বাজারে একটি আকর্ষণীয় 'বিপরীত চিত্র' দেখা যাচ্ছে, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প 'বিক্রি হয়ে গেছে', ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটার প্রতি বর্গমিটার মূল্যের অংশটি অদৃশ্য হয়ে যাবে।

বাজারে একটি আকর্ষণীয় "বিপরীত দৃশ্য" দেখা গেছে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি ভাল ব্যবসা করেছে, এমনকি "বিক্রি হয়ে গেছে", লাল বই জারি করার সময় ভূমি ব্যবহার ফি রেকর্ড করার নিয়ম... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে হ্যানয়ে ৫০ মিলিয়ন/বর্গমিটারের কম দামের নতুন অ্যাপার্টমেন্টগুলি অদৃশ্য হয়ে যেতে চলেছে। (ছবি: লিন আন)

সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি ধীরে ধীরে "অদৃশ্য" হচ্ছে

বাজারে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতের চাহিদা বেশি, তবে সরবরাহের তীব্র অভাব রয়েছে। ২০২৪ সালের মধ্যে, হ্যানয়ের বাজারে প্রায় ৬৭% নতুন অ্যাপার্টমেন্ট উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল খাতে হবে।

২০২৫ সালের মধ্যে, ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা মূল্যের প্রাথমিক অংশটি অদৃশ্য হয়ে যাবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে। বিশেষজ্ঞরা এমনকি বিশ্বাস করেন যে হ্যানয়ে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা মূল্যের নতুন অ্যাপার্টমেন্টগুলি শীঘ্রই অদৃশ্য হয়ে যাবে। সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের গল্প, যা বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদার ভারসাম্য পুনঃপ্রতিষ্ঠা করবে বলে আশা করা হয়েছিল, এখন ক্রমশ দূরবর্তী।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ২০১৯ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ৬৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা হো চি মিন সিটির দ্বিগুণ বৃদ্ধি। গড় প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টার কাছাকাছি।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন যে হ্যানয়ের মধ্যম আয়ের মানুষরা ক্রমবর্ধমানভাবে দূরবর্তী জেলাগুলিতে বাড়ি কিনতে যাচ্ছেন, যেখানে সংযোগকারী অবকাঠামো ব্যবস্থা সম্পূর্ণ হয়নি। প্রকল্প লাইসেন্সিং ব্যবস্থা পুনর্পরিকল্পিত না হলে অদূর ভবিষ্যতে অন্যান্য শহরাঞ্চলেও এই পরিস্থিতি দেখা দেবে। তবে, এই অঞ্চলগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম আর "উপযুক্ত" পর্যায়ে নেই।

দক্ষিণাঞ্চলে Batdongsan.com.vn-এর পরিচালক - মিঃ দিন মিন তুয়ান উল্লেখ করেছেন যে ২০২৪ সালে একটি আকর্ষণীয় "বিপরীত" ঘটনা ঘটেছে যে যদিও হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি উভয়ের প্রাথমিক বাজারে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশি ছিল, তবুও ক্রয় ক্ষমতা বেশ ভালো ছিল। ৭০% পর্যন্ত ব্রোকার বলেছেন যে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিতে ইতিবাচক লেনদেনের পরিমাণ ছিল, এমনকি ২০২৪ সালে "বিক্রি হয়ে গেছে"। একইভাবে, হো চি মিন সিটিতেও এই সংখ্যা ৪০%-এরও বেশি পৌঁছেছে।

এটি অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের, বিশেষ করে বাস্তব আবাসন চাহিদা পূরণকারী প্রকল্পগুলির, প্রবল আকর্ষণ দেখায়। বাজার পুনরুদ্ধার চক্রে অ্যাপার্টমেন্টগুলি সর্বদা অগ্রণী কারণ তারা প্রকৃত আবাসন চাহিদার দিকে লক্ষ্য রাখে, এমন একটি চাহিদা যা সর্বদা উপস্থিত এবং টেকসই। লেনদেনের তীব্র বৃদ্ধি ছোট এলাকা এবং যুক্তিসঙ্গত দাম সহ অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে কেন্দ্রীভূত হয়। এছাড়াও, ক্রেতাদের দ্বারা নির্বাচিত প্রকল্পগুলি প্রায়শই সম্পূর্ণ পণ্য, সম্পূর্ণ অবকাঠামো, কম নির্মাণ ঘনত্ব, সম্মানিত বিনিয়োগকারী, ভাল অর্থপ্রদানের অগ্রগতি এবং অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার নীতি ইত্যাদি, মিঃ টুয়ান বিশ্লেষণ করেছেন।

যদিও হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে সাশ্রয়ী মূল্যের এবং মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্টের অংশটি সংকুচিত হচ্ছে, তবুও এটিই প্রধান অংশ, যা প্রকৃত ক্রেতাদের কাছ থেকে প্রচুর আগ্রহ আকর্ষণ করে, বসতি স্থাপনের জন্য একটি বাড়ির মালিকানার প্রয়োজনের সাথে।

এই বাস্তবতা থেকে, সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়ন এখনও একটি জরুরি প্রয়োজন, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী মিঃ ড্যাং হুং ভো বলেছেন যে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন বিভাগটি গবেষণা এবং বিকাশের জন্য একটি উদ্যোগ প্রস্তাব করা প্রয়োজন কারণ এটি রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল এবং টেকসই করতে সহায়তা করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হবে।

আমার কি ভাড়ার জন্য সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করা উচিত?

২৩শে ডিসেম্বর বিকেলে "ভাড়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্টের সম্ভাবনা" শীর্ষক সেমিনারে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে কেন্দ্রীয় অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের দাম ঊর্ধ্বমুখী। হ্যানয়ের ৪টি কেন্দ্রীয় জেলায় গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২০১৯ সালের শুরুর তুলনায় দ্বিগুণ হয়েছে, যা সমগ্র হ্যানয়ের গড় বৃদ্ধির চেয়ে ৩০% বেশি।

উদাহরণস্বরূপ, হাই বা ট্রুং এবং ডং দা হল গত ৫ বছরে সবচেয়ে ভালো মূল্য বৃদ্ধির হারের দুটি জেলা, কারণ শহরতলির নতুন খোলা প্রকল্পগুলির তুলনায় তুলনামূলকভাবে ভালো মূল্য স্তর রয়েছে। গত ৩ বছরে নতুন খোলা প্রকল্পগুলি ক্রমাগত তাদের দাম সমন্বয় করেছে, প্রতিটি খোলার পর্যায়ের পরে প্রায় ১০%। ২০২৪ সালে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছিল যার সাধারণ মূল্য ১২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। পরিষেবাপ্রাপ্ত অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম প্রায় ৮৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে)।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে, যদি আপনার কাছে ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি নগদ থাকে, তাহলে কি আপনার ভাড়া পরিষেবাপ্রাপ্ত অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করা উচিত?

এসজিও হোমের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে দিন চুং বলেন যে অনেক বিনিয়োগকারী দ্বৈত লাভ, ভাড়া থেকে স্থিতিশীল আয় এবং সম্পদ বৃদ্ধি থেকে লাভ সহ রিয়েল এস্টেট খোঁজার প্রবণতা রাখেন।

অতএব, যদি আপনার ৫.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং থাকে, মিঃ চুং পরামর্শ দেন, বিনিয়োগকারীরা এমন একটি নমনীয় রিয়েল এস্টেট খুঁজে পেতে পারেন যা নগদ প্রবাহ তৈরি করে এবং বসবাস বা ভাড়ার জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে। এত নমনীয় রিয়েল এস্টেটের সাথে, পরে এটি বিক্রি করা কঠিন হবে না।

মিঃ চুং-এর মতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলির কেন্দ্রস্থলে সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টগুলি সাম্প্রতিক বছরগুলিতে মনোযোগ আকর্ষণ করেছে কারণ দীর্ঘমেয়াদী অতিথি, বিশেষজ্ঞ এবং বিদেশী সম্প্রদায়ের কাছ থেকে তাদের স্থিতিশীল আয়ের কারণে।

তাছাড়া, সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের দাম একই বিভাগের বাজারের তুলনায় ৩৫-৭০% কম, তবে সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া দীর্ঘমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় ২৫-৫০% বেশি। এটি দেখায় যে ভাড়ার জন্য সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টগুলি রিয়েল এস্টেট পণ্য যা উচ্চ বিনিয়োগ দক্ষতা নিয়ে আসে।

বিন দিন-এ ২,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূল্যের পর্যটন এলাকা প্রকল্পে একজন বিনিয়োগকারী আছেন।

২৩শে ডিসেম্বর, বিন দিন প্রদেশের পিপলস কমিটির অফিস থেকে প্রকাশিত সংবাদে বলা হয়েছে: প্রদেশের পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান নগুয়েন তু কং হোয়াং নং ৪৪২৮/কিউডি-ইউবিএনডি-তে স্বাক্ষর করেছেন, যা প্রকল্প পয়েন্ট নং ২ (২-২), নহন লি - ক্যাট তিয়েন সৈকত পর্যটন এলাকা বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের ফলাফল অনুমোদন করে।

এটি এমন একটি প্রকল্প যার মোট আনুমানিক ন্যূনতম বিনিয়োগ মূলধন ২,২১৫.৫৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি (ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে জেতার অর্থ বাদে), বিন দিন প্রদেশের নহোন হোই অর্থনৈতিক অঞ্চলের ফু ক্যাট জেলার ক্যাট চান কমিউনে বাস্তবায়িত হয়েছে।

সেই অনুযায়ী, নির্বাচিত বিনিয়োগকারী হলেন ফু গিয়া ইনফ্রাস্ট্রাকচার ডেভেলপমেন্ট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (বিন দিন, কুই নহোন শহরে সদর দপ্তর) যার বিড মূল্য ৩৬৮,৮২৩ বিলিয়ন ভিয়ানটেল, যা ৩৪৭,৯৪৬ বিলিয়ন ভিয়ানটেল প্রারম্ভিক মূল্যের তুলনায় প্রায় ২১ বিলিয়ন ভিয়ানটেল (ভিয়ানটেল ২০,৮৭৭ বিলিয়ন) এর পার্থক্য।

প্রকল্পের পরিকল্পিত এলাকা ৪০ হেক্টরেরও বেশি; যার মধ্যে পর্যটন পরিষেবা জমির (পর্যটন ভিলা জমি, রিসোর্ট পরিষেবা জমি, হোটেল জমি, বর্গাকার জমি, বাণিজ্যিক পরিষেবা নির্মাণ জমি, সুইমিং পুলের জমি) আয়তন ১৪.৪ হেক্টরেরও বেশি, সবুজ জমির আয়তন ১৫.৩ হেক্টরেরও বেশি, ট্র্যাফিক এবং কারিগরি অবকাঠামো জমির (ট্রাফিক জমি, কারিগরি অবকাঠামো জমি, পার্কিং জমি) আয়তন প্রায় ৫.৬ হেক্টর, সৈকত এবং জলের পৃষ্ঠতলের জমির আয়তন ৪.৮ হেক্টর। ভূমি ব্যবহারের ধরণ হল যে রাজ্য জমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি লিজ দেয় এবং পুরো লিজ মেয়াদের জন্য একবার জমি ভাড়া আদায় করে।

সমাপ্তির পর, বিন দিন-এ আরও উচ্চমানের রিসোর্ট প্রকল্প থাকবে যেমন: পর্যটন ভিলা, হোটেল, রিসোর্ট পরিষেবা প্রকল্প, বাণিজ্যিক পরিষেবা প্রকল্প (রেস্তোরাঁ, স্যুভেনির দোকান, কারাওকে, সাধারণ ব্যবসা) বিক্রয়, লিজ, লিজ-ক্রয় এবং পর্যটকদের আবাসন, রিসোর্ট, বিনোদন এবং বিনোদনের চাহিদা মেটাতে নিয়ম অনুসারে অন্যান্য ব্যবসায়িক কার্যক্রম।

এই প্রকল্পটি স্থানীয় পর্যটন উন্নয়নের জন্য আরও গতি তৈরির প্রতিশ্রুতি দেয়, যেখানে অনেক গুরুত্বপূর্ণ জিনিসপত্র তৈরি করা হচ্ছে যেমন: হোটেল, রিসোর্ট ভিলা, স্কোয়ার এবং বাণিজ্যিক পরিষেবা...

বিন দিন প্রদেশের নেতাদের মতে, এটিও এমন একটি এলাকা যেখানে প্রচুর সম্ভাবনা রয়েছে কিন্তু এর যথাযথ ব্যবহার করা হয়নি। বিন দিন প্রদেশে বিনিয়োগ আহ্বান এবং আকর্ষণ সম্পর্কিত অনেক নীতিমালা রয়েছে। সেখান থেকে, প্রতিটি সময়কালে প্রাদেশিক গণপরিষদের নির্দেশনা অনুসারে উন্নয়নের জন্য পর্যাপ্ত ক্ষমতা এবং অভিজ্ঞতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীদের জন্য এই অঞ্চলে বিনিয়োগের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা।

লাল বই জারি করার সময় ভূমি ব্যবহার ফি ঋণের নিয়মাবলী

ভূমি ব্যবহার অধিকার সার্টিফিকেট (লাল বই) প্রদান এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানা প্রদানের সময় ভূমি ব্যবহার ফি রেকর্ড করার নিয়মগুলি লক্ষ্য করা প্রয়োজন।

ডিক্রি ১০১/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ধারা ১১, ১৮ অনুচ্ছেদে ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার শংসাপত্র (সাধারণত লাল বই নামে পরিচিত) প্রদানের সময় ভূমি ব্যবহার ফি ঋণ নির্ধারণ করা হয়েছে, যা নিম্নরূপ বাস্তবায়িত হয়:

ক) জমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির মালিকানার প্রথম শংসাপত্র জারি করার সময় ভূমি ব্যবহার ফি ঋণের জন্য যোগ্য ব্যক্তিরা হলেন বর্তমানে জমি ব্যবহারকারী ব্যক্তি এবং পরিবার যাদের ঋণ রেকর্ড করা প্রয়োজন, এবং আইনের বিধান অনুসারে উত্তরাধিকারীরা যাদের ঋণ রেকর্ড করা প্রয়োজন, তাদের ঋণ রেকর্ড করা অব্যাহত থাকবে;

খ) এই ধারার দফা ক-এ উল্লেখিত ক্ষেত্রে ঋণ হিসেবে লিপিবদ্ধ ভূমি ব্যবহার ফি-এর পরিমাণ হলো ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার সার্টিফিকেট জারি করার সময় প্রদেয় মোট ভূমি ব্যবহার ফি-এর পরিমাণ;

গ) এই ধারায় নির্ধারিত ভূমি ব্যবহার ফি ঋণের অধিকারী পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি ঋণ রেকর্ড, পরিশোধ এবং পরিশোধের ক্রম এবং পদ্ধতি এবং ভূমি ব্যবহার ফি ঋণের সময়কাল ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া আদায় সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে বাস্তবায়িত হবে;

ঘ) যদি ব্যক্তিকে পুনর্বাসনের জন্য জমি বরাদ্দ করা হয়, তাহলে রাষ্ট্র যখন জমি পুনরুদ্ধার করবে তখন ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন সম্পর্কিত ডিক্রির বিধান অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি ঋণ লিপিবদ্ধ করা হবে;

ঘ) এই ধারার দফা ক-এ উল্লেখিত বিষয়গুলির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি ঋণের রেকর্ডিং ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে ৩১ জুলাই, ২০২৯ পর্যন্ত প্রযোজ্য হবে। ভূমি ব্যবহার ফি ঋণ পরিশোধ এবং বাতিলকরণ ভূমি ব্যবহার ফি আদায় এবং ভূমি ভাড়া সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে সম্পন্ন করা হবে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html