VARS: হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি "অদৃশ্য" হয়ে গেছে

ANTD.VN - রিয়েল এস্টেট সরবরাহের সাম্প্রতিক বৃদ্ধির জন্য প্রধানত উচ্চমানের খাত দায়ী, অন্যদিকে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন "পরিত্যক্ত" করা হচ্ছে, যার ফলে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা ক্রমশ গুরুতর হয়ে উঠছে।

নতুন সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ আর নেই

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর মতে, সরকারের নতুন সরবরাহ এবং সহায়তা নীতির চালিকা শক্তির কারণে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে "উত্তপ্ত" হয়েছে। তবে, সরবরাহ বৃদ্ধি মূলত উচ্চমানের খাতে, অন্যদিকে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন "পরিত্যক্ত" হচ্ছে।

VARS গবেষণার তথ্য দেখায় যে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ (মূল্য ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের নিচে) গত কয়েক বছরে "বিলুপ্ত" হয়ে গেছে এবং হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে পুনরায় আবির্ভূত হওয়া খুবই কঠিন, এমনকি অসম্ভবও।

বিশেষ করে, হ্যানয়ে, ২০১৮ সালে নতুন চালু হওয়া সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ৩৫% এ পৌঁছেছে, ২০১৯ সালে তা কমে ২০% এবং ২০২০ সালে মাত্র ১২% এ দাঁড়িয়েছে। ২০২১ এবং ২০২২ সালে, এই বিভাগে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ হ্রাস পেতে থাকে, যা বিক্রয়ের জন্য চালু হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের মোট সরবরাহের মাত্র ৪% এবং ২০২৩ সালে ০% এ পৌঁছেছে।

হো চি মিন সিটিতে, এই পতন আরও তীব্র হয়েছিল যখন ২০১৮ সালে, নতুন চালু হওয়া সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ২০% ছিল কিন্তু ২০২০ সালে মাত্র ০.৫% এ নেমে আসে এবং ২০২১ সালে সম্পূর্ণরূপে অদৃশ্য হয়ে যায়।

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাস পর্যন্ত, অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে পুনরুদ্ধার লক্ষ্য করা গেছে, কিন্তু হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বিক্রয়ের জন্য খোলা অ্যাপার্টমেন্টের প্রায় ৮০% সরবরাহের বিক্রয় মূল্য ছিল ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বা তার বেশি।

VARS দ্বারা নির্বাচিত এবং পর্যবেক্ষণ করা ১৫০টি প্রকল্পের নমুনা সেটে প্রকল্পের গড় বিক্রয় মূল্যের ওঠানামা প্রতিফলিত করে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য সূচকের উপর গবেষণা থেকে আরও দেখা যায় যে, ২০২৪ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের হিসাবে, হ্যানয়ে নমুনা প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কাছাকাছি, যা ২০১৯ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৬৪.০% বেশি।

হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৪৯.২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টা থেকে বেড়ে ৬৪.২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টা হয়েছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৩০.৬% বৃদ্ধি প্রতিফলিত করে।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ অদৃশ্য হয়ে গেছে।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো কেন নিম্নমানের পণ্যের প্রতি আগ্রহী নয়?

VARS-এর মতে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের কাছ থেকে খুব বেশি মনোযোগ না পাওয়ার প্রধান কারণ হল এই সেগমেন্টের লাভের মার্জিন উচ্চ-স্তরের সেগমেন্টের তুলনায় কম। প্রকল্প ডেভেলপারদের হিসাব দেখায় যে মাত্র ১৫% লাভের মার্জিন সহ, যদি মূলধন ১-২ বছর ধরে স্থবির থাকে বা বিক্রয় ১-২ বছর ধরে বিলম্বিত হয়, তাহলে ডেভেলপার অর্থ হারাবেন।

অধিকন্তু, কেন্দ্রীয় ভূমি তহবিল ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠছে, বর্তমানে এবং ভবিষ্যতেও, প্রধানত বৃহৎ শহরাঞ্চলে অবস্থিত যেখানে বিনিয়োগের প্রয়োজন এমন অবকাঠামো এবং জনসাধারণের জন্য উপযোগী পরিষেবা রয়েছে, এবং ইনপুট খরচ, বিশেষ করে জমির দাম, বৃদ্ধি পাচ্ছে, দাম সাশ্রয়ী হতে পারে না।

দ্বিতীয়ত, যদিও সরকার সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য অনেক নীতিমালা চালু করছে, তবুও জমি এবং পরিকল্পনা সম্পর্কিত আইনি প্রক্রিয়া এখনও প্রধান বাধা। জটিল লাইসেন্সিং প্রক্রিয়া, দীর্ঘ সময় ধরে চলা, এবং বড় শহরগুলিতে আবাসন উন্নয়নের জন্য ক্রমবর্ধমান ভূমি তহবিলের অভাব, প্রকল্প বিকাশকারীদের এই বিভাগে বিনিয়োগ করার আগে সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে বাধ্য করে।

এছাড়াও, এই বিভাগে বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঋণ সহায়তা নীতিগুলি সমন্বিতভাবে বাস্তবায়িত হয়নি।

তৃতীয়ত, উচ্চ-স্তরের প্রকল্পগুলি উচ্চ মুনাফা নিয়ে আসে এবং বিক্রি করা কঠিন নয়। কারণ আবাসিক এবং বিনিয়োগের চাহিদা উভয় সহ উচ্চ-স্তরের আবাসনের চাহিদা অনেক বেশি, উচ্চ-আয়ের গ্রাহকদের গোষ্ঠীর কাছ থেকে অর্থনৈতিক উন্নয়নের সাথে সাথে বিদেশী বিনিয়োগের তরঙ্গ থেকে বিদেশীদের পাশাপাশি বিদেশী ভিয়েতনামীরাও এই গোষ্ঠীর জন্য নতুন আইনি করিডোর "শিথিল" মালিকানার শর্তের ভিত্তিতে ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

প্রকৃতপক্ষে, প্রকল্পের সবচেয়ে সীমিত এবং উচ্চমানের পণ্যের মালিকানার জন্য প্রিমিয়াম দিতে ইচ্ছুক গ্রাহকের সংখ্যা কম নয়। এটি প্রকল্প ডেভেলপারদের কাছে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগকে কম আকর্ষণীয় করে তোলে।

রাষ্ট্রীয় হস্তক্ষেপের প্রয়োজন

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের ঘাটতি মোকাবেলায়, VARS বিশ্বাস করে যে রাষ্ট্রের কাছ থেকে জোরালো হস্তক্ষেপ প্রয়োজন।

তদনুসারে, বিনিয়োগকারীদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট (ভূমি কর, কর্পোরেট কর থেকে অব্যাহতি, অথবা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের মানদণ্ডের তুলনায় নির্মাণ ঘনত্ব বা ভূমি ব্যবহার সহগ বৃদ্ধি) তৈরির জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করার জন্য রাষ্ট্রকে গবেষণা এবং নীতিমালা তৈরি করতে হবে।

একই সময়ে, পরিকল্পনা অনুমোদন এবং নির্মাণ লাইসেন্সিংকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়, যা প্রকল্প উন্নয়নের সময় কমাতে সাহায্য করে...

দ্বিতীয়ত, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণের জন্য সরকার এবং বেসরকারি খাতের মধ্যে সহযোগিতা প্রকল্পগুলিকে উৎসাহিত করা উচিত (রাজ্য জমির জন্য প্রণোদনা এবং আইনি সহায়তা প্রদান করে)।

তৃতীয়ত, মানুষের আবাসনের চাহিদা পূরণের জন্য নীতিমালা থাকা উচিত। সরকার স্বল্পমূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের উন্নয়ন এবং রক্ষণাবেক্ষণে সহায়তা করার জন্য একটি তহবিল প্রতিষ্ঠার কথা বিবেচনা করতে পারে...

এছাড়াও, রাজ্যের উচিত অনুমানমূলক প্রেরণা সীমিত করার জন্য নীতিমালা তৈরি করা, এবং শীঘ্রই রিয়েল এস্টেট কর অধ্যয়ন এবং প্রয়োগ করা উচিত, যারা তাদের রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কর্মকাণ্ডে বিনিয়োগ করেন না, অথবা জমি পাওয়ার পর নির্মাণ কাজ করেন না তাদের লক্ষ্য করে...

আবাসন তদারকি সংস্থা বা কমিটি প্রতিষ্ঠা করা এবং ফটকাবাজি, মূল্য হেরফের বা অবৈধ মূল্য বৃদ্ধির ক্ষেত্রে কঠোর শাস্তি গ্রহণ করা প্রয়োজন।

তবে, নিয়ন্ত্রক নীতিগুলি সত্যিকার অর্থে কার্যকর হওয়ার জন্য, দীর্ঘমেয়াদে বাজার নিরাপদে এবং স্বাস্থ্যকরভাবে পরিচালিত হওয়ার জন্য, রাজ্যকে শীঘ্রই রিয়েল এস্টেট বাজারের তথ্য এবং ডেটা সিস্টেম এবং চিহ্নিত আবাসন পরিচালনার সিস্টেমটি সম্পূর্ণ করতে হবে।

সূত্র: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd