Vietnamský trh s kryptoaktivy: Nový směr pro realitní trh?

VTV.vn - Mezi odvětvími s potenciálem pro uplatnění kryptoaktiv jsou nemovitosti považovány za přední oblast díky charakteristikám vysoce hodnotných aktiv a omezené likvidity.

Zvýšit likviditu realitního trhu

Podle usnesení 05/2025/NQ-CP musí být kryptoaktiva v pilotní fázi propojena s podkladovými aktivy, která jsou reálnými aktivy – s výjimkou cenných papírů nebo fiat peněz. Předměty nabízené k prodeji jsou omezeny na zahraniční investory a obchodní aktivity budou probíhat na platformách poskytovaných domácími organizacemi, na základě licence a pod správou Ministerstva financí . Mezi odvětvími, která mohou kryptoaktiva uplatnit, jsou nemovitosti považovány za přední oblast kvůli charakteristikám aktiv s vysokou hodnotou, obtížnou dělitelností a omezenou likviditou.

Podle Dr. Dang Minh Tuana, bývalého předsedy Vietnamské blockchainové aliance, přináší tokenizace nemovitostí tři vynikající výhody. Zaprvé zvyšuje likviditu, když lze aktiva s vysokou hodnotou rozdělit na menší, což umožňuje zapojení malých investorů.

„Jedním z největších dopadů kryptoaktiv je schopnost frakcionalizovat vlastnictví, což umožňuje rozdělit nemovitosti na mnoho tokenových jednotek, které lze prodat mnoha různým investorům. Tento mechanismus pomáhá zvýšit likviditu trhu a zároveň rozšiřuje přístup k individuálním investorům a mezinárodním kapitálovým tokům,“ analyzoval pan Tuan.

Pan Dang Minh Tuan, předseda Vietnamské blockchainové aliance.

Aplikace blockchainu také přispívá ke zvýšení transparentnosti, protože všechny transakce a peněžní toky jsou veřejně zaznamenávány. Místo omezení na emisi dluhopisů nebo půjčky od bank mohou realitní kanceláře vydávat tokeny pro každý konkrétní projekt, spojené s výhodami, jako je podíl na zisku, příjmy z pronájmu nebo práva na zpětný odkup. Tento přístup otevírá dveře k mezinárodní mobilizaci kapitálu a pomáhá vietnamským realitním kancelářím snadno získat přístup k tokům zahraničního kapitálu.

Existují však i značné výzvy. Rizika spekulací, manipulace s cenami a nelegální mobilizace kapitálu jsou faktory, které mohou narušit trh, pokud chybí přísné monitorovací mechanismy. Podniky vydávající tokeny musí zveřejnit prospekt, uchovávat data po dobu nejméně 10 let a dodržovat předpisy týkající se boje proti praní špinavých peněz a financování terorismu. Očekává se, že tyto podmínky zlepší standardy správy a řízení, transparentnost informací a minimalizují rizika pro investory.

Role státu je proto v pilotní fázi obzvláště důležitá – nejen v právním ohledu, ale také v oblasti inspekce, dohledu a ochrany investorů. Někteří odborníci navrhují zvážit zřízení specializovaného výboru pro dohled nad trhem s kryptoaktivy za účasti Ministerstva financí, Státní banky, Ministerstva spravedlnosti a zástupců mezinárodních organizací.

Úspěch trhu s kryptoaktivy nezávisí jen na právním mechanismu, ale také na solidním technologickém základu. Tokenizace nemovitostí může být efektivní pouze tehdy, je-li technologie dostatečně silná – od blockchainové platformy, přes úschovu, šifrování dat až po uživatelské rozhraní. Investoři se cítí bezpečně pouze tehdy, když existuje systém, který zajišťuje jejich práva a kontroluje rizika.

Standardizovat právní systém a vlastnická práva

Navzdory příležitostem jsou odborníci opatrní, pokud jde o právní rizika – zejména pokud jde o spojení mezi tokeny a skutečným vlastnictvím. Podle Dr. Dang Minh Tuana je stále třeba objasnit právní otázku, zda tokeny představují skutečné vlastnictví, nebo pouze finanční zájmy.

„Představuje realitní token skutečné vlastnictví – to znamená, že držitel je uznáván jako spoluvlastník původní nemovitosti, jehož jméno je v červené knize, nebo pouze finanční výhody, jako je podíl na zisku, příjem z pronájmu a právo zpětného odkupu? Toto rozlišení je důležité, protože určuje, do jaké míry jsou investoři chráněni zákonem: zda vlastní nemovitost, nebo pouze drží formu „investičního certifikátu“ bez vlastnických práv,“ poznamenal pan Tuan.

Z právního hlediska profesor Phan Trung Ly, bývalý předseda právního výboru Národního shromáždění , uvedl, že právní rámec pro digitální aktiva a blockchain musí jasně stanovit vlastnická práva, řešení sporů, daňové povinnosti, ochranu spotřebitelů a standardy kybernetické bezpečnosti.

Politiky musí být dostatečně ochranné a flexibilní, aby nebránily inovacím. Stát musí spolupracovat na zlepšení kapacit správy a řízení, školení digitálních lidských zdrojů, inovaci administrativních mechanismů a vytvoření rovných podmínek pro soukromé podniky – v duchu rezoluce č. 68.

Během pilotní fáze experti doporučují upřednostňovat projekty s jasným právním základem, transparentním cash flow, uplatňovat vysoké bezpečnostní standardy a nepropagovat je široce malým investorům.

Proto je nutné brzy zvážit novelu zákona o nemovitostech, zákona o podnikání s nemovitostmi a zákona o informačních technologiích. Zároveň v pilotní fázi vybudovat právní konverzní mechanismus, který umožní převod tokenů na certifikáty při splnění právních a technických podmínek.

Mezinárodní zkušenosti ukazují, že implementace tokenizace nemovitostí je úspěšná pouze tehdy, je-li úzce integrována s právním systémem a veřejnými databázemi. Například hotelový projekt St. Regis Aspen (USA) získal 18 milionů USD vydáním tokenů představujících 18,9 % akcií hotelu, což byla jedna z prvních tokenizačních transakcí v oblasti nemovitostí schválených americkou Komisí pro cenné papíry a burzy.

Nejdůležitějším faktorem je však propojení mezi tokenem a systémem registrace pozemků, které zajišťuje, že neexistují „dva vlastníci“. Země jako Singapur a USA navíc vyžadují standardizované finanční výkaznictví, nezávislé oceňování a procesy vydávání tokenů.

Ve Vietnamu je podle expertů nezbytné vybudovat specializovaný ekosystém úschovy aktiv, dohlíženou obchodní plochu, regulaci rizikového pojištění a kompenzační fond na ochranu investorů. Upřednostňování projektů s jasným cash flow v raných fázích, jako jsou například pronájmy nemovitostí, pomůže trhu fungovat bezpečněji před expanzí.

Během pilotní fáze odborníci doporučují upřednostňovat projekty s jasným právním základem, transparentním cash flow, uplatňováním vysokých bezpečnostních standardů a nepropagováním mezi drobnými investory. To je nezbytný krok k přípravě pevného základu pro budoucnost trhu s kryptoaktivy obecně a digitálních nemovitostí ve Vietnamu zejména.

Zdroj: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm