Ceník pozemků v Hanoji: Potřeba harmonizovat „tržní cenu“ a stabilní populaci

Popisek fotografie — Návrh ceníku pozemků v Hanoji na období 2026–2030 přitahuje velkou pozornost. Foto: Tuan Anh/VNA

Podle ekonomických expertů je nový ceník pozemků nezbytným krokem v reformě hospodaření s půdou, ale také testem schopnosti vyvážit ekonomický rozvoj měst a sociální zabezpečení.

Mnoho lidí podporuje úpravu cen pozemků blíže tržním cenám, ale ozve se také mnoho hlasů znepokojených řetězovými dopady na život a ceny bydlení, zejména cen sociálního bydlení, které se také zvýší, čímž se sen o vlastnictví domu pro lidi s nízkými příjmy ještě více vzdálí. Proto, když se čísla vezmou na váhu, je třeba, aby úřady a tvůrci politik plně naslouchali hlasům lidí na předměstích – těch, kterých se to nejvíce dotýká. Pak totiž ceník pozemků v Hanoji na období 2026–2030 skutečně odrážel skutečnou hodnotu půdy a životní hodnotu lidí.

Podle návrhu, který Ministerstvo zemědělství a životního prostředí předložilo Hanojskému lidovému výboru, se ceny v příměstských oblastech, jako jsou Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc a Thanh Tri, mohou zvýšit o 25–26 % oproti současnému ceníku, zatímco v centrální oblasti se ceny zvýší jen mírně, a to o 1,5–2 %. Záznamy z některých obcí v příměstských oblastech Hanoje dokonce ukazují, že návrh na prudké zvýšení cen pozemků v těchto oblastech vyvolal v mnoha domácnostech a pracujících obavy ohledně životních nákladů a také ohledně možnosti vlastnit dům v budoucnu.

Lidé v příměstských obcích se domnívají, že když se zvýší státní ceník, mohou se zvýšit ceny kompenzací, náklady na převod a řada souvisejících poplatků, což snižuje jejich výhodu, když potřebují změnit účel využití pozemků nebo požádat o kompenzaci v rámci projektů.

V obci Tien Phong (Hanoj) se paní Nguyen Thi Luyen, která vlastní více než 3 sao zemědělské půdy, svěřila, že její rodina plánuje přeměnit část pozemků na zemědělské účely. Nyní se však dozvídá, že nový ceník se zvýšil o 25–30 % a že se zvýšil i poplatek za užívání pozemků, a obává se, že to neunese. Lidé se nebrání zvýšení cen pozemků, ale pouze doufají, že je vláda rozumně vypočítá, aby lidé na předměstích nebyli znevýhodněni.

Nejen v Me Linh, ale i v Dong Anh (Hanoj) – kde ceny pozemků kdysi „horečně“ vzrostly, když se objevily zprávy o plánování nové městské oblasti – mnoho domácností také projevilo výhrady. Pan Tran Van Thuc, obchodník se stavebními materiály v obci Vinh Ngoc, se podělil o to, že nárůst cen pozemků vedl ke zvýšení cen pronájmu skladů. Malé podniky negenerují velký zisk a nyní se s přidanými náklady obávají, že nebudou schopny přežít.

Pan Nguyen Van Lam, majitel malé restaurace v Thanh Tri (Hanoj), uvedl, že cena pronájmu prostor, které si pronajal, se od poloviny roku 2025 mírně zvýšila, ačkoli nový ceník ještě nebyl použit. Pronajímatel uvedl, že slyšel, že ceny pozemků se brzy zvýší, a proto cenu pronájmu předčasně upravil. Každý měsíc musí pan Lam zaplatit na nájemném téměř o milion VND více, ale jeho příjem zůstává stejný.

Podle realitního experta Phama Quanga Hiepa se mentalita „preventivního zvyšování“ objevuje v mnoha příměstských oblastech, zejména v obcích blízko centra města s dobrou infrastrukturou. To vyvolává obavy, že nový ceník pozemků by mohl řetězově zvýšit životní náklady lidí, od nájemného domů a prostor až po ceny služeb.

Rostoucí ceny pozemků znamenají, že rostou i ceny bydlení. Pan Le Van Binh - investor do mini bydlení v Hoai Duc (Hanoj) uvedl, že největším problémem jsou náklady na vyklízení pozemků. Podniky realizují malé projekty zaměřené na kupující, kteří kupují poprvé bydlení, ale pokud se ceník pozemků zvýší o 25-30 %, zvýší se vstupní náklady, pak se musí zvýšit i prodejní cena. V té době kupující utrpí.

Vietnamská realitní asociace (VNREA) uvedla, že ceník pozemků je základem pro výpočet poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného, kompenzací, daní a poplatků atd., takže příliš silná úprava by mohla ovlivnit ceny komerčního i sociálního bydlení. Přestože je nutné zvýšit ceny pozemků blízko trhu, je třeba stanovit plán, jak se vyhnout prudkému nárůstu, který ovlivní stabilitu života lidí, zejména v příměstských oblastech.

Advokát Nghiem Thi Hang - advokátní kancelář Vu Linh (Hanojská advokátní komora) vyhodnotil, že úprava ceníku pozemků je nevyhnutelná, aby přesně odrážela tržní ceny, zvýšila příjmy rozpočtu a zajistila transparentnost transakcí. Hanoj však potřebuje rozumný plán, aby se zabránilo „cenovému šoku“, který by vážně postihl obyvatele předměstí a malé podniky.

Právník Nghiem Thi Hang při vysvětlování této problematiky uvedl, že správci musí vyvážit dva rozpory. Na jedné straně musí ceník přesně odrážet tržní ceny v souladu s duchem nového pozemkového zákona, aby byla zajištěna transparentnost, předešlo se rozpočtovým ztrátám a snížil se rozdíl mezi státními cenami a skutečnými transakčními cenami. Na druhé straně může náhlý nárůst cen, zejména v zemědělských/příměstských oblastech, vyvolat řetězovou reakci, která zvyšuje vstupní náklady projektu, zvyšuje ceny komerčních bytů a vyvíjí tlak na skupiny s nízkými příjmy. Hanoj by proto měla uplatňovat plán postupného zvyšování cen, který by kombinoval podpůrné politiky, kompenzace osob s nízkými příjmy a úpravu mechanismu kompenzací.

S tímto názorem se shoduje i pan Pham Quang Hiep, expert na nemovitosti, a uvedl, že růst cen pozemků by měl být rozdělen do fází úprav. Například by se měl v prvních dvou letech zvyšovat o 10–15 % ročně, nikoli najednou. Zároveň je nutné zveřejňovat údaje o oceňování, aby lidé mohli situaci sledovat a vyhnout se podezření nebo nedorozuměním.

Kromě zvýšení cen pozemků v souladu s plánem musí správní orgán také zveřejnit údaje o oceňování, metody výpočtu a konkrétní mapy umístění. Zároveň by měla existovat řešení na podporu domácností s nízkými příjmy a domácností, jejichž zemědělská půda byla znovu získána prostřednictvím politik přeměny pracovních míst a snížení poplatků za užívání pozemků. Zejména je nutné udržovat stabilní ceny projektů sociálního bydlení, aby se zabránilo efektům přelévání na segment skutečných kupujících nemovitostí.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm