Ceny bytů v Hanoji překročily své maximum, majitelé domů snižují zisky, nikoli ztráty, odhalují nejdražší projekt sociálního bydlení

Komentáře k „hřišti“ investorů v roce 2025, ceny bytů v Hanoji překročily své maximum, nejdražší projekt sociálního bydlení v hlavním městě, nařízení o udělování červených knih pro pozemky přidělené k užívání na mnoho let bez plánování... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Do konce roku 2024 budou ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě poměrně vysoké. Pokud investujete do bytů k pronájmu v těchto dvou městech, cena pronájmu v porovnání s kupní cenou není příliš atraktivní, a to i přesto, že poptávka po pronájmu domů je vysoká. (Foto: Gia Thanh)

„Hřiště“ pro investory v roce 2025

Pan Vu Cuong Quyet, generální ředitel společnosti Dat Xanh Mien Bac, analyzoval, že do konce roku 2024 budou ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě poměrně vysoké. Pokud investujete do bytů k pronájmu v těchto dvou městech, cena pronájmu v porovnání s kupní cenou není příliš atraktivní, a to i přesto, že poptávka po pronájmu domů je vysoká.

Trh s byty v provinciích má mezitím velmi rozumné ceny pronájmu i koupě.

Pan Quyet zhodnotil, že segment pozemků v Hanoji a Ho Či Minově Městě je poměrně drahý. Cena pozemků v satelitních provinciích těchto dvou měst se však v poslední době dramaticky nezvýšila, pouze o 5–10 %, takže je stále rozumná.

Vedoucí představitelé Dat Xanh Mien Bac se proto domnívají, že pozemky v provinciích jsou i v roce 2025 stále dobrým investičním segmentem.

Pan Quyet navíc očekává, že trh s resortními nemovitostmi v roce 2025 zaznamená dobré oživení, jelikož počet zahraničních turistů ve Vietnamu v roce 2024 dosáhne více než 17 milionů návštěvníků. Podle něj se některé trhy s resortními nemovitostmi v Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... zlepší.

Ceny řadových domů v Hanoji a Ho Či Minově Městě jsou stále vysoké, zatímco poptávka po pronájmech se dramaticky nezměnila.

„V roce 2025 od segmentu řadových domů v Hanoji a Ho Či Minově Městě mnoho neočekávám; ale v provinciích, zejména tam, kde je mnoho průmyslových parků, se ceny v roce 2024 nezvýší, takže dojde k větším změnám než ve velkých městech,“ řekl pan Quyet.

Pan Quyet poznamenal, že investoři by měli v roce 2025 věnovat pozornost cenovému faktoru, neměli by se nechat ovlivnit davovým efektem a myslet si, že ceny nemovitostí budou vždy růst, i když vysoké ceny budou i nadále růst.

„S cenami ve velkých městech to už nebude „hřiště“ pro investory, ale „hřiště“ pro lidi se skutečnými bytovými potřebami a dlouhodobé investory. Pokud investujete do krátkodobých spekulací ve velkých městech, bude to velmi riskantní.“

„Při investování je nutné věnovat pozornost segmentu nemovitostí, který vytváří udržitelný cash flow v budoucnu. Zároveň je nutné zkoumat nemovitosti v průmyslových městech, zejména v provinciích s velkým zahraničním investičním kapitálem, jako jsou Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong nebo Binh Duong, Long An , Dong Nai... Důležitější je však věnovat pozornost právním otázkám. „Pokud jste chamtiví po levných cenách a investujete do projektů, které nemají dostatek právních dokumentů, bude to velmi nebezpečné,“ varoval pan Quyet.

Mezitím pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, poznamenal, že v roce 2025 se ceny nízkopodlažních a výškových staveb ve velkých městech, jako je Hanoj, dramaticky nezvýší jako dříve. Ceny druhotných produktů nebudou výrazně kolísat, pouze ceny primárních produktů se zvýší v důsledku zvýšených vstupních nákladů.

„V posledních dvou měsících loňského roku trh vykazoval jasné známky ochlazování, když ceny druhotných produktů, jako jsou byty, klesly o 200–500 milionů VND a ceny nízkopodlažních domů také klesly. S tímto snížením cen již není velká poptávka po investicích do bytů a nízkopodlažních domů. Profesionální investoři se budou snažit přesunout na provinční trhy s pohodlnou dopravní infrastrukturou napojenou na Hanoj, průmyslové parky a hustou zalidněním,“ zhodnotil pan Chung.

Podle generálního ředitele společnosti SGO Homes jsou pozemky stále segmentem, který je pro investory velmi atraktivní. V krátkodobém horizontu zhruba 2–3 let jsou pozemky stále nejefektivnějším investičním kanálem.

Kromě toho investory přiláká i segment výškových bytů v provinciích s cenami v rozmezí 2–3 miliard VND.

Tempo absorpce nově otevřených projektů se zpomalí.

Podle předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů Nguyen Van Dinha budou bytové projekty otevřené k prodeji v roce 2025 stále přitahovat pozornost, budou obchodovány a dobře absorbovány, ale tempo absorpce se pravděpodobně zpomalí. Segment bytů bude i nadále dominovat likviditě trhu.

Podle pana Dinha však bude likvidita bytů i nadále soustředěna ve velkých městských projektech. Poptávka po bydlení, zejména investiční, se bude i nadále přesouvat do příměstských oblastí a provincií a měst 2. a 3. úrovně, kde jsou ceny nižší a je zde větší prostor pro růst v budoucnu.

Přehled trhu ukazuje, že po období „horkého“ růstu mají byty – nejoblíbenější produkt v Hanoji – od konce roku 2024 do současnosti tendenci mírně klesat v ceně. Kupní síla se poněkud zpomalila a prodejní ceny se také mírně snížily pro majitele domů, kteří potřebují rychle prodat. Ti, kteří dříve investovali do bytů, akceptovali snížení svého zájmu o prodej, protože dosažený zisk byl po období, kdy ceny bytů vzrostly o několik desítek procent, poměrně vysoký.

V současné době ceny bytů v Hanoji ve srovnání s obdobím vrcholu zůstávají stejné nebo mírně klesají. Objem transakcí se také výrazně snížil ve srovnání s obdobím před listopadem 2024. Podle průzkumu společnosti Batdongsan.com.vn v rámci projektu Vinhomes Smart City se na sekundárním trhu v listopadu 2024 cena garsonek běžně nabízela od 2 do 2,2 miliardy VND/byt, ale od prosince 2024 do současnosti někteří majitelé domů potřebují nemovitost prodat urgentně, nabídková cena kolísá pouze od 1,98 do 2 miliard VND/byt...

Podobně byl tento jev zaznamenán i u některých dalších projektů. Realitní makléři však tvrdí, že s touto cenou majitel prodává se ziskem, nikoli se ztrátou.

Nabídka rezidenčních nemovitostí v roce 2025 bude i nadále růst, a to přibližně o 10 % ve srovnání s rokem 2024; u mnoha projektů byly vyřešeny problémy a budou v roce 2025 znovu realizovány; mnoho projektů má také plány na „spuštění“, aby využily příležitostí k oživení na trhu.

Očekává se, že nabídka nemovitostí bude i nadále pocházet především z velkých městských oblastí v severních provinciích a měst s velkými investory. Zejména segment bytů, zejména segment s cenami od 50 milionů VND/m2 a výše, nadále vede trh.

Nabídka sice roste, ale ve srovnání s poptávkou je stále nedostatečná a protože pochází převážně z velkých městských projektů velkých investorů, je prodejní cena stále „ukotvena“ na vysoké úrovni. Sekundární cenová hladina zároveň poroste pomaleji s nižším nárůstem, a to ze 7 na 10 % oproti roku 2024.

Důvodem je, že současná cenová hladina je poměrně vysoká. Zpomalující růst trhu je také způsoben tím, že mnoho starých bytů, které postrádají infrastrukturu a inženýrské sítě, má převodní ceny, které jsou ve srovnání s jejich skutečnou hodnotou příliš vysoké.

Nejdražší projekt sociálního bydlení v Hanoji by měl stát 25 milionů VND/m²

Prodejní cena sociálního bydlení v obci Tan Trieu, okres Thanh Tri (Hanoj), se předběžně odhaduje na 25 milionů VND/m2. Pokud bude schválena, bude se jednat o nejvyšší cenu sociálního bydlení v historii Hanoje.

Výše uvedenou cenu oznámilo hanojské ministerstvo výstavby poté, co byla výstavba projektu zahájena koncem loňského roku.

Tento projekt je investován konsorciem společností Urban Infrastructure Development Investment Corporation (Udic), Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) a DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Projekt je postaven na parcele č. 1 v nové městské oblasti Ha Dinh, obec Tan Trieu (obchodní název Udic Eco Tower).

Podle ministerstva výstavby je odhadovaná prodejní cena bytů v tomto projektu sociálního bydlení přibližně 25 milionů/m2. Při výše uvedené jednotkové ceně stojí byt o rozloze 70 m2 v projektu přibližně 1,75 miliardy VND.

Odhadovaná cena pronájmu je kolem 150 000 VND/m2/měsíc. Odhadovaná cena pronájmu bytu o rozloze 70 m2 je 10,5 milionu VND/měsíc.

Cena pronájmu je 390 000 VND/m2/měsíc, očekává se, že za byt o rozloze 70 m2 budou lidé muset zaplatit 27,3 milionu VND/měsíc.

Ministerstvo výstavby uvedlo, že oficiální cenu oznámí investor po jejím posouzení státním úřadem v souladu s předpisy.

Předpokládaná doba pro příjem žádostí o nákup sociálního bydlení v rámci projektu je ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025.

Před rokem 2023 se prodejní cena sociálního bydlení v hlavním městě pohybovala v rozmezí 13–17 milionů VND/m2. Pokud bude schválena, bude to nejvyšší cena sociálního bydlení v historii Hanoje.

Ministerstvo stavebnictví dříve v reakci na názory voličů na vysokou cenu sociálního bydlení ve srovnání s příjmy většiny pracujících, zejména těch s nízkými příjmy, uvedlo, že pro usnadnění postupu pro stanovení cen sociálního bydlení zákon o bydlení z roku 2023 stanoví, že prodejní cena se určuje na základě výpočtu všech nákladů na návratnost investičního kapitálu pro bytovou výstavbu.

Nájemní cena se stanoví jako prodejní cena a nezahrnuje poplatek za údržbu bytu placený nájemcem dle ustanovení bytového zákona. Nájemní cena je dohodnuta mezi investorem a nájemcem. V případě, že investor použije vítěznou nabídkovou cenu, není nutné přehodnocovat prodejní cenu a nájemní cenu sociálního bydlení.

Podle ministerstva výstavby článek 85 stanoví pobídky pro investory do sociálního bydlení, jako je osvobození od poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného, ​​daňové pobídky dle daňových zákonů, investoři mají nárok na 10% zisk, je jim přidělena plocha pozemku nebo komerční podlahové plochy a nemusí ji zohledňovat v cenách sociálního bydlení.

„Tato nařízení přispívají k podpoře investic a rozvoje sociálního bydlení a k zajištění umírněných cen sociálního bydlení, aby si úředníci, dělníci a dělníci s nízkými příjmy mohli koupit domy a stabilizovat si život,“ zdůraznilo ministerstvo výstavby.

Předpisy o vydávání červených knih pro pozemky přidělené k užívání na mnoho let bez plánování

V době neoprávněného přidělování pozemků v roce 1996 neexistovalo žádné plánování, ale pokud do roku 2024 nebude v souladu s plánováním, může být uděleno osvědčení o právu k užívání pozemku?

K této otázce má Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí následující připomínky:

Článek 140, odstavec 2, zákon o pozemkech z roku 2024. V případech, kdy domácnosti a jednotlivci užívají pozemky přidělené bez řádného povolení a pozemky užívané od 15. října 1993 do 1. července 2004 a u nichž nyní výbor obce, kde se pozemek nachází, potvrdí, že o nich neexistují spory, v souladu s územním plánem na úrovni okresu, obecným plánováním, územním plánováním, stavebním plánováním nebo plánováním venkova, jim bude vydáno osvědčení o právech užívání pozemků a vlastnictví aktiv připojených k pozemkům (červená kniha) v souladu s ustanoveními odstavců 3 a 6, článku 138 tohoto zákona.

Užívaný pozemek musí tedy splňovat jeden z pěti výše uvedených typů plánování, aby mohl být považován za zařazený do červené knihy.

„Na základě výše uvedených předpisů, v případech, kdy doba přidělení pozemku nebyla v roce 1996 v souladu s pravomocemi a neexistovalo žádné plánování, ale do roku 2024 není v souladu s plánováním, nebude způsobilé k posouzení vydání červené knihy podle ustanovení článku 140 pozemkového zákona,“ informovalo Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html