Firmy trpí ve víru byrokratických procedur.

Firmy trpí ve víru byrokratických postupů - 5. část: Nenechte firmy a investory „onemocnět“

Uprostřed naléhavých problémů, kterým čelí četné projekty, jako jsou zpoždění v oceňování pozemků, úpravy plánování a čekání na nápravu minulých chyb ze strany úřadů, které narušují zdraví a důvěru podniků a investorů, se několik právníků a odborníků podělilo o své názory a navrhlo řešení.

Četné projekty ve středním Vietnamu se z různých důvodů zastavily, nejčastěji kvůli překážkám souvisejícím s úpravami plánování, strukturou a formou využití půdy a oceňováním pozemků. Doba potřebná k dokončení těchto postupů je složitá a zdlouhavá, což nejen finančně vyčerpává podniky, ale také narušuje důvěru v místní úřady.

Investoři mají právo podat stížnost nebo žalobu, aby se domáhali svých práv.

- Právník Le Ngoc Doan, advokátní komora města Da Nang

Úprava doby nájmu pozemku ze 70 let na 50 let musí být v souladu s ustanoveními článku 106 odstavce 3 zákona o pozemkech z roku 2013.

V případech, kdy je doba nájmu pozemku upravena, ale není v souladu s ustanoveními článku 106 odstavce 3 zákona o pozemkech z roku 2013 a způsobí to nájemci pozemku škodu, nese odpovědnost příslušný státní orgán pro správu pozemků, kterým je v tomto případě Provinční lidový výbor.

Pokud jde o pronájmy pozemků, které nejsou v souladu s ustanoveními článku 3 článku 126 pozemkového zákona z roku 2013, a o úpravy, které nejsou v souladu s ustanoveními článku 3 článku 106 pozemkového zákona z roku 2013, odpovědnost nese příslušný státní orgán.

Investoři, jejichž práva a zájmy byly porušeny a kteří utrpěli ztráty, mohou podat stížnost nebo žalobu k příslušnému lidovému soudu, aby se domáhali svých práv.

Investoři musí poskytnout konkrétní důkazy k prokázání ztrát.

- Pan Pham Ho Hoang Long, M.Sc., ředitel společnosti An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Podle článku 126 pozemkového zákona z roku 2013 mohou mít podmínky pro přidělení pozemku nebo pronájem na dobu delší než 50 let, ale nejvýše 70 let, pouze projekty s velkým investičním kapitálem, ale pomalou návratností kapitálu, investiční projekty v oblastech s obtížnými socioekonomickými podmínkami nebo v oblastech s obzvláště obtížnými socioekonomickými podmínkami vyžadujícími delší dobu trvání.

Proto u projektů pobřežního cestovního ruchu , kterým vláda udělila 70leté pronájmy pozemků, které byly později upraveny na 50 let, musí investoři poskytnout konkrétní důkazy prokazující ztráty v důsledku prodloužené čekací doby na úpravy, ztracených investičních příležitostí atd., aby měli důvod požadovat kompenzaci od státní správy.

Pokud jde o ceny pozemků, vláda nedávno vydala nařízení č. 71/2024/ND-CP, které nabývá účinnosti dnem nabytí účinnosti pozemkového zákona č. 31/2024/QH15. Toto nařízení však stále obsahuje některé nejasnosti, které nejsou jasně upraveny. Například pokud jde o náklady na technickou infrastrukturu v rámci oceňování přebytků, je velmi obtížné odhadnout cenu před oceněním.

Vláda neustále dělá chyby a pak je „opravuje“, ale kdo nese odpovědnost, když investoři utrpí ztráty?

- Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, místopředseda Vietnamské asociace realitních kanceláří

V předchozích letech získaly mnohé projekty pobřežního cestovního ruchu, a to i přes využívání pozemků určených pro komerční a servisní účely, od úřadů některých provincií a měst ve středním Vietnamu pronájmy pozemků až na 70 let, které byly později upraveny na 50 let. Tento proces úprav byl časově náročný a podnikům způsoboval značné potíže.

Tento problém samozřejmě v zákoně existoval i dříve, ale snahy o jeho zamezení nebyly dostatečně rozhodné. Některé právní předpisy navíc obsahují mezery, rozpory a překrývání, což vede k nekonzistentnímu výkladu a vymáhání, přičemž každá lokalita zaujímá jiný přístup.

Na některých místech inspektoři provádějí kontroly, odhalují porušení a následně provádějí proces vysvětlování a řešení, což vede k stagnaci v rozvoji a implementaci plánů a strategií místního hospodářského rozvoje.

Podle našich statistik existuje v současné době v celé zemi více než 1 000 projektů, které byly pozastaveny z důvodu přezkoumání, čekají na vyřešení nebo na nová nařízení k vyřešení problémů. Mnoho z těchto projektů vykazuje známky laxního státního řízení.

Orgány, které se dopustí chyb, musí nést odpovědnost a mohou dokonce čelit trestnímu stíhání. Doposud však nebyly předloženy žádné případy k „přezkoumání“, aby se jasně analyzovalo, jak tyto chyby úřadů poškodily podniky a občany.

Například nedávno některé lokality vydaly pozemkové certifikáty pro turistické a rekreační projekty. Zákazníci tyto certifikáty použili jako podklad pro rozhodování o nákupu produktů. Když inspektoři provedli vyšetřování a dospěli k závěru, že vydání certifikátů je v rozporu s předpisy, úřady situaci „napravily“ zrušením nebo úpravou vydaných certifikátů.

Úřady sice neustále dělají chyby a pak je „opravují“, ale kdo nese odpovědnost, když investoři a zákazníci utrpí ztráty? Pokud se tento problém nevyřeší, povede to k tomu, že lidé budou podávat stížnosti a žaloby proti developerům na více úrovních, což způsobí sociální nestabilitu a zejména naruší důvěru investorů a veřejnosti v právní systém a vládní orgány.

Podle mého názoru jsou regulace potřebné. Kromě trestání těch, kteří se dopustili porušení, musí být vláda vždy připravena vést dialog a hledat řešení, a to i kompenzovat chybná rozhodnutí. A aby se zabránilo dalšímu porušování, je jednou z nejdůležitějších věcí pečlivé zvážení a jmenování úředníků, provádění důkladných hodnocení a prověrek.

Nově vydané předpisy týkající se pozemků jsou kvalitnější, konzistentnější a jednotnější. Věříme, že jasné předpisy omezí chyby a vytvoří bariéry, které zabrání úředníkům v chybování.

Právní předpisy musí být konzistentní.

- Advokát Le Cao, advokátní kancelář FDVN

Ze čtyř metod pro stanovení hodnoty pozemku se metoda přebytku provádí odečtením celkových odhadovaných nákladů na rozvoj pozemku nebo oblasti od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje na základě nejefektivnějšího využití pozemku podle územního plánu a podrobného stavebního plánu.

Podle článku 158 pozemkového zákona z roku 2024 a v souladu s článkem 6 vyhlášky č. 71/2024/ND-CP se zisk v podstatě vypočítává odečtením odhadovaných nákladů na rozvoj od odhadovaných celkových příjmů z rozvoje.

Ve skutečnosti však náklady nejsou jen náklady na rozvoj realitního projektu nebo samotná hodnota nemovitosti. Mnozí se obávají, že pokud se zisk vyrovná celkovým příjmům z rozvoje mínus celkové náklady na rozvoj, pak se původní hodnota práv k užívání pozemků nezapočítá. Budou se brát v úvahu pouze náklady vynaložené na počáteční investiční a developerskou fázi, nikoli kapitál investovaný do nákupu pozemku ani splatné poplatky za užívání pozemků. To by vedlo k velmi vysokému zdánlivému zisku. Vysoký zdánlivý zisk by pak vedl k vysokým daním a poplatkům, což by mělo za následek nízké skutečné zisky, nebo dokonce ztráty. V důsledku toho by podniky, aby si zajistily ziskovost, zvyšovaly ceny nemovitostí. To je škodlivé pro kupující domů a zároveň tlačí trh do spirály nestability, protože ceny neodrážejí realitu.

Tyto obavy jsou podle mého názoru velmi důležité. Metoda výpočtu přebytku stanovená v článku 6 nově vydané vyhlášky č. 71/2024/ND-CP, i když existují podrobná pravidla, která nahrazují ustanovení v bodě 8 článku 1 vyhlášky č. 12/2024/ND-CP (doplňující článek 5d vyhlášky č. 44/2014/ND-CP), stále nemůže vyřešit požadavek na přiblížení cen pozemků jejich skutečné hodnotě, protože zisková hodnota je uměle nafouknutá, jak jsem právě analyzoval.

Navzdory poměrně specifickým předpisům týkajícím se oceňování pozemků zůstává tato problematika v praxi velmi složitá. Mnoho oceňovacích organizací váhá s oceňováním veřejného majetku a pozemků souvisejících s projekty využívajícími veřejné prostředky ze strachu z odpovědnosti za případné chyby.

Ocenění pozemků proto není jen o stanovení ceny, ale také o usnadnění právního toku na trhu s nemovitostmi. Jakmile jsou vydána osvědčení o právu k užívání pozemků, vyplacena kompenzace za vyklizení pozemků a splněny finanční závazky související s pozemky, mohou se řešit následné právní záležitosti.

Vzhledem k současným nedostatkům se domnívám, že jsou zapotřebí následující konkrétní řešení:

Zaprvé, kromě vyhlášky č. 71/2024/ND-CP je při tvorbě dalších vyhlášek, které upravují zákon o pozemkech z roku 2024, zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023, zákon o bydlení z roku 2023 atd., nutné zahrnout specifické a podrobné předpisy s jednotným přístupem ke kontrole skutečné hodnoty na trhu s nemovitostmi. To zahrnuje synchronizaci řešení pro systematizaci přesných údajů a informací o nemovitostech obecně a o hodnotách nemovitostí zejména, včetně hodnoty práv k užívání pozemků. Přesné oceňování pozemků vyžaduje konzistenci v předpisech příslušných zákonů o nemovitostech.

Za druhé, článek 8 vyhlášky č. 71/2024/ND-CP stanoví faktory ovlivňující ceny pozemků, což je důležitý nový obsah, který vyžaduje, aby proces oceňování pozemků identifikoval specifické problémy. Tato otázka je při provádění na uvážení; proto musí být specifické předpisy a činnosti oceňování pozemků v lokalitách konzistentní při zohledňování standardních podmínek a údajů, aby se metody oceňování pozemků v praxi používaly vědeckým a přesným způsobem, který odráží skutečnou tržní hodnotu práv k užívání pozemků.

Za třetí, pro zajištění účinného vymáhání v praxi je nezbytné komplexní, systematické, důsledné a rozhodně implementovat nové právní předpisy týkající se pozemků, nemovitostí a bydlení. Ceny pozemků by měly být stanoveny a udržovány vhodným způsobem, aby odrážely skutečnou tržní hodnotu a neměly by být ovlivňovány předpisy týkajícími se investic, plánování, obchodních podmínek, transakčních podmínek a dalších ustanovení různých právních dokumentů. Pokud budou tyto předpisy efektivně implementovány a trh s nemovitostmi bude fungovat podle tržních principů, pak ceny nemovitostí budou odrážet jejich skutečnou hodnotu.

Investor vyhrožuje žalobou na městský lidový výbor Da Nangu

Dne 28. června 2024 zaslala společnost Hoa Binh Company Limited vlastníkům bytů v projektu Da Nang Golden Bay (známém také jako projekt Hoa Binh Green Da Nang Complex), v němž uvedla, že dne 5. června 2024 zaslala předsedovi Lidového výboru města Da Nang oficiální dopis č. 212-2024/CV-HB se žádostí o odpověď ohledně vydání vlastnických listů k bytům v projektu Da Nang Golden Bay. Pokud Lidový výbor města Da Nang do 30. června 2024 neposkytne odpověď, společnost podá žalobu.
Údajně k 3. červenci 2024 městský lidový výbor Da Nangu dosud neposkytl oficiální odpověď a společnost Hoa Binh Company Limited uvedla, že podá žalobu, jak bylo zmíněno.

Zdroj: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html