Čekání na oživení trhu s nemovitostmi

Očekává se, že 15. Národní shromáždění (NA) na svém probíhajícím 6. zasedání schválí tři návrhy zákonů: zákon o pozemkovém vlastnictví (ve znění pozdějších předpisů), zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (REM) a zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů). Mnoho názorů očekává, že se v nadcházejícím období stane důležitou hnací silou pro „prolomení ledů“ na trhu s nemovitostmi.

Odstraňování bariér a vytváření právních koridorů

Pokud jde o návrh pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů), právník Bui Dinh Ung (Hanojská advokátní komora) doufá, že se mu podaří vyřešit překrývající se a protichůdné otázky v rámci pozemkových politik a zákonů a mezi pozemkovými politikami a zákony a dalšími souvisejícími zákony, a tím vytvořit důležitou hnací sílu pro socioekonomický rozvoj.

Právník Ung uvedl, že ve skutečnosti existuje mnoho sporů a stížností týkajících se cen pozemků, včetně jejich stanovení, které nezaručuje práva všech stran. Jedním z cílů novely pozemkového zákona je stanovit ceny pozemků blízké tržním. Návrh zákona proto navrhuje metody oceňování pozemků, včetně srovnání, příjmu, přebytku a koeficientu úpravy ceny pozemků. „Doufejme, že předpisy o oceňování pozemků v návrhu pozemkového zákona (novelizovaného) tentokrát vyřeší problémy, které v praxi vznikají,“ vyjádřil se právník Ung.

Stejný názor sdílí i delegát Národního shromáždění Vu Tien Loc, předseda Vietnamského mezinárodního arbitrážního centra, a uvedl, že jedním z důležitých nových bodů revidovaného projektu pozemkového zákona je změna právních nástrojů pro oceňování pozemků. Dříve bylo oceňování pozemků založeno na státním cenovém rámci a bylo stanoveno podle administrativních principů. Návrh navrhuje novou možnost neregulovat cenový rámec pozemků a rozhodovat na základě ceníku, čímž je zajištěn soulad s tržními principy.

„Když zajistíme, aby se ceník pozemků blížil tržní ceně, zajistíme tím, že se překonají současné problémy při určování cen pozemků a budou harmonizovány zájmy všech zúčastněných stran. To je také velmi důležitý základ pro transakce mezi lidmi a podniky na základě referenční ceny státu dle předpisů,“ uvedl pan Loc.

Očekává se, že trh s nemovitostmi bude vzkvétat, pokud budou schváleny tři návrhy zákonů: Pozemkový (novelizovaný), Bytový (novelizovaný) a Obchodní zákon (novelizovaný). Foto: TAN THANH

Ekonom Dr. Can Van Luc také uvedl, že právní systém představuje velkou překážku, když se předpisy týkající se pozemků, nemovitostí a stavebnictví překrývají v mnoha zákonech, vyhláškách a různých směrnicích. Toto je úzké hrdlo, které bylo identifikováno a očekává se, že bude vyřešeno ve třech výše zmíněných novelizovaných zákonech. Pan Luc uvedl, že je nutné přezkoumat a novelizovat předpisy, aby byla zajištěna soulad mezi souvisejícími zákony, vyřešit problémy týkající se metod stanovení cen pozemků a doby výpočtu poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného.

Stejný názor sdílí i Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), když uvedl, že výše uvedené návrhy zákonů, zejména novelizovaný zákon o pozemkech, odstraní překrývání v oblasti správy půdy, čímž uvolní zdroje, vytvoří podmínky pro investory s jasným a transparentním právním rámcem a přispějí ke stabilizaci trhu s nemovitostmi. „Doufejme, že až budou vydány nové předpisy, „oživí“ realitní projekty, které čelí obtížím, nebo jsou kvůli právním problémům dokonce „neaktivní“,“ řekl pan Dinh.

Průlomový mechanismus pro mobilizaci maximálního množství zdrojů

MSc. Nguyen Van Dinh, expert na právo v oblasti nemovitostí, uvedl, že návrh zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů), který vláda předložila Národnímu shromáždění, navrhuje průlomový mechanismus pro mobilizaci maximálních zdrojů pro investiční projekty. Zejména prominentní otázkou související s mobilizací pozemkových zdrojů v poslední době je mechanismus pro získání převodu práv k užívání půdy za účelem realizace projektů městského a komerčního bydlení.

Podle pana Dinha se v předchozích návrzích zákonů všechny řídily tímto plánem: Investoři musí mít nebo obdržet převod práva k užívání pozemků určených k bydlení a nezemědělských pozemků jiných než pozemků určených k bydlení, musí mít zaplacené poplatky za užívání pozemků nebo jednou zaplaceno nájemné za pozemky, poté mohou realizovat projekty komerčního bydlení. Tento plán zužuje počet případů užívání pozemků k realizaci projektů komerčního bydlení ve srovnání se současným zákonem. Jedná se o zákon č. 03/2022/QH15, který stanoví, že investoři musí mít právo užívat pozemky určené k bydlení a další pozemky, což je považováno za příliš úzké a způsobuje přetížení přibližně 300 bytových projektů v celé zemi (investoři si „vyzvedli pozemky“, ale nemohou je realizovat, protože neexistují žádné pozemky určené k bydlení).

Ve zprávě č. 598/BC-CP ze dne 23. října zaslané Národnímu shromáždění k řadě bodů návrhu zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) vláda navrhla jeho změnu průlomovým směrem: úplné zrušení požadavků na druh pozemků, které musí investoři vlastnit nebo na které musí být převedeny za účelem realizace projektů komerčního bydlení.

Konkrétně vláda navrhuje zrušit ustanovení v bodě 4 článku 123 a bodě 1 článku 6 článku 128 návrhu (dříve bylo možné změnit účel využití pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení pouze v případech, kdy došlo nebo došlo k převodu pozemků určených k bydlení a nezemědělských pozemků jiných než pozemků určených k bydlení, za které byly jednorázově zaplaceny poplatky za užívání pozemků nebo pozemkové nájemné).

Podle pana Dinha vládní zpráva rovněž uvádí, že k případům dohod o převodu práv k užívání pozemků pro účely městského rozvoje dochází především v nově zastavěných oblastech, které často nemají žádné pozemky pro bydlení, zatímco státní politika je zaměřena na podporu urbanizace a zkrášlování měst.

„Souhlasím s tímto pozměňovacím návrhem, protože okamžitým přínosem je, že může pomoci odblokovat přibližně 300 bytových projektů v celé zemi, a dlouhodobým přínosem je pomoc s prosazováním mechanismu rovné dohody mezi podniky a občany při dobrovolné přeměně pozemků, čímž se zabrání nucenému vyvlastňování pozemků. Důležité je, že pokud je investorům povoleno změnit účel využití pozemků, musí oceňování pozemků zajistit soulad s trhem, aby podniky mohly plně plnit své finanční závazky a harmonicky regulovat rozdíly v nájemném za pozemky,“ uvedl expert Dinh.

Poslanec Národního shromáždění Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) zhodnotil, že návrh zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů) obdržel, vysvětlil a upravil mnoho obsahu a také plně institucionalizoval hlavní politiky strany a státu.

Konkrétně se jedná o zdokonalení mechanismů a politik pro rozvoj a přísné řízení trhu s nemovitostmi a trhu s právy k užívání pozemků, restrukturalizaci trhu s nemovitostmi na základě implementace územního plánování a plánů; programy a plány rozvoje bydlení s cílem zajistit udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi a překonání spekulací s pozemky.

Právník NGUYEN TAN PHONG , stálý člen Vietnamské asociace realitních makléřů:

Pan NGUYEN TAN PHONG

Je třeba pečlivě sledovat vymáhání práva.

Pokud budou schváleny, tři zákony: o bydlení (ve znění pozdějších předpisů), o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) a o podnikání s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů) vyřeší konflikty a nedostatky v oblasti obchodování s nemovitostmi, jejich správy a užívání.

Zejména zákon o půdě (ve znění pozdějších předpisů) a zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) vytvoří důležitý právní základ pro podporu rozvoje bydlení a zlepšení bydlení pro lidi. To je také důležitým faktorem pro podporu socioekonomického rozvoje.

Pokud bude zákon o podnikání v oblasti nemovitostí schválen, překoná situaci spontánních investic do nemovitostí, které způsobují nerovnováhu a nesoulad mezi nabídkou a poptávkou po bydlení, jak tomu bylo v posledních letech, a zajistí stabilní, zdravý a efektivní rozvoj trhu s nemovitostmi.

Myslím si však, že státní orgány, společenské organizace a příslušné strany musí úzce koordinovat, monitorovat a kontrolovat provádění těchto zákonů. Kromě toho by měly existovat vhodné politiky a podpůrné mechanismy k řešení obtíží způsobených negativním dopadem pandemie COVID-19 na trh s nemovitostmi.

TRAN KHANH QUANG, generální ředitel Viet An Hoa Real Estate Company:

Trh čeká na pozitivní signál

Pokud budou schváleny tři zákony: o bydlení (novelizovaný), o pozemkech (novelizovaný) a o podnikání v oblasti nemovitostí (novelizovaný), bude to pro trh s nemovitostmi velmi pozitivní informace. Protože se upraví zbývající záležitosti, usnadní se mechanismy a transakce související s pozemkovými a realitními aktivitami; zejména se vytvoří příznivé podmínky pro bydlení pro lidi. Kromě toho bude trh s nemovitostmi dobře kontrolován a bude se rozvíjet zdravěji a udržitelněji. A co je důležitější, bude odstraněn mechanismus žádosti a udělení grantu pro podniky i občany.

Dá se říci, že po schválení těchto 3 zákonů bude možné postupně vyřešit 60–70 % starých problémů, které realitní trh dlouhodobě trápí. Obvykle se jedná o potíže u projektů, které jsou stále nedokončené kvůli postupům, výpočtu poplatků za užívání pozemků nebo činnostem souvisejícím s udělováním licencí pro investory.

Son Nhung zaznamenal

Zdroj: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm