হোক মন এবং কু চি-তে জমির বাজারে লোকসান কমানোর 'তরঙ্গ' দেখা যাচ্ছে

[বিজ্ঞাপন_১]

বার বার বৃদ্ধির পর্যায় অতিক্রম করেছে

২০২১ সালের প্রথম দিকে, হোক মন এবং কু চি জেলার রিয়েল এস্টেট বাজার বেশ "শান্ত" ছিল, তবে ২০২২ সালের প্রথম দিকে, এই জায়গাটি বিনিয়োগকারীদের মনোযোগের কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হয়েছিল। ২০২২ সালের প্রথম দিকে, এই এলাকার জমি ক্রয় মূল্যের চেয়ে ২.৩ গুণ বেশি লাভের কাছাকাছি পৌঁছেছিল, যা হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি হাইলাইট হয়ে ওঠে।

এই জ্বরের ব্যাখ্যা দিতে গিয়ে অনেক বিশেষজ্ঞ বলেছেন যে হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় অঞ্চলে ভয়াবহ মূল্যবৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেট বাজার সাধারণভাবে চাঙ্গা হয়ে উঠেছে। তারপর থেকে, শহরতলির জেলাগুলির বাজারও বিকশিত হয়েছে, মূল্যবৃদ্ধির দৌড়ে যোগ দিয়েছে কারণ উন্নয়নের এখনও সুযোগ রয়েছে।

এছাড়াও, কু চি জেলাকে সরাসরি হো চি মিন সিটির অধীনে একটি শহরে উন্নীত করার প্রস্তাবটিও শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি উৎসাহব্যঞ্জক পদক্ষেপ। অবিলম্বে নতুন দাম নির্ধারণ করা হয়েছে, যার বেশিরভাগই গত অর্ধ বছরেরও বেশি সময়ের তুলনায় ১.২ গুণ থেকে ১.৫ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

এর মধ্যে, কু চি-র কিছু "হট স্পট" রয়েছে যা অনেক বিনিয়োগকারীর জন্য বিশেষ আগ্রহের বিষয়, যেমন নগুয়েন থি রান স্ট্রিট (আন নহন তায় কমিউন) এর এলাকা যা ২-৩ গুণ বেড়ে ৮.২ - ৮.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে দাঁড়িয়েছে; বুই থি ডায়েট স্ট্রিটে (নুয়ান ডুক কমিউন) জমির দাম ৪ গুণ বেড়ে ৭.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে দাঁড়িয়েছে। কিছু পরিসংখ্যান অনুসারে, কু চি জেলায় ভালো অবকাঠামো রয়েছে এমন কিছু এলাকায় জমির দাম প্রায় ১৭.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে দাঁড়িয়েছে।

সময়ের সাথে সাথে জমির বাজার বৃদ্ধি পেয়েছে এবং বালির তীরও দেখা দিয়েছে, ছবি ১ — হো চি মিন সিটির শহরতলিতে জমি দেখার জন্য সবাই যখন একে অপরকে আমন্ত্রণ জানিয়েছিল, সেই সময় শেষ হয়ে গেছে।

২০২০ সাল থেকে হোক মন-এ জমির দাম বেড়ে চলেছে, যখন হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি তিনটি জেলা হোক মন, বিন চান এবং নাহা বে-কে জেলায় উন্নীত করার প্রস্তাব দিয়েছে বলে তথ্য ব্যাপকভাবে ছড়িয়ে পড়ে। অনেক বিনিয়োগকারী এখানে সস্তা দামে প্রচুর জমি কিনেছেন এবং তারপর বিদ্যুৎস্পৃষ্ট লেনদেনের মাধ্যমে দাম বাড়িয়ে দিয়েছেন। তারপর থেকে, হোক মন জমির জ্বরের অন্যতম কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হয়েছে। ফাম থি গিয়া, ডাং থুক ভিন, ত্রিন থি মিয়েং, নগুয়েন আন থু ইত্যাদি রাস্তার ধারে হোক মন জমির দাম বেশ উঁচুতে পৌঁছেছে।

২০২০ সালে, লে থি হা স্ট্রিটের হোক মন-এ সর্বনিম্ন জমির দাম ছিল ২৫ - ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। সর্বোচ্চ দাম ছিল ৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যার সম্মুখভাগের জমির পরিমাণ প্রায় ৩০০০ বর্গমিটার, এই জমির প্লটের মূল্য ছিল ১৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত। জাতীয় মহাসড়ক ২২-এর সমান্তরাল রাস্তা, ট্রান ভ্যান মুওই স্ট্রিট, নগুয়েন থি সোক স্ট্রিট-এর মতো অন্যান্য রুটগুলি হল হোক মন-এ জমির দাম সবচেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পাওয়া রুট। বিশেষ করে, জাতীয় মহাসড়ক ২২-এর সমান্তরাল রাস্তার দাম সবচেয়ে কম ১৩ - ১৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার থেকে ১৭ - ১৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে বৃদ্ধি পেয়েছে।

সময়ের সাথে সাথে বাজারটির জনপ্রিয়তা বৃদ্ধি পেয়েছে এবং বালির টিলাও দেখা দিয়েছে, ছবি ২ — ভালো ট্র্যাফিক অবকাঠামো সম্পন্ন এলাকা কু চি-তে কর্নার লটগুলি একসময় বিনিয়োগকারীদের দ্বারা চাহিদা এবং প্রতিযোগিতার সম্মুখীন হত।

মূল্য বৃদ্ধির পাশাপাশি, কু চি এবং হোক মন এলাকার রিয়েল এস্টেট তালিকাও অনলাইন রিয়েল এস্টেট বাজারে অনুসন্ধানের ফলাফলের শীর্ষে ছিল। কিছু সার্চ ইঞ্জিনের পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২২ সালের চন্দ্র নববর্ষের পরে, জেলা ২ এবং জেলা ৯-এর জমির পাশাপাশি, হোক মন এবং কু চিও এমন কীওয়ার্ড যা ট্রেডিং ফ্লোরে প্রচুর অনুসন্ধান করা হয়।

সেই সময়, বাজারের উত্তাপ পূর্বাভাসিত পতন সম্পর্কে অনেক উদ্বেগের জন্ম দিয়েছিল। সংবাদমাধ্যমের সাথে শেয়ার করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ মন্তব্য করেছিলেন যে কিছু লোক মুনাফা অর্জনের জন্য সভা থেকে প্রাপ্ত তথ্যের সুযোগ নিয়েছে। মিঃ চাউয়ের মতে, ফাটকাবাজ, জমির দালাল বা অসাধু ব্যবসা কু চি এবং হোক মন জেলায় জমির দাম "উন্মাদ" করে তুলেছে।

এছাড়াও, অনেক বিশেষজ্ঞ বাজারের প্রতারণা সম্পর্কে সতর্ক করে দিয়েছেন যা জমির প্রকৃত মূল্য অত্যধিক বৃদ্ধির ফলে জমি বিনিয়োগকারীদের তিক্ত ফল গ্রাস করতে পারে। বর্তমানে, অনেক তথ্য দেখায় যে এই এলাকার জমি সর্বত্র লোকসানে বিক্রি হচ্ছে, তাই এই সতর্কতা সত্য বলে মনে হচ্ছে।

অনেক কারণে লোকসান কমানো

সোশ্যাল নেটওয়ার্কে কিছু রিয়েল এস্টেট বাজারের পাশাপাশি ব্রোকারেজ গ্রুপের কথা উল্লেখ করে, "শ্বাসরোধের দামে পণ্যের অবসান", "দ্রুত লোকসান কমানো", "ব্যাংক ঋণ পরিশোধের জন্য জমি বিক্রি করা" ... এই বাক্যাংশ সহ অনেক নিবন্ধ ব্যাপকভাবে পোস্ট করা হয়। অনেক বিক্রেতা ব্যাংক ঋণ পরিশোধ, জরিমানা এড়াতে অন্যান্য এলাকায় অর্থ প্রদান বা অবসানের মতো বিভিন্ন কারণে অর্থ ফেরত পেতে জমির মূল্যের 30-40% থেকে লোকসান কমাতে ইচ্ছুক।

উদাহরণস্বরূপ, নগুয়েন ভ্যান খা স্ট্রিটে, মালিক কর্তৃক ১২৩ বর্গমিটার আয়তনের একটি জমি ১.৫২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যে বিক্রি করা হচ্ছে, যা প্রতি বর্গমিটার ১২ মিলিয়নেরও বেশি। মালিক বলেছেন যে এটি ৫০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর লোকসান-কাটা মূল্য কারণ এটি একটি সুন্দর জমির প্লট, শিল্প পার্ক এবং অন্যান্য সুযোগ-সুবিধার কাছাকাছি। এছাড়াও, ক্রেতারা আরও ভালো দামের জন্য আলোচনা করতে পারেন।

সময়ের সাথে সাথে বাজারটির জনপ্রিয়তা বৃদ্ধি পেয়েছে এবং বালিটি ৩ নং ছবিতেও দেখা গেছে। — কু চি এবং হোক মন এলাকায় এমন ক্ষতির খবর দেখা অস্বাভাবিক নয়।

অথবা প্রাদেশিক সড়ক ৮ (কু চি শহর) এর ৯০ বর্গমিটার আয়তনের আরেকটি কোণার জমিও ১ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং লোকসানে বিক্রি হচ্ছে, এই জমিটিও উন্নত অবকাঠামো এবং অনেক সুযোগ-সুবিধা সহ একটি নতুন আবাসিক পরিকল্পনা এলাকায় অবস্থিত। জমির মালিক বলেছেন যে ব্যাংককে টাকা দেওয়ার জন্য তার অর্থের প্রয়োজন হওয়ায়, তাকে এই জমিটি সস্তায় বিক্রি করতে হবে, এমনকি দ্রুত ক্রেতা খুঁজে পেতে দালালদের উচ্চ কমিশন সমর্থন করতেও ইচ্ছুক।

হক মন-এ, ২০২১-২০২২ সময়কালে ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূল্যের কিছু জমি, গত ২ মাস ধরে জমির মালিক ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দিয়েছেন কিন্তু কোনও জিজ্ঞাসা পাননি। গরমের সময় জমি ধরে রাখা অন্যান্য অনেক বিনিয়োগকারীর ক্ষেত্রেও এটিই সাধারণ পরিস্থিতি।

গবেষণার মাধ্যমে দেখা গেছে, ২০২২ সালের শেষ থেকে ২০২৩ সালের জানুয়ারী পর্যন্ত সময়ের মধ্যে এই অঞ্চলগুলিতে জমির বাজার ৫-১৫% হ্রাস পেয়েছে। বর্তমানে, সাধারণ হ্রাস ২০-৩৫% এ পৌঁছেছে এবং আগামী সময়ে বৃদ্ধির লক্ষণ দেখা যাচ্ছে কারণ অনেক জমির মালিক ব্যাংকের চাপের মধ্যে রয়েছেন। যদিও জমির লটের সাথে কিছু "নীচের দিকে" লেনদেন হয়েছে যা তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, কিছু ক্ষেত্রে ৫০% পর্যন্ত। তবে, বাজারের বেশিরভাগ অংশই অপরিবর্তিত, বিশেষ করে বড় জমির প্লটের সাথে।

এই পরিস্থিতি ব্যাখ্যা করে বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে এটি আংশিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রভাবের কারণে, যখন নগদ প্রবাহ অন্যান্য বিনিয়োগ চ্যানেলের মাধ্যমে প্রবাহিত হচ্ছে যার স্বল্পমেয়াদী লাভ বেশি। বিশেষ করে, অনেক বিনিয়োগকারী এখনও বর্তমান সময়ে তলানিতে পৌঁছানোর অপেক্ষায় রয়েছেন, যার ফলে তারল্যের উন্নতি হচ্ছে না। লোকসান কাটার ঢেউ হো চি মিন সিটির কেন্দ্র থেকে প্রত্যন্ত জেলা এবং প্রতিবেশী প্রদেশগুলিতেও ছড়িয়ে পড়েছে, যার ফলে বাজারের কাছে অনেক বিকল্প রয়েছে, তাই এমন কিছু এলাকা রয়েছে যেখানে তারল্য নেই।

এছাড়াও, হোক মন এবং কু চি-এর বাজারও ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হয়েছিল কারণ ২০২২ সালের শেষে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি শহরতলির জেলাগুলিকে জেলা বা শহর হওয়ার অনুমোদনের জন্য আবেদন না করার জন্য অনুরোধ করেছিল। এই ক্ষেত্রে বিনিয়োগ এবং ব্যবসায়িক সিদ্ধান্তের উপর এর উল্লেখযোগ্য মানসিক প্রভাব পড়েছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারের তারল্য তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে।

তবে, তথ্য অনুসারে, বর্তমান কাট-লস মূল্যের সাথে, ২০১৯-২০২০ সময়কালের পণ্য ধারণকারী অনেক বিনিয়োগকারী এখনও বড় মুনাফা অর্জন করছেন। অতএব, লোকসানে বিক্রির জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া ১০০% জমির প্লট আসলে অর্থ হারাচ্ছে না, তারা কেবল পণ্য বিক্রি করার জন্য লাভ কমিয়ে দেয়, আরও ভাল লাভের সাথে আরেকটি বিনিয়োগ সময়ের জন্য অর্থ প্রস্তুত করে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস