Buďte opatrní s hypotékami

Začátkem prosince 2023 zavedla Vietnam Prosperity Joint Stock Commercial Bank ( VPBank ) preferenční úrokovou sazbu hypoték ve výši pouhých 5,9 % ročně. Global Petroleum Bank (GPBank) rovněž zavedla úrokovou sazbu hypoték ve výši 6,25 % ročně.

Mnoho obav

Dříve, aby na konci roku 2023 stimulovala poptávku lidí po hypotékách, snížila Vietnamská akciová a obchodní banka pro investice a rozvoj ( BIDV ) úrokové sazby hypoték na 7,5 % ročně po dobu prvních 18 nebo 24 měsíců. Mezitím banky jako Saigon Thuong Tin (Sacombank), Ho Chi Minh City Development (HDBank)... uplatňovaly zpočátku úrokové sazby hypoték ve výši 6,5 % až 6,8 % ročně.

Nejen domácí banky, ale i mnoho zahraničních bank snížilo od začátku prosince úrokové sazby u hypoték. Například Shinhan Bank uplatňuje úrokovou sazbu hypoték pouze 6,6 % ročně. Tato sazba je o 4,3 % nižší než 10,9 % v prosinci 2022. Hong Leong Bank nabízí hypotéky s úrokovou sazbou 7,3 % ročně, oproti 7,5 % v listopadu.

Přestože úrokové sazby z úvěrů jsou poměrně nízké, podle pana Vo Minh Tri, ředitele Vietnamské akciové a obchodní banky pro zahraniční obchod ( Vietcombank ) pobočky Dong Sai Gon Binh Tay, si stále jen velmi málo lidí žádá o hypotéku, většinou se zastavují ve fázi výzkumu a průzkumu. Důvodem může být to, že dlužníci čekají na další pokles cen nemovitostí a úrokových sazeb z úvěrů. Zároveň naslouchají ekonomické situaci. Pokud se totiž ekonomika i nadále nezlepšuje, může dojít ke snížení jejich pracovních míst a příjmů, což v budoucnu výrazně ovlivní splácení jejich dluhů.

Paní Tran Thi Diep, zaměstnankyně zahraniční společnosti v Ho Či Minově Městě, prozradila, že s našetřenými 2 miliardami VND si chce od banky půjčit přibližně 1 miliardu VND na koupi domu, usazení se a zahájení podnikání. „Co mě znepokojuje, je, jak banka po uplynutí zvýhodněného období vypočítá úrokovou sazbu úvěru a související náklady?“ – divila se paní Diep.

K této otázce úvěroví pracovníci uvedli, že většina bank uplatňuje „nízké“ úrokové sazby pouze po krátkou dobu, poté se jejich úrokové sazby budou pohybovat podle tržních úrokových sazeb. V některých bankách se dlužníci mohou muset účastnit dodatečných balíčků spořicích služeb, využívat krásná čísla účtů, kreditních karet..., což zvyšuje náklady na půjčky.

Pan Le Van Ly (okres Binh Tan, Ho Či Minovo Město) uvedl, že se svým současným zaměstnáním a příjmem si může bez problémů půjčit od banky na koupi domu. „Problém je však v tom, že nemám žádné zajištění,“ řekl pan Ly. Pan Tran Van Tam, úvěrový referent Eximbanky, však uvedl, že to není obtížné. Důležité je, aby dlužník měl dostatečně silnou finanční kapacitu, aby přesvědčil banku k půjčce na provedení platebních kroků a nákupních procesů. Aby si dlužník mohl koupit dům v hodnotě 3 miliard VND, musí mít průměrný měsíční příjem 20 milionů VND nebo více a k dispozici 2 miliardy VND. V té době banka do 20 let (240 měsíců) půjčí zbývající 1 miliardu VND zastavenou na kupovaný dům. Úroková sazba v prvních letech, které musí dlužník splácet, je přibližně 8–10 % ročně, což znamená, že jistina a úroky činí 10–11 milionů VND měsíčně.

Mnoho bank nabízí balíčky zvýhodněných úrokových sazeb pro hypotéky, ale jen velmi málo lidí si půjčky bere. Foto: TAN THANH

Staré úrokové sazby se nesnížily

Ve skutečnosti mnoho zákazníků, kteří si v minulosti půjčili na koupi domu, stále snáší obrovské úrokové sazby a banky je snížily jen velmi málo a na některých místech je ani nesnížily. Pan Nguyen Pham (žijící v 12. okrese Ho Či Minova Města) v reportáži pro noviny Nguoi Lao Dong uvedl, že má hypotéku s nesplaceným zůstatkem 1,2 miliardy VND a musí platit úrokovou sazbu až 12,35 % ročně. Podle úvěrové smlouvy se úroková sazba upravuje každé 3 měsíce, ale v posledních několika měsících se mu žádné snížení nedostalo. „Každý měsíc musím platit 12 milionů VND na úrocích, nepočítaje jistinu. Kontaktoval jsem úvěrového referenta odpovědného za smlouvu a bylo mi řečeno, že nevědí, kdy bude úroková sazba snížena. Mezitím je úroková sazba pro dlouhodobé vklady na 12 měsíců v této bance pouze 5,4 % ročně,“ pan Pham byl rozrušený.

Podle statistik VinaCapital úrokové sazby hypotečních úvěrů u vietnamských bank (včetně úrokových sazeb hypoték - PV) ve třetím čtvrtletí výrazně klesly ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2023. Pokud ve druhém čtvrtletí stále existovaly banky, které nabízely hypoteční úvěry s nejvyšší úrokovou sazbou 16 %/rok, pak ve třetím čtvrtletí byla nejvyšší úroková sazba podle statistik okolo 13 %/rok. Tato úroková sazba je však stále vysoká ve srovnání s očekáváními dlužníků, zejména těch se starými úvěry.

Proč úrokové sazby z úvěrů nesnížily podle očekávání? Ekonom Dr. Vo Tri Thanh uvedl, že v krátkodobém horizontu je snížení provozní úrokové sazby velmi obtížné a že agentura pro správu úvěrů naléhá hlavně na komerční banky, aby snížily úrokové sazby z úvěrů. Ve skutečnosti však i komerční banky čekají. Konkrétně čekají, až se provozní úroková sazba sníží na komerční úrokové sazby, a poté ovlivní úrokové sazby z úvěrů. Důležité je, že komerční banky na konci loňského a začátku letošního roku mobilizovaly úrokové sazby, které byly příliš vysoké. Pokud by je snížily okamžitě, utrpěly by velké ztráty, i když by skutečně chtěly půjčovat.

Zástupci některých bank uvedli, že na konci loňského a začátku letošního roku dosahovala mobilizační úroková sazba až 9–10 % ročně a mnoho 12měsíčních termínovaných spořicích vkladů právě splatilo. Úroková sazba u nových úvěrů rapidně klesla, ale staré úvěry klientů kvůli vysokému vstupu mobilizovaného kapitálu potřebují čas na absorpci a nemohou se snižovat tak rychle, jak dlužníci očekávají.

Nakupujte za volné peníze

Statistiky Vietnamské asociace realitních makléřů ukazují, že do konce září 2023 se v celé zemi obchodovalo s více než 13 000 realitními produkty, ale většina kupujících používala volné peníze a úroková sazba bankovních úvěrů byla velmi nízká.

Zdroj: https://nld.com.vn/de-dat-vay-mua-nha-196231215204339425.htm