Snížení cen pozemků s cílem zpomalit současné ceny bydlení v Ho Či Minově Městě

Současné vysoké ceny bytů údajně pramení ze vstupních nákladů, z nichž nejvýznamnější jsou náklady na pozemky a poplatky za užívání pozemků.

Podle průzkumů trhu od realitních společností ceny bydlení nadále rostou. Ve srovnání s obdobím před 5 lety se ceny bytů v Ho Či Minově Městě zdvojnásobily, zejména v segmentu luxusních bytů. Dominance tohoto segmentu bytů zvýšila ceny bydlení, což ztěžuje přístup k bydlení pro osoby se středními příjmy.

Ceny domů stabilně rostou

Pan Phong, obyvatel čtvrti An Lac (HCMC), uvedl, že si před několika lety koupil luxusní byt v okrese Binh Thanh (starý) za 4 miliardy VND, jehož cena se nyní zvýšila na 9 miliard VND. Za zmínku stojí, že ačkoli se cena téměř zdvojnásobila, stále se nic neděje.

Mezitím nový projekt v okrese Binh Trung (HCMC) právě nabídl byty k prodeji za více než 90 milionů VND/m², což je dvojnásobek odhadu z doby před 5-6 lety. V městské oblasti Phu My Hung, která je považována za nejluxusnější v HCMC, se ceny bytů v současnosti pohybují v rozmezí 80-95 milionů VND/m². Zatímco před 7-8 lety se ceny pohybovaly pouze kolem 37-38 milionů VND/m².

Nejnovější zpráva Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) ukazuje, že v letech 2020 až 2023 představoval segment luxusního bydlení přibližně 70 % celkové nabídky na trhu. To způsobuje nevyvážený vývoj trhu a „pyramidový“ model bydlení se obrací.

Jen v prvních 6 měsících roku 2025 byly v Ho Či Minově Městě realizovány pouze 4 projekty komerčního bydlení s celkovým počtem 3 353 luxusních bytů v hodnotě více než 10 239 miliard VND. Nebyly zde žádné projekty v segmentu střední nebo dostupného bydlení. Sociální bydlení bylo také velmi skromné, s pouze 205 000 m² podlahové plochy, což odpovídá 4 100 bytům, a dosáhlo tak pouze přibližně 11,7 % plánu do roku 2025. Podle pana Le Hoang Chau, předsedy HoREA, ceny bydlení v posledních letech neustále rostou a v současné době jsou na vysoké úrovni. Luxusní byt stojí až 90 milionů VND/m², což odpovídá přibližně 9,7 miliardám VND/jednotka, což je daleko za hranicí dostupnosti lidí se středními příjmy.

Ceny bytů v Ho Či Minově Městě se za posledních pět let více než zdvojnásobily.

Společnost Savills Vietnam odhaduje, že trh s bydlením v Ho Či Minově Městě se v posledních 5 letech potýká s vážným nedostatkem nabídky. Přestože si město stanovilo cíl postavit v období 2021–2025 235 000 nových domů, dokončilo pouze 24 % plánu, což znamená, že stále chybí téměř 179 000 jednotek. Ve druhém čtvrtletí roku 2025 bude mít Ho Či Minovo Město na trhu pouze 1 600 nových bytů, čímž se celková primární nabídka za prvních 6 měsíců zvýší na 6 800 jednotek. Míra absorpce však dosáhla pouze 45 %, což znamená, že se prodá 3 800 jednotek. Hlavním důvodem je údajně pomalý schvalovací proces a právní překážky.

Poplatky za užívání pozemků jsou příliš vysoké

Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele pro konzultace ve společnosti DKRA a investiční ředitel skupiny DKRA, uvedl, že náklady na pozemky, včetně nákladů na pořízení, daní, právních poplatků, úroků z úvěrů atd., v současné době tvoří většinu celkových investičních nákladů projektu, zatímco náklady na výstavbu nebo kvalitu bytů je snazší kontrolovat. Proto očekává, že po vyřešení projektů s právními problémy v kombinaci se snížením poplatků za užívání pozemků se ceny nemovitostí v Ho Či Minově Městě „ochladí“.

Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Hočiminova městského institutu pro ekonomiku , přírodní zdroje a životní prostředí, uvedl, že hlavními důvody vysokého nárůstu cen bytů jsou nárůst cen pozemků a metoda přebytku při stanovení poplatků za užívání pozemků. Podle něj uplatňování cen pozemků blízkých trhu, jak je stanoveno v pozemkovém zákoně a vyhlášce 71/2024, způsobuje, že trh je tlačen nahoru „virtuálními“ cenami, zejména po zrušení rámce pro ceny pozemků. Proto uvedl, že by v pozemkovém zákoně z roku 2024 měly být provedeny úpravy, které by snížily poměr pro výpočet ceny pozemků při změně účelu využití, aby se kontrolovaly vstupní náklady a stabilizovaly ceny nemovitostí. Kontrolované stanovení cen pozemků přispěje ke snížení cen bydlení a podpoře sociálního zabezpečení.

Na workshopu „Ceny pozemků, daně z pozemků... jak to udělat rozumné“, který uspořádal deník Thanh Nien 22. července, právník Truong Anh Tu, předseda advokátní kanceláře TAT Law Firm, naznačil, že stát potřebuje rozumnější řešení při výběru daní z pozemků, zejména v cenících stavebních pozemků a daňové politice.

Podle něj je třeba ceny pozemků stanovovat tak, aby harmonizovaly zájmy všech stran, tedy aby stát nepřišel o daňové příjmy, podniky si stále zajistily efektivitu podnikání a ziskové marže, nebyla narušena nabídka a poptávka na trhu a lidé měli stále přístup k pozemkům. To je konzistentní cíl, který je třeba zajistit. To znamená, že ceny pozemků nemusí být nutně zcela založeny na tržních cenách.

Paní Vo Nhat Lieu, ředitelka vzdělávacího institutu PROPIIN pro rozvoj realitních projektů, poukázala na důležitou proměnnou, a to, že poplatky za užívání pozemků často tvoří až 50 % celkových nákladů projektu, přičemž pozemky tvoří asi 20 %. Mnoho mezinárodních investorů váhá, protože proces oceňování postrádá standardní vzorec a náklady nepředvídatelně kolísají.

Proto navrhla osvobodit nebo výrazně snížit poplatek za přeměnu pozemků pro domácnosti s rozlohou menší než 300 m² a zavést vyšší daně pro osoby s mnoha pozemky. Ceník pozemků je také třeba udržovat stabilní po dostatečně dlouhou dobu, aby se zabránilo situaci, kdy obce příliš rychle zvyšují ceny a vytvářejí rozdíly mezi regiony, což by vyvolalo vlnu spekulací.

Náměstek ministra financí Le Tan Can také připustil, že dvěma největšími úzkými místy v současnosti jsou výpočet „doplatku“ a poplatků za užívání pozemků při přeměně zemědělské půdy na pozemky určené k bydlení. Uvedl, že ministerstvo financí dokončilo návrh vyhlášky, kterou se mění vyhláška 103/2024, a zaslalo jej ministerstvu spravedlnosti k posouzení před jeho předložením vládě k vyhlášení. Cílem je co nejdříve odstranit překážky, protože obce neustále hlásí „finančně nemožné“ případy jednoduše proto, že poplatky a daně jsou příliš vysoké.

Zvýšit koeficient využití půdy

Předseda HoREA se domnívá, že pro snížení cen bydlení musí Ho Či Minovo Město upřednostnit zvýšení nabídky sociálního bydlení a zároveň důrazně reformovat administrativní postupy. Konkrétně je nutné vydat pilotní usnesení a novelizovat zákon o bydlení z roku 2023 tak, aby právo schvalovat projekty sociálního bydlení bylo svěřeno ministerstvu výstavby, namísto současného schvalování investičního zákona.

Dále navrhl novelizovat vyhlášku 100/2024/ND-CP tak, aby se koeficient využití půdy pro projekty sociálního bydlení zvýšil maximálně na 1,5násobek. To pomůže zvýšit počet bytů na stejné ploše o 50 %, a tím snížit ceny bytů.

Kromě toho se musí obce synchronně koordinovat, aby se zkrátila doba potřebná k schválení plánu a získání licencí. Vývoj nízkonákladového komerčního bydlení je také třeba podporovat prostřednictvím preferenčních úvěrových politik, zejména pro mladé lidi. Stát musí také restrukturalizovat trh tím, že bude podporovat podniky v přechodu na cenově dostupný segment, a to v kombinaci s programem výstavby 1 milionu sociálních bytů do roku 2030.

Dalším důležitým řešením je novela zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, která by umožnila převod projektů, které nesplnily své finanční závazky týkající se pozemků, za předpokladu, že nový investor tyto závazky splní. To pomůže oživit „odložené“ projekty a zvýšit nabídku.

Zdroj: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm