুষের আয়ের সাথে আরও বেশি সামঞ্জস্যপূর্ণ হবে।

তাছাড়া, ডেভেলপারদের জন্য জমি প্রাপ্তি সহজ হলে, আইনি প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত হওয়ার কারণে প্রকল্প উন্নয়নের খরচও কমে আসার সম্ভাবনা থাকে। পণ্যের বিক্রয়মূল্যও সমন্বয় করা যেতে পারে।

চাউ আন

উৎস: https://vtcnews.vn/tang-chong-mat-khi-nao-gia-nha-dat-ha-nhiet-ar864818.html