Byty s cenou 25 milionů VND/m2 v Hanoji a Ho Či Minově Městě „vymizely“.

Cenově dostupné byty na realitním trhu v Hanoji a Ho Či Minově Městě „vymírají“

Zpráva Ministerstva výstavby o trhu s bydlením a nemovitostmi ve třetím čtvrtletí uvádí, že počet úspěšných transakcí s byty a rodinnými domy dosáhl 38 398 produktů, což představuje nárůst o 48 % oproti předchozímu čtvrtletí.

Co se týče cen, ceny bytů v Hanoji nadále rostly jak v nových, tak i ve starších projektech, průměrná cena nových projektů se zvýšila čtvrtletně o 4–6 % a ročně o 22–25 %. Ceny bytů se také zvýšily, zejména v některých oblastech, a lokálně se v závislosti na lokalitě zvýšily o 35 % až 40 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím.

V segmentu cenově dostupných bytů s prodejní cenou nižší než 25 milionů VND/m2 téměř nejsou žádné transakce ani produkty na prodej. Byty střední cenové kategorie s cenami od 25 milionů VND/m2 do méně než 50 milionů VND/m2 stále tvoří vysoký podíl transakcí a nabídky na trhu. Zbytek tvoří luxusní a superluxusní byty (s cenami nad 50 milionů VND/m2).

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že segment cenově dostupných bytů (s cenou pod 25 milionů VND/m2) – tedy dostupné bydlení, v posledních několika letech „vymizel“ a je velmi obtížné, nebo dokonce nemožné, se v Hanoji a Ho Či Minově Městě znovu objevit.

Konkrétně statistiky z této jednotky ukazují, že v období 2018–2023 nejenže neustále klesalo množství, ale také se stále více nevyvážila struktura nabídky bytů ve dvou zvláštních městských oblastech. Struktura nabídky se stále více „přikláněla“ k luxusním segmentům. Podíl nově otevřených bytů v dostupném cenovém segmentu neustále klesal a v Ho Či Minově Městě v roce 2021 a v Hanoji v roce 2023 oficiálně „zmizel“.

V Hanoji dosáhl podíl nově uvedených cenově dostupných bytů v roce 2018 35 %, v roce 2019 klesl na 20 % a v roce 2020 pouze na 12 %. V letech 2021 a 2022 nabídka cenově dostupných bytů v Hanoji nadále klesala a dosáhla pouze asi 4 % z celkové nabídky bytů na prodej. Doposud nejsou žádné další cenově dostupné byty na prodej.

V Ho Či Minově Městě od roku 2018 prudce klesl podíl cenově dostupných bytů z 20 % v roce 2018 na 0,5 % v roce 2020. Do roku 2021 segment cenově dostupných bytů v Ho Či Minově Městě zmizel.

Projekt sociálního bydlení Dong Mo Dai Kim v okrese Hoang Mai v Hanoji (Foto: Ha Phong).

Během posledních 9 měsíců se nabídka bytů v Hanoji výrazně zotavila. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou se však zhoršila, jelikož přibližně 80 % nabídky bytů na prodej v Hanoji a Ho Či Minově Městě má cenu 50 milionů VND/m2 nebo více.

Ceny bytů neustále rostou a dosáhly nových maxim jak na primárním, tak na sekundárním trhu, přičemž daleko překračují dostupnost a tempo růstu příjmů většiny lidí.

Ministerstvo stavebnictví se domnívá, že v současné době trh s nemovitostmi vykazuje omezení a nedostatky a objevují se známky nestability a nezdravého stavu. Konkrétně je struktura realitních produktů nepřiměřená, když segmenty střední a luxusní nemovitosti a turistické nemovitosti vykazují známky přebytku. Zároveň je zde vážný nedostatek sociálního bydlení, bydlení pro pracující a komerčního bydlení za dostupné ceny pro osoby s nízkými a středními příjmy.

„Ceny nemovitostí, zejména cen bydlení a pozemků, neustále rostou a jsou vyšší než příjmy lidí. To ztěžuje nízkopříjmovým pracovníkům v městských oblastech a pracovníkům průmyslových parků přístup k bydlení a jeho vytváření. V Hanoji a Ho Či Minově Městě téměř nejsou byty s cenou pod 25 milionů VND/m²,“ uvedlo ministerstvo výstavby.

Podle pana Le Hoang Chaua - předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) - realitní trh zoufale potřebuje komerční bydlení kvůli právním problémům a struktura bytových produktů je neuspořádaná. Mnoho domů se nachází v luxusním segmentu, ale chybí cenově dostupné komerční bydlení, což vede k neustálému růstu cen bydlení v posledních letech. To ztěžuje lidem se středními a nízkými příjmy v městských oblastech, kteří skutečně potřebují bydlení, koupi domu k bydlení.

Řešení pro návrat cenově dostupných bytů na trh

Paní Giang Huynh - ředitelka výzkumu a S22M ve společnosti Savills - se domnívá, že pro řešení nedostatku dostupného bydlení je zapotřebí komplexní řešení, které spojí silné stránky veřejného i soukromého sektoru.

„V kontextu omezeného státního rozpočtu bude financování projektů sociálního bydlení čelit mnoha obtížím. Zároveň je soukromý sektor také pod inflačním tlakem na vstupní náklady. Proto je efektivní spolupráce mezi oběma stranami nesmírně nezbytná. Kromě toho bude důležitou roli při poskytování cenově dostupných řešení bydlení hrát rostoucí hustota výstavby a rozumné plánování,“ uvedla.

Podle paní Giang Huynh musí městská správa zavést silnou pobídkovou politiku, která by přilákala vlastníky půdy ke spolupráci, a tím vytvořila nové udržitelné obytné oblasti.

Bytový dům v Hanoji (Foto: Ha Phong).

„Optimalizací rozlohy pozemků v kombinaci s veřejnou infrastrukturou a zelenými plochami můžeme postupně vyřešit stále naléhavější problém s bydlením. Klíčem k realizaci těchto nápadů bude úzká koordinace mezi vládou a investory,“ zdůraznili experti společnosti Savills.

Stejný názor sdílí i Dr. Nguyen Van Dinh, předseda VARS, a uvedl, že je nutný silný zásah státu.

Za prvé, stát musí prozkoumat a vyvinout politiky, které by investorům vytvořily příznivé podmínky pro výstavbu cenově dostupných komerčních bytů, jako je například uplatňování politik osvobozujících od daně z pozemků, daně z příjmu právnických osob nebo zvyšujících hustotu výstavby či koeficient využití půdy ve srovnání se standardy pro cenově dostupné komerční bytové projekty.

Zároveň existuje politika priorit při schvalování plánování a udělování stavebních povolení, která pomáhá zkrátit dobu realizace projektů, a tím snížit investiční náklady. Kromě toho se navrhuje „přidat prioritní body“ při výběru investorů k realizaci investičních projektů s využitím pozemků pro investory, kteří vytvořili dostupné bydlení.

Za druhé je nutné podporovat projekty spolupráce mezi vládou a soukromým sektorem na výstavbě dostupného bydlení. Konkrétně soukromý sektor bude provádět většinu stavebních a developerských prací, zatímco stát poskytne pozemkové pobídky a právní podporu.

Za třetí, státní úřad pro bydlení musí mít politiku na podporu poptávky lidí po bydlení. Vláda by mohla zvážit zřízení fondu na podporu rozvoje a udržení nabídky levných bytů. Tento fond by mohl být doplňován ze státního rozpočtu a od soukromých investorů.

Fond bude veřejně a transparentně zveřejňovat informace o prodejních a nájemních cenách, což lidem pomůže snadno se k nim dostat a porovnávat je, a tím si vybrat bytové produkty, které odpovídají jejich potřebám a finančním možnostem. Zároveň je Fond také správcovskou agenturou, která prověřuje osoby, které si koupily/pronajaly projekty vyvinuté tímto Fondem, a zabavuje domy, pokud se zjistí, že koupily/prodaly v rozporu s předpisy, zfalšovaly doklady o příjmu a správně nepřiznaly majetek.

Kromě toho musí stát mít politiky omezující motivaci ke spekulacím a měl by brzy prostudovat a zavést daň z nemovitostí, zaměřenou na vlastníky, kteří nemovitosti nepodnikají nebo po obdržení pozemku neprovádějí stavební práce... Stát musí také zřídit agentury nebo výbory pro monitorování bydlení a zavést přísné sankce proti případům spekulací, cenových manipulací nebo nezákonného zvyšování cen.

Aby však regulační politika byla skutečně účinná a zajistila bezpečné a zdravé fungování trhu v dlouhodobém horizontu, musí stát brzy dokončit informační a datový systém o trhu s nemovitostmi a identifikovaný systém správy bydlení.

Informační systém a data o trhu s nemovitostmi, zejména cenová data, budou důležitým základem pro řízení/monitorování cen nemovitostí, zajištění dostupnosti bytů pro osoby se středními a nízkými příjmy a zamezení náhlému nárůstu cen bydlení v důsledku spekulací nebo jiných tržních faktorů.

Integrovaný systém správy bydlení s celostátní databází o obyvatelstvu, stavu plateb sociálních dávek, hypotečních záznamech atd. pomůže agenturám identifikovat historii transakcí a stav bydlení každého jednotlivce a rozlišit tak spekulanty od kupujících domů se skutečnými bytovými potřebami.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm