জমির দাম নির্ধারণ: এমনকি নিরীক্ষকরাও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছেন।

[বিজ্ঞাপন_১]

১৮ই অক্টোবর, হ্যানয়ে "অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার ও উন্নয়নের প্রচার: বাধা এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষার ভূমিকা" শীর্ষক ফোরাম অনুষ্ঠিত হয়। ফোরামের একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় ছিল "ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ভূমি মূল্যায়ন - অনুশীলন এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষা কার্যক্রমের ত্রুটি", যার সভাপতিত্ব করেন ডেপুটি অডিটর জেনারেল হা থি মাই ডাং এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক উপমন্ত্রী লে মিন নাগান।

ফোরামে, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের প্রতিনিধিরা কেবল তাদের অসুবিধা সম্পর্কে অভিযোগ করেননি, বরং বেশ কয়েকটি প্রধান প্রদেশ এবং শহর তাদের নিজ নিজ কর্তৃপক্ষের মুখোমুখি হওয়া বাধাগুলিও ভাগ করে নিয়েছিলেন।

অতএব, কর্মশালাটি জমির দাম নির্ধারণে অসুবিধা এবং বাধাগুলি চিহ্নিত করবে এবং তারপর রাজ্য নিরীক্ষা অফিসের সহযোগিতায় সমাধান প্রস্তাব করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

জমির দাম নির্ধারণ এবং নিরীক্ষা পরিচালনা করাও অসুবিধার সৃষ্টি করে (চিত্র ১)। — "ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ভূমি মূল্যায়ন - অনুশীলন এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষা কার্যক্রমের ত্রুটি" ডেপুটি অডিটর জেনারেল হা থি মাই ডাং এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ উপমন্ত্রী লে মিন নাগানের সভাপতিত্বে। ছবি: হোয়াং তু।

প্রদেশ এবং শহরগুলিও জমির দাম নির্ধারণে সমস্যার সম্মুখীন হয়।

কর্মশালায়, হ্যানয় পিপলস কমিটি জানিয়েছে যে সাম্প্রতিক সময়ে, তারা বিকেন্দ্রীকরণ এবং কর্তৃত্ব অর্পণের পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বাস্তবায়ন করেছে, ভূমি অধিগ্রহণ; স্থান ছাড়পত্র; ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসনের ভিত্তি হিসাবে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণে জেলা-স্তরের পিপলস কমিটির সক্রিয় ভূমিকা বৃদ্ধি করেছে; এবং ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা, পুনর্বাসন এবং শহরে সরকারি বিনিয়োগ প্রকল্প (রিং রোড ৩, রিং রোড ৪ প্রকল্প; রেলওয়ে প্রকল্প ইত্যাদি) বাস্তবায়নের সাথে সম্পর্কিত বাধাগুলি তাৎক্ষণিকভাবে সমাধান করেছে।

বাস্তব অভিজ্ঞতার ভিত্তিতে, হ্যানয় সিটি পিপলস কমিটি মূল্যায়ন করে যে, ১৫ মে, ২০১৪ তারিখের সরকারি ডিক্রি ৪৪/এনডি-সিপি-এর ৩ নং দফায় উল্লেখিত আর্থিক স্বায়ত্তশাসনে রূপান্তরিত সরকারি পরিষেবা ইউনিটগুলির জন্য জমির ইজারা হার নির্ধারণের জন্য আবাসিক জমির দাম প্রয়োগ করা অনুপযুক্ত।

ইতিমধ্যে, খান হোয়া প্রদেশের পিপলস কমিটিও পূর্ববর্তী অনেক প্রকল্পের জমির দাম নির্ধারণে "ত্রুটি সংশোধন" করতে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

খান হোয়া প্রদেশের পিপলস কমিটি উল্লেখ করেছে যে ভূমি মূল্যায়ন হল একটি নির্দিষ্ট সময়ে একটি নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে জমির আর্থিক মূল্যের একটি অনুমান। ভূমি মূল্যায়ন অর্থনীতির পাশাপাশি রাজ্যের ভূমি ব্যবস্থাপনা কার্যক্রমে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে।

প্রদেশে ভূমি ব্যবহারের ফি, ভূমি ইজারা ফি এবং পুনর্বাসনের জন্য ক্ষতিপূরণ সংগ্রহের উদ্দেশ্যে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের পাশাপাশি, খান হোয়া প্রদেশকে কেন্দ্রীয় পরিদর্শন কমিটি এবং সরকারী পরিদর্শক কর্তৃক গৃহীত প্রকল্পগুলিতে লঙ্ঘন সংশোধনের জন্য জমির দাম নির্ধারণ করতে হবে। এটি প্রদেশের নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ কাজের জন্য একটি নতুন, বিশেষ এবং অত্যন্ত কঠিন কাজ।

এই সংস্থাটি জানিয়েছে যে লঙ্ঘনযুক্ত প্রকল্পগুলি সংশোধন করার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের কাজ এবং ভূমি ব্যবহারের ফি আদায়ের প্রকল্পগুলি প্রাদেশিক পার্টি স্ট্যান্ডিং কমিটি এবং প্রাদেশিক পিপলস কমিটি দ্বারা নিবিড়ভাবে তত্ত্বাবধান করা হয়েছে, তবে এটি এখনও ধীর গতিতে চলছে এবং বাধাগুলির কারণে কাজের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেনি: সামঞ্জস্যপূর্ণ পরিকল্পনা, কাঠামোর পরিবর্তন এবং ভূমি ব্যবহারের ফর্ম সহ প্রকল্পগুলির জন্য জমির দাম পুনর্মূল্যায়ন প্রয়োজন; বিনিয়োগ, জমি, নির্মাণ পরিকল্পনা, বিবরণ এবং জমির ধরণের আইনি নথি সম্পর্কিত বাধা; বাজার জমির দামের তথ্যের অভাব ইত্যাদি।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের ভূমি পরিকল্পনা ও উন্নয়ন বিভাগ মূল্যায়ন করেছে যে জমির মূল্য কাঠামো এবং জমির মূল্য তালিকাটি প্রচলিত বাজারের জমির দাম বিবেচনায় নিয়ে নিয়ম অনুসারে তৈরি করা হয়েছে।

তবে, রেজোলিউশন নং ১৯-এনকিউ/টিডব্লিউ পর্যালোচনা এবং ২০১৩ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের পর্যালোচনার ফলাফল দেখায় যে জমির দাম সম্পর্কিত আইনের কিছু বিধান বাস্তবে আর কার্যকর নেই, যা কিছু সীমাবদ্ধতা প্রকাশ করে যেমন জমির দাম নির্ধারণের কিছু পদ্ধতি ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত বাজার তথ্য সম্পর্কিত প্রকৃত অবস্থার জন্য উপযুক্ত নয় এবং একটি অসম্পূর্ণ জমির দাম ডাটাবেসের প্রেক্ষাপটে জমির দামের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার জন্য উপযুক্ত নয়;

বিনিয়োগকারীরা অসুবিধার কথা অভিযোগ করেন।

সেমিনারে বক্তব্য রাখতে গিয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ ২০১৩ সালের ভূমি আইনে নির্ধারিত "নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের" জন্য "ভূমি মূল্যায়ন" এর বর্তমান অবস্থার একটি মূল্যায়ন উপস্থাপন করেন।

জমির দাম নির্ধারণ এবং নিরীক্ষা পরিচালনা করাও অসুবিধার সৃষ্টি করে (চিত্র ২)। — "অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার ও উন্নয়নের প্রচার: বাধা এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষার ভূমিকা" ফোরামের অধীনে "ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ভূমি মূল্যায়ন - অনুশীলন এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষা কার্যক্রমের ত্রুটি" কর্মশালায় অংশগ্রহণকারীরা। ছবি: হোয়াং তু।

মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, ২০১৩ সালের ভূমি আইন এবং ডিক্রি ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি "ভূমি মূল্যায়নের ৫টি পদ্ধতি" এবং "ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রয়োগ" নির্ধারণ করে, কিন্তু এগুলি অসম্পূর্ণ, যথেষ্ট নির্দিষ্ট নয় এবং বাস্তব পরিস্থিতির সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। কিছু নিয়মকানুন সত্যিকার অর্থে "মানসম্মত" নয়, যেমন "অপসারণ পদ্ধতি" এর বিধান যখন এটি কেবল "তুলনামূলক পদ্ধতি" এর একটি গণনা কৌশল; অথবা "গণভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" এর বিধানের অভাব, যেখানে বাস্তবে রাজ্য "ভূমি মূল্য কাঠামো" বা "ভূমি মূল্য সারণী"-এ জমির দাম নির্ধারণের জন্য "গণভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" প্রয়োগ করেছে; অথবা "ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি" প্রয়োগ শুধুমাত্র সেই প্রকল্পগুলিতে প্রযোজ্য যেখানে "ভূমি মূল্য সারণী" অনুসারে জমির প্লটের মূল্য ৩০, ২০, অথবা ১০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে থাকে, এবং এমন প্রকল্পগুলিতে নয় যেখানে জমির প্লটের মূল্য বেশি থাকে।

"ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" প্রয়োগ সবসময় নির্ভরযোগ্য ফলাফলের নিশ্চয়তা দেয় না। উদাহরণস্বরূপ, যদি একই প্রকল্প একই ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থা দ্বারা মূল্যায়ন করা হয় কিন্তু "জমির দাম নির্ধারণ" করার জন্য দুটি ভিন্ন "ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" ব্যবহার করে, তবে এটি প্রায়শই প্রায় 20% পার্থক্য সহ দুটি ভিন্ন ফলাফল দেয়। একইভাবে, যদি দুটি ভিন্ন ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থা "জমির দাম নির্ধারণ" করার জন্য একই "ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" প্রয়োগ করে, তবে এটি দুটি খুব ভিন্ন ফলাফলও দেবে।

মিঃ চাউ বিন থুয়ান প্রদেশের একটি নগর উন্নয়ন প্রকল্পের উদাহরণ দিয়েছেন যেখানে প্রথম রাষ্ট্রীয় সংস্থা জমির মূল্য নির্ধারণ করেছে ৯০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, দ্বিতীয় রাষ্ট্রীয় সংস্থা পরিদর্শন করেছে এবং এর মূল্য নির্ধারণ করেছে ১,৮০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, এবং তৃতীয় রাষ্ট্রীয় সংস্থা পুনরায় পরিদর্শন করেছে এবং এর মূল্য নির্ধারণ করেছে ৩,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি।

যেহেতু জমির দাম নির্ধারণ অনেক বিনিয়োগকারীর জন্য কঠিন প্রমাণিত হচ্ছে, মিঃ লে হোয়াং চাউ "ভূমির দাম নির্ধারণ, জমির দাম মূল্যায়ন এবং জমির দাম সিদ্ধান্ত গ্রহণ" প্রক্রিয়ার নিরীক্ষণে রাজ্য নিরীক্ষা অফিসের গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকার উপর জোর দিয়েছিলেন। এর মধ্যে রয়েছে "ভূমি ব্যবহারের প্রকল্পের জন্য জমি ব্যবহার ফি এবং জমির ইজারা ফি গণনা করার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ করা" এবং "জনসাধারণের আর্থিক তথ্য, পাবলিক সম্পদ, অথবা পাবলিক অর্থ এবং পাবলিক সম্পদের ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহার, আইন মেনে চলা এবং পাবলিক অর্থ এবং পাবলিক সম্পদের ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের কার্যকারিতা সম্পর্কিত আর্থিক প্রতিবেদনের নির্ভুলতা এবং সত্যতা মূল্যায়ন এবং যাচাই করা।"

এমনকি নিরীক্ষা প্রক্রিয়াও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

রাজ্য নিরীক্ষা অফিস অঞ্চল I অনুসারে, বর্তমানে জমি মূল্যায়নের জন্য পাঁচটি পদ্ধতি রয়েছে। নিরীক্ষা অনুশীলন দেখায় যে: এলাকাগুলি মূলত জমির ক্ষতিপূরণ দেওয়ার সময় নির্দিষ্ট জমির দাম গণনা করার জন্য তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে; পরিকল্পিত এলাকায় জমি মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি; কৃষি জমি মূল্যায়নের জন্য আয় পদ্ধতি; এবং ছোট, কম মূল্যের জমির প্লটের জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি।

অনেক এলাকায় নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণে বিলম্ব হচ্ছে; জমি ব্যবহারের ফি সংগ্রহের জন্য জমির দাম অনুমোদনের সময় প্রায়শই জমি বরাদ্দের সময়ের চেয়ে অনেক দেরিতে হয়, কিছু প্রকল্পে জমির দাম অনুমোদন ছাড়াই ২ থেকে ৩ বছর সময় লাগে।

অনেক ক্ষেত্রে, পরিকল্পনা সমন্বয় জমির দামকে প্রভাবিত করে অথবা ৫ বছরের জমির ইজারার মূল্য স্থিতিশীলকরণের সময়কাল শেষ হলে জমির দাম সমন্বয় করা হয় না, অথবা সময়মতো সমন্বয় করা হয় না। জমি মূল্যায়নে বিলম্বের ফলে রাজ্যের বাজেটে ভূমি ব্যবহার রাজস্ব দ্রুত সংগ্রহ করা সম্ভব হয় না।

নিরীক্ষায় দেখা গেছে যে অনেক প্রকল্পে জমির দাম অনুপযুক্তভাবে মূল্যায়ন করা হয়েছিল - যা বিডের বিজয়ী মূল্য বা মূল্যায়নের সময় বাজার রেফারেন্স মূল্যের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে কম। অনেক ক্ষেত্রে, ভিন্ন ভিন্ন তুলনামূলক সম্পত্তি নির্বাচন, পার্থক্যকারী কারণগুলির জন্য অনুপযুক্ত পরিমাণগত সমন্বয়ের সাথে মিলিত হওয়ার ফলে জমির মূল্যায়ন মূল্য হ্রাস পেয়েছে।

কিছু প্রকল্প মূল্যায়নের তারিখ থেকে অনেক দূরে এমন সময়ে তুলনামূলক সম্পত্তি নির্বাচন করে, কিন্তু মূল্যায়নের তারিখে বাজার স্তরের সাথে তুলনামূলক মূল্য সামঞ্জস্য করতে ব্যর্থ হয়। অনেক প্রকল্প নোটারি অফিসের বিক্রয় চুক্তি থেকে তুলনামূলক সম্পত্তির মূল্যের তথ্য পায়, যা প্রকৃত লেনদেনের মূল্যের তুলনায় চুক্তির মূল্যের নির্ভরযোগ্যতা এবং নির্ভুলতার গ্যারান্টি দেয় না।

এছাড়াও, মূল্যায়নে অন্তর্ভুক্ত অনেক বিষয়ের স্পষ্ট ভিত্তি নেই অথবা বাস্তবতা অনুসারে অনুপযুক্তভাবে নির্ধারিত হয়, যেমন: বিনিয়োগ খরচ, দখলের হার, বিনিয়োগকারীর লক্ষ্য মুনাফা মার্জিন, বিক্রয় ব্যয় অনুপাত, নগদ প্রবাহ ছাড়ের হার ইত্যাদি।

রাজ্য নিরীক্ষা অফিস অঞ্চল I-এর বাস্তব অভিজ্ঞতার মূল্যায়নে জমি মূল্যায়নের সময় উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে উন্নয়ন বিনিয়োগ খরচ নির্ধারণে অসুবিধা এবং ত্রুটিগুলি প্রকাশ পেয়েছে। নিরীক্ষায় বিভিন্ন এলাকায় অভিন্নতার অভাব প্রকাশ পেয়েছে: কিছু এলাকায় বিনিয়োগ খরচ অনুমান ব্যবহার করা হয়, অন্যরা বিস্তারিত খরচ অনুমান ব্যবহার করে; এবং কিছু এলাকায় অস্থায়ী গণনা ব্যবহার করা হয় এবং তারপরে বিস্তারিত চূড়ান্ত নিষ্পত্তি করা হয়।

রাজ্য নিরীক্ষা অফিসের ভূমিকা

ডঃ ভু দিন আনহ মূল্যায়ন করেছেন যে সাধারণভাবে জমির মূল্যায়ন, এবং বিশেষ করে জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি, সাম্প্রতিক সময়ে রাজ্য নিরীক্ষা অফিসের অন্যতম প্রধান নিরীক্ষা লক্ষ্যবস্তু।

এই বিষয়বস্তুর নিরীক্ষায় জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করার কেন্দ্রীয় রেজোলিউশনের প্রয়োজনীয়তাগুলি ঘনিষ্ঠভাবে মেনে চলতে হবে (ডিক্রি 96/2019/ND-CP-তে নির্ধারিত জমির মূল্য কাঠামো বর্তমানে স্থানীয়দের জন্য 2020-2024 সময়ের জন্য জমির মূল্য তালিকা জারি করার ভিত্তি), বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য প্রক্রিয়া এবং পদ্ধতি প্রতিষ্ঠা করা এবং জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য নিযুক্ত সংস্থাগুলির কার্যাবলী, কাজ এবং দায়িত্ব সংজ্ঞায়িত করা।

তদনুসারে, কেন্দ্রীয় সরকার জমির মূল্য তালিকা তৈরির প্রক্রিয়ায় স্থানীয় এলাকা পরিদর্শন ও তত্ত্বাবধানের জন্য মানদণ্ড এবং পদ্ধতি স্থাপন করবে। প্রাদেশিক গণপরিষদগুলি জমির মূল্য বাস্তবায়নের সিদ্ধান্ত নেবে, পরিদর্শন ও তত্ত্বাবধান করবে।

“রাজ্য নিরীক্ষা অফিস ভূমি মূল্যায়ন কাজের নিরীক্ষা, ভূমি মূল্যায়ন মূল্যায়ন কাউন্সিলের স্বাধীনতা, ভূমির দাম নির্ধারণকারী পরামর্শদাতা সংস্থাগুলির ক্ষমতা, মূল্যায়নকারীদের দক্ষতা এবং নীতিশাস্ত্র, সেইসাথে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য নিয়ম মেনে চলার নিরীক্ষা পরিচালনা করে যেমন: জমির দামের জনসাধারণের কাছে প্রকাশ, বিনিময়ের মাধ্যমে বাধ্যতামূলক লেনদেন, ব্যাংকের মাধ্যমে অর্থ প্রদান এবং নগদহীন লেনদেন;…” - ডঃ ভু দিন আনহ জমির দাম নির্ধারণে রাজ্য নিরীক্ষা অফিসের ভূমিকা সম্পর্কে তার মতামত উপস্থাপন করেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস