Služba „záchrany domů“ uprostřed realitní krize v Číně

(Dan Tri) - Podzemní průmysl vzkvétá díky vlně bankrotů, zatímco miliardové fondy masivně stahují kapitál. Tyto dva extrémy odhalují stále hlubší trhliny na čínském trhu s nemovitostmi.

Uprostřed čtyřletého poklesu trhu s nemovitostmi v Číně koluje na sociálních sítích zvláštní zpráva. Vzhledem k tomu, že miliony majitelů domů čelí vyhlídce „negativního vlastního kapitálu“ (hodnota jejich domu je nižší než částka, kterou dluží bance) a riziku ztráty svého majetku, objevilo se překvapivé řešení: i když vám banka dům zabaví, stále si ho můžete legálně ponechat.

Zvědavost přiměla reportéra z Lianhe Zaobao k prošetření. Jen pár dní poté, co zanechal komentář pod příspěvkem, obdržel více než tucet zpráv od „odborníků“, kteří byli všichni odhodláni pomoci „zachránit dům“.

Toto je okno do stínové branže, unikátní služba zrozená ze zoufalství trhu.

Zatímco čínský trh s nemovitostmi zamrzá, temná firma zabývající se záchranou domů vydělává peníze díky majitelům domů s „negativním vlastním kapitálem“, kteří se snaží udržet si své nemovitosti odkupem vlastních nedobytných dluhů (Foto: Reuters).

Unikátní triky pro domácí záchranu

„Nejenže přijdete o domov, ale také se o deset let vrátíte do porovnání s ostatními. Koupě nového domu bude velmi obtížná,“ varovala odbornice telefonicky poté, co půl hodiny analyzovala hrozné důsledky nesplacení dluhu.

Poté, co své klienty vyděsila, začala používat svůj první trik: restrukturalizaci úvěru, aby snížila měsíční splátku a pomohla tak majiteli domu dočasně přežít těžké období. „Pokud vydržíte ještě pár let, ceny domů určitě znovu porostou,“ řekla sebevědomě.

Ale skutečné tajemství se odhalí, když zákazník zaváhá. Proces je mnohem složitější a odvážnější.

To je aktivní bankrot. V té době majitel domu přestane platit splátky, nechá banku zabavit a dá nemovitost do soudní dražby.

A tady přichází na řadu „příbuzný“. Důvěryhodný příbuzný nebo přítel s pomocí „záchranné společnosti pro domy“ vydraží a dům odkoupí zpět, často za polovinu tržní ceny. Na papíře se sice vlastnictví změnilo, ale ve skutečnosti má starý majitel stále plná práva k jeho užívání.

Jde také o zpětný odkup vlastního dluhu. Protože je aukční cena nízká, bankovní dluh ještě není splacen. Banka bude nadále vymáhat zbývající částku. Pokud však majitel domu nemá žádný jiný majetek k zabavení, banka „ukončí vymáhání“ a prodá nedobytný dluh společnosti spravující aktiva (AMC) s výraznou slevou, často pouze 30 % původní hodnoty. V tomto okamžiku může neplatič prostřednictvím zprostředkovatelské společnosti odkoupit svůj vlastní dluh za nízkou cenu.

Výsledkem je dokonale uzavřený začarovaný kruh. Majitel domu si nejen udrží střechu nad hlavou, ale také se zbaví většiny svých dluhů. Tento „zázrak“ samozřejmě nepřichází zadarmo.

Služba „záchrana domu“ – vyhrabeme peníze z bolesti bankrotu

Vzestup „záchranných společností pro domácnosti“ je jasnou ukázkou zákona nabídky a poptávky, a to i v těch nejhorších situacích. Když miliony lidí čelí stejnému problému, zrodí se nový sektor služeb, který ho vyřeší.

Jejich obchodní model je založen na zneužívání právních mezer a nedostatku informací od zákazníků. Poplatky za služby nejsou levné, pohybují se od 5 % z počáteční hodnoty úvěru nebo od 8 % do 20 % ze zbývajícího zůstatku úvěru. U hypoték v řádu milionů juanů je to obrovské číslo.

„Nebereme si vaše peníze. Vezmeme si pouze jistinu, kterou musíte bance zaplatit,“ vysvětlila jedna odbornice. Tento argument, ačkoli je poněkud mylný, naráží na psychologii lidí v těžké situaci: je lepší zaplatit vysoký poplatek za udržení nemovitosti a snížení dluhu, než přijít o všechno.

Trh rychle roste. Na platformě RedNote si téma „nesplácení hypotéky“ přilákalo téměř 60 milionů zhlédnutí. Společnosti se chlubí, že mají zkušenosti s řešením nedobytných pohledávek u všech typů aktiv, od bytů a kanceláří až po hotely a továrny, a nyní působí po celé zemi.

Do jisté míry to potvrzují i ​​statistiky. Data společnosti Guoxinda ukazují, že jen v roce 2024 bylo do soudní dražby nabídnuto 658 000 nemovitostí, což je o 51,69 % více než v předchozím roce. Jiné výzkumné ústavy uvádějí toto číslo ještě vyšší, až 1,6 milionu jednotek.

Analytici však varují, že záchranné služby pro domácnosti jsou pouze dočasným lékem proti bolesti, nikoli lékem na základní problém. Majitelé domů, kteří se do tohoto procesu zapojují, se dostávají do právních problémů, riskují složité soudní spory a v budoucnu vážnější úvěrovou krizi.

Na makroúrovni jsou takto „napáchané“ a převedené špatné dluhy jako další časovaná bomba nastražená v již tak křehkém čínském finančním systému.

Mezinárodní investoři se opět spěchají s prodejem aktiv v hodnotě 140 miliard dolarů s rekordními ztrátami. Na snímku jsou dva téměř prázdné rezidenční pozemky v projektu v čínském městě Qidong, který kontroluje společnost Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Brutální exodus: 140 miliard dolarů v komerčních nemovitostech se „vypařilo“

V ostrém kontrastu se snahou udržet si bohatství lidí se mezinárodní investoři vydávají na masivní a brutální útěk. Téměř 140 miliard dolarů, které vsadili za posledních 15 let do čínských kancelářských budov, nákupních center a skladů, je nyní obrovskou zátěží.

Známá jména na globální finanční mapě, jako jsou BlackRock, Carlyle Group, HSBC a Standard Chartered, hledají způsoby, jak si vybrat investice, včetně prodeje aktiv s vysokými ztrátami.

Podle agentury Bloomberg Intelligence se očekává, že prodeje v Číně v nouzi dosáhnou v letech 2023 až 2024 celkové výše 16 miliard dolarů, což je historické maximum 22 % transakcí v loňském roce. Bankéři a investoři odhadují, že kapitálová hodnota kancelářských budov třídy A v Pekingu a Šanghaji se oproti vrcholu z roku 2019 snížila nejméně o 40 %.

Klasické „neúspěšné“ obchody se staly příběhem, který se ve finančním světě šíří.

„Zničující zánik“ společnosti BlackRock: Na konci roku 2024 se fond společnosti BlackRock po neúspěšném prodeji dvou kancelářských budov v komplexu Waterfront Place (Šanghaj) rozhodl aktiva opustit a ponechal správu úvěru ve výši 780 milionů juanů bance Standard Chartered Bank. Tento krok zcela zničil jejich investici do akcií ve výši 420 milionů juanů.

50% ztráta společnosti Carlyle: Také v Šanghaji prodal fond skupiny Carlyle budovu The Crest za 826 milionů juanů, což je pouhých 57 % ceny, kterou za ni zaplatil před téměř deseti lety, a dokonce méně než hypotéka ve výši 1 miliardy juanů.

Oaktreeovy „Benátky Východu“: Dokonce i fond Oaktree Capital, který loví aktiva v problémech, se potýká s projektem resortu Evergrande Venice, který zabavil společnosti Evergrande. Ceny domů tam klesly o více než polovinu oproti svému maximu.

Ani logistický sektor, který byl kdysi díky boomu elektronického obchodování považován za světlou stránku trhu, není imunní vůči nadměrné nabídce. Blackstone, jeden z největších hráčů, musel údajně akceptovat průměrné snížení nájemného o 25 %, aby si udržel zákazníky.

Řešením nemůže být jen „zachránit dům“ nebo „prodat ho“.

Ještě bezútěšnější je situace při pohledu na makroekonomická data. Nejnovější zpráva čínského Národního statistického úřadu (NBS) zveřejněná 20. října ukázala, že ceny nových domů v září klesly o 0,4 % oproti předchozímu měsíci – což je nejrychlejší měsíční pokles za 11 měsíců.

Zpomalení je rozsáhlé, od měst první úrovně, jako je Peking a Šen-čen, až po města nižší úrovně. Goldman Sachs uvedl, že menší města čelí rostoucím potížím kvůli „slabým fundamentálním růstovým faktorům a silnému nadměrnému přísunu nabídky“.

V případě komerčních nemovitostí je situace ještě horší. Míra neobsazenosti kanceláří v Číně v roce 2024 dosáhla téměř 25 %, což je nejvyšší hodnota v historii. Majitelé budov se ocitli v nelítostné „válce slev“, která způsobila pokles průměrného nájemného o 6,9 %, což je nejprudší meziroční pokles v historii. Společnost CBRE předpovídá, že šanghajský trh nebude schopen absorbovat veškerou novou nabídku před rokem 2028.

Varování před „ztracenou dekádou“ pro čínský trh komerčních nemovitostí jsou zřetelnější než kdy jindy (Foto: Getty).

Příběhy domácích lidí, kteří se snaží udržet si své domovy, a mezinárodních finančních institucí, které v Číně prodávají aktiva, jsou sice protichůdné, ale oba jsou příznaky téže nemoci: kolapsu důvěry a vážné nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou.

Bez ohledu na to, jak chytrý a jedinečný je systém „záchrany domů“, je to pouze dočasné řešení, způsob, jak zakrýt hnisající ránu, místo aby ji zahojil. Neřeší to kořen problému: ceny domů klesly příliš a příjmy lidí již nejsou jisté.

Exodus zahraničních investorů je mezitím jasným projevem nedůvěry ve vyhlídky na oživení trhu. Investoři již nevěří v růst čínského trhu s nemovitostmi.

„Do roku 2030 by nominální hodnota budov mohla být nižší než v roce 2020,“ varoval Nicholas Wilson z Oxford Economics a dodal, že vyhlídka na „ztracenou dekádu“ pro čínský trh s komerčními nemovitostmi se stává realitou.

Řešení této krize jednoznačně nemůže spočívat ve finančních tricích ani v panických prodejích. Vyžaduje komplexnější řešení, založené na hospodářském oživení, stabilitě pracovních míst a především na obnovení důvěry občanů i investorů.

Zdroj: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm