Ceny pozemků a strategická orientace generálního tajemníka

(Chinhphu.vn) - „Ceny pozemků podle trhu se dají snadno manipulovat a nafukovat“ - prohlášení generálního tajemníka To Lama během nedávného setkání s voliči v Hanoji vyvolalo silný ohlas.

Generální tajemníkTo Lam zdůraznil názor, že stát musí zajistit spravedlivá a účinná práva na užívání půdy pro všechny lidi. Foto: VNA.

Generální tajemník se dříve setkal s příslušnými agenturami ohledně směru novely pozemkového zákona. Podle generálního tajemníka musí stát zajistit právo na spravedlivé a efektivní využívání půdy pro všechny lidi, musí zajistit efektivní využívání půdy, spravedlivé a efektivní rozdělení a alokaci hodnoty půdy, musí zabránit plýtvání a musí maximalizovat efektivitu pozemkových zdrojů pro rozvoj země.

Prohlášení generálního tajemníka není jen praktickým postřehem, ale také poukazuje na základní princip hospodaření s půdou ve Vietnamu. Toto krátké prohlášení otevřelo obrovský teoretický i praktický problém: za podmínky, že půda je ve vlastnictví veškerého lidu a spravována státem, není mechanické nucení cen půdy „následovat trh“ v souladu s tímto principem a má mnoho potenciálně nebezpečných důsledků.

Abychom to jasně viděli, je nutné provést hlubokou analýzu z hlediska vlastnictví, ekonomiky a veřejné politiky.

Půda – veřejné vlastnictví a jedinečné rysy Vietnamu

Na rozdíl od mnoha zemí, které uznávají soukromé vlastnictví půdy, vietnamská ústava potvrzuje, že půda patří celému lidu, přičemž stát zastupuje vlastníka a jednotně ji spravuje. To vytváří zásadní rozdíl ve způsobu, jakým se tvoří ceny půdy.

V typické tržní ekonomice se ceny pozemků formují konkurencí mezi mnoha různými vlastníky. Nabídka je rozmanitá, poptávka je rozmanitá, takže ceny se stanovují na základě skutečné konkurence. Ve Vietnamu je však stát jediným dodavatelem na primárním trhu. Veškeré potřeby přístupu k pozemkům musí projít státními rozhodnutími o přidělování pozemků, pronájmu pozemků a změně účelu využití pozemků. Jinými slovy, vietnamský trh s pozemky je specifický trh, kde stát je jak dodavatelem, tak regulátorem.

V této souvislosti, pokud stát „ponechává na místě, aby určovalo ceny pozemků podle trhu, v podstatě je ponechává na výkyvech, které snadno manipulují spekulanti, makléři a zájmové skupiny. V té době ceny pozemků již neodrážejí skutečnou užitnou hodnotu, ale jsou zkresleny spekulativními očekáváními. To je příčina paradoxu: mnoho opuštěných pozemků má stále závratné ceny, výrobní podniky mají potíže s přístupem k půdě a spekulanti bohatnou díky cenovým rozdílům.“

Vietnamský trh s pozemky je specifický trh, kde stát je jak dodavatelem, tak regulátorem.

Rizika zavedení principu „tržní ceny“

Pokud je veřejný majetek vlastněný všemi lidmi předmětem „tržního“ mechanismu tvorby cen, může okamžitě vzniknout řada vážných rizik.

Zaprvé, ceny pozemků jsou nepřiměřeně nafouknuté. Pouhá jedna neověřená informace o plánování nebo infrastruktuře může vyvolat „pozemkovou horečku“. „Pozemkoví makléři“ a spekulanti snadno vytvářejí virtuální ceny, čímž je mnohonásobně zvedají oproti skutečné hodnotě, čímž se koncept „tržní ceny“ stává hrou pro manipulátory.

Za druhé, negativní sociální dopady. Nepřiměřený nárůst cen pozemků vede k cenám bydlení, cenám nájemného, ​​životním nákladům, výrobním nákladům – to vše padá na bedra lidí a podniků. Sen o usazení se je pro osoby se středními příjmy stále vzdálenější; podniky ztrácejí konkurenční výhodu kvůli vysokým nákladům na pozemky; trh se sociálním bydlením je dusen.

Za třetí, deformace v alokaci zdrojů. Když se ceny virtuální půdy stanou kanálem pro rychlé zbohatnutí, sociální kapitál je vtahován do spekulací s nemovitostmi namísto výroby, technologií a inovací. Mnoho lidí opustí výrobu a vrhne se do „surfování“ po půdě, čímž vytvoří krátkodobou a neudržitelnou ekonomiku s potenciálními riziky.

Za čtvrté, riziko makroekonomické nestability. Pozemková bublina představuje riziko pro bankovní systém, protože většina zástavy je tvořena nemovitostmi. Zároveň se zvětšuje propast mezi bohatými a chudými, protože menšina rychle zbohatne prostřednictvím spekulací s pozemky, zatímco většina je vyloučena z možnosti přístupu k půdě pro usazení a kariérní rozvoj.

Varování generálního tajemníka proto nejen odpovídá realitě, ale má také mimořádně důležitou politickou hodnotu.

Nevyhnutelná role státu při oceňování pozemků

V režimu veřejného vlastnictví se stát nemůže vyhýbat své odpovědnosti za oceňování. Naopak, stát má povinnost stanovit standardní rámec cen pozemků, protože to je jediný způsob, jak chránit zájmy všech lidí a zabránit ztrátě veřejného majetku.

Pokud necháme trh „seberegulovat“, v podstatě předáváme pravomoc určovat hodnotu veřejného majetku skupině spekulantů. To je nejen špatné z hlediska principů správy veřejného majetku, ale také nebezpečné z hlediska sociálních důsledků.

Státní určování cen pozemků neznamená popření role trhu. Naopak, jedná se o návrh kontrolovaného trhu, v němž státem stanovená cena pozemků hraje roli „standardní kotvy“, zatímco občanskoprávní transakce mohou kolísat v rozumném rozmezí. Jedná se o model, který vyvažuje flexibilitu trhu a nezbytnou stabilitu státní správy.

Zejména ceny pozemků vydávané státem jsou také strategickým politickým nástrojem, který pomáhá: Zajistit lidem přístup k půdě pro usazení a kariérní rozvoj; vytvořit stabilní cenové prostředí pro podniky, zlepšit konkurenceschopnost; nasměrovat sociální kapitál do výroby namísto spekulací; zvýšit veřejné a transparentní rozpočtové příjmy a předcházet ztrátě veřejného majetku.

Názor generálního tajemníka má tedy solidní teoretický základ: Ocenění pozemků státem není svévolným administrativním zásahem, ale nevyhnutelným požadavkem zvláštního vlastnického režimu – veřejného vlastnictví půdy.

Vhodný mechanismus pro stanovení cen pozemků ve Vietnamu

Pro realizaci tohoto názoru je nutné vybudovat vědecký, proveditelný a transparentní mechanismus tvorby cen.

Nejprve je třeba zavést národní rámec pro stanovení cen pozemků. Nezávislá Národní rada pro oceňování pozemků musí vydat rámec pro stanovení cen pozemků založený na velkých datech, konzultacích s odborníky a pečlivém dohledu. Není možné nechat každou lokalitu stanovovat si vlastní ceny, které se snadno mohou dostat do „temné zóny“ skupinových zájmů.

Za druhé, vybudovat jednotnou pozemkovou databázi. Ta bude představovat „centrální nervový systém“ správy půdy, který bude v reálném čase zaznamenávat všechny transakce, daňové a úvěrové informace, a tím přesně odrážet objektivní nabídku a poptávku a eliminovat virtuální transakce.

Za třetí, zavést daň proti spekulacím . Progresivně zdanit opuštěnou půdu nebo půdu, která je kupována a prodávána v krátkém časovém období, aby se eliminovaly spekulativní motivy a půda se tak mohla vrátit ke svým řádným produkčním a životním funkcím.

Za čtvrté, zavést mechanismus pro vymáhání rozdílů v nájemném z pozemků. Pokud stát investuje do infrastruktury, která zvyšuje hodnotu pozemků, musí stát tuto zvýšenou hodnotu vybrat prostřednictvím daní, poplatků nebo dražeb. Toto je princip spravedlnosti: tato hodnota patří celé populaci a nemůže ji požívat jen jedna skupina jednotlivců.

Za páté, zajistit transparentnost a dohled. Proces oceňování pozemků musí být transparentní a pod dohledem Národního shromáždění, Vlastenecké fronty, tisku a lidu. Pouze transparentnost může zabránit zájmům vlastníků a posílit společenskou důvěru.

Za šesté, umožnit rozumný rozsah kolísání. Ceny občanskoprávních transakcí se mohou v určitém rozmezí lišit od státních cen, ale nemohou překročit stanovený strop, aby byla zachována flexibilita a zároveň stabilita.

Pokud budou tyto mechanismy seriózně navrženy a provozovány, vytvoří spravedlivý, transparentní a udržitelný trh s půdou – přesně jak potvrdil generální tajemník.

Strategická orientace na zásadní změnu pozemkové politiky

Generální tajemník To Lam navrhl strategický směr zásadní změny pozemkové politiky. V režimu veřejného vlastnictví neexistuje správná „tržní cena“, pokud ji nestanoví stát. Pouze standardní cena stanovená státem může zajistit veřejné zájmy, zabránit spekulacím a vrátit trh s pozemky zpět do rámce udržitelného rozvoje.

Toto je pro nás připomínka, abychom skoncovali s laxností, cenovou inflací a spekulacemi s pozemky, a zároveň výzva k přepracování mechanismu tvorby cen pozemků směrem ke spravedlnosti a transparentnosti. Stát musí být architektem trhu s pozemky, ceny neslouží k administrativním zásahům, ale k vytvoření základu pro rozvoj.

Poselství je velmi jasné: určování cen pozemků ve veřejném vlastnictví je historickou odpovědností státu a je také klíčem k tomu, aby se vietnamský trh s nemovitostmi vymanil ze spekulativní spirály, vstoupil na stabilní a spravedlivou dráhu a vytvořil předpoklad pro udržitelný rozvoj.

Dr. Nguyen Si Dung

Zdroj: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm