রিয়েল এস্টেট বাজারে 'নতুন খেলোয়াড়'

'নতুন খেলোয়াড়' কোনও কর্পোরেশন নয়, বরং জনগণের ক্রয় ক্ষমতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ আবাসন সরবরাহ তৈরির লক্ষ্যে নীতিমালা। যদি সঠিকভাবে বাস্তবায়িত হয়, তাহলে এটি অদূর ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট বাজারের অযৌক্তিক পরিস্থিতি পরিবর্তন করতে পারে।

থাং লং গ্রিন সিটি সোশ্যাল হাউজিং এরিয়া, কিম চুং নিউ আরবান এরিয়া, হ্যানয় - ছবি: বি.এনজিওসি

"নতুন খেলোয়াড়"-এর হাতে অনেক "মাল" রয়েছে। অর্থাৎ, ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিটের লক্ষ্য অর্জনের জন্য প্রতিটি এলাকায় সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য নির্দিষ্ট লক্ষ্য নির্ধারণ করা; সামাজিক আবাসন নির্মাণে ব্যবসাগুলিকে উৎসাহিত করার জন্য প্রচুর পরিমাণে নির্মাণ এবং মুনাফা বৃদ্ধির জন্য নমুনা মডেল ডিজাইন করা।

মার্চ মাসে, আমাদের অবশ্যই একটি জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠা করতে হবে, এবং আইনি সমস্যার সম্মুখীন রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির অসুবিধা দূর করার জন্য একাধিক নীতিমালা রয়েছে...

সূত্র: নির্মাণ মন্ত্রণালয় - গ্রাফিক্স: টি.ডিএটি

দুঃখজনক বাস্তবতা: অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়েই চলেছে

আবাসনের চাহিদা অনেক বেশি, অন্যদিকে সরবরাহ সীমিত, মূলত মধ্যম পরিসরের, উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি থেকে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি।

এনএইচএস ট্রুং ভ্যান সোশ্যাল হাউজিং প্রজেক্ট (নাম তু লিয়েম জেলা, হ্যানয়) এর টুওই ট্রে -এর রেকর্ড অনুসারে, একই ভবনে সোশ্যাল হাউজিং অ্যাপার্টমেন্ট এবং বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্যের মধ্যে বিশাল পার্থক্য রয়েছে।

২০২৩ সালের মে মাসে হ্যানয় নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক NHS Trung Van ভবনে সামাজিক আবাসনের বিক্রয় মূল্য প্রায় ১৯.৫ মিলিয়ন VND/ ^m2 ঘোষণা করা হলেও, বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট তহবিলের বিক্রয় মূল্য (প্রকল্পের মোট অ্যাপার্টমেন্টের প্রায় ২০%) ৬০-৭০ মিলিয়ন VND/ ^m2 বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাব করা হচ্ছে।

একই প্রকল্পে এবং একই অবকাঠামো এবং নির্মাণ মানের সাথে, বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্যের চেয়ে 3 গুণ বেশি।

একইভাবে, উডিক ইকোটাওয়ার হা দিন সামাজিক আবাসন প্রকল্পের (যা উডিক ইনফ্রাস্ট্রাকচার ডেভেলপমেন্ট ইনভেস্টমেন্ট কর্পোরেশন সবেমাত্র হা দিন নতুন নগর এলাকা, তান ট্রিউ কমিউন, থান ট্রাই জেলা, হ্যানয়-এর প্লট N01-এ নির্মাণ শুরু করেছে) বিক্রয় মূল্য হ্যানয় নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক ২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারিতে প্রায় ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , ভাড়া মূল্য ১৫০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} /মাস, লিজ-ক্রয় মূল্য ৩৯০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} /মাস ঘোষণা করা হয়েছিল।

ইতিমধ্যে, একই সামাজিক অবকাঠামো এবং ট্র্যাফিক সংযোগ সহ পার্শ্ববর্তী এলাকায় যেমন ইকো গ্রিন সিটি, ডি৩ ভিনাকোনেক্স ২ বিল্ডিং, কিউএমএস টু হু, দ্য চার্ম আন হাং-এর বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ৫৫ থেকে ৭৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটারের} মধ্যে বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে।

উপরের পরিস্থিতি বর্তমান আবাসন বাজারের ত্রুটিগুলি দেখায়। রাষ্ট্র কর্তৃক নিয়ন্ত্রিত সামাজিক আবাসনের দাম (বিনিয়োগকারীদের লাভের মার্জিন ১০% সহ) গড় এবং নিম্ন আয়ের বেশিরভাগ মানুষের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের পর্যায়ে রাখা হয় (প্রায় ২০ - ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং / ^{বর্গমিটার} ), অন্যদিকে বাণিজ্যিক আবাসনের দাম (অভাবের কারণে) প্রকল্প মালিকদের অফার মূল্যের উপর নির্ভর করে, যা অস্বাভাবিক স্তরে (৫৫ - ৭৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং / ^{বর্গমিটার} থেকে) ঠেলে দেওয়া হয় যদিও আবাসনের মান খুব বেশি আলাদা নয়।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধির ফলে ৫-১০ বছর ধরে ব্যবহৃত, অপরিবর্তিত বা এমনকি অবনমিত সুযোগ-সুবিধা সহ অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২০২৪ সালে ১.৫-২ গুণ বৃদ্ধি পাবে।

এনএইচএস ট্রং ভ্যান সামাজিক আবাসন এলাকা (নাম তু লিয়েম, হ্যানয়) - ছবি: বিএন

অনেক অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য, দাম কি বাড়তেই থাকবে?!

সরকার সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং খাতগুলিকে ২০২৫ সালের মার্চ মাসের মধ্যে একটি জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠা সম্পন্ন করার জন্য অনুরোধ করেছে, যাতে সামাজিক আবাসন এবং কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসনের সরবরাহ তীব্রভাবে বৃদ্ধি করা যায়, যা মধ্যম ও নিম্ন আয়ের সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষ এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের আয়ের জন্য উপযুক্ত।

অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য বিভিন্ন সমাধানের পাশাপাশি একটি জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠা আগামী সময়ে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে, যার ফলে আবাসন বাজার পুনর্গঠন হবে এবং আগামী বছরগুলিতে বাড়ির দাম হ্রাস পাবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেছেন যে দীর্ঘমেয়াদে একটি জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠা বাজারের স্থিতিশীলতা তৈরি করবে এবং মানুষের ন্যূনতম আবাসন চাহিদা পূরণ করবে, তবে আবাসন সরবরাহ করতে সময় লাগবে।

তবে, স্বল্পমেয়াদে, একটি জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠার তথ্য বাজারে আস্থা তৈরি করবে এবং শ্রমিক এবং নিম্ন আয়ের মানুষ বিশ্বাস করবে যে কেনার জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন থাকবে।

হ্যানয় আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের বোর্ডের ভাইস চেয়ারম্যান - সহযোগী অধ্যাপক ডঃ নগুয়েন কোয়াং টুয়েনের মতে, সরকার রিয়েল এস্টেট বাজারের ত্রুটিটি সঠিকভাবে চিহ্নিত করেছে, যা হল চাহিদার তুলনায় সরবরাহ খুব কম। পূর্বে, রাজ্য কেবল নীতিমালা জারি করত, কিন্তু সরবরাহ বৃদ্ধি বিনিয়োগকারীদের উপর নির্ভর করত, তাই জনগণের কাছে বিক্রয়ের জন্য কম খরচের আবাসনের জন্য কোনও তহবিল ছিল না।

সরকার এখন স্থানীয়দের জন্য বার্ষিক সামাজিক আবাসন ব্যয় বরাদ্দ করে; যদি কঠোরভাবে বাস্তবায়ন করা হয়, তাহলে সরবরাহ অবশ্যই বৃদ্ধি পাবে। এটিও অনেক দেশ দ্বারা বাস্তবায়িত একটি সমাধান।

"এই সমাধানগুলি বাজারকে প্রভাবিত করবে এবং নিয়ন্ত্রণ করবে, সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা হ্রাস করবে। এগুলি কঠোরভাবে বাস্তবায়ন করা গুরুত্বপূর্ণ। একই সাথে, বাজারকে স্বচ্ছ করা, রিয়েল এস্টেটের উপর একটি সম্পূর্ণ ডেটা সিস্টেম থাকা, একজন ব্যক্তির কতগুলি বাড়ি আছে তা জানা এবং রিয়েল এস্টেট করের মতো নিয়ন্ত্রক সরঞ্জামগুলি ব্যবহার করা প্রয়োজন," মিঃ টুয়েন জোর দিয়ে বলেন।

হো চি মিন সিটির নাহা বে জেলার লে ভ্যান লুওং স্ট্রিটে অবস্থিত একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে ভাড়াটেরা আসবাবপত্র স্থানান্তর করছে - ছবি: টিইউ ট্রুং

হো চি মিন সিটি একটি সামাজিক আবাসন সঞ্চয় তহবিল প্রতিষ্ঠার প্রস্তাব করেছে

২০২১-২০৩০ সময়কালে নিম্ন আয়ের মানুষ এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের বিনিয়োগ প্রকল্প অনুসারে, হো চি মিন সিটিকে ২০৩০ সালের মধ্যে প্রায় ৭০,০০০ সামাজিক আবাসন ইউনিট তৈরির লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণ করা হয়েছে। যার মধ্যে, ২০২১-২০২৫ সময়কালে, প্রায় ২৬,০০০ ইউনিট নির্মিত হবে এবং ২০২৬-২০৩০ সময়কালে, প্রায় ৪৪,০০০ ইউনিট নির্মিত হবে।

বাস্তবায়নের জন্য মূলধন অর্জনের জন্য, অনেক উপায় প্রয়োজন, যার মধ্যে রয়েছে সামাজিক আবাসন কেনার যোগ্য বিষয়গুলির কাছ থেকে বেতন কর্তনের মাধ্যমে সংগ্রহ করা, যার বাস্তবায়নের জন্য কোনও ব্যবস্থা নেই।

অতএব, একটি সামাজিক আবাসন সঞ্চয় তহবিল (সিঙ্গাপুরের মডেলের অনুরূপ) প্রতিষ্ঠার গবেষণার লক্ষ্য হল সামাজিক সম্পদ সর্বাধিক করা, অভাবীদের জন্য আবাসনের জন্য আর্থিক সঞ্চয় সম্পর্কে সচেতনতা তৈরি করা এবং একই সাথে এই গোষ্ঠীর লোকদের এবং নির্দিষ্ট প্রকল্প ক্ষেত্রগুলিকে পরিচালনা করা।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি প্রস্তাব করেছে যে সরকার একটি স্থানীয় সামাজিক আবাসন সঞ্চয় তহবিল প্রতিষ্ঠার অনুমতি দেবে। সরকার কর্তৃক অনুমোদিত হওয়ার পরে, সিটি পিপলস কমিটি এই অপারেটিং মডেলকে একীভূত করার জন্য অর্থ মন্ত্রণালয় এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সাথে সমন্বয় করবে।

সিঙ্গাপুর মডেলটি দেখুন

ভিয়েতনাম জাতীয় কৃষি বিশ্ববিদ্যালয়ের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অনুষদের প্রভাষক ডঃ ফাম ফুওং নাম বলেন যে, নিম্ন আয়ের মানুষের বসবাসের জন্য উপযুক্ত পরিবেশ তৈরির জন্য বৃহৎ শহরগুলিতে কম খরচের আবাসন তৈরির জন্য একটি জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠা জরুরি। তহবিল উন্নয়ন মডেলটি সিঙ্গাপুরের কেন্দ্রীয় ভবিষ্যনিধি তহবিল (সিপিএফ) এর কথা উল্লেখ করতে পারে।

এই তহবিলটি ১৯৫৫ সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল এবং মূলত সামাজিক আবাসনের জন্য ঋণ প্রদানের উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয়। যখন এটি প্রথম প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল, তখন অবদানের হার ছিল মাসিক বেতনের ১০% (প্রতিটি কর্মচারী এবং নিয়োগকর্তার জন্য ৫%)। বর্তমানে, নিয়োগকর্তা এবং নিম্ন আয়ের কর্মচারী এবং বেসামরিক কর্মচারীদের তাদের মাসিক বেতন যথাক্রমে ১৭%/মাস এবং ২০%/মাস হারে CPF-তে অবদান রাখতে হয়। CPF খুব কম সুদের হারে বাড়ির মূল্যের ৯০% পর্যন্ত ঋণ প্রদান করে এবং ২৫-৩০ বছরের কিস্তিতে পরিশোধ করা হয়।

সিপিএফ ছাড়াও, সিঙ্গাপুর হাউজিং অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট বোর্ড নিম্ন-আয়ের গৃহক্রেতাদের ফ্ল্যাট মূল্যের ৮০% সমতুল্য বন্ধকী ঋণ প্রদান করে, যার সর্বোচ্চ মেয়াদ ৫৫ বছর ঋণগ্রহীতার বয়স বিয়োগ করে অথবা ৩০ বছর, যেটি আগে আসে, তার জন্য।

এছাড়াও, মানুষের জন্য বাড়ি কেনা সম্ভব করার জন্য, সরকারকে এমন ঋণ প্রদান করতে হবে যাতে লোকেরা তাদের মাসিক আয়ের মাত্র ২০% এর কম খরচ করে বাড়ি কেনার জন্য অর্থ ব্যয় করতে পারে। বেসরকারি গৃহঋণ বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং অন্যান্য আর্থিক প্রতিষ্ঠান দ্বারা সরবরাহ করা হয়।

আবাসন বাজার নিয়ন্ত্রণ, বাড়ির দাম বৃদ্ধি নিয়ন্ত্রণ এবং জল্পনা-কল্পনা সীমিত করার জন্য, সিঙ্গাপুর সরকার অনেক কার্যকর ব্যবস্থা প্রয়োগ করেছে যেমন বাড়ি কেনার জন্য সর্বোচ্চ ঋণের মেয়াদ হ্রাস করা, ঋণের মূল্য সীমিত করা, রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের উপর কর বৃদ্ধি করা...

আবাসন বাজার উন্নয়ন নীতির সাফল্য সিঙ্গাপুরকে বিশ্বের সর্বোচ্চ গৃহ মালিকানার হার (বর্তমানে 90% এরও বেশি) সহ দেশগুলির মধ্যে একটি করে তুলেছে।

"রাষ্ট্রের একটি বিশেষ গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রয়েছে। সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নের জন্য বিশেষায়িত বিধিমালা জারি করা বিশেষভাবে জরুরি, একই সাথে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া চলাকালীন উদ্ভূত সমস্যাগুলি বাস্তবায়ন, পর্যবেক্ষণ এবং তাৎক্ষণিকভাবে সমাধান করাও জরুরি।"

"ব্যবসায়ী হিসেবে পরিচিত বেসরকারি বিনিয়োগকারীদেরও নির্দিষ্ট সহায়তা নীতি, বিশেষ করে আর্থিক ও ভূমি নীতিমালার মাধ্যমে এই আবাসন তহবিল উন্নয়নে অংশগ্রহণের জন্য উৎসাহিত করা প্রয়োজন," মিঃ ন্যাম বলেন।

সূত্র: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm