Průlom v růstu nájemního bydlení

Jen něco málo přes půl měsíce po pokynu generálního tajemníka a prezidenta To Lama vláda dokončila úkol přidělit lokality k zahájení projektů nájemního bydlení s cílem realizovat strategický pilíř rozvoje bydlení pro obyvatele.

Projekty budou urychleně zahájeny v červnu.

Premiér Le Minh Hung, který 1. června předsedal pracovnímu zasedání s představiteli města Hai Phong a provincií Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh a Hung Yen o rozvoji nájemního bydlení podle pokynů generálního tajemníka a prezidenta To Lama, zdůraznil: „Klíčový ekonomický region severu je ústřední oblastí pro průmyslový rozvoj, v současné době zažívá velmi vysokou míru urbanizace a velkou koncentraci pracovních sil. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh a Hung Yen mají jedny z nejvyšších hospodářských růstů v zemi a v průmyslových zónách pracují statisíce pracovníků. Tlak na nájemní bydlení pro pracovníky je velmi naléhavý a rozvoj nájemního bydlení v tomto regionu slouží také jako precedens pro pilotní testování a replikaci tohoto přístupu v dalších lokalitách po celé zemi.“

Vláda urychleně realizuje projekty nájemního bydlení.

Fotografie: Dinh Son

Prezident vlády vydal rozhodným a naléhavým způsobem zaměřeným na akci bezprecedentní ultimátum: Do června se každá ze čtyř výše zmíněných provincií a měst musí snažit zahájit alespoň jeden projekt nájemního bydlení a současně dokončit postupy pro realizaci rozsáhlých projektů nájemního bydlení ve třetím a čtvrtém čtvrtletí letošního roku. Důležité je, že tato směrnice, která již není pouhým pokynem s frázemi jako „snažit se“ nebo „vynaložit úsilí“, zdůrazňuje, že se jedná o naléhavý požadavek, odmítá papírové zprávy a požaduje konkrétní výsledky. V případech, kdy se lokality setkávají s obtížemi nebo překážkami, musí ústřední ministerstva a agentury proaktivně poskytovat okamžitou podporu a řešení.

Vytvoření mechanismů pro přilákání soukromého kapitálu k účasti na rozvoji nájemního bydlení je dobrým způsobem, jak realizovat politiku státu a lidí pracujících společně.

FOTO: DINH SON

Pokyn premiéra je rychlým a konkrétním krokem k uskutečnění strategické vize strany, a to jen něco málo přes půl měsíce poté, co generální tajemník a prezident To Lam vydal přelomový pokyn: Nájemní bydlení musí být strategickým pilířem. Jedná se o bezprecedentně rychlé tempo, protože obvykle trvá v průměru 18–24 měsíců, než projekt sociálního bydlení projde procesem od schválení plánu, schválení investiční politiky, přidělení pozemku až po získání stavebního povolení a zahájení výstavby.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), s více než 40 lety výzkumu v segmentu nájemního bydlení, vyjádřil nesmírnou radost a dojetí nad rychlými a rozhodnými pokyny vlády, které následovaly po historickém strategickém posunu v myšlení generálního tajemníka a prezidenta ohledně segmentu nájemního bydlení. Zdůraznil, že to není jen skvělá zpráva pro trh s nemovitostmi, ale také přímo ovlivňuje životy většiny lidí se středními a nízkými příjmy v městských oblastech. Zároveň to otevírá novou strategickou vizi, jejímž cílem je zajistit práva občanů, jak jsou stanovena v ústavě.

V současné době mladí lidé, zejména generace Z, vedou trend, kdy již neupřednostňují vlastnictví trvalého bydlení. S rozvojem čtvrté průmyslové revoluce, umělé inteligence (AI) a sdílené ekonomiky mohou pracovat na dálku odkudkoli, od Hanoje a Ho Či Minova Města až po Phu Quoc nebo Sa Pa. Rádi objevují a často mění zaměstnání, aby získali zkušenosti. Pro mladé lidi je flexibilní nájemní bydlení, které odpovídá jejich životnímu stylu a práci, nejvyšší prioritou. Při pohledu na svět se v rozvinutých zemích, jako je Japonsko a Západ, pohybuje kolem 60 % lidí pronajímajících si bydlení v městských oblastech. V Singapuru toto číslo dosahuje přibližně 80 %.

„14. celostátní sjezd strany si stanovil cíl, aby se Ho Či Minovo Město, stejně jako celá země, do roku 2045 stalo rozvinutým průmyslovým národem s zásadní transformací ekonomické a sociální struktury. Poptávka po nájemním bydlení se proto zvýší a je to nevyhnutelný trend,“ potvrdil pan Le Hoang Chau.

Podpora pro trh s nemovitostmi.

Premiér Le Minh Hung, který řídil místní úřady, rovněž poznamenal, že rozvoj cenově dostupného nájemního bydlení je naléhavým problémem, který je třeba řešit. Stát se musí ujmout vedení a zvážit státní zdroje jako nástroj k podpoře a přilákání soukromých zdrojů; efektivně využívat Národní bytový fond a místní bytové fondy k řízení a vytváření dynamiky trhu; a mobilizovat rozmanité zdroje, nespoléhat se pouze na rozpočet, ale zaměřit se na uvolnění soukromého a dlouhodobého kapitálu.

Rozvoj nájemního bydlení přispívá k řešení bytové problematiky lidí.

Fotografie: Dinh Son

V reakci na výzvu strany a vlády oznámila svou připravenost zapojit se i řada podniků. Minulý víkend představitelé realitní společnosti Hoang Quan oznámili, že v projektu sociálního bydlení Golden City (Tay Ninh) společnost přiděluje polovinu svých jednotek k pronájmu a tento poměr uplatní u všech nadcházejících projektů. Konkrétně v počáteční fázi projektu Golden City společnost Hoang Quan postavila 4 bytové domy s přibližně 1 000 byty. Společnost je rozdělila na 2 budovy k prodeji a 2 budovy k pronájmu. V blízké budoucnosti bude Hoang Quan ve všech projektech přidělovat alespoň 50 % na pronájem. Společnost také obdržela nabídky od dvou bank, které chtějí v reakci na výzvu vlády spolupracovat na výstavbě nájemního bydlení…

Pan Le Hoang Chau poznamenal, že se jedná o rozumný a logický směr rozvoje, protože v rámci rozvojové orientace veřejné investice nemohou zvládnout vše, ale fungují pouze jako páka. Pokud se však budeme spoléhat výhradně na soukromý sektor jako hlavní sílu, cesta vpřed bude stále obklopena nesčetnými překážkami, od mechanismů až po praktické operace.

Konkrétně největší překážkou pro podniky investující do sociálního bydlení a nájemního bydlení je problém s nabýváním pozemků a zátěž spojená s náklady na vyklizení pozemků. Poučení z jiných zemí ukazují, že stát musí hrát vedoucí roli tím, že bude odvážně využívat veřejné pozemky plánované pro bydlení nebo komerční služby v průmyslových zónách k organizování veřejných nabídek a výběru renomovaných investorů pro výstavbu nájemního bydlení pro pracovníky a imigranty. V tomto případě by podniky byly osvobozeny od poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků. V případech, kdy podniky samostatně vyjednávají o získání práv k užívání zemědělské půdy od obyvatel pro projekty, je třeba změnit mechanismus odečtu kompenzačních nákladů na vyklizení pozemků tak, aby odrážel skutečnou hodnotu zaplacenou podniky, namísto uplatňování současného, ​​nadměrně nízkého ceníku zemědělské půdy, který vede ke ztrátám investorů.

Kromě otázky dostupnosti pozemků je dalším úzkým hrdlem vyžadujícím vládní zásah uvolnění dlouhodobých úvěrů. Vzhledem k dlouhé době splatnosti, která se může protáhnout na několik desetiletí, nebudou soukromé podniky bez preferenčních úvěrových politik nabízejících nízké úrokové sazby a ekvivalentní podmínky úvěru schopny unést tlak dluhů, což je donutí zvyšovat ceny nájemného a neúmyslně podkopává humánní aspekt tohoto typu bydlení.

„Státní pokyny v této době je třeba konkretizovat okamžitým vyřešením stávajících právních rozporů. Například zákon o bydlení umožňuje investorům do projektů sociálního bydlení k pronájmu přístup k preferenčním úvěrům, ale vládní nařízení č. 100 stanoví, že Banka sociální politiky nesmí této skupině půjčovat. Tuto nesrovnalost, tento „zákonný dokument“, je třeba urychleně novelizovat, aby se harmonizoval právní systém,“ uvedl jako příklad pan Chau.

Zároveň, aby se soukromý sektor skutečně motivoval k účasti, musí stát podle pana Le Hoang Chau synchronizovat politiku v oblasti zdanění a městské infrastruktury. Ačkoli zákon o bydlení z roku 2014 stanovil, že daňová sazba pro projekty sociálního bydlení k pronájmu by měla být nižší než pro prodej, toto nařízení zůstalo po mnoho let jen na papíře, protože daňový zákon dosud neumožnil odpovídající změny. Stát musí navíc hrát průkopnickou roli tím, že bude proaktivně investovat z rozpočtu do propojení dopravní a technické infrastruktury s hranicemi projektů sociálního bydlení. Toto synchronizované propojení nejen pomáhá lidem s nízkými příjmy – nejzranitelnější skupině ve společnosti – mít možnost přístupu k pohodlným městským modelům a usazení se v nich, ale slouží také jako nejpraktičtější páka k transformaci strategického myšlení o politické vizi do hmatatelných řešení bydlení.

Místní úřady přebírají iniciativu, místní úřady vykonávají práci.

Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, zdůraznil, že se jedná o zcela správnou politiku a uvedl, že touto otázkou se zabýval zákon o bydlení z roku 2005 – první vietnamský zákon o bydlení. Rozvoj segmentu nájemního bydlení však nebyl úspěšný, protože investice do tohoto sektoru vyžadují dlouhou dobu obratu kapitálu, která trvá 40–50 let. Zisková marže navíc není příliš vysoká, protože ceny nájmů musí být nízké a dostupné pro mnoho lidí. Naproti tomu, pokud se vybuduje komerční bydlení, investoři mohou celou svou investici vrátit do 5–7 let od prodeje projektu, a to plus poměrně vysoký zisk. Proto je nevyhnutelné, že soukromé podniky nebudou nadšené. Spoléhat se pouze na státní rozpočet pro investice v tomto segmentu je také obtížné, protože rozpočet je omezený a musí být investován do základních ekonomických odvětví, jako je infrastruktura…

Profesor Dang Hung Vo proto navrhl, že k implementaci této politiky je zapotřebí mnoho iniciativ. Zaprvé, podniky a dokonce i státní správní orgány musí změnit stavební technologie a technologii stavebních materiálů a plně využít prostor v bytových domech... aby se snížily náklady na výstavbu nájemního bydlení. Zadruhé, stát potřebuje politiky a mechanismy, které by umožnily zapojení soukromého kapitálu. Konkrétně by se mělo zvážit uplatnění modelu BOT nebo PPP, kdy se jedná o partnerství společností. V tomto modelu je stát zodpovědný za pozemek a podniky investují do výstavby bytů. Během doby pronájmu obdrží podniky zpět kapitál investovaný do výstavby plus zisk, podobně jako u jiných modelů využívání. Státní podpora týkající se pozemků je také jednodušší a levnější než to, aby si soukromé společnosti vše řešily samy. To je také vnímáno jako páka ze strany státu, která má povzbudit a přilákat soukromý kapitál k co nejrychlejší účasti na rozvoji trhu s nájemním bydlením a dosažení stanovených cílů. V důsledku toho budou mít podniky větší jistotu v účasti na více projektech a vytváření cenově dostupného nájemního bydlení pro většinu populace.

Profesor Dang Hung Vo zejména zdůraznil, že pro podporu rozvoje nájemního bydlení, respektive bydlení obecně, pro obyvatele musí být samotné obce proaktivní a rozhodnější, zatímco ústřední vláda pouze vytváří obecný právní rámec. Obce musí proaktivně navrhovat řešení, která odpovídají jejich vlastní realitě. Pokud se během implementace nějaké předpisy ukážou jako nevhodné, měly by ústřední vládě navrhnout změny.

„Politika rozvoje nájemního bydlení je správná a naléhavě se rozvíjející směr, který je třeba urychlit, aby se pomohlo vyřešit bytový problém lidí. Spoléhat se pouze na státní finanční podporu však bude obtížné kvůli omezeným zdrojům státního rozpočtu. Pouze vytvořením mechanismů, které by motivovaly podniky k účasti, bude výsledků dosaženo rychle. To také znamená vytvoření vysokého konsensu ve společnosti. To také odráží ducha, že když stát a lidé spolupracují, jakákoli politika uspěje,“ zdůraznil profesor Dang Hung Vo.

Nabídka nájemního bydlení nestačí k uspokojení poptávky.

Premiér Le Minh Hung na pracovní schůzi 1. června uvedl, že poptávka po nájemním bydlení je velmi vysoká, zatímco nabídka nájemního bydlení je velmi nedostatečná, zejména pokud jde o dlouhodobé pronájmy za rozumné ceny, což je první úzké hrdlo. Většina pracujících a dělníků v pěti provinciích Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh a Hung Yen v současné době pronajímá neformálně postavené domy domácnostmi – což představuje značné riziko pro bezpečnost, zejména požární bezpečnost, hygienu životního prostředí, životní podmínky a potřeby sociální infrastruktury.

Ministerstvo stavebnictví dříve na základě zpráv z 18 lokalit oznámilo, že celková poptávka po nájemním bydlení v období 2026–2030 činí 71 187 jednotek. Počet stávajících jednotek sociálního bydlení k pronájmu v celé zemi je přibližně 42 275 jednotek. Z nich vede Da Nang s více než 12 400 jednotkami, následovaný Bac Ninhem s téměř 9 850 jednotkami a Ho Či Minovým Městem s přibližně 5 700 jednotkami. Jsou to také lokality, které vyvinuly a zavedly modely bydlení pro dělníky a dělníky k pronájmu, což vytváří mnoho příležitostí pro dělníky k vlastnictví a usazení se.

Rozvoj nájemního bydlení přispívá k zajištění sociálního zabezpečení.

Právě pracujeme na novelizaci pozemkového zákona, zákona o bydlení a zákona o podnikání s nemovitostmi. Očekávám, že tyto zákony budou brzy schváleny a vstoupí v platnost, pravděpodobně od 1. ledna 2027, aby se vytvořil pevný právní rámec. Potřebujeme vydat nové předpisy a normy pro nájemní bydlení. Když se ohlédneme za historií Ho Či Minova Města, kdysi jsme měli korporace jako Hui Bon Hoa (Strýček Hoa) nebo Mydeen, které poskytovaly nájemní bydlení udržitelným způsobem po staletí, po mnoho generací. Věřím, že se správným vedením generálního tajemníka a prezidenta To Lama, spolu s rychlými a rozhodnými kroky vlády, budeme schopni vytvořit velké, profesionální soukromé korporace v sektoru nájemního bydlení, které přispějí k zajištění udržitelného sociálního zabezpečení v nové éře.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města

Zdroj: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm