Levné peníze silně plynou do nemovitostí: Investiční příležitost, nebo potenciální riziko?

Levné peníze proudí do nemovitostí v roce 2025, což z tohoto trhu činí atraktivní investiční kanál v době, kdy ceny zlata vrcholí a akcie silně kolísají. Spekulanti této příležitosti rychle využívají ke zvýšení zisků, ceny pozemků rychle rostou nad rámec příjmů lidí, což představuje mnoho potenciálních rizik.

Čelí nemovitosti „větru dozadu“?

V prvních 8 měsících roku 2025 byla vietnamská ekonomika „napumpována“ přibližně 1,8 miliony miliard VND, což způsobilo, že nízké úrokové sazby zůstaly na nejnižší úrovni. Bohatý tok hotovosti si rychle našel útočiště v akciích a zejména v nemovitostech. K 30. červnu dosáhly nesplacené úvěry na nemovitosti 3,18 milionu miliard VND, což je 2,4krát více než na konci roku 2024 a představuje 18,5 % celkového nesplaceného dluhu celého systému. Zejména některé banky poskytující úvěry na nemovitosti představovaly více než 64 % celkového nesplaceného dluhu.

Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE), poznamenal, že levný kapitál vytvořil jasný impuls pro trh s nemovitostmi v kombinaci s dlouhodobými faktory, jako je dálniční infrastruktura, přímé zahraniční investice do Vietnamu, cestovní ruch a zvýšené příjmy. Ve skutečnosti v posledních letech každý veřejný investiční projekt, jako jsou dálnice, letiště a říční mosty, nejen změnil regionální propojení, ale také okamžitě spustil nárůst cen okolních pozemků.

I když skutečná poptávka po dostupném bydlení nebyla uspokojena, kapitál proudí do luxusních projektů, resortů nebo spekulativních pozemků, které jsou následně opuštěny.

Zároveň do Vietnamu silně proudí přímé zahraniční investice, jelikož globální korporace restrukturalizují své dodavatelské řetězce, což zvyšuje poptávku po průmyslových nemovitostech, logistice, kancelářích a dokonce i na trhu s bydlením pro odborníky. Oživení cestovního ruchu také vytváří „boost“ pro nemovitosti v resortech, zatímco příjmy lidí postupně rostou, což posiluje jejich kupní sílu v oblasti bydlení.

„Dá se říci, že trh s nemovitostmi čelí „příznivému větru“ jak ze strany měnové politiky, tak i makroekonomické dynamiky, což činí trh s nemovitostmi v roce 2025 prioritní volbou cash flow v tomto období,“ uvedl Dr. Luong.

Pan Nguyen Quang Huy, výkonný ředitel Fakulty financí a bankovnictví Univerzity Nguyen Trai, při analýze důvodů růstu trhu uvedl, že veřejné investice do klíčové infrastruktury, jako je severojižní dálnice, mezinárodní letiště, říční mosty nebo vysokorychlostní železnice, rozšiřují prostor pro rozvoj měst a průmyslové parky a zároveň zvyšují hodnotu pozemků v nových propojovacích oblastech. Kromě toho vlna přímých zahraničních investic do Vietnamu nadále silně proudí, protože pozice Vietnamu v globálním dodavatelském řetězci je stále vyšší. To nejen prudce zvyšuje poptávku po průmyslových pozemcích, skladech a kancelářích, ale také vede k trhu s bydlením pro zahraniční odborníky.

Mnoho opuštěných vil v obci An Khanh ve městě Hanoj .

Podle pana Huye se díky silnému oživení cestovního ruchu Vietnam stal atraktivní destinací, což podporuje růst rekreačních nemovitostí, hotelů a obchodu. Zejména ekonomika a příjmy lidí se v posledních letech zvýšily, což vytvořilo pevný základ pro kupní sílu bydlení. V kontextu odlivu peněz z úspor a zlatých kanálů se proto investice do nemovitostí ukázaly jako bezpečný kanál s potenciálem přilákat kapitál.

Finanční páka a potenciální rizika

Kromě levného kapitálu mnoho investorů uvedlo na trh balíčky hypoték s finanční podporou, dobou odkladu jistiny až 5 let a stačí zaplatit pouze 10–30 % z původní hodnoty bytu. To je výhoda pro skutečné kupující, ale také otevírá cestu spekulantům k využití finanční páky.

S bytem v hodnotě 3 miliard VND a vlastním kapitálem pouze 600–900 milionů VND mohou spekulanti očekávat po 1–2 letech zisk 450–600 milionů VND, což odpovídá sazbě 50–70 %. Během „horečnatého“ období mnoho lidí dokonce zdvojnásobilo svůj zisk ještě předtím, než dům dostali.

Lákadlo zisku přilákalo na trh vlnu investorů typu F0. Drží se zboží a čekají na růst cen, čímž vytvářejí spirálu „nedostatek – vysoké ceny – virtuální transakce“. To sice uměle oživuje trh, ale skrývá to riziko dlouhodobé nestability.

Kromě toho některé podniky „obcházejí zákon“ tím, že si půjčují kapitál ve jménu výroby a podnikání, ale ve skutečnosti jej vkládají do nemovitostí, což vytváří deformace v alokaci úvěrů. To nejen snižuje efektivitu kapitálových toků pro reálnou výrobu, ale také tlačí trh s nemovitostmi do stavu přehřátí, což snadno vede k realitní bublině.

Dr. Tran Xuan Luong varoval: „Levný kapitál se hrne do nemovitostí a tlačí prodejní cenu mnoha projektů daleko nad jejich skutečnou hodnotu. Mnoho podniků také zneužívá zdání výroby k půjčování kapitálu a poté se přesouvá do nemovitostí, což způsobuje narušení trhu.“

Ve skutečnosti se mnoho projektů prodává za ceny 5–7krát vyšší, než jsou příjmy lidí. Tento rozdíl ukazuje na vážnou nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. Zatímco skutečná poptávka po dostupném bydlení není uspokojena, kapitál proudí do luxusních projektů, resortů nebo spekulativních pozemků, které jsou následně opuštěny.

„Ještě nebezpečnější je, že se vrací mentalita „surfování“. Drobní investoři si půjčují krátkodobý kapitál na nákup a prodej, což zvyšuje virtuální likviditu. Pokud se úrokové sazby náhle opět zvýší nebo se zpřísní podmínky úvěrů, bude tato skupina pod největším tlakem na splácení dluhu, s rizikem „kolapsů“ šířících se do celého systému. Historie vietnamského trhu s nemovitostmi byla svědkem mnoha „pozemkových horeček“ a následných zamrznutí, což zanechalo vážné následky pro podniky, banky i lidi,“ analyzoval pan Luong.

Stejný názor sdílí i ekonom Nguyen Quang Huy, který varuje, že ačkoliv trh s nemovitostmi pulzuje, stále s sebou nese mnoho potenciálních rizik. V první řadě existuje riziko, že ceny pozemků vzrostou nad kupní sílu. Pokud je v některých oblastech koncentrováno příliš mnoho peněz, ceny pozemků mohou růst rychleji než příjmy, což vede k nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Dále je tu nerovnoměrná likvidita, ne všechny produkty se snadno prodávají, zejména projekty daleko od infrastruktury nebo s neúplnými právními dokumenty. A konečně, existuje riziko davové psychologie, mnoho lidí sice může sledovat trend, ale když se trh přizpůsobí, snadno se dostanou pod finanční tlak.

Pan Nguyen Quang Huy, výkonný ředitel Fakulty financí a bankovnictví, Univerzita Nguyen Trai

Odborníci tvrdí, že trh potřebuje řešení pro řízení a kontrolu kapitálových toků do nemovitostí, zejména spekulativního segmentu, aby se zabránilo vzniku realitních bublin. Pouze tehdy, když se investiční kapitál vrátí do oblastí, které vytvářejí skutečnou hodnotu, si ekonomika může udržet vyvážený a udržitelný rozvoj.

vov.vn

Zdroj: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html