Klesnou ceny nemovitostí, když budou zavedeny nové zákony?

Se zavedením tabulky cen pozemků v pozemkovém zákoně z roku 2024 mohou ceny nemovitostí v důsledku rostoucích vstupních nákladů nadále růst. Tento nárůst však lze stále omezit.

Ceny domů budou i nadále růst

„Ceny nemovitostí se mohou po 1. srpnu 2024 zvýšit. Nový pozemkový zákon totiž zavede ceník pozemků, který zvýší náklady na kompenzace a vyklizení, stejně jako poplatky za užívání pozemků. Tyto faktory přispějí ke zvýšení vstupních cen projektu,“ uvedl pan Vo Hong Thang, investiční ředitel skupiny DKRA, na semináři „Hledání investičních příležitostí ve druhé polovině roku“, který pořádaly noviny Dau Tu.

Pan Thang dále analyzoval kapitálovou strukturu investičního projektu a uvedl, že obvyklý poměr je 2:4:4. Vlastní kapitál tedy tvoří přibližně 20 %, finanční páka je 40 %, pochází z bank a investičních fondů a zbývajících 40 % je mobilizováno od zákazníků, kteří platí předčasně.

Pan Vo Hong Thang, investiční ředitel skupiny DKRA, se domnívá, že investiční příležitosti se na trhu objevují vždy a kdykoli. Foto: Chi Cuong

Podle nového zákona o podnikání v oblasti nemovitostí však záloha na koupi domu nepřesáhne 5 % hodnoty nemovitosti, namísto 30 %, jak je tomu v současném zákoně. Před předáním domu musí kupující zaplatit pouze do 50 %, což je o 20 % méně než dříve.

„Když se kapitál mobilizovaný od zákazníků sníží, kapitál od vlastníků a kapitál vypůjčený od finančních institucí se zvýší. V této době bude „žezlo“ v rukou státních orgánů správy, protože finanční náklady budou výrazně ovlivněny dobou udělování licence projektu,“ komentoval investiční ředitel skupiny DKRA.

Podle vysvětlení pana Thanga, pokud nové zákony urychlí odstraňování právních překážek, sníží se finanční náklady, čímž se „ochladí“ vstupní náklady projektu. Pokud budou projekty odstraněny současně, uleví se psychologie investorů a na trh s nemovitostmi jistě proudí více peněz.

Vedoucí představitel skupiny DKRA poznamenal, že od nynějška do konce roku nebudou mít tři nové zákony o nemovitostech zásadní dopad na dané segmenty, zejména v kontextu složité makroekonomické situace. Místo toho budou potřebovat alespoň 6–12 měsíců, aby se zákony skutečně prosadily na trhu.

Je čas investovat do nemovitostí?

Odborníci na semináři Dau Tu Newspaper se shodli, že trh nabízí investiční příležitosti za jakýchkoli podmínek. Například v minulém období byl segment starých bytů v Hanoji obzvláště „horký“. Mnoho investorů tehdy vědělo, jak využít příležitosti a „surfovat“ a dosáhlo velmi atraktivních měr zisku.

„Trh se již více než 2 roky pohybuje do stran. V současné době jsou úrokové sazby velmi nízké, investoři, kteří mají hotovostní výhody a znají daný segment, by měli investovat do produktů s rozumnými cenami. V době, kdy má však makroekonomika stále mnoho proměnných, musí být ti, kdo využívají finanční páku, opravdu opatrní,“ navrhl pan Thang.

Podle zprávy DKRA vykazuje trh od konce roku 2023 známky oživení, ale zaměřuje se pouze na segmenty bytů třídy B a C ve velkých městech. Očekává se, že tento segment bude i v druhé polovině letošního roku nadále vést trh.

Pan Thang však také otevřeně přiznal, že současné oživení stále není skutečně silné. Podle údajů z průzkumu za prvních 6 měsíců letošního roku v Ho Či Minově Městě a okolí dosáhla primární nabídka bytů 15 000 jednotek. Spotřeba se však zastavila pouze na zhruba 3 300 jednotkách, což představuje nárůst o 8 % oproti stejnému období.

„Přestože celková nabídka a poptávka vzrostly, toto číslo je stále nevýznamné, pouze 15–20 % z období roku 2019. Investoři si navíc musí uvědomit, že některé další segmenty, jako například resortní nemovitosti, dosud nezaznamenaly známky oživení,“ zhodnotil pan Thang.

V současné době se nálada na trhu dělí na dva extrémy. Prvním je, že investoři využívající finanční páku z předchozího cyklu mají stále tendenci držet zisky a čekat na příležitosti. Druhým je, že někteří investoři držící velké množství hotovosti mají tendenci i nadále naslouchat dalšímu vývoji na trhu.

„Čísla zveřejněná Vietnamskou státní bankou za prvních šest měsíců letošního roku ukazují, že celková výše vkladů přesahuje 13,6 bilionu VND, a to i přes velmi nízké úrokové sazby. Tato defenzivní mentalita způsobila, že likvidita realitního trhu se sice zvýšila, ale stále je omezená,“ uvedl pan Thang.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html