Firmy jsou při pohledu na nový ceník pozemků ohromeny.

Dne 10. ledna uspořádaly Reatimes a Vietnamský institut pro výzkum nemovitostí workshop: „Uplatňování ceníku pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024: Problémy a řešení pro udržitelný rozvoj vietnamského trhu s nemovitostmi“.

Dne 10. ledna uspořádaly Reatimes a Vietnamský institut pro výzkum nemovitostí workshop: „Uplatňování ceníku pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024: Problémy a řešení pro udržitelný rozvoj vietnamského trhu s nemovitostmi“.

Firmy jsou při pohledu na nový ceník pozemků ohromeny.

Zrušení rámce pro ceny pozemků spolu s předpisy o nové průlomové tabulce cen pozemků je velkým pokrokem v rámci pozemkového zákona z roku 2024. Otevírá se nová kapitola o hospodaření s půdou a rozvoji trhu s nemovitostmi na základě transparentních cen pozemků, které jsou bližší trhu. Vyšší ceny pozemků prospějí rozpočtu a vytvoří větší konsenzus s lidmi, kteří jsou předmětem odstraňování pozemků. Očekává se, že to pomůže snížit počet pozemkových sporů a soudních sporů a podpoří pokrok ve vyklízení lokalit pro projekty. Stále však existují obavy ohledně účinnosti a dopadu nové tabulky cen pozemků.

Článek 257 zákona o pozemkech z roku 2024 stanoví, že starý ceník pozemků bude platit do 31. prosince 2025, ale v případě potřeby se provinční lidový výbor rozhodne ceník pozemků upravit tak, aby odpovídal skutečné situaci. Jedná se o přechodné nařízení, které má pomoci obcím postupně vypracovat nový ceník pozemků, který bude oficiálně platit od 1. ledna 2026, a zabránit tak náhlým cenovým šokům, které ovlivňují práva a povinnosti některých uživatelů pozemků. Zároveň se tím uvolní projekty, které byly v minulosti pozastaveny z důvodu nedostatku podkladu pro stanovení cen pozemků.

Předběžné statistiky ukazují, že zhruba 25 obcí vydalo upravené ceníky pozemků, které budou platit do konce letošního roku. V mnoha lokalitách však upravené ceníky pozemků vyvolaly silnou reakci veřejnosti kvůli náhlému nárůstu oproti starým ceníkům pozemků.

Například upravený ceník pozemků v Ho Či Minově Městě, platný od 31. října 2024, se zvýšil přibližně 4–38krát, nejvyšší hodnota je 687,2 milionu VND/m2. Podobně v Hanoji se cena pozemku v ceníku podle nedávno vydaného rozhodnutí o úpravě zvýšila 2–6krát ve srovnání se starým ceníkem platným od roku 2025, kde nejvyšší cena činí 695,3 milionu VND/m2. Upravený ceník pozemků v Bac Giangu rovněž zaznamenal nejvyšší hodnotu 120 milionů VND/m2, což představuje přibližně 2,4násobný nárůst ve srovnání se starým ceníkem.

Ceny pozemků prudce vzrostly, včetně pozemků pro investice, podnikání, sport , kulturu atd. Mnoho podniků, které si pozemky pronajímají a každoročně platí, se zdá být v zablokované situaci a čelí riziku zmařených investičních a podnikatelských plánů, snížených zisků a dokonce i ztrát, když se náklady na pronájem pozemků náhle zvýší, což ztěžuje výpočet efektivity podnikání. Podle odborníků je nutné najít řešení tohoto problému, aby se předešlo silným dopadům na podniky a investiční prostředí v lokalitách.

Vzhledem k praktickým problémům musí provinční lidový výbor plně posoudit dopad a pečlivě zvážit mezi vytvořením ceníku pozemků vhodného pro trh, zvýšením rozpočtových příjmů a kontrolou cen pozemků s cílem zlepšit přístup k půdě, podpořit podniky, přilákat investice a snížit zátěž spojenou s náklady na pozemky pro obyvatele. Zajištění souladu zájmů mezi státem, lidmi a podniky při určování cen pozemků podle tržních principů však není snadno řešitelný problém, zejména když jsou tržní faktory rozmanité a informace chaotické a nestabilní.

Tlak na místní samosprávy je obrovský: Jak dosáhnout toho, aby se ceníky pozemků staly skutečně hnací silou rozvoje, a ne brzdily podnikání a investice. Nalezení rovnováhy mezi těmito dvěma faktory je „klíčem“ k zdokonalení systému stanovování cen pozemků, který přispívá k udržitelnému socioekonomickému rozvoji.

Přehled workshopu: „Uplatňování ceníku pozemků dle pozemkového zákona z roku 2024: Problémy a řešení pro udržitelný rozvoj vietnamského trhu s nemovitostmi“.

Velký problém v oceňování pozemků

„Oceňování pozemků způsobuje velké dopravní zácpy,“ uvedl na workshopu pan Nguyen Quoc Hiep, předseda představenstva GP.Invest.

Podle pana Hiepa společnost GP.Invest realizuje projekt, u kterého bylo před 9 měsíci vydáno rozhodnutí o přidělení pozemku, ale cena pozemku dosud nebyla stanovena. Existují projekty jiných podniků, u kterých cena pozemku dosud nebyla stanovena ani po 2 letech. Existují dokonce i projekty s dokončenými domy, u kterých cena pozemku dosud nebyla stanovena. To způsobuje velkou frustraci.

„Chci zdůraznit, zda pokud ceny pozemků takto porostou, bude pro nás stále atraktivní investiční prostředí? Proč mají naše průmyslové klastry v současnosti všude 80–90% obsazenost? Odpověď zní: za prvé, naše náklady na pracovní sílu jsou nízké, za druhé, náklady na pozemky jsou rozumné a za třetí, logistika je pohodlná. Pokud ale v současné době omezíme jeden faktor, a to pozemky, zatímco náklady na pracovní sílu jsou stále dražší, bude pro nás výhoda v přitažlivosti investic stále atraktivní? Bude Vietnam i nadále atraktivním místem pro investice v jihovýchodní Asii?“ zeptal se pan Hiep.

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda GP.Invest.

Podle pana Hiepa současná metoda výpočtu cen pozemků nezohledňuje zájmy podniků obecně, podniků, které si pozemky pronajímají, a zejména podniků v oblasti nemovitostí. Růst cen pozemků ovlivňuje všechny podniky.

„Která firma se tedy odváží realizovat projekt? Pokud se firmy neodváží, jak může existovat udržitelný zdroj příjmů pro danou lokalitu? Kde je to, že za pouhý 1 rok, rozhodnutí o přidělení pozemku ve stejné oblasti, stejného pozemku, je od sebe vzdáleno 4 měsíce, cena pozemku vzroste o 40 %, rychleji než míra inflace?“

„Minsterstvo přírodních zdrojů a životního prostředí musí poskytovat obcím konkrétnější pokyny k určování cen pozemků, zejména k tomu, jak vypočítat ceny na základě metody přebytku,“ uvedl pan Hiep.

Ceny pozemků porostou, což ovlivní trh.

Poté, co vstoupil v platnost pozemkový zákon z roku 2024, bylo vydáno mnoho dekretů, které jej podrobně upravují. Současným problémem je však vymáhání práva. Například v Ho Či Minově Městě je v současné době 58 000 realitních produktů s problémy souvisejícími s cenami pozemků.

V Ho Či Minově Městě se cena pozemků v okrese Can Gio zvýšila z 1,7 na 2,7násobek oproti předchozímu období. Nejnižší nárůst byl zaznamenán v okrese 3, kde se cena zvýšila o 2,7násobek, zatímco nejvyšší nárůst, a to až o 38násobek, zaznamenal okres Hoc Mon. Nárůst v současném ceníku pozemků daleko překročil ceník předchozí.

Od roku 2023 do konce roku 2024 Ho Či Minovo Město upravilo ceny pozemků směrem nahoru přibližně 1,64krát. V současné době si i s novými úpravami nárůst udržuje podobnou úroveň. Podniky tak do 3 let čelí zásadní změně finančních závazků s trendem placení vyšších daní a poplatků. To na podniky vyvíjí značný finanční tlak.

S odkazem na výše uvedené informace vydal pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, doporučení týkající se otázky oceňování pozemků. Vyhláška 102/2024/ND-CP specifikuje typy pozemků, včetně zemědělské půdy, nezemědělské půdy a komerční a servisní půdy. Pozemky pro golfová hřiště jsou však upraveny v bodě 4 i bodě 5. Bod 4 hovoří o veřejných pozemcích s částí golfového hřiště, ale pozemky pro výrobu a podnikání spravované golfovým hřištěm jsou uvedeny v bodě 5. Lidový výbor Ho Či Minova Města však vydal upravený ceník pozemků s obecnou regulací pro nezemědělskou výrobu a podnikatelské pozemky, aniž by je jasně a podrobně klasifikoval.

Pan Chau uvedl příklad saigonské zoologické a botanické zahrady o celkové rozloze asi 20 hektarů, z nichž pouze několik tisíc metrů čtverečních tvoří komerční a servisní pozemky, ale celá oblast byla oceněna jako komerční a servisní pozemek, což způsobilo, že podnik dlužil na daních téměř 900 miliard VND. Teprve když se do věci zapojil tisk, Ho Či Minovo Město se ohlédlo zpětně a dospělo k závěru, že je nutné provést přesnější posouzení.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města oznámila vládě, ministerstvům a sektorům, že první úprava zřejmě nebude mít okamžitý dopad na trh s nemovitostmi, protože současná metoda oceňování je stále založena na přebytku a ne výhradně na ceníku pozemků. Problémy však mohou nastat ve fázích nákupu pozemků a kompenzací za realizaci projektu, kdy ceny pozemků prudce vzrostou, což způsobí nerovnováhu na trhu.

„Princip, o kterém neustále mluvíme, je harmonizace zájmů tří hlavních subjektů: státu, uživatelů pozemků a investorů. Ve skutečnosti však tento princip nebyl při implementaci plně zajištěn. Proto navrhuji, aby pro 25 lokalit, které vydaly upravené ceníky pozemků, bylo neprodleně provedeno posouzení dopadů.“

„Od nynějška až do zavedení ceníku pozemků 1. ledna 2026 bychom měli provést předběžný přezkum a posouzení dopadu nového ceníku pozemků v těchto lokalitách. Pokud jde o lokality, které nevydaly nový ceník pozemků a stále si ponechávají starý ceník, je také nutné důkladné posouzení. Prostřednictvím toho určíme, zda nové zásady skutečně zajišťují princip harmonizace zájmů, či nikoli,“ navrhl pan Chau.

S pozemky určenými pro komerční služby se zachází jako s „adoptovanými dětmi“

Paní Vu Lan Anh, zástupkyně generálního ředitele CEO Group, zhodnotila, že stále existuje velká diskriminace mezi „přirozenými“ pozemky pro bydlení a „adoptovanými“ pozemky pro komerční a servisní účely a že předpisy o cenách pozemků pro komerční a servisní účely stále obsahují mnoho omezení a nedostatků, které je třeba dále zlepšit.

Ve skutečnosti v současné době obce často vybírají velmi vysoké jednorázové nájemné za komerční a servisní pozemky využívané pro turistické a rekreační projekty. Vysoké ceny komerčních a servisních pozemků povedou k vysokým cenám nemovitostí, což odrazuje investory od investování do turistických a servisních projektů na komerčních a servisních pozemcích.

Paní Vu Lan Anh, zástupkyně generálního ředitele CEO Group.

„Podle našeho názoru musí obce při určování ceny komerčních a servisních pozemků v ceníku pozemků vědecky určit a vypočítat podle principů „trhu“ a „harmonizace zájmů“, aby cena komerčních a servisních pozemků byla o 20 % až 40 % nižší než cena rezidenčních pozemků,“ uvedla paní Lan Anh.

Důvodem tohoto návrhu je, že současná struktura využití půdy pro podnikání dle schváleného podrobného plánu městských, turistických a resortních projektů v měřítku 1/500 představuje cca 40 % celkové plochy projektu. Zatímco investor městského projektu po dokončení investice a výstavby předá státu 60 % zbývající plochy pozemků v technické infrastruktuře do správy a provozu, bytový komplex bude spravován a provozován správní radou volenou obyvateli, investor turistického a resortního projektu musí investovat do celého projektu a nést náklady na správu a provoz systému technické infrastruktury a sociální infrastruktury po celou dobu životního cyklu projektu.

14:55 10. ledna 2025

Paní Vu Lan Anh, zástupkyně generálního ředitele CEO Group, přednesla projev na téma 04: Úloha pozemků určených pro komerční služby a otázky, které se objevují při určování cen pozemků.

Podle ustanovení pozemkového zákona z roku 2024 se obchodními a servisními pozemky rozumí pozemky pro výstavbu obchodních a servisních zařízení a dalších staveb sloužících podnikání, obchodu a službám; včetně turistických a rekreačních staveb a zařízení (hotely, turistické vily, turistické apartmány atd.). Aby obchodní a servisní pozemky mohly prosazovat svou současnou roli a v budoucnu se stát stále důležitějšími, je obzvláště důležité rozumné regulace cen obchodních a servisních pozemků, zejména obchodních a servisních pozemků využívaných pro projekty rozvoje turistických středisek.

Na základě současných právních předpisů, zejména zákona o pozemkech z roku 2024, který stanoví tvorbu ceníků pozemků podle „tržního“ principu a zároveň implementuje princip „harmonizace zájmů mezi státem, uživateli pozemků a investory“, a praktické aplikace, CEO Group hodnotí, že stále existuje velká diskriminace mezi „potomky“ pozemky pro bydlení a „adoptovanými“ pozemky pro komerční a servisní účely a že předpisy o cenách pozemků pro komerční a servisní účely stále mají mnoho omezení a nedostatků, které je třeba dále zlepšit.

Ve skutečnosti v současné době obce často vybírají velmi vysoké jednorázové nájemné za komerční a servisní pozemky využívané pro turistické a rekreační projekty. Vysoké ceny komerčních a servisních pozemků povedou k vysokým cenám nemovitostí, což odradí investory od investic do turistických a rekreačních projektů na komerčních a servisních pozemcích. Podle našeho názoru je třeba, aby obce při určování ceny komerčních a servisních pozemků v ceníku pozemků vědecky určovaly a vypočítávaly podle principů „trhu“ a „harmonizace zájmů“ tak, aby cena komerčních a servisních pozemků činila přibližně 20 % až 40 % ve srovnání s cenou rezidenčních pozemků.

Tento návrh je založen na několika důvodech:

Zaprvé, struktura využití půdy pro podnikání dle schváleného podrobného plánu městských, turistických a rekreačních projektů v měřítku 1/500 tvoří přibližně 40 % celkové plochy projektu. Zatímco investor městského projektu po dokončení investice a výstavby předá státu 60 % zbývající plochy pozemků v technické infrastruktuře ke správě a provozu, bytový komplex bude spravován a provozován správní radou volenou obyvateli, investor turistického a rekreačního projektu musí investovat do celého projektu a nést náklady na správu a provoz technické infrastruktury a systému sociální infrastruktury po celou dobu životního cyklu projektu.

Cena pozemků pro komerční a servisní účely by proto měla činit maximálně 40 % ceny pozemků pro rezidenční účely, což je vědecky podloženo.

Za druhé, zastřešující role pozemků určených pro komerční služby při rozvoji turistických a rekreačních oblastí – ubytovací infrastruktury pro klíčový ekonomický sektor cestovního ruchu.

Z výše uvedené analýzy doporučujeme:

Zaprvé zvažte stanovení ceny komerčních a servisních pozemků na přibližně 20 % až 40 % ve srovnání s cenou rezidenčních pozemků;

Za druhé, pro pozemky technické infrastruktury rekreačních projektů, jako jsou: vnitřní komunikace, krajinářské stromy, čistírny odpadních vod, náměstí atd.: (i) je vhodné zvážit osvobození pozemkového nájemného po celou dobu trvání projektu, přičemž se nájemné bude vypočítávat pouze za pozemky určené pro podnikání v rámci projektu a (ii) umožnit investorům předat technickou infrastrukturu státu (podle stejného mechanismu jako u projektů v městských oblastech).

Za třetí, pokud jde o metodu přebytku při výpočtu ceny komerčních a servisních pozemků, zjistili jsme, že příjmy se odečítají na základě ceny pozemku, který vyhrál aukci na práva k užívání pozemků, často s odkazem na malé pozemkové plochy. Použití ceny pozemku pro malé pozemkové plochy pro rozsáhlé projekty není vhodné.

Spolu s tím nejsou náklady při výpočtu celkových nákladů na výstavbu pozemku vhodné. Investiční náklady na výstavbu pro určení ceny pozemku jsou založeny na sazbě investičního kapitálu vydané státem, tato sazba kapitálu je mnohem nižší než skutečné investiční náklady na výstavbu projektu a tyto náklady jsou vědecky vypočítány na základě projektového rozpočtu a schválených stavebních výkresů. Prodejní náklady lze vypočítat pouze na 1 % z výnosů, zatímco skutečné prodejní náklady se pohybují kolem 10 % až 15 %. Úrokové náklady se vypočítávají pouze z 50 % celkového úvěrového kapitálu a pouze na 1–2 roky.

Při výše uvedeném výpočtu jsou příjmy kalkulovány na nejvyšší úrovni, zatímco vypočítané náklady jsou nedostatečné, chybějící nebo nízké ve srovnání se skutečností, což vede k tomu, že podniky musí platit vysoké poplatky za užívání pozemků, ceny nemovitostí rostou a vzniká tržní bublina, což ve skutečnosti nedodržuje zásady stanovování ceny pozemků.

Na základě zjištěných výše uvedených nedostatků doporučujeme novelizovat předpisy týkající se aplikace metody přebytku při stanovení cen pozemků, konkrétně:

Zaprvé, příjmy nejsou založeny na vítězných cenách v aukcích ani na vzorových cenách malých pozemků... ale musí být založeny na typických tržních hodnotách za dostatečně dlouhé časové období;

Za druhé, náklady musí být vypočítány správně, dostatečně a v souladu se skutečností. Konkrétně musí být náklady vypočítány podle odhadu schváleného státním orgánem; prodejní náklady se vypočítávají podle skutečné platby podniku (navrhovaná úroveň je 10 %); úrokové náklady se vypočítávají z celého úvěrového kapitálu a vypočítávají se během investičního období výstavby schváleného příslušným státním orgánem v rozhodnutí o investiční politice/investičním rozhodnutí projektu.

14:45 10. ledna 2025

Doc. Dr. Nguyen Quang Tuyen, místopředseda univerzitní rady a vedoucí Fakulty hospodářského práva Hanojské právnické univerzity, přednesl projev ke 3. bodu: Právní a praktické otázky související s vydáním a aplikací nového ceníku pozemků.

Současný problém s cenou pozemků je úzkým hrdlem všech úzkých míst. Existuje mnoho lokalit, které mají v současné době mnoho „odložených“ projektů, které nelze realizovat. Jedním z hlavních důvodů je, že cenu pozemků nelze určit. Proto bych rád přispěl několika názory na problematiku ceny pozemků z právního hlediska.

V současné době obsahuje pozemkové právo mnoho inovací. Jedná se o průlom, ale existují i ​​body, které vytvářejí tlak na obce. Usnesení č. 18 implementujeme odstraněním rámce cen pozemků a uplatňováním pouze cenové tabulky pozemků. Zejména cenová tabulka pozemků bude svěřena lidovým výborům obcí k jejímu stanovení. To znamená, že obce si ji udělají samy, samy za sebe se rozhodnou a převezmou za sebe odpovědnost. Spolu s tím existují zákony, vyhlášky a oběžníky. Při pohledu na celkový obraz je vidět, že právní koridor se stává úplnějším a vhodnějším, ale při pohledu do detailů stále existuje mnoho omezení.

Předpis o stanovení ceny pozemků má 5 principů, včetně tržního principu, ale nikdo nevysvětluje, co tržní princip je. To obcím ztěžuje jeho uplatňování.

V současné době trh s nemovitostmi „vymřel“ segment nemovitostí s cenou 20–30 milionů VND/m2, což znemožňuje zaměstnancům koupit si dům. Proto si myslím, že je nutné objasnit, co jsou tržní principy. Za druhé, jaká kritéria se používají k určení tržních principů. I toto je třeba objasnit.

A také musíme objasnit, že neexistuje žádný princip pro určování cen pozemků podle tržních cen. Podle tržních cen je špatně, musíme se řídit „tržními principy“.

Kromě toho musí 5 principů při určování cen pozemků zajistit harmonii. Co je tedy harmonie? I to je třeba specifikovat. Podle mého názoru musí harmonie zajistit, aby všem stranám byly zaručeny výhody. Pokud bude současná situace určování cen pozemků pokračovat, podniky jistě „zamrznou“.

Dále navrhuji, abychom měli velmi jasný právní mechanismus na ochranu týmu a organizací, které poskytují konzultace v oblasti oceňování pozemků. Jsou to odborníci a pokud dodržují správné právní postupy, musí být chráněni. Teprve potom se konzultanti odváží to udělat.

Musíme také připravit materiální zdroje, včetně odborníků na oceňování pozemků. Když se ohlédneme zpět, kolik stovek odborníků na oceňování pozemků je v naší zemi a dokážou oceňovat pozemky? Kromě pořádání seminářů si myslím, že Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí by mělo vést obce a vést je. Je velmi těžké nechat obce, aby to dělaly samy.

Oceňování pozemků je v současné době obtížné, částečně proto, že stávající vstupní data a informace nejsou k dispozici a nejsou standardní.

Kromě toho souhlasím s názorem, že je nemožné stanovit jednotnou cenu pozemků, zejména pro komerční a servisní pozemky. Projekty v lokalitách se socioekonomickým rozvojem musí mít různé ceny... V závislosti na každé skupině projektů, v konkrétních lokalitách, se uplatňují různé ceny. Musíme mít konkrétní detaily. Teprve pak můžeme postupně odstraňovat současnou cenu pozemků. Jinak z ceny pozemků uděláme úzké hrdlo, nikoli zdroj.

14:30 10. ledna 2025

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, přednesl projev 2.

Diskuse: Implementovat princip „zajištění souladu zájmů mezi státem, uživateli půdy a investory“ a „tržní principy“ při tvorbě ceníku pozemků a rozumnou regulaci procentního podílu (%) jednotkové ceny nájemného za pozemky pro výpočet nájemného za každý typ pozemku v provincii s cílem vytvořit atraktivní investiční prostředí a rozvíjet bezpečný, zdravý a udržitelný trh s nemovitostmi.

Od usnesení č. 18 až po pozemkový zákon z roku 2024 vidíme velké úsilí o budování politických mechanismů týkajících se trhu s nemovitostmi, aby se staly stále jednotnějšími a jasnějšími a vyplnily právní mezery, které dříve existovaly.

Poté, co vstoupil v platnost pozemkový zákon z roku 2024, bylo vydáno mnoho dekretů, které jej podrobně upravují. Současným problémem je však vymáhání práva. Například v Ho Či Minově Městě je v současné době 58 000 realitních produktů s problémy souvisejícími s cenami pozemků.

Na dnešním workshopu bychom rádi předložili doporučení týkající se oceňování pozemků. Vyhláška 102/2024/ND-CP podrobně popisuje typy pozemků, včetně zemědělské půdy, nezemědělské půdy a komerční a servisní půdy. Zjistili jsme však, že pozemky golfových hřišť jsou regulovány v článku 4 i článku 5. Článek 4 hovoří o veřejných pozemcích s částí golfového hřiště, ale produkční a obchodní pozemky spravované golfovým hřištěm jsou uvedeny v článku 5. Lidový výbor Ho Či Minova města však vydal upravený ceník pozemků s regulací seskupování nezemědělské produkční a obchodní půdy, aniž by je jasně a podrobně klasifikoval. Například v případě saigonské zoologické a botanické zahrady je celková plocha asi 20 hektarů, z nichž je jen několik tisíc metrů čtverečních komerční a servisní půdy, ale celá plocha je oceněna jako komerční a servisní půda, což způsobuje, že podnik dluží na daních téměř 900 miliard VND. Teprve když se do věci zapojil tisk, město se ohlédlo a dospělo k závěru, že je třeba znovu posoudit přesnější odhad.

V současné době probíhá proces tvorby upraveného ceníku pozemků. Podle syntézy Vietnamské realitní asociace upravilo ceník pozemků 25 lokalit. Při podrobné analýze je patrné, že většina lokalit zaznamenala mnohonásobný nárůst oproti předchozímu období. V Ho Či Minově Městě byl okres Can Gio upraven 1,7 až 2,7krát oproti předchozímu období. Nejnižší nárůst byl zaznamenán v okrese 3 s 2,7násobným nárůstem, zatímco okres Hoc Mon zaznamenal nejvyšší nárůst, a to až 38násobný. Nárůst současného ceníku pozemků tak daleko překročil ceník předchozí.

Proto jsme vládě a ministerstvům oznámili, že první úprava zřejmě nebude mít okamžitý dopad na trh s nemovitostmi, protože současná metoda oceňování je stále založena na přebytku a ne výhradně na ceníku pozemků. Problémy však mohou nastat ve fázích nákupu pozemků a kompenzací za realizaci projektu, kdy ceny pozemků prudce vzrostou, což způsobí nerovnováhu na trhu.

Princip, o kterém neustále mluvíme, je harmonizace zájmů mezi třemi hlavními subjekty: státem, uživateli půdy a investory. Ve skutečnosti však tento princip nebyl během implementace plně zajištěn. Proto navrhuji, aby u 25 lokalit, které vydaly upravený ceník pozemků, bylo neprodleně provedeno posouzení dopadů. Od nynějška až do účinnosti ceníku pozemků k 1. lednu 2026 bychom měli provést předběžný přezkum a posouzení dopadu nového ceníku pozemků v těchto lokalitách. U lokalit, které nový ceník pozemků nevydaly a stále si ponechávají starý ceník, by mělo být provedeno důkladné posouzení. Tím zjistíme, zda nové zásady skutečně zajišťují princip harmonizace zájmů.

Od roku 2023 do konce roku 2024 Ho Či Minovo Město upravilo ceny pozemků směrem nahoru přibližně 1,64krát. V současné době si i s novými úpravami nárůst udržuje podobnou úroveň. Podniky tak do 3 let čelí zásadní změně finančních závazků s trendem placení vyšších daní a poplatků. To na podniky vyvíjí značný finanční tlak.

Proto jsme navrhli, aby město uplatňovalo sazbu daně od 0,25 %, což je nejnižší sazba dle vyhlášky 103, do 1,5 %. Přestože město stále dodržuje zákon, je otázkou, zda je to vhodné pro realitu. Uvědomujeme si, že tato vyhláška má minimální časový rámec 10 let, takže v počáteční fázi je uplatnění sazby 0,25 – 1,5 % poměrně vysoké. Doporučujeme, aby procento pro výpočet ceny pronájmu pozemků bylo stanoveno pouze od 0,25 do 0,5 %, aby se snížila finanční zátěž podniků a vytvořily se jim podmínky pro postupné přizpůsobení se změnám.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html