Pro snížení cen nemovitostí je nejdůležitější zvýšit nabídku.

Rozlišujte mezi spekulací a investicí a skutečnými potřebami

V návrhu usnesení o mechanismu kontroly a omezování cen nemovitostí Ministerstvo stavebnictví žádá o stanoviska ministerstev, resortů a agentur a navrhuje uplatnit limit úvěrů maximálně 50 % pro úvěry na koupi druhého bydlení, limit úvěrů maximálně 30 % pro úvěry na koupi třetího bydlení nebo vyhradit alespoň 20 % z celkového počtu projektů komerční bytové výstavby pro dostupné bydlení, v závislosti na rozhodnutí obce.

V rozhovoru s reportérem VietNamNet viceprezident Vietnamské realitní asociace Nguyen Van Dinh zhodnotil, že cílem zpřísnění úvěrové politiky je zabránit spekulacím a cenové inflaci, ale pokud se nebude postupovat opatrně, postihne to lidi se skutečnými potřebami, jako jsou rodiny s mnoha dětmi a rodiče, kteří chtějí koupit více domů pro bydlení svých dětí.

Podle něj je nutné jasně rozlišit, co je spekulativní a investiční poptávka a co je skutečná poptávka, a vyhnout se tak zmatkům, které ovlivní skutečnou poptávku kupujících po bydlení.

„Navrhovaná řešení by neměla být lokální ani nahodilá, ale vyžadovat synchronní regulační systém, mnoho různých nástrojů a metod pro cílení na objekty, které je třeba kontrolovat. K tomu je nutné připravit jednotnou databázi. Veškeré transakce s nemovitostmi by měly být prováděny prostřednictvím transakčního centra pro snadné sledování a kontrolu výkyvů,“ uvedl pan Dinh.

Pokud jde o návrh, aby alespoň 20 % bytových projektů bylo v závislosti na lokalitě přiděleno příslušnému cenovému segmentu, pan Dinh poznamenal, že se jedná o správný směr, ale stále „polovičitý“, který neřeší podstatu problému. Podle něj je nutné zavést povinný mechanismus, který by lokality měly seriózně implementovat, aby se zabránilo opakování situace, jakou dnes máme se sociálním bydlením.

Uvedl nařízení o rezervaci 20 % pozemkového fondu pro projekty výstavby sociálního bydlení, které existuje již dlouhou dobu, ale ve skutečnosti je velmi obtížné jej zavést, což způsobuje, že nabídka sociálního bydlení je stále omezená.

Odborníci tvrdí, že pro snížení cen nemovitostí je zapotřebí komplexní řešení regulace trhu. Foto: Hoang Ha

Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), uvedl, že omezení úvěrů na koupi druhého nebo více domů přímo zasáhne spekulanty s nemovitostmi, ale dopad nebude velký. Důvodem je, že když se zpřísní podmínky úvěrů, trh bude mít mnoho způsobů, jak se „vyhnout“. Většina investorů a spekulantů má relativně velké množství hotovosti nebo vlastní mnoho dalších aktiv, která si může zastavit na úvěry, ne nutně si je půjčit ve formě koupě domu.

„Toto řešení lze aplikovat pouze na bytové projekty, které vzniknou v budoucnu. Pokud jde o nemovitosti, které již mají ‚červenou knihu‘, je velmi obtížné je kontrolovat, protože je možné si od bank půjčit mnoha různými způsoby,“ řekl pan Toan.

Analyzoval, že Vietnamci mají ve zvyku hromadit zlato a půdu. Při koupi domu mnoho rodin často nechává dům vlastnit svým rodičům a poté ho po jeho odrůstání převádí na své děti. Pokud se zpřísní podmínky pro úvěry na druhý a třetí dům, může tato politika přímo ovlivnit legitimní potřeby lidí i rozvoj trhu s nemovitostmi.

Potřeba zvýšit nabídku, vytvořit konkurenci

Pan Vu Cuong Quyet, generální ředitel společnosti Dat Xanh Mien Bac, uvedl, že trh s nemovitostmi funguje podle zákona nabídky a poptávky. Když je poptávka vysoká a nabídka nedostatečná, cena jakékoli komodity, včetně nemovitostí, se zvyšuje.

Podle pana Quyeta je omezení úvěrů na nákup druhého a třetího bydlení administrativním opatřením. Pro efektivní regulaci trhu by měl stát využívat nástroje daňové politiky. V současné době se poplatky za užívání pozemků vypočítávají na základě tržních cen. Spolu s vysokými daněmi z pozemků to způsobuje prudký nárůst vstupních nákladů investorů. Spolu s tím nárůst cen stavebních materiálů a práce také způsobuje nárůst nákladů na výrobky, což zvyšuje prodejní cenu na trhu.

Pan Quyet poznamenal, že souběžně se zpřísněním úvěrů na nákup komerčních bytů, jak je navrženo, je zapotřebí komplexní řešení pro regulaci trhu. Nejdůležitějším řešením je zejména zvýšení nabídky bydlení zjednodušením postupů, odstraněním právních překážek... Když bude nabídka dostatečná, ceny bydlení se automaticky sníží.

„Je nutné podporovat rozvoj sociálního bydlení, bydlení pro osoby s nízkými příjmy, zejména nájemního bydlení, aby se snížil tlak na koupi domu. Zároveň by měla existovat preferenční politika úrokových sazeb bankovních úvěrů pro kupující, kteří si kupují poprvé bydlení, nebo pro osoby s nízkými příjmy,“ zdůraznil pan Quyet.

Podle pana Phama Duca Toana je pro kontrolu růstu cen nemovitostí nutné rozvíjet paralelně dva trhy: komerční bydlení a bydlení střední cenové kategorie, sociální bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracující.

„Když se zvýší nabídka sociálního bydlení, komerční bydlení je nuceno konkurovat cenou a trh se pak sám reguluje,“ řekl pan Toan.

Uvedl, že v některých lokalitách, jako je Hai Duong (starý), kde je silně rozvinuto sociální bydlení, nemohou ceny komerčních bytů růst tak vysoko jako ve velkých městech, jako je Hanoj nebo Ho Či Minovo Město. Proto by stát při vydávání politik měl nechat trh, aby se sám reguloval podle zákona nabídky a poptávky, namísto uplatňování administrativních opatření.

Vietnamnet.vn

Zdroj: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html