Pronajímatel poruší smlouvu o kauci, jak získat peníze zpět?

Koupil jsem pozemek v hodnotě 5 miliard VND a složil jsem zálohu ve výši 200 milionů VND. Obě strany se dohodly na termínu účasti u notáře a zaplacení kupní ceny tam. Domluvili jsme si však dvě schůzky u notáře, ale prodávající se vždycky vymlouval, proč nepřijít. Myslím, že si navzájem ztrácejí čas. Protože porušili smlouvu o vkladu, chtěl jsem svou zálohu získat zpět, ale odmítli mi ji vrátit.

Co tedy mám udělat, abych dostal své peníze zpět? Mohu si pozvat exekutora, aby přišel a sepsal zápis, pokud příště nepřijde včas, abych měl důvod k vrácení svých peněz?

Čtenář Ho Thuy.

Odpovědi expertů

Pan Nguyen Tien Phap, vedoucí úřadu exekutorů v Saigonu, radí:

Podle článku 328 občanského zákoníku: „Odmítne-li příjemce vkladu uzavřít smlouvu nebo ji plnit, je povinen vrátit vkladateli vklad a peněžní částku odpovídající hodnotě vkladu, pokud není dohodnuto jinak.“

Dle Vámi poskytnutých informací porušil vlastník pozemku smlouvu o vkladu mezi stranami. V tomto případě máte proto právo požadovat po vlastníkovi pozemku vrácení vkladu ve výši 200 milionů a také mu uložit pokutu dle smlouvy o vkladu. Pokud smlouva o vkladu neurčuje výši pokuty, můžete mu uložit pokutu ve výši přesné částky vkladu 200 milionů.

Podle pana Nguyen Tien Phapa má kupující právo pozvat soudního vykonavatele, aby byl svědkem sepsání zápisu, pokud vlastník pozemku poruší smlouvu.

„Je důležité, abyste prokázali, že pronajímatel porušil smlouvu o kauci. Pokud totiž budete požadovat pokutu okamžitě, může tvrdit opak, že se strany nedohodly na místě pro notářský zápis smlouvy, nebo že jste je neinformovali, aby je pozvali k notáři, nebo že k notáři šli, ale vy jste tam nebyli,“ řekl pan Phap.

Abyste tedy měli důkaz o tom, že pronajímatel porušil smlouvu o kauci, nebo alespoň abyste prokázali, že jste smlouvu neporušili, máte právo pozvat soudního vykonavatele, aby byl svědkem sepsání zápisu (článek 36 vládního nařízení č. 08/2020).

Proto je třeba provést následující 2 kroky:

Krok 1: Zašlete majiteli pozemku oznámení o čase a místě podpisu notářsky ověřené smlouvy .

Obsah je takový, že vlastník pozemku dvakrát „neprovedl“ notářské ověření a toto je poslední výzva k notářskému ověření. Pokud se vlastník pozemku nedostaví a nepodepíše převodní smlouvu, má se za to, že odmítá převodní smlouvu podepsat, přijatá kauce bude vrácena a bude uložena pokuta ve výši kauce. V oznámení je třeba jasně uvést čas a místo notářského ověření a požádat o předložení všech dokumentů.

Pokud je ve smlouvě o vkladu dohodnuta forma oznámení mezi stranami, která má být písemná a doručena na adresy stran, musíte tuto dohodu dodržovat.

Během procesu odesílání SMS zpráv, telefonování a odesílání oznámení vás bude doprovázet soudní vykonavatel a bude svědkem sepsání zápisu. Ať už vlastník pozemku oznámení přijme, odmítne nebo se mu vyhne, vaše výše uvedené jednání v dobré vůli spolu se zápisem pořízeným soudním vykonavatelem stále postačuje k prokázání, že jste splnili svou povinnost doručit oznámení a jste připraveni k provedení transakce.

Krok 2: Jděte k notáři dle oznámeného obsahu .

Při návštěvě notáře si musíte přinést průkaz totožnosti, příslušné dokumenty a peníze na zaplacení pozemku při podpisu smlouvy o převodu. Kromě toho musíte také poslat majiteli nemovitosti SMS zprávu nebo telefonicky informovat, že jste přítomni v notářské kanceláři, a požádat ho o přítomnost k podpisu smlouvy o převodu.

Pokud je vlastník pozemku přítomen a spolupracuje při podpisu smlouvy o převodu, strany transakci dokončily. Naopak, pokud vlastník pozemku není přítomen nebo je přítomen, ale smlouvu nepodepíše nebo neobdrží platbu dle dohody, znamená to, že porušil smlouvu o kauci.

Celý incident bude dosvědčen soudním vykonavatelem a bude sepsán záznam. Ten bude důkazem prokazujícím, že vlastník pozemku porušil smlouvu o kauci. Poté máte právo požadovat od vlastníka pozemku vrácení kauce a zaplacení dohodnuté pokuty. Pokud vlastník pozemku nedodrží, můžete záznam použít k podání žaloby u soudu.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/chu-nha-dat-vi-pham-hop-dong-dat-coc-lam-the-nao-de-lay-lai-tien-185230814214850398.htm