Další nedostatky poplatků za pozemky: Pro každý konkrétní případ jsou nutné podrobné pokyny.

tiền đất - Ảnh 1. — Investor projektu rezidenční oblasti Hong Dat - Long An, hrozí, že bude muset zaplatit stovky miliard na dodatečných poplatcích za pozemky, přestože za zpoždění při stanovení cen pozemků nenese vinu - Foto: SON LAM

Jak informoval server Tuoi Tre Online , vyhláška č. 103 o poplatcích za užívání pozemků a pozemkových nájmech se setkává s mnoha připomínkami, a to při uplatňování dodatečného pozemkového poplatku ve výši 5,4 % z pozemkové plochy splatné v období, kdy pozemkový poplatek nebyl vypočítán.

Ministerstvo financí žádá o připomínky k novele vyhlášky.

MSc. Ngo Gia Hoang (přednášející na Fakultě obchodního práva Právnické univerzity v Ho Či Minově městě) zaslal serveru Tuoi Tre Online článek s dalšími pohledy na tuto problematiku.

Předpisy o dodatečném výběru 5,4% poplatku za užívání pozemků ve vyhlášce 103

Podle článku 50 vyhlášky 103/2024/ND-CP, bodu 2, kterým se upravují poplatky za užívání pozemků a nájemné za pozemky, budou muset uživatelé pozemků u projektů, u kterých bylo před 1. srpnem 2024 rozhodnuto o přidělení pozemku, pronájmu pozemku nebo povolení ke změně účelu využití pozemku, ale u kterých dosud nebyla stanovena cena pozemku, zaplatit dodatečnou částku ve výši 5,4 % ročně z částky poplatků za užívání pozemků splatných během období čekajícího na ocenění.

Toto nařízení vychází z článku 257 odstavce 2 zákona o půdě z roku 2024, jehož cílem je zajistit zásadu, že během období užívání půdy nedochází ke ztrátě rozpočtových příjmů bez splnění finančních závazků.

Konkrétně článek 257 pozemkového zákona z roku 2024 stanoví politiku financování pozemků a ceny pozemků pro případy, kdy existují rozhodnutí o přidělení pozemků, pronájmu pozemků, povolení ke změně účelu využití pozemků..., ale ceny pozemků nebyly stanoveny před datem účinnosti tohoto zákona (1. srpna 2024).

Nový zákon se v zásadě nevztahuje zpětně na rozhodnutí a správní akty vydané před nabytím účinnosti zákona.

Proto v případech, kdy před datem účinnosti bylo vydáno správní rozhodnutí (přidělení pozemku, pronájem pozemku, změna využití pozemku...), ale cena pozemku nebyla stanovena, musí být stanovení ceny pozemku stále založeno na zásadách a politikách platných v době vydání daného rozhodnutí a nesmí se na něj vztahovat nové předpisy.

Bod d, odstavec 2, článek 257 zákona o pozemkech z roku 2024 stanoví, že vláda poskytne podrobné pokyny k dodatečné částce peněz, kterou musí uživatelé pozemků zaplatit za období, během kterého nebyly vypočítány poplatky za užívání pozemků a pozemkové nájemné.

Z výše uvedených předpisů vyplývá, že pokud uživatel pozemku v předchozím období nevypočítal poplatek za užívání pozemků (z důvodu včasného stanovení ceny pozemku), bude muset zaplatit dodatečnou částku. Tato částka se vypočítává ve výši 5,4 % ročně z výše splatného poplatku za užívání pozemků.

Předpisy postrádají flexibilitu pro každý konkrétní případ

Skutečnost, že zákon stanoví „pevnou“ míru výběru ve výši 5,4 %/rok, ale jasně nevysvětluje základ pro její stanovení a není propojen s tržně orientovaným mechanismem úpravy ani s konkrétním nástrojem, je nepřiměřená, snadno vede k nedostatku flexibility a snadno vyvolává kontroverze ohledně její přiměřenosti.

Výše uvedená metoda výpočtu postrádá klasifikaci a flexibilitu pro každou skupinu projektů a nerozlišuje mezi případy v důsledku objektivních chyb (v důsledku zpoždění příslušného orgánu při stanovení cen pozemků nebo v důsledku chyb investora).

Pokud podniky dodržují zákonné postupy, ale musí pasivně čekat, až úřady ohodnotí ceny pozemků, budou jim účtovány dodatečné poplatky, což způsobí zvýšení investičních nákladů, i když to není jejich chyba.

To zvyšuje právní a finanční rizika, ovlivňuje schopnost investorů předvídat a vyvíjí tlak na peněžní toky, zejména v obtížných tržních podmínkách.

Důsledkem je snížení motivace k realizaci projektů, což ovlivňuje nabídku bydlení a výrobních a obchodních prostor a je v rozporu s politikami hospodářského oživení.

Poplatek za užívání pozemků je vstupní investiční náklad (cena pozemku), podobný nákladům na nákup surovin, nákladům na výstavbu infrastruktury atd., takže bude zahrnut do ceny nemovitostí a následně převeden na prodejní cenu pro kupující.

Toto vymáhání proto nevyhnutelně přesune finanční zátěž na kupujícího domu (pokud firma dům neprodala), nebo sníží investiční zisk, pokud byl produkt prodán.

Obvykle po prodeji domu kupujícímu musí podnik zaplatit tento dodatečný poplatek za užívání pozemku, takže podnik již nemá právo zvýšit prodejní cenu ani upravit finanční závazky v podepsané kupní smlouvě o domě.

Podniky jsou proto nuceny nést tyto dodatečné poplatky, což vede k právním a finančním rizikům, zejména u projektů, které byly předány před mnoha lety, ale uvízly při určování cen pozemků.

Kdy by měly být podniky osvobozeny od dodatečných poplatků za pozemky?

Úřady musí případy rozdělit do různých skupin:

V případě opožděné platby poplatků za užívání pozemků z důvodu zavinění příslušného orgánu (z důvodu nestanovení ceny pozemku) by měl být podnik od dodatečného poplatku za užívání pozemků osvobozen, aby se zvýšila odpovědnost příslušného orgánu při stanovení ceny pozemku.

Zároveň chránit legitimní práva podniků v případech objektivních chyb a zajistit dodržování zásad spravedlnosti a transparentnosti při hospodaření s pozemkovými financemi.

V případě, že ke zpoždění při stanovení ceny pozemku došlo vinou podniku, musí podnik uhradit dodatečné poplatky za užívání pozemků.

Poplatky za užívání pozemků a úroky se v zásadě vybírají pouze tehdy, pokud má podnik dostatečný základ pro stanovení svých finančních závazků, ale úmyslně je neplní.

Proto by měly existovat podrobné pokyny k tomu, které konkrétní situace jsou považovány za pochybení uživatele půdy, aby se zabránilo zneužívání nebo svévolnému uplatňování.

Zpět k tématu

Nevládní organizace GIA HOANG

Zdroj: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm