Uprostřed čtyřletého propadu čínského trhu s nemovitostmi koluje na sociálních sítích bizarní příběh. Vzhledem k tomu, že miliony majitelů domů čelí vyhlídce „negativního vlastního kapitálu“ (hodnota jejich domu klesne pod zbývající hypotéku) a riziku úplné ztráty nemovitosti, objevilo se nečekané řešení: i když je váš dům zabaven, stále si můžete legálně ponechat vlastnictví.
Zvědavost přiměla reportéra z Lianhe Zaobao k prošetření. Jen pár dní poté, co zanechal komentář k příspěvku, obdržel více než tucet zpráv od „odborníků“, kteří všichni tvrdili, že by mohli pomoci „zachránit dům“.
Toto je brána do temného byznysu, unikátní služby zrozené ze samotného zoufalství trhu.
Uprostřed zamrzlého čínského trhu s nemovitostmi vydělává podezřelý podnik zabývající se spořením nemovitostí, protože majitelé domů se záporným vlastním kapitálem se snaží udržet si své nemovitosti odkupem vlastních nedobytných dluhů (Foto: Reuters).
Unikátní taktiky domácí záchrany
„Nejenže přicházíte o dům, ale zaostáváte o deset let ve srovnání s ostatními. Koupě nového domu bude vzdáleným snem,“ varovala odbornice po telefonu poté, co půl hodiny analyzovala závažné důsledky zastavení splácení dluhů.
Poté, co klienta naplnila úzkostí, spustila svou první taktiku: restrukturalizaci úvěru s cílem snížit měsíční splátku a pomoci tak majiteli domu dočasně přečkat těžké období. „Jen vydržte ještě pár let a ceny domů jistě zase porostou,“ řekla sebevědomě.
Ale skutečné tajemství se odhalí až tehdy, když zákazník projeví váhání. Tento proces je mnohem složitější a odvážnější.
To je úmyslné selhání. V takovém případě majitel domu přestane platit splátky, což bance umožní nemovitost zabavit a dát ji do dražby.
Tehdy vstupují do hry „příbuzní“. Důvěryhodný příbuzný nebo přítel se s pomocí „záchranné společnosti pro domácnosti“ zúčastní aukce a dům odkoupí zpět, často jen za polovinu tržní hodnoty. Na papíře se sice vlastnictví změnilo, ale ve skutečnosti si předchozí majitel ponechává plná práva k užívání.
Zahrnuje to také odkoupení vlastního dluhu. Kvůli nízké aukční ceně zůstává bankovní dluh nesplacený. Banka bude i nadále vymáhat zbývající částku. Pokud však majitel domu nemá žádný jiný majetek k zabavení, banka „ukončí vymáhání“ a prodá nedobytný dluh společnosti spravující aktiva (AMC) se značnou slevou, obvykle pouze 30 % původní hodnoty. V tomto okamžiku může neplatič prostřednictvím zprostředkovatelské společnosti odkoupit svůj vlastní dluh za výhodnou cenu.
Výsledkem byl dokonale prolomen začarovaný kruh. Majitel domu si nejen ponechal svůj dům, ale také se zbavil velké části dluhové zátěže. Tento „zázrak“ se samozřejmě nestal zadarmo.
„Domácí záchranné“ služby – profitující z bolesti bankrotu.
Vzestup „záchranných společností pro domácnosti“ je nejjasnějším důkazem zákona nabídky a poptávky, a to i v těch nejhorších situacích. Když miliony lidí čelí stejnému problému, vznikne nový sektor služeb, který ho vyřeší.
Jejich obchodní model je založen na zneužívání právních mezer a nedostatku informací ze strany zákazníků. Poplatky za služby nejsou levné, pohybují se od 5 % z počáteční výše úvěru nebo od 8 % do 20 % ze zbývající částky. U hypoték v hodnotě milionů juanů se jedná o obrovskou sumu.
„Nebereme vám peníze. Bereme vám pouze jistinu, kterou dlužíte bance,“ vysvětlila jedna odbornice. Tento argument, ačkoli poněkud mylný, zapůsobil na ty, kteří se ocitli v těžké situaci: je lepší zaplatit vysoký poplatek za udržení aktiv a snížení dluhu, než přijít o všechno.
Velikost tohoto trhu se rychle rozrůstá. Na platformě RedNote si téma „nesplácení hypoték“ přilákalo téměř 60 milionů zhlédnutí. Společnosti se chlubí, že mají zkušenosti s řešením nedobytných pohledávek u všech typů aktiv, od bytů a kanceláří až po hotely a továrny, a nyní působí po celé zemi.
Statistiky to také částečně potvrzují. Data společnosti Guoxida ukazují, že jen v roce 2024 bylo do soudní dražby nabídnuto 658 000 nemovitostí, což je o 51,69 % více než v předchozím roce. Jiné výzkumné ústavy uvádějí ještě vyšší čísla, až 1,6 milionu nemovitostí.
Analytici však varují, že záchranné služby pro domácnosti jsou pouze dočasným lékem proti bolesti a nemohou vyléčit základní příčinu. Majitelé domů, kteří se tohoto procesu účastní, se dostávají do právní úzké zóny a riskují, že se v budoucnu zapletou do složitých soudních sporů a vážnější úvěrové krize.
Na makroúrovni se způsob, jakým jsou špatné dluhy „manipulovány“ a převáděny, rovná nastražení další časované bomby do již tak křehkého čínského finančního systému.
Mezinárodní investoři opět horečně rozprodávají aktiva v hodnotě 140 miliard dolarů s rekordními ztrátami. Na snímku jsou dva téměř prázdné rezidenční pozemky v projektu v čínském městě Qidong, který kontroluje společnost Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).
Zničující exodus: „mizí“ komerční nemovitosti v hodnotě 140 miliard dolarů.
V příkrém kontrastu se snahou občanů udržet si svá aktiva podnikají mezinárodní investoři masivní a ničivý exodus. Téměř 140 miliard dolarů, které investovali do kancelářských budov, nákupních center a skladů v Číně za posledních 15 let, se nyní stává obrovskou zátěží.
Významná jména na globální finanční mapě, jako jsou BlackRock, Carlyle Group, HSBC a Standard Chartered, zkoumají způsoby, jak z investic exitovat, včetně prodeje aktiv se značnými ztrátami.
Podle agentury Bloomberg Intelligence dosáhla celková hodnota prodeje problémových aktiv v Číně v letech 2023 až 2024 16 miliard dolarů, což představuje 22 % z celkového počtu transakcí v loňském roce – bezprecedentní tempo. Bankéři a investoři odhadují, že kapitálová hodnota kancelářských budov třídy A v Pekingu a Šanghaji se ve srovnání s vrcholem v roce 2019 snížila nejméně o 40 %.
Klasické dohody o „opuštění lodi“ se ve finančním světě staly široce kolujícími historkami.
„Zkrachování“ společnosti BlackRock: Koncem roku 2024 se fond společnosti BlackRock po neúspěšném prodeji dvou kancelářských budov v komplexu Waterfront Place (Šanghaj) rozhodl aktiva opustit a ponechal správu úvěru ve výši 780 milionů juanů bance Standard Chartered Bank. Tento krok způsobil, že jejich investice do akcií ve výši 420 milionů juanů zcela zmizela.
Carlyleho dohoda o 50% ztrátě: Také v Šanghaji prodal fond Carlyle Group budovu The Crest za 826 milionů juanů, což je pouze 57 % ceny, za kterou ji koupili téměř deset let, a dokonce méně než hypotéka ve výši 1 miliardy juanů.
Oaktreeovy „Benátky Východu“: Dokonce i „supí“ fond specializující se na lov těžko dostupných aktiv, jako je Oaktree Capital, se potýká s megaprojektem resortu Evergrande Venice, který zabavil společnosti Evergrande. Ceny domů tam klesly oproti svému maximu o více než polovinu.
Ani logistický sektor, kdysi považován za světlou stránku díky boomu elektronického obchodování, není imunní vůči nadměrné nabídce. Blackstone, jeden z největších hráčů, je údajně nucen akceptovat průměrné 25% snížení nájemného, aby si udržel zákazníky.
Řešením nemůže být jednoduše „záchrana domu“ nebo „prodej“ aktiv.
Situace se ještě více zhoršuje při pohledu na makroekonomická data. Nejnovější zpráva čínského Národního statistického úřadu (NBS), zveřejněná 20. října, ukazuje, že ceny nových domů v září klesly o 0,4 % ve srovnání s předchozím měsícem – což je nejrychlejší měsíční pokles za 11 měsíců.
Pokles je rozsáhlý, od měst první úrovně, jako je Peking a Šen-čen, až po městské oblasti nižší úrovně. Goldman Sachs poznamenává, že menší města čelí ještě větším obtížím kvůli „slabým fundamentálním růstovým faktorům a silnému nadměrnému přísunu nabídky“.
V případě komerčních nemovitostí je situace ještě horší. Míra neobsazenosti kancelářských prostor v Číně v roce 2024 dosáhla téměř 25 %, což je nejvyšší úroveň v historii. Majitelé budov se ocitli v ostré „cenové válce“, která způsobila pokles průměrného nájemného o 6,9 % – což je nejprudší zaznamenaný meziroční pokles. Společnost CBRE předpovídá, že šanghajský trh nebude schopen absorbovat veškerou novou nabídku před rokem 2028.
Varování před „ztracenou dekádou“ pro čínské komerční nemovitosti je stále jasnější než kdy jindy (Foto: Getty).
Protichůdné příběhy čínských občanů, kteří se zoufale snaží udržet si své domovy, a mezinárodních finančních institucí, které v Číně prodávají aktiva, jsou symptomem stejného neduhu: kolapsu důvěry a vážné nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou.
Bez ohledu na to, jak chytrý nebo jedinečný může být program „záchrany bydlení“, je to pouze dočasné řešení, způsob, jak zakrýt hnisající ránu, místo aby ji zahojil. Neřeší kořen problému: ceny bydlení klesly příliš nízko a příjmy lidí již nejsou jisté.
Únik zahraničních investorů je mezitím jasným projevem nedůvěry ve vyhlídky na oživení trhu. Investoři již nevěří v růst čínského trhu s nemovitostmi.
Expert z Oxford Economics Nicholas Wilson vydal varovné hodnocení: „Do roku 2030 by nominální hodnota budov mohla být ještě nižší než v roce 2020.“ Podle něj se vyhlídka „ztracené dekády“ pro čínské komerční nemovitosti postupně stává realitou.
Řešení této krize jednoznačně nemůže spočívat ve finančních tricích ani v panických prodejích. Vyžaduje komplexnější řešení, které bude vycházet z ekonomického oživení, stability pracovních míst a především z obnovení důvěry veřejnosti i investorů.
Zdroj: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Komentář (0)