Nemovitosti: Hříšník, nebo hnací síla růstu?

Růst ale nemůže být jen číslo. Důležitější je kvalita růstu, odolnost ekonomiky tváří v tvář globálním výkyvům. Otázkou je: má Vietnam dostatečný základ k vytvoření udržitelného průlomu, nebo se jedná pouze o krátkodobý „boom“ vedený trhem s nemovitostmi – sektorem, který je hnací silou i měřítkem zdraví ekonomiky?

Nelze popřít, že v uplynulém desetiletí korporace nemovitost přispěly ke změně tváře země. Nové městské oblasti, třídy, letoviska a moderní průmyslové zóny přispěly k formování civilizovanějšího vzhledu měst, vytváření pracovních míst, podpoře infrastruktury a zlepšení kvality života.

Mnoho podniků také aktivně přispívá společnosti a doprovází vládu během přírodních katastrof a pandemií. Tyto příspěvky jsou značné a odrážejí smysl pro odpovědnost a roli vietnamských podnikatelů v nové éře.

Nicméně spolu s těmito úspěchy odhalil trh s nemovitostmi také mnoho výzev. Rychle rostoucí ceny bydlení, omezená nabídka a zdlouhavé soudní procesy zvýšily tlak na podniky i obyvatele.

Podle statistik se ve druhém čtvrtletí roku 2025 ceny bytů v Hanoji zvýšily ve stejném období o 33 % a dosáhly přibližně 3 000 USD/m²; v Ho Či Minově Městě vzrostly o 47 % na téměř 4 700 USD/m².

Je důležité si uvědomit, že trh s nemovitostmi není homogenní. V této oblasti působí v zásadě dva typy podniků.

Jedna skupina se stará jen o to, „koupit levně, prodat draho“, loví krátkodobé spekulace a vytváří jen malou udržitelnou hodnotu pro společnost. Právě tato skupina deformuje trh a ztrácí důvěru skutečných kupujících.

Kromě toho existují skuteční developeři nemovitostí, firmy, které sledují dlouhodobou vizi, nejen stavět domy na prodej, ale také vytvářet obyvatelné město. Systematicky investují v dostatečně velkém měřítku, často do satelitních oblastí města, aby správně realizovali směr rozptýlení obyvatelstva a vyváženého regionálního rozvoje.

Aby tyto projekty přilákaly lidi k životu v nových městských oblastech, musí splňovat potřeby komplexního živého ekosystému: moderní infrastrukturu, vzdělávání, zdravotnictví, obchod, zeleň a lepší vybavení než centrální oblast. V té době je každá městská oblast nejen místem k životu, ale také hnací silou místního socioekonomického rozvoje.

Příprava takových podniků často trvá mnoho let, od plánování, právních záležitostí, investic do infrastruktury až po přilákání obyvatel.

Typickým příkladem je pobřežní městský projekt Can Gio, jehož příprava trvala 21 let, než byl způsobilý k realizaci, projekt Vinhomes Wonder City (dříve Dan Phuong) trval 13 let, než získal právní schválení... Dlouhá doba přípravy způsobená absencí synchronního právního rámce způsobila nárůst investičního kapitálu, což je jeden z hlavních důvodů, které brání snižování cen bydlení.

Pozoruhodným faktem je, že úvěrový kapitál v poslední době silně proudil do nemovitostí a tvořil velkou část celkových nesplacených bankovních úvěrů. K 31. červenci 2025 nesplacené úvěry v tomto sektoru překročily 4,1 milionu miliard VND (ekvivalent 155 miliard USD), což představuje téměř 24 % celkových nesplacených úvěrů bankovního systému. Tempo růstu úvěrů na nemovitosti (17 %) je téměř dvojnásobné oproti celkovému tempu růstu ekonomiky (9,6 %).

Problém však není v kapitálu plynoucím do nemovitostí, ale v tom, kam se tyto nemovitosti vztahují. Když se kapitál koncentruje ve spekulativních projektech, rozdělování pozemků a vytváření cenových vln, je ekonomika v ohrožení. Pokud je však kapitál správně nasměrován a proudí do udržitelných městských projektů, infrastruktury a reálného bydlení... pak je pákou pro rozvoj infrastruktury a sociálního zabezpečení.

Protože nemovitosti, pokud se rozvíjejí správným směrem, nejen vytvářejí aktiva, ale také aktivují stovky souvisejících odvětví, jako jsou materiály, stavebnictví, interiérový design, logistika, obchod a služby. Toto je bod, na který je třeba se brzy podívat a upravit.

Mezinárodní zkušenosti ukazují, že každá rozvinutá ekonomika zažila období přehřátí realitních trhů. Důležité je schopnost řídit rizika a regulovat politiky. Když má stát transparentní právní mechanismus, efektivně kontroluje kapitálové toky a vytváří zdravé konkurenční prostředí, nemovitosti se stávají hnací silou růstu namísto potenciálního rizika.

V mnoha zemích, jako je Jižní Korea, Singapur nebo Čína, došlo v raných fázích industrializace k silnému růstu trhu s nemovitostmi, který významně přispíval k HDP. Jakmile však trh dosáhl určité hranice, tyto země se rychle zaměřily na rozvoj výroby, technologií a inovací.

Čína je nejnovějším ponaučením – kdy nedostatek včasné regulace způsobil řetězový šok pro celý finanční systém. Vietnam proto musí věnovat zvláštní pozornost problému „vyváženého růstu“, harmonického rozvoje mezi trhem s půdou a výrobním sektorem.

Silná ekonomika se musí spoléhat na výrobu, vědu, technologii a inovace a nemůže veškerou „zodpovědnost“ svalovat na půdu nebo majetek. Aby Vietnam dosáhl udržitelného růstu, musí se zaměřit na následující pilíře:

Reforma, odstranění administrativních překážek a zbytečných nákladů.

Podporovat zpracovatelský a výrobní průmysl, high-tech zemědělství, obnovitelné zdroje energie a digitální ekonomiku.

Rozvíjet kapitálové trhy (akcie, podnikové dluhopisy) s cílem snížit závislost na bankovních úvěrech.

Investujte značné prostředky do sociálního bydlení, bydlení pro pracovníky, nízkonákladového bydlení a navraťte nemovitosti k jejich řádné občanské funkci.

Reformovat pozemkovou daň, daň z nemovitostí, zavést daň proti spekulacím a daň z neobydlených domů.

Zpřístupněte lidem, firmám a investorům informace o pozemcích, cenách transakcí a úvěrech na nemovitosti a zpřístupněte je jim.

Cílem reformy je zajistit transparentnost trhu s pozemky, protože pouze tehdy, když budou ceny pozemků, plánování a legalita zveřejněny, může být finanční a bankovní trh stabilní, sociální důvěra posílena a růst HDP bude mít skutečný základ.

Nejdůležitější je obnovit důvěru podniků a lidí. Trh funguje hladce pouze tehdy, když mají podniky důvěru v dlouhodobé investice, lidé věří, že jejich majetek je chráněn, a stát hraje roli spravedlivého rozhodčího. Role konstruktivní vlády zde nespočívá v administrativních zásahech, ale v nastavení transparentních, stabilních a předvídatelných pravidel hry – základu zralé ekonomiky.

Dvouciferný růst je ušlechtilý cíl. Rozvoj však musí jít ruku v ruce se stabilitou; růst musí být spojen s kvalitou a sociální rovností. Je načase, abychom si vybrali: buď se budeme honit za dočasnou aurou růstu, nebo pevně vybudujeme základy výroby – technologií – znalostí pro dlouhodobou budoucnost.

„Posun“ správným směrem může otevřít novou éru rozvoje; „posun“ špatným směrem může ekonomiku vtáhnout do rizikové pasti. Historie tuto volbu posoudí a dnešní generace má odpovědnost zajistit, aby se „růstový tlak“ v budoucnu nezměnil v „past“.

Růst není jen otázkou čísel, ale také otázkou víry, inteligence a aspirací vietnamského lidu. Pokud budeme vědět, jak upřednostnit dlouhodobé zájmy národa před krátkodobými, budeme mít nejen „růstový impuls“, ale také udržitelný základ pro vstup do éry soběstačného a prosperujícího rozvoje.

Zdroj: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html