Protispekulativní regulace cen nemovitostí: Zpřísnění půjček nebo daní?

VTV.vn - Návrh na omezení úvěrů na nákup druhého nebo více domů s cílem kontrolovat ceny a zabránit spekulacím s nemovitostmi vyvolává rozsáhlou debatu.

Návrh na omezení úvěrů pro kupce druhých domů a více

Návrh na omezení úvěrů pro kupující druhých a více domů se těší velké pozornosti, zejména ze strany krátkodobých investorů. Tento návrh je obsahem návrhu usnesení o mechanismu kontroly a omezování cen nemovitostí, který Ministerstvo stavebnictví zaslalo příslušným ministerstvům a resortům k připomínkám.

Návrh konkrétně nastiňuje tři oblasti regulace trhu, mezi něž patří: úvěrová politika pro kupující domů, centra pro realitní transakce a rozvoj cenově dostupného komerčního bydlení. Pokud jde o úvěrovou politiku pro kupující domů, ministerstvo výstavby navrhuje, aby vláda požadovala, aby úvěrové instituce uplatňovaly limity na úvěry na nákup domů, s výjimkou sociálního bydlení.

Konkrétně se u kupujících druhého bydlení očekává, že si budou moci půjčit pouze do výše 50 % hodnoty kupní smlouvy. U kupujících třetího bydlení výše úvěru nepřesáhne 30 %.

Ministerstvo stavebnictví spolu s návrhem na zřízení Centra pro realitní transakce, které by zveřejňovalo transakce a podporovalo rozvoj dostupného bydlení, uvedlo, že cílem usnesení je zavedení specifického právního mechanismu pro kontrolu, regulaci a postupné snižování cen bydlení na úroveň vhodnou pro příjem většiny lidí, zejména pro skupiny s odpovídajícími a středními příjmy. Důraz je kladen na regulaci trhu s nemovitostmi veřejným a transparentním způsobem a přísnou kontrolu spekulací a cenových manipulací.

Návrh na omezení úvěrů pro kupující druhých domů získává na popularitě, zejména mezi krátkodobými investory. Ilustrační foto.

Mnoho protichůdných názorů

Podle trhu závisí maximální limit úvěru na koupi domu na typu realitního produktu a předpisech jednotlivých bank. Mnoho investorů do komerčních bytových projektů uplatňuje flexibilní politiku, kdy kupující musí zaplatit pouze 10–30 % zálohy. Poté banka vyplatí zbývající částku, což znamená, že si kupující mohou půjčit 70–90 % z celkové ceny realitního produktu.

Vzhledem k tak obrovskému přínosu se návrh na omezení úvěrů pro druhé a více rodin setkává se smíšenými názory. Podle firem by tato politika, pokud by byla uplatněna, omezila krátkodobé investory – ty, kteří využívají bankovní úvěrové programy k nákupu nemovitostí za účelem krátkodobého obchodování. Na druhou stranu existují i ​​názory, že politika omezení úvěrů může ovlivnit skupinu lidí, kteří potřebují koupit nemovitost nebo investovat dlouhodobě.

Pan Dinh Hoang Thang (městská část Long Truong, Ho Či Minovo Město) jako dlouholetý investor na trhu s nemovitostmi investuje do bytů k pronájmu, čímž zvyšuje příjem své rodiny.

Řekl, že návrh na omezení úvěrů na nákup druhých domů by pomohl odradit krátkodobé investory, zejména spekulanty. Pokud bude tato politika zavedena, měl by také proaktivně rebalancovat úvěry pod 50 % hodnoty nemovitosti tak, aby odpovídaly jeho investičnímu portfoliu.

„Při rozhodování musíme také kalkulovat a zvažovat, jak to ovlivní naše investiční portfolio. A je zřejmé, že tato regulace sníží počet lidí a motivaci vlastnit druhou nebo třetí nemovitost, čímž se sníží spekulace. Z dlouhodobého hlediska si myslím, že to bude pro společnost dobré,“ poznamenal pan Thang.

Návrh na omezení úvěrů pro kupující druhých domů a více se setkal s protichůdnými reakcemi.

Paní Tran Thi Hong Hai (okres Tan Phu, Ho Či Minovo Město) v současné době hledá vhodný realitní produkt, do kterého by v blízké budoucnosti investovala. Na tomto trhu je poprvé. Kromě spoření jsou pro mladé lidi, jako je ona, velmi důležité i půjčky. Když se dozvěděla o návrhu na zpřísnění úvěrů na druhé bydlení, měla obavy, protože by to mohlo omezit přístup k investičním produktům.

„Podle mého názoru tento návrh také omezuje zdroje a podporu a také do jisté míry omezuje produktové řady, které mohu vyhledávat, nebo mě nějakým způsobem zdráhá hledat další investice do portfolia nemovitostí,“ uvedla paní Hai.

Některé firmy uvedly, že trh s nemovitostmi je na cestě k oživení. Nabídka produktů se v současné době zaměřuje na střední a vyšší segmenty, které jsou určeny pro investory. Na trhu zároveň stále chybí segment levného bydlení, který by obsluhoval lidi se skutečnými bytovými potřebami. Firmy se domnívají, že omezení úvěrů na nákup bydlení by mohlo ovlivnit likviditu trhu.

Pan Tran Khanh Quang - generální ředitel společnosti Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, uvedl: „V současné době vidíme, že na trhu s nemovitostmi je přes 60–70 % investorů, zatímco skuteční obyvatelé tvoří pouze 20–30 %. Pokud to budeme uplatňovat příliš důsledně, tedy omezíme úvěry na druhé a třetí domy a stále více zpřísníme úvěrové podmínky, pak bude trh jednoznačně šokován.“

Jiné názory rovněž uváděly, že návrh na zpřísnění úvěrů pro ty, kteří si koupí druhý nebo více domů, jasně nerozlišuje mezi těmi, kteří si dům kupují pro skutečné bydlení, a těmi, kteří investují do dlouhodobého pronájmu. Ve skutečnosti existují případy, kdy si rodiče půjčují peníze na koupi domu pro své děti, i když nemají dostatečné finanční podmínky. Pokud by se tedy toto úvěrové omezení uplatnilo, mohlo by to ovlivnit oprávněné potřeby mnoha dnešních rodin.

Komplexní řešení pro udržitelnou kontrolu cen bydlení

Návrh nezakazuje lidem vlastnit druhý nebo třetí dům. V tomto případě návrh upravuje pouze úvěrovou politiku, což znamená, že stát využívá nástroje regulace kapitálových toků ke kontrole spekulací a finančních rizik. Odborníci hodnotí tento směr jako v souladu s ustanoveními zákona a mezinárodní praxí.

Navrhovaná stupňovitá úvěrová politika neovlivňuje zájmy lidí, ale jejím cílem je řídit systémová rizika. To však musí jít ruku v ruce s komplexnějšími řešeními pro kontrolu cen bydlení.

Data z výzkumných jednotek ukázala, že nedávný nárůst cen bydlení není způsoben především investicemi, ale nedostatkem nabídky. Příčinou jsou právní problémy, vysoké ceny pozemků a investiční náklady na výstavbu. Investoři se proto zaměří na luxusní projekty, aby dosáhli zisku.

Například v Ho Či Minově Městě se podle zprávy společnosti Avison Young počet nových bytových projektů zahájených ve třetím čtvrtletí týkal převážně luxusních bytů s průměrnou prodejní cenou 125 až 232 milionů VND/m2. Tato cena se ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila o 5–8 %.

Společnost Savills Vietnam, která se zabývá průzkumem trhu, se domnívá, že místo výběru úvěrových nástrojů se politika musí zaměřit na řešení problému odblokování nabídky bydlení.

Paní Gianh Huynh, ředitelka výzkumného oddělení společnosti Savills Vietnam, navrhla: „Měli bychom reformovat procesy schvalování projektů, abychom urychlili postup nových projektů na trhu. Projekty, které uvízly, by měly být řešeny pomocí speciálních mechanismů. Odblokujte problém s nabídkou, vytvořte diverzifikovanou nabídku, zejména nabídku levného bydlení. Jakmile bude nabídka dostatečná k uspokojení poptávky, trh si bude ceny sám regulovat.“

Výzkumné jednotky se domnívají, že na základě návrhu Ministerstva stavebnictví mohou zásahy do úvěrových limitů ovlivnit nezávislost komerčních bank. Úvěrové aktivity totiž závisí na procesu hodnocení rizik a úvěrových kritériích každé banky na základě platební schopnosti dlužníka.

Kromě toho je určení, kolik nemovitostí dlužník vlastní, také náročné, protože vyžaduje připojení nebo přístup k databázi nemovitostí. Tato data jsou sice stále v procesu dokončování a jejich aplikace v praxi bude trvat dlouho.

Efektivnější zdanění?

Pan David Jackson, generální ředitel společnosti Avison Young Vietnam, vyjádřil svůj názor na řešení pro řízení trhu s nemovitostmi a uvedl, že metoda zdanění by byla efektivnější. Konkrétně by zavedení vyšší daně z příjmu fyzických osob u druhé a třetí nemovitosti nebo daně z transakcí s nemovitostmi na základě doby držení představovalo schůdnější řešení pro omezení dalšího prodeje, a tím i pro snížení motivace ke spekulacím.

Institut přírodních zdrojů a environmentální ekonomiky v Ho Či Minově městě souhlasí s Avison Young a usoudil, že návrh zákona musí oddělit řízení trhu s nemovitostmi od úvěrové politiky. Bankovní sektor je totiž na cestě k odstranění úvěrového prostoru a má neomezený úvěrový prostor. Pokud se tedy uplatní omezení na úvěry na nákup druhého bydlení nebo více, může to ovlivnit vyplácení úvěrů bankou.

Dr. Pham Viet Thuan - ředitel Institutu přírodních zdrojů a environmentální ekonomiky Ho Či Minova Města navrhl: „Abychom to omezili, myslím, že musíme používat daňové sazby založené na době vedení záznamů. Například pokud někdo koupí nemovitost nebo vyhraje aukci do 12 měsíců a prodá ji, vybereme 20 % z prodejní ceny. Naopak, pokud je někdo starší 36 měsíců, vybereme 10 % a starší 60 měsíců 2 %, jako nyní.“

Je zřejmé, že omezení spekulací je nezbytným krokem, ale používání úvěrových nástrojů vyžaduje jasný postup krok za krokem. V první řadě je nutné doplnit databázi realitních transakcí, aby bylo možné jasně identifikovat, kdo jsou investoři, spekulanti a kdo kupci nemovitostí k bydlení. Odtud budou úvěrové nástroje efektivní a pomohou trhu rozvíjet se transparentním, jasným a spravedlivým směrem pro všechny účastníky.

Ministerstvo stavebnictví nedávno navrhlo vytvoření realitních kódů a jejich správu v informačním systému. Zároveň od organizací a jednotlivců požadovalo, aby od roku 2026 poskytovali informace o vlastnictví domů pro integraci do Národního informačního systému. Tento návrh je uveden v návrhu vyhlášky o vytváření a správě databází o bydlení a trhu s nemovitostmi.

Každému realitnímu projektu bude tedy automaticky přiřazen jedinečný kód, který zajistí identifikaci a neměnnost dat v průběhu celého životního cyklu. Provinční specializovaný úřad tento kód v oblasti zavede v okamžiku schválení projektu.

Ministerstvo stavebnictví uvedlo, že nová regulace pomáhá zlepšit kvalitu shromažďovaných dat, čímž se informace zprůhledňují, reguluje trh a naplňují legitimní potřeby společnosti.

Zdroj: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm