Hlavní události na trhu s nemovitostmi v roce 2023: Rok plný rozuzlení

Série vydaných politik

Od konce roku 2022 se trh s nemovitostmi potýká s obtížemi v mnoha aspektech, od legality projektů až po dluhopisový kapitál, bankovní úvěry... Aby vláda tyto problémy vyřešila, vydala v roce 2023 mnoho včasných pokynů a politik k oživení trhu.

V březnu byl vydán vládní dekret č. 08, kterým se doplňuje nařízení: U dluhopisů nabízených na domácím trhu v případě, že vydávající podnik nemůže plně a včas splatit jistinu a úroky z dluhopisu ve vietnamských dongech podle oznámeného emisního plánu, může s vlastníkem dluhopisu vyjednat úhradu jistiny a úroků z dluhopisu splatného aktivy.

Toto nařízení je základem pro to, aby podniky mohly odložit splátky dluhů, prodávat aktiva se slevou a splácet jistinu a úroky ze splatných dluhopisů jinými aktivy, jako jsou nemovitosti.

V březnu byl rovněž vydán vládní dekret č. 33 o řadě řešení k odstranění překážek a podpoře bezpečného, ​​zdravého a udržitelného rozvoje trhu s nemovitostmi. Zejména Státní banka byla pověřena vedením realizace úvěrového programu v hodnotě 120 000 miliard VND na sociální bydlení a bydlení pro osoby s nízkými příjmy.

Hlavní silou tohoto programu jsou 4 státní komerční banky ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), které poskytují úvěry investorům a kupujícím bytů v rámci projektů sociálního bydlení, projektů bydlení pro pracovníky a projektů na rekonstrukci a přestavbu starých bytů s preferenčními úrokovými sazbami.

Trh s nemovitostmi bude v roce 2023 zatížen mnoha pozitivními opatřeními (ilustrace: Hai Long).

Přestože se na trhu projevuje nerovnováha nabídky, kdy dominuje luxusní bydlení, zatímco bydlení pro osoby s nízkými příjmy „vymírá“, vláda neprodleně vydala rozhodnutí 338, kterým schválila projekt investic do výstavby nejméně 1 milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030.

V souladu s tím do roku 2030 dosáhne celkový počet dokončených bytů v lokalitách přibližně 1 milionu, včetně období 2021–2025, což představuje přibližně 428 000 dokončených jednotek. Cílem projektu je rozvoj sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky za ceny odpovídající dostupnosti domácností se středními a nízkými příjmy v městských oblastech a pracovníků a dělníků v průmyslových parcích a exportních zpracovatelských zónách.

Dalším pozitivním momentem je, že na konci listopadu Národní shromáždění hlasovalo pro schválení novelizovaného zákona o bydlení a novelizovaného zákona o podnikání s nemovitostmi, které vstoupí v platnost od roku 2025. Odborníci tvrdí, že poprvé v historii byly vydány dva zákony týkající se trhu s nemovitostmi současně. Pokud bude novelizovaný zákon o pozemkech schválen v roce 2024, bude mít trh s nemovitostmi mnohem více pozitivních momentů.

Kromě toho se premiér a mnoho ministerstev a odvětví průběžně setkávali online s realitními podniky, aby řešili právní problémy projektů; setkali se s bankovním sektorem, aby navrhli řešení na podporu podniků, pokud jde o zdroje kapitálu, snížení úrokových sazeb z úvěrů a stabilizaci obchodních aktivit.

Trh reagoval pozitivně.

Ačkoli se odborníci domnívají, že by se realitní průmysl mohl zotavit od poloviny roku 2024, kdy bude mít politika dostatek času na „vstřebání“, ve skutečnosti se z trhu objevilo mnoho pozitivních signálů. Díky vládní politice odstraňování překážek u realitních dluhopisů se mnoha podnikům podařilo prodloužit a odložit splatnost dluhopisů a k platbám využít aktiva, jako jsou Novaland, Hung Thinh...

Pan Nguyen Hoang Duong, zástupce ředitele odboru financí bank a finančních institucí (Ministerstvo financí), se na diskusi začátkem prosince vyjádřil, že zhruba 40 % z objemu dluhopisů po splatnosti od 68 podniků má dosud vyjednávací plány. Míra úspěšného vyjednávání se zvýšila z 16 % v únoru na 63 % v říjnu. Podniky, které si zajistily finanční zdroje, navíc proaktivně odkoupily dluhopisy před splatností.

Také podle údajů ministerstva financí, pokud by v prvním čtvrtletí letošního roku nedošlo k emisi podnikových dluhopisů, do konce listopadu by objem vydaných individuálních podnikových dluhopisů dosáhl 220 000 miliard VND.

Kapitálové toky do sektoru nemovitostí se také zvýšily díky otevřenější úvěrové politice. Podle nejnovějších aktualizovaných údajů Státní banky dosáhly k 30. září celkové nesplacené úvěry pro sektor nemovitostí 2,74 bilionu VND, což představuje nárůst o 6 % oproti začátku roku.

(Ilustrace: Quang Anh).

Úrokové sazby z úvěrů se postupně snižovaly na žádost a na pokyn premiéra a státní banky. Mnoho bank snížilo úrokové sazby z úvěrů na komerční bydlení o 5,5–7,5 % ročně po dobu prvních 12–18 měsíců a poté zavedlo pohyblivé úrokové sazby ve výši kolem 9,5–11 % ročně. Průzkumy ukazují, že úrokové sazby z hypoték v mnoha komerčních bankách se ve srovnání se začátkem roku snížily o přibližně 1–3 % ročně.

Pokud jde o politiku sociálního bydlení, podle ministerstva výstavby v roce 2023 zahájily obce po celé zemi 10 projektů sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky průmyslových parků s celkovým počtem přes 19 800 jednotek. Z nich je město Hai Phong místem se 4 zahájenými projekty sociálního bydlení s celkovým počtem přes 6 700 jednotek. Město Hanoj, provincie Thua Thien - Hue a Lam Dong mají po jednom zahájeném projektu sociálního bydlení.

Vyplacení úvěrového balíčku ve výši 120 000 miliard VND na sociální bydlení a levné bydlení však nesplnilo očekávání. Ministerstvo stavebnictví uvedlo, že přibližně 23 obcí oznámilo seznam 54 projektů způsobilých k získání úvěrů v rámci úvěrového programu ve výši 120 000 miliard VND s poptávkou po úvěrech ve výši 25 884 miliard VND. Doposud byla vyplacena pouze více než 143 miliard VND.

Podle realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA) se v rámci úvěrového balíčku ve výši 120 000 miliard VND vztahuje preferenční úroková sazba ve výši 8,7 % ročně pro investory a 8,2 % ročně pro kupující domů do 30. června.

Od 1. července bude Státní banka každých 6 měsíců zveřejňovat preferenční úrokové sazby z úvěrů komerčním bankám zapojeným do programu. Po skončení preferenčního období budou úrokové sazby z úvěrů vyjednávány a odsouhlasovány bankou a klientem.

HoREA se domnívá, že úroková sazba z úvěrů, která je o 1,5–2 % nižší než běžná sazba u komerčních úvěrů, je stále vyšší než předchozí sazba u úvěrů na sociální bydlení. Zvýhodněné období je také krátké (5 let) a úroková sazba se upravuje každých 6 měsíců, což způsobuje nejistotu dlužníkům.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm