Řešení pozemkových právních otázek

Souhrnná zpráva o otázkách interpelace, kterou nedávno zaslal delegátům generální tajemník Národního shromáždění Bui Van Cuong, hodnotí, že vláda podnikla mnoho kroků a vydala řadu dokumentů k odstranění obtíží na tomto trhu, jako jsou telegramy a dokumenty naléhavě vyzývající premiéra, aby požádal ministerstva a obce o restrukturalizaci trhu s nemovitostmi. Tento trh, včetně trhu s bydlením, však stále čelí obtížím a přetížení v důsledku právních postupů, pozemkových fondů a investičního kapitálu.

Neschváleno z důvodu nedostatku „obytných pozemků“

Některé administrativní postupy týkající se investic jsou těžkopádné a způsobují překážky, segmenty trhu jsou stále zkreslené a úvěrový kapitál investovaný do tohoto trhu stále s sebou nese mnoho potenciálních rizik. Kvůli obtížím musí realitní podniky přestat investovat a stavět projekty, což způsobuje potíže i dodavatelům, dodavatelům materiálů a mnoha dalším odvětvím. „Právní problémy týkající se pozemků, jako je určování cen pozemků, poplatky za užívání pozemků, vyklízení stavenišť nebo předpisy pro výběr investorů, které se překrývají s předpisy o investicích, nabídkách, pozemcích..., jsou hlavními překážkami oživení a rozvoje trhu s bydlením,“ zhodnotila odhadní agentura.

V Ho Či Minově Městě, kromě více než 100 realitních projektů, které čelí obtížím a jejichž řešení bylo a je stále předmětem výzkumu, nedávno odbor plánování a investic informoval městský lidový výbor o implementaci investičních schválení realitních projektů v dané oblasti.

V souladu s tím ze 117 projektových dokumentací žádajících o schválení investičních politik, které tato agentura vyřizuje, 62 projektů nesplňuje podmínky pro investory do komerčních bytových projektů (NƠM), protože nemají obytné pozemky nebo neobdrží převod všech obytných pozemků v souladu s ustanoveními zákona o bydlení z roku 2014.

Odbor plánování a investic proto doporučil, aby Lidový výbor Ho Či Minova města neschválil investiční politiku, protože nesplňuje ustanovení investičního zákona a zákona o bydlení. To znepokojuje realitní podniky, protože by to mohlo vést k zablokování procesu realizace projektu.

Odstranění právních překážek pomůže hladce realizovat realitní projekty a podpoří rozvoj trhu. Foto: HOANG TRIEU

Podle magistra Nguyen Nhat Khanha, přednášejícího na Právnické fakultě Univerzity ekonomie a práva (VNU-HCM), je z právního hlediska neschválení investiční politiky těchto 62 projektů zcela v pořádku. Z ekonomického hlediska a s ohledem na vývoj trhu s nemovitostmi však má tento postup mnoho aspektů, které nejsou skutečně vhodné.

Protože k realizaci nového venkovského projektu je nutné, aby podniky měly dostatečně velký pozemkový fond, ve skutečnosti však počet projektů se 100% obytnou půdou nebo její částí nepředstavuje více než 5 % z celkového počtu nových venkovských projektů na trhu.

Výše uvedené přísné předpisy týkající se způsobu využití půdy proto způsobují mnoho obtíží, když podniky plánují výstavbu projektů NƠTM. Pokud nenajdeme způsob, jak je vyřešit, mohou se statisíce miliard VND investovaných do realizace těchto projektů „zaseknout“, což vede k plýtvání investičním kapitálem a zároveň nevyřeší problém s nabídkou bydlení.

Pro řešení výše uvedených projektů jsou podle mistra Nguyen Nhat Khanha zapotřebí právní a manažerská řešení. Z právního hlediska musí Národní shromáždění brzy prostudovat a novelizovat předpisy o formách využití půdy, aby implementovalo projekty NƠTM v zákoně o bydlení tak, aby neomezovalo formy využití půdy pro projekty namísto pouhého využití obytných pozemků, jak je tomu v současnosti, ale aby zajistilo soulad s místním územním plánováním a stavebním plánováním.

„Z hlediska managementu může v nejbližší budoucnosti Lidový výbor Ho Či Minova města podpořit investory těchto 62 projektů organizací výběrových řízení na projekty využívající pozemky, aby vybral investory, kteří splňují podmínky pro realizaci projektu NƠTM (pokud stát vyhraje výběrové řízení, přidělí nebo pronajme pozemek k realizaci projektu NƠTM), nebo převede účel z projektu NƠTM na sociální bydlení, aby nebyl vázán formou využití pozemku,“ vyjádřil svůj názor mistr Khanh.

Mnoho předpisů je třeba revidovat

V oficiálním dokumentu „Návrh na změnu bodu b, bodu 1, bodu a, bodu 4 a bodu 6 článku 128 návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) za účelem vytvoření podmínek pro investory k jednání o získání práv k užívání pozemků pro typy pozemků v souladu s plánováním realizace projektů NƠTM“ zaslaném Národnímu shromáždění navrhl pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, změnu bodu b, bodu 1, bodu a, bodu 4 a bodu 6 článku 128 návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) za účelem vytvoření podmínek pro podniky a investory k jednání o získání práv k užívání pozemků pro typy pozemků nebo o právu k užívání pozemků v souladu s územním plánováním, urbanistickým plánováním a stavebním plánováním za účelem realizace projektů NƠTM.

Pan Chau rovněž poukázal na to, že úprava v bodě b, odstavci 1, článku 128 návrhu zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) umožňuje pouze dohody o nabytí práva k užívání pozemků určených k bydlení nebo o nutnosti užívání pozemků určených k bydlení nebo pozemků určených k bydlení a jiných pozemků, takže má užší význam než současná úprava v zákoně o pozemkech z roku 2013, a proto nevytváří příznivé podmínky pro přístup investorů k pozemkům a nezajišťuje zákonná a legitimní práva a zájmy osob užívajících pozemky.

Podle pana Chaua, pokud bude toto nařízení schváleno, investoři v příštích 10 letech již nebudou moci „souhlasit s nabytím práva k užívání pozemků určených k bydlení a dalších pozemků“ za účelem realizace projektu Nového rozvoje venkova, takže nebude existovat případ, kdy by jakýkoli investor splňoval podmínku „mít právo k užívání pozemků určených k bydlení a dalších pozemků“, jak je předepsáno v článku 128 odstavci 6 návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů).

Pokud jde o problémy s budoucím bydlením, na nedávném workshopu o návrhu zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů), který uspořádal Hospodářský výbor Národního shromáždění a Ministerstvo stavebnictví , místopředseda Lidového výboru Ho Či Minova města Bui Xuan Cuong uvedl, že ve městě se v poslední době objevilo mnoho problémů s uváděním budoucích stavebních projektů do provozu s bydlením. Příslušný orgán proto musí mít dokument schvalující projekt, který je způsobilý k prodeji budoucího bydlení, což vede k mnoha důsledkům, zejména k vydání osvědčení o vlastnictví kupujících NƠTM s odkazem na ustanovení pozemkového zákona.

Podle pana Bui Xuan Cuonga stanoví článek 25 návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) podmínky pro domy a stavby, které budou v budoucnu vytvořeny, jeden z následujících typů dokladů o využití pozemku (rozhodnutí o přidělení pozemku, nájemní smlouva o pozemku; smlouva o nájmu pozemku; osvědčení o právu k užívání pozemku; osvědčení o vlastnictví domu a právu k užívání pozemku; osvědčení o právu k užívání pozemku, vlastnictví domu a dalším majetku připojenému k pozemku...).

Mezitím, podle stávajícího pozemkového zákona, mohou uživatelé pozemků převádět, pronajímat, podnájímat, darovat, zastavovat a vkládat kapitál do práv k užívání pozemků, pokud mají osvědčení.

V případě, že je uživateli pozemku povoleno odložit plnění finančních závazků nebo je mu povoleno dlužit finanční závazky, musí tyto finanční závazky splnit před uplatněním práv. To znamená, že v případě, že je investorovi přidělen pozemek, ale nesplní finanční závazky týkající se poplatků za užívání pozemků, nemůže vykonávat práva uživatele pozemků podle ustanovení pozemkového zákona, včetně práva na převod práv k užívání pozemků.

Městský lidový výbor HCM proto doporučuje, aby návrh zákona prostudoval a upravil obsah pozemkových podmínek pro schvalovací řízení pro budoucí bytové a stavební práce, které mají být realizovány, jelikož „investor splnil finanční závazky a má osvědčení o právu k užívání pozemku“. Tím se omezí výskyt právních problémů v dalším kroku, zejména při vydávání osvědčení osobám.

Povolit úpravu plánování po převodu

Místopředseda Lidového výboru Ho Či Minova města Bui Xuan Cuong uvedl, že návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí stanoví, že princip převodu realitních projektů spočívá v tom, že převod celého projektu nebo jeho části musí zajistit, aby se cíle a plánování projektu nezměnily, což „není příznivé“, protože mnoho investorů po obdržení projektu potřebuje plánování upravit, aby projekt vylepšili. Podle pana Bui Xuan Cuonga má úprava projektu za cíl optimalizovat projekt a konečným klíčem je zvýšení koeficientu využití půdy a dodržování ustanovení zákona o územním plánování. Investoři se přizpůsobují podle předpisů a nesou další finanční závazky. Lidový výbor Ho Či Minova města navrhl revidovat toto nařízení tak, aby nebylo v rozporu s ustanoveními zákona o územním plánování během procesu realizace, jinak by to ovlivnilo proces realizace po obdržení převodu projektu.

Seminář "Odstranění právních překážek pro nemovitosti"

Dne 9. listopadu uspořádaly noviny Lao Dong diskusi na téma „Odstraňování právních překážek v oblasti nemovitostí“, aby si vyslechly a vstřebaly názory hostů a nalezly tak řešení pro odstranění úzkých míst, uvolnění toku na trhu s nemovitostmi a podporu stabilního a udržitelného hospodářského růstu...

(*) Viz noviny Lao Dong z 8. listopadu

Zdroj: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm