থান হোয়াতে নগর এলাকার প্রকল্পগুলির বর্তমান অবস্থা - বিনিয়োগকারীর ক্ষমতা থেকে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা পর্যন্ত অপর্যাপ্ততা (পর্ব ১): লাল বইয়ের জন্য ৭ বছর অপেক্ষা

(Baothanhhoa.vn) - বিগত বছরগুলিতে, থান হোয়া শহরের নতুন শহরাঞ্চলের হাজার হাজার পরিবার জমি কিনে এবং প্রশস্ত বাড়ি তৈরির জন্য কোটি কোটি টাকা ব্যয় করেছে কিন্তু এখনও তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেট (GCNQSDD বা লাল বই) দেওয়া হয়নি। MBQH 2125 ফেজ 1 থেকে লাল বই "ঝুলন্ত" একাধিক প্রকল্প পর্যন্ত, এটি দেখায় যে নগর ব্যবস্থাপনার চিত্র অনেক ত্রুটি প্রকাশ করছে। এই পরিস্থিতির অবসান ঘটাতে, আরও টেকসই, সভ্য এবং মানবিক নগর উন্নয়নের জন্য একটি দিক উন্মুক্ত করার জন্য শক্তিশালী, যুগান্তকারী সমাধানের সময় এসেছে।

থান হোয়া শহরের দং ভে ওয়ার্ডের MBQH 2125 ফেজ 1-এ আবাসিক এলাকার এক কোণ। ছবি: পিভি

অ্যাপ্লিকেশন থেকে গল্প

২০২৫ সালের মার্চ মাসে, থান হোয়া সংবাদপত্র MBQH 2125 ফেজ 1 (থান হোয়া সিটির দং ভে ওয়ার্ড, থান হোয়া সিটির দক্ষিণ নগর এলাকায় আবাসন ও সবুজ পার্ক প্রকল্পের অন্তর্গত) বসবাসকারী পরিবারগুলির কাছ থেকে একটি আবেদন পেয়েছিল।

একটি আবেদনপত্র এই শব্দ দিয়ে শুরু হয়: “এটি চতুর্থবারের মতো আমরা MBQH 2125 প্রকল্পের প্রথম ধাপের বিনিয়োগকারীর বিরুদ্ধে লাল বই জারি না করার জন্য সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে একটি আবেদন পাঠিয়েছি; MBQH 2125 প্রকল্পের প্রথম ধাপের বিনিয়োগকারী এবং সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের প্রতিক্রিয়া সন্তোষজনক নয়, যা বিলম্ব এবং পরিবারের বৈধ ইচ্ছা এড়িয়ে যাওয়ার লক্ষণ দেখাচ্ছে।”

জানা যায় যে MBQH 2125 প্রকল্পের প্রথম ধাপ হল থান হোয়া শহরের বৃহৎ নগর উন্নয়ন প্রকল্পগুলির মধ্যে একটি যার আয়তন ^{৮২,১৮৮.৮ বর্গমিটার} , যার মধ্যে ৬৩৩টি জমি (৮৫টি ভিলা জমি, ৫৪৮টি সংলগ্ন জমি) অন্তর্ভুক্ত। হ্যানয় হোয়াং গিয়া রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি প্রকল্পের ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের বিজয়ী ইউনিট (থান হোয়া প্রাদেশিক গণ কমিটির ২রা আগস্ট, ২০১৮ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ২৯৩৯/QD-UBND অনুসারে)। কোম্পানিটি ভূমি ব্যবহারের ফি সম্পর্কিত তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছে এবং একটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র প্রদান করেছে। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (এখন কৃষি ও প্রাকৃতিক সম্পদ বিভাগ) ২০১৯ সাল থেকে হ্যানয় হোয়াং গিয়া রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির কাছে জমি হস্তান্তরের আয়োজনের জন্য সংশ্লিষ্ট ইউনিটগুলির সাথে সমন্বয় করেছে।

যদিও রাজ্য প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ দিয়েছে, তবুও এই স্থানে জমি কিনে থাকা পরিবারগুলি এখনও লাল বই পায়নি। এটি অনেক পরিবারের জন্য উদ্বেগ এবং উদ্বেগের বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে কারণ এর ফলে অনেক সম্পর্কিত অধিকারও ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে।

যদিও রাজ্য প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ দিয়েছে, তবুও এই স্থানে জমি কিনে থাকা পরিবারগুলি এখনও লাল বই পায়নি। এটি অনেক পরিবারের জন্য উদ্বেগ এবং উদ্বেগের বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে কারণ এর ফলে অনেক সম্পর্কিত অধিকারও ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে।

MBQH 2125 ফেজ 1 এর বাসিন্দা মিসেস NHA বলেন: "আমরা অনেকবার দেখা করেছি এবং বিনিয়োগকারীদের জমি কিনে নেওয়া পরিবারগুলিকে লাল বই দেওয়ার প্রক্রিয়াটি এগিয়ে নিতে অনুরোধ করেছি, কিন্তু তারা কোনও সাড়া দেয়নি। শহরের ব্যস্ততম নগর এলাকার মাঝখানে বসবাস করেও লাল বই না থাকা মানুষের জীবন এবং কার্যকলাপের উপর ব্যাপক প্রভাব ফেলেছে, যেমন ওয়ার্ডে জন্ম, বিবাহ বা পড়াশোনা নিবন্ধন করতে না পারা।"

মিসেস এলটিজির পরিবার সেই পরিবারের মধ্যে একটি যারা "ঋণ চুক্তি" আকারে MBQH 2125 ফেজ 1-এ জমি কিনেছিল এবং 2022-2023 সালে একটি বাড়ি তৈরি করেছিল। তার বাড়িটিও নির্ধারিত নকশার তুলনায় ভুলভাবে নির্মিত অনেক অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে একটি। বাড়ির সামনের দিকে 4 তলা এবং 1 টি শীর্ষ নেই, এবং পিছনে কোনও খালি জায়গা নেই। মিসেস জি. ভাগ করে নিয়েছেন: "এই এলাকায়, 2024 সালের আগে নির্মিত বেশিরভাগ বাড়ি অনুমোদিত মডেল অনুসারে ডিজাইন করা হয়নি, কারণ সেই সময়ে, তারা কেবল জমি কিনেছিল এবং বিনিয়োগকারীদের কোনও নির্দেশনা, তত্ত্বাবধান বা অনুস্মারক ছাড়াই তৈরি করেছিল। অনেক পরিবার এখন চিন্তিত, বাড়ির নকশা এবং নির্মাণ ঘনত্ব ভুল, ভবিষ্যতে কি লাল বইয়ের আবেদন সম্পূর্ণ করার জন্য এটি কাটিয়ে ওঠার কোনও উপায় থাকবে? কারণ লাল বই ছাড়া বাড়ি, ভূমি ব্যবহারকারীদের অনেক অধিকারও সীমিত, তারা ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার জন্য বন্ধক রাখতে পারে না এবং যদি তারা কাজের জন্য আরও সুবিধাজনক জায়গায় স্থানান্তর করতে চায়, তবে তাদের এটি স্থগিত রাখতে হবে!"

আইনি এবং দায়বদ্ধতার সমস্যা

MBQH 2125 প্রকল্পের প্রথম ধাপের আইনি গল্পে ফিরে আসা যাক, সম্ভবত সমস্যার মূল কারণ বিনিয়োগকারী যেভাবে প্রকল্পটি বাস্তবায়ন করেন তার উপর নির্ভর করে। MBQH 2125 প্রকল্পের প্রথম ধাপের নিয়ম অনুসারে, গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করার আগে বিনিয়োগকারীকে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নকশা অনুসারে কাঁচা বাড়ির সমস্ত নির্মাণ সামগ্রী সম্পন্ন করতে হবে, কিন্তু বাস্তবতা সম্পূর্ণ ভিন্ন।

উপর থেকে থান হোয়া শহর দেখা যাচ্ছে। ছবি: পিভি

"ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে জেতার পরপরই, কাঁচা বাড়ি তৈরির জন্য কোনও তহবিল না থাকায়, হ্যানয় রয়্যাল রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, ভিয়েতনাম প্রসপারিটি ইনভেস্টমেন্ট গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানির সাথে সমন্বয় করে, কাঁচা বাড়ি তৈরি করেনি, বরং গ্রাহকদের বাড়ি তৈরির জন্য জমি কেনার প্রয়োজনের উপর ভিত্তি করে, তারা "ঋণ চুক্তি" আকারে জমি বিক্রি করার বিষয়ে গ্রাহকদের সাথে পরামর্শ করেছিল। এই ঋণ চুক্তিতে তথ্যের গোপনীয়তা প্রয়োজন", এই সাইটে জমি কিনেছেন এমন একটি পরিবার শেয়ার করেছেন।

কিছু পরিবার যোগ করেছেন: "গ্রাহকের সাথে চুক্তি অনুসারে, "ঋণ চুক্তি" এর লট নম্বর হল প্রকল্পের জমির লট নম্বর এবং ঋণ নম্বর। যে গ্রাহকরা সম্মতি অনুসারে সম্পূর্ণ পরিমাণ অর্থ প্রদান করবেন তাদের বিনিয়োগকারীরা নথিপত্র হস্তান্তর করবেন যার মধ্যে রয়েছে: ঋণ চুক্তি, জমি হস্তান্তরের মিনিট, নকশা অঙ্কন অনুসারে বাড়ি তৈরির প্রতিশ্রুতি এবং গ্রাহকের নিজেরাই বাড়ি তৈরির জন্য সংযুক্ত নথি। গ্রাহক যখন রুক্ষ বাড়ি তৈরি শেষ করবেন, তখন বিনিয়োগকারী বিক্রয় চুক্তি করার পদক্ষেপগুলি গ্রহণ করবেন এবং এগিয়ে যাবেন এবং গ্রাহককে একটি লাল বই জারি করার প্রক্রিয়া সম্পাদন করবেন।"

এটি "আইনকে ফাঁকি দেওয়ার" একটি মোটামুটি সাধারণ ধরণ, একটি কাঁচা বাড়ি তৈরি করে সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রি করার পরিবর্তে, বিনিয়োগকারীরা "ঋণ চুক্তি" এর মাধ্যমে লোকেদের কাছে জমি বিক্রি করে, তারপর লোকেদের তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরি করতে দেয়। এই পরিস্থিতি দুটি প্রধান এবং সহজেই দেখা যায়, যা হল বিনিয়োগকারীর কাছে জমি বিক্রির সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র থাকে না, তারা যে জমির জন্য অর্থ প্রদান করেছে তার মালিকানা থাকে না; শিথিল ব্যবস্থাপনার কারণে, অনেক পরিবার অনুমোদিত নগর নকশা অনুসারে বাড়ি তৈরি করতে বাধ্য হয় না, যার ফলে পরবর্তীতে অনেক পরিণতি হয়।

"ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে জেতার পরপরই, কাঁচা বাড়ি তৈরির জন্য কোনও তহবিল না থাকায়, হ্যানয় রয়্যাল রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, ভিয়েতনাম প্রসপারিটি ইনভেস্টমেন্ট গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানির সাথে সমন্বয় করে, কাঁচা বাড়ি তৈরি করেনি, বরং আবাসনের জন্য জমি কেনার জন্য গ্রাহকদের চাহিদার উপর ভিত্তি করে, "ঋণ চুক্তি" আকারে জমি বিক্রি করার বিষয়ে গ্রাহকদের সাথে পরামর্শ করেছে। এই ঋণ চুক্তিতে তথ্যের গোপনীয়তা প্রয়োজন",...

এটি "আইনকে ফাঁকি দেওয়ার" একটি মোটামুটি সাধারণ ধরণ। একটি কাঁচা বাড়ি তৈরি করে সম্পূর্ণ বাড়ি বিক্রি করার পরিবর্তে, বিনিয়োগকারী "ঋণ চুক্তি" এর মাধ্যমে লোকেদের কাছে জমি বিক্রি করে, তারপর লোকেদের তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরি করতে দেয়...

MBQH 2125 ফেজ 1 এর বাসিন্দা মিসেস এলটি টি বলেন: "শুরুতে, যখন গ্রাহকরা বাড়ি তৈরি শুরু করেছিলেন, বিনিয়োগকারীরা কোনও পরীক্ষা-নিরীক্ষা এবং তদারকি করতেন না, তাই অনেক পরিবার সাধারণ নকশার অঙ্কন অনুসরণ না করেই তাদের নিজস্ব নকশা অনুসারে বাড়ি তৈরি করতেন। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, তদারকি আরও কঠোর করা হয়েছে, গ্রাহকরা অনুমোদিত নকশা অনুসারে বাড়ি তৈরি করেছেন। তাছাড়া, নির্মাণ শুরু করার সময় প্রতিটি পরিবারকে নকশা অনুসারে বাড়ি তৈরির জন্য 100 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ এবং প্রকল্প ব্যবস্থাপনা এবং তত্ত্বাবধানের জন্য 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ জমা দিতে হবে।"

MBQH 2125 ফেজ 1-এর জনসংখ্যার ঘনত্ব এখন পর্যন্ত বেশ জনাকীর্ণ। সাইটের কিছু সারি বাড়ি দেখে প্রতিবেদকের পর্যবেক্ষণে দেখা গেছে যে কিছু পরিবার নকশা অনুসারে নির্মাণ করে, আবার কিছু ভুল নকশা অনুসারে নির্মাণ করে। অনেক পরিবার যা নিয়ে উদ্বিগ্ন তা হল বাড়িটি সঠিক নকশা অনুসারে নির্মিত হয়েছে কিনা, এই সাইটে জমি কিনছেন এমন পরিবারগুলিকে কখন লাল বই দেওয়া হবে? "আমরা চিন্তিত কারণ আমরা শুনেছি যে বিনিয়োগকারী গ্রাহকদের লাল বই দেওয়ার পদ্ধতিগুলি অনুসরণ করছেন না কারণ বিনিয়োগকারী আর মোট লাল বই পরিচালনা করছেন না, এটা কি সম্ভব যে পরিবারের সম্পদ লঙ্ঘন করা হবে?" - মিসেস এনটিটি, একজন বাসিন্দা, বিস্মিত।

জনগণের আবেদন এবং প্রাদেশিক পিপলস কমিটির নির্দেশের চাপে, ২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারিতে, হ্যানয় রয়েল রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি লিখিতভাবে প্রতিক্রিয়া জানায়। ১০ ফেব্রুয়ারী, ২০২৫ তারিখের অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং ০৩/সিভি-এইচএনএইচজি এবং ১৪ ফেব্রুয়ারী, ২০২৫ তারিখের ০৪/সিভি-এইচএনএইচজিতে, কোম্পানিটি বলেছে: "এখন পর্যন্ত, কোম্পানি নিলামে জয়ী মোট ৬৩৩টি জমির মধ্যে ৫৭০টি জমির নির্মাণ সম্পন্ন করেছে এবং বাকি ৬৩টি জমির নির্মাণে বিনিয়োগ অব্যাহত রেখেছে।" "ঋণ চুক্তির মাধ্যমে মূলধন সংগ্রহের বিষয়ে", কোম্পানি বিশ্বাস করে যে এটি একটি আইনি কার্যকলাপ, যা ২০২০ সালের উদ্যোগ আইনের ৭ অনুচ্ছেদের ৩ ধারা অনুসারে। অগ্রগতিতে বিলম্বের বিষয়ে, কোম্পানিটি "অনেক কারণ, ব্যক্তিগত এবং বস্তুনিষ্ঠ উভয়ই, বিশেষ করে এমন পরিস্থিতিতে যখন কোভিড-১৯ মহামারী দীর্ঘায়িত হয়েছে, যা ভিয়েতনামের অর্থনীতিকে এবং বিশেষ করে কোম্পানিকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করছে"। এটি লক্ষণীয় যে কোম্পানিটি প্রতিশ্রুতিবদ্ধ: "২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে যোগ্য পরিবারগুলিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র প্রদান সম্পন্ন করার আশা করা হচ্ছে।"

MBQH 2125 ফেজ 1 প্রকল্পটি থান হোয়াতে নগর প্রকল্প ব্যবস্থাপনার ত্রুটিগুলির একটি আদর্শ উদাহরণ। বিনিয়োগকারীরা অনুমোদিত নকশা অনুসারে কাঁচা ঘর তৈরি না করে পরিবারগুলিকে তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য ঋণ চুক্তির মাধ্যমে "জমি বিক্রি" করার পদ্ধতি ব্যবহার করেছিলেন, নির্মাণ প্রক্রিয়ার সময় তত্ত্বাবধান এবং ব্যবস্থাপনার অভাব অনেক পরিণতির দিকে পরিচালিত করেছে। প্রকল্প শুরু হওয়ার 7 বছর পর, লোকেরা জমি কিনে বসতি স্থাপন করেছিল, কিন্তু এখন পর্যন্ত, অনেক প্রস্তাব এবং আবেদনের পরেও, তাদের লাল বই দেওয়া হয়নি, যার ফলে জনসাধারণের ক্ষোভ দেখা দিয়েছে।

MBQH 2125 ফেজ 1 প্রকল্পটি থান হোয়াতে নগর প্রকল্প ব্যবস্থাপনার ত্রুটিগুলির একটি আদর্শ উদাহরণ। বিনিয়োগকারীরা অনুমোদিত নকশা অনুসারে কাঁচা ঘর তৈরি না করে পরিবারগুলিকে তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য ঋণ চুক্তির মাধ্যমে "জমি বিক্রি" করার পদ্ধতি ব্যবহার করেছিলেন, নির্মাণ প্রক্রিয়ার সময় তত্ত্বাবধান এবং ব্যবস্থাপনার অভাব অনেক পরিণতির দিকে পরিচালিত করেছে। প্রকল্প শুরু হওয়ার 7 বছর পর, লোকেরা জমি কিনে বসতি স্থাপন করেছিল, কিন্তু এখন পর্যন্ত, অনেক প্রস্তাব এবং আবেদনের পরেও, তাদের লাল বই দেওয়া হয়নি, যার ফলে জনসাধারণের ক্ষোভ দেখা দিয়েছে।

২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে রেড বুক ইস্যু সম্পন্ন করার জন্য বিনিয়োগকারীদের সর্বশেষ প্রতিশ্রুতি একটি ইতিবাচক সংকেত, তবে MBQH 2125 ফেজ 1-এর সমস্যা সমাধানে অবদান রাখার জন্য নির্ধারিত রোডম্যাপ অনুসারে বাস্তবায়ন নিশ্চিত করার জন্য কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে নিবিড় তত্ত্বাবধান প্রয়োজন। এই পরিস্থিতি থেকে, রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে নতুন নগর এলাকার প্রকল্পগুলিতে নির্মাণ শৃঙ্খলা এবং অন্যান্য সমস্যা পরিচালনার জন্য আরও কঠোর সমাধানের প্রয়োজন, ভবিষ্যতে একই রকম পরিস্থিতি এড়াতে।

টু ডাং - ভিয়েত হুওং

পাঠ ২: MBQH 2125 ফেজ 1 এর "ক্লোন" প্রকল্পগুলি

সূত্র: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm