Zpřísnit investice do nemovitostí zaměřené na „surfování“?

Uplatnění 20% daně ze skutečných zisků z převodů nemovitostí nebo uplatnění progresivní daňové sazby založené na době držení, pokud nelze určit kupní cenu a náklady, podle odborníků pomůže omezit „surfování“ investičních aktivit.

Mnoho odborníků se domnívá, že s uplatněním nové politiky daně z příjmu fyzických osob, jak ji navrhlo Ministerstvo financí k připomínkování, spekulacím s nemovitostmi dojde prostor k přežití - Foto: Q.DINH

Uplatnění 20% daně ze skutečných zisků z převodů nemovitostí nebo uplatnění progresivní daňové sazby založené na době držení, pokud nelze určit kupní cenu a náklady, podle odborníků pomůže omezit investiční aktivity spojené s „surfováním“ na trhu s nemovitostmi.

V návrhu zákona o dani z příjmu fyzických osob (dále jen „nahrazení“), který je předkládán k připomínkování, Ministerstvo financí navrhuje uplatnit daň z příjmu fyzických osob na převody nemovitostí fyzickými osobami vynásobením zdanitelného příjmu sazbou daně ve výši 20 % pro každý převod. Tento zdanitelný příjem se určí z prodejní ceny po odečtení kupní ceny a přiměřených nákladů spojených s dosažením příjmu z převodu nemovitostí.

Jaká je „přijatelná“ sazba daně z převodu nemovitostí?

V případě, že kupní cena a související náklady nejsou stanoveny, se daň z příjmu fyzických osob vypočítá vynásobením prodejní ceny sazbou daně. Sazba daně se v tomto případě vypočítá podle doby vlastnictví, maximálně však do 10 % z prodejní ceny.

Konkrétně je sazba daně 10 % z prodejní ceny u nemovitostí s dobou držby kratší než 2 roky. Sazba daně je 6 % z prodejní ceny u nemovitostí s dobou držby 2–5 let.

Sazba daně činí 4 % z prodejní ceny u nemovitostí držených 5–10 let... U nemovitostí držených 10 a více let a nemovitostí pocházejících z dědictví činí sazba daně 2 % z prodejní ceny. U nemovitostí pocházejících z dědictví se doba držby nepočítá, ale převod bude podléhat sazbě daně ve výši 2 % z prodejní ceny.

Doba držby nemovitosti se počítá od doby, kdy fyzická osoba má právo nemovitost vlastnit a užívat (od data účinnosti zákona o dani z příjmu fyzických osob), do doby převodu. U nemovitostí pocházejících z dědictví zůstává sazba daně z převodu stejná jako v současnosti, a to ve výši 2 % z prodejní ceny, bez ohledu na dobu držby.

V rozhovoru s Tuoi Tre uvedl pan Tran Khanh Quang, ředitel akciové společnosti Viet An Hoa Real Estate Investment, že sazba daně z příjmu fyzických osob ve výši 20 % u zisku z převodu nemovitostí je přijatelná daňová sazba.

Podle pana Quanga nebude mít placení daně ze zisku po odečtení nákladů velký dopad na investiční aktivity a pomůže zprůhlednit trh.

„Pokud se tato daňová sazba použije, kupující a prodávající budou muset správně a úplně vypočítat skutečně vynaložené náklady, jako je kupní cena, náklady na úroky z úvěru, náklady na zprostředkování nebo náklady na renovaci a opravy... které mají být zahrnuty do platných nákladů vyloučených před výpočtem daně,“ uvedl pan Quang, ale domnívá se, že daňová sazba 2–10 %/prodejní cena podle doby držení musí objasnit platné zásady.

Potřeba vyjasnit předpisy pro určování vstupních nákladů

Návrh dále stanoví, že v případech, kdy nelze určit kupní cenu a náklady, bude výpočet daně založen na době držby. Doba držby je přitom definována jako období, na které se zákon vztahuje, kdy má fyzická osoba právo vlastnit a užívat nemovitost ode dne účinnosti zákona (například od 1. ledna 2026) do doby převodu, tj. nikoli zpětně, nepočítá se před dnem účinnosti nahrazujícího zákona.

„Pokud se doba použije výše uvedená, bude třeba objasnit mnoho věcí, protože transakce v podstatě jasně ukazují náklady, kupní cenu... Prodejní cena je jasná, takže navrhovatel musí konkrétněji uvést případy, aby určil, zda se sazba daně uplatňuje podle doby držení,“ uvedl pan Quang.

Mezitím pan Dinh Minh Tuan, ředitel jižního regionu Batdongsan, uvedl, že návrh na zvýšení daní podle doby držení s nejvyšší sazbou až 10 %, což je 5krát více než současná sazba, bude mít mnoho dopadů.

Nedávný průzkum této společnosti ukázal, že 59 % účastníků průzkumu uvedlo, že nemovitosti kupují převážně za investičním účelem, nikoli za účelem bydlení, a velká část těch, kteří nemovitosti vlastní, ji hodlá v příštím roce prodat.

To ukazuje, že Vietnamci opravdu rádi investují do nemovitostí, ale doba držení je krátká, mají tendenci „prodávat, když je cena správná“, a v každém okamžiku flexibilně přesouvají kapitálový tok do jiných, ziskovějších aktiv.

Návrh na zdanění podle doby držení proto zpřísní kontrolu nad krátkodobými hráči a přímo zasáhne krátkodobé investory a „surfaře“, kteří tvoří velkou část poptávky na trhu.

„Toto je krok, který jasně demonstruje cíl „odměňovat ty, kteří si ponechají, a trestat ty, kteří rychle prodávají“, ale zároveň vyvolává mnoho obav ohledně včasnosti a efektů přelévání v kontextu toho, že se trh ještě nezotavuje,“ nastolil tuto otázku pan Tuan.

Mnoho drobných investorů bude z trhu vyloučeno.

Podle realitních expertů jsou uplatňování daňových sazeb založených na době držení nemovitosti, segmenty pozemků a luxusních bytů, které jsou jako první ovlivněny investory, kteří často „surfují“ v rozmezí 6–18 měsíců, aby maximalizovali zisky, proto se uplatňuje daňová sazba 10 %.

„S touto daňovou sazbou se zisková marže krátkodobých investorů výrazně sníží, což sníží atraktivitu investic a mnoho drobných investorů bude vyřazeno ze hry,“ uvedl expert.

NGOC HIEN

Zdroj: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm