Souhrnná zpráva o otázkách, které vznesl generální tajemník Národního shromáždění Bui Van Cuong a která byla nedávno zaslána delegátům, hodnotí, že vláda podnikla řadu kroků a vydala řadu dokumentů k řešení obtíží na tomto trhu, jako jsou telegramy a směrnice premiéra, v nichž naléhá na ministerstva a obce k restrukturalizaci trhu s nemovitostmi. Tento trh, včetně trhu s bydlením, však stále čelí obtížím a překážkám vyplývajícím z právních postupů, dostupnosti pozemků a investičního kapitálu.
Žádost byla zamítnuta z důvodu nedostatku „pozemků určených k bydlení“.
Některé administrativní postupy související s investicemi jsou těžkopádné a vytvářejí překážky; segmenty trhu zůstávají nevyvážené; a investiční úvěry na tomto trhu stále nesou mnoho rizik. Kvůli těmto obtížím musí realitní kanceláře pozastavit investiční a stavební projekty, což vytváří potíže i pro dodavatele, dodavatele materiálů a mnoho dalších odvětví. „Právní překážky týkající se pozemků, jako je stanovení cen pozemků, poplatky za užívání pozemků, vyklízení pozemků nebo předpisy o výběru investorů, které se překrývají s předpisy o investicích, nabídkách a pozemcích... jsou hlavními překážkami oživení a rozvoje trhu s bydlením,“ zhodnotila kontrolní agentura.
V Ho Či Minově Městě, kromě více než 100 realitních projektů, které čelí překážkám a jejichž řešení je v současné době zkoumáno, nedávno odbor plánování a investic informoval městský lidový výbor o stavu schvalování investičních politik pro realitní projekty v dané oblasti.
Z 117 projektových dokumentací žádajících o schválení investičních politik, které tato agentura v současné době zpracovává, 62 projektů nesplňuje podmínky pro investora komerčního bytového projektu, protože nevlastní obytné pozemky nebo nezískaly všechny obytné pozemky, jak je stanoveno v zákoně o bydlení z roku 2014.
Odbor plánování a investic proto doporučil, aby Lidový výbor Ho Či Minova města investiční plán neschválil, protože nesplňuje požadavky zákona o investicích a zákona o bydlení. To vyvolalo obavy mezi realitními kancelářemi, protože by to mohlo zastavit proces realizace projektu.
Odstranění právních překážek usnadní realizaci realitních projektů a podpoří rozvoj trhu. (Foto: HOANG TRIEU)
Podle držitele magisterského titulu Nguyen Nhat Khanha, přednášejícího na Právnické fakultě Univerzity ekonomie a práva (Vietnamská národní univerzita v Ho Či Minově Městě), je z právního hlediska odmítnutí schválení investičních politik těchto 62 projektů zcela v pořádku. Vzhledem k ekonomické perspektivě a vývoji na trhu s nemovitostmi má však toto rozhodnutí několik aspektů, které nejsou zcela vhodné.
Protože realizace projektu komerčního bydlení vyžaduje, aby podniky měly dostatečně velký pozemkový fond, ve skutečnosti počet projektů se 100% obytnou plochou nebo částí obytné plochy nepředstavuje více než 5 % z celkového počtu projektů komerčního bydlení na trhu.
Přísné předpisy týkající se výše uvedených typů využití půdy proto vytvářejí mnoho obtíží pro podniky, které navrhují výstavbu projektů sociálního bydlení. Pokud nebudou tyto překážky odstraněny, mohly by se „zaseknout“ statisíce miliard dongů investovaných do těchto projektů, což by vedlo k promarněnému investičnímu kapitálu a nevyřešení problému s nabídkou bydlení.
K vyřešení výše zmíněných projektů jsou podle držitele magisterského titulu Nguyen Nhat Khanha zapotřebí jak právní, tak i manažerská řešení. Z právního hlediska by mělo Národní shromáždění urychleně prostudovat a novelizovat předpisy týkající se způsobů využití půdy pro realizaci projektů sociálního bydlení v zákoně o bydlení, a to tak, aby se neomezovaly pouze na obytné pozemky, jak je tomu v současnosti, ale aby se zajistil soulad s místním územním plánováním a stavebním plánováním.
„Z hlediska managementu může Lidový výbor Ho Či Minova města zpočátku podporovat investory těchto 62 projektů organizací výběrových řízení na územní projekty, aby vybral investory, kteří splňují podmínky pro realizaci projektu sociálního bydlení (pokud výběrové řízení vyhrají, stát jim přidělí nebo pronajme pozemek k realizaci projektu sociálního bydlení), nebo změnou účelu ze sociálního bydlení na sociální bydlení, aby nebyli vázáni předpisy o využívání půdy,“ uvedla paní Khanh.
Je třeba změnit mnoho předpisů.
V oficiálním dopise „Návrh na změnu bodu b, bodu 1, bodu a, bodu 4 a bodu 6 článku 128 návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) za účelem vytvoření podmínek pro investory, aby se dohodli na nabytí práv k užívání pozemků pro typy pozemků, které odpovídají plánování realizace projektů sociálního bydlení“, zaslaném Národnímu shromáždění, pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, navrhl změnu bodu b, bodu 1, bodu a, bodu 4 a bodu 6 článku 128 návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) za účelem vytvoření podmínek pro podniky a investory, aby se dohodli na nabytí práv k užívání pozemků nebo stávajících práv k užívání pozemků pro typy pozemků, které odpovídají územnímu plánování, urbanistickému plánování a stavebnímu plánování za účelem realizace projektů sociálního bydlení.
Pan Chau rovněž poukázal na to, že úprava v bodě b, odstavci 1, článku 128 návrhu novelizovaného pozemkového zákona umožňuje pouze dohody o nabytí práv k užívání pozemků pro rezidenční pozemky nebo vyžaduje stávající práva k užívání pozemků pro rezidenční pozemky nebo pro rezidenční pozemky a další pozemky. Její působnost je proto užší než současná úprava v pozemkovém zákoně z roku 2013, a proto neusnadňuje přístup investorů k pozemkům a nezajišťuje legitimní práva a zájmy stávajících uživatelů pozemků.
Podle pana Chaua, pokud bude toto nařízení schváleno, investoři v příštích 10 letech již nebudou moci „jednat o nabytí práv k užívání pozemků pro rezidenční a jiné pozemky“ za účelem realizace projektů sociálního bydlení, a proto žádný investor nebude moci splnit podmínku „mít existující práva k užívání pozemků pro rezidenční a jiné pozemky“, jak je stanoveno v článku 128 bodu 6 návrhu novelizovaného pozemkového zákona.
Pokud jde o obtíže spojené s rozestavěnými bytovými projekty, na nedávném workshopu o návrhu novely zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, který uspořádal Hospodářský výbor Národního shromáždění a Ministerstvo stavebnictví , místopředseda Lidového výboru Ho Či Minova města Bui Xuan Cuong uvedl, že ve městě se objevilo mnoho problémů s uváděním rozestavěných bytových projektů do provozu. Konkrétně úřady musí vydávat písemná schválení pro projekty, které splňují podmínky pro prodej rozestavěných bytů, což vede k mnoha komplikacím, zejména pokud jde o vydávání osvědčení o vlastnictví kupujícím komerčních bytů s odkazem na ustanovení pozemkového zákona.
Podle pana Bui Xuan Cuonga stanoví článek 25 návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) podmínky pro budoucí bytové a stavební projekty, aby měly jeden z následujících typů dokladů o využití pozemku (rozhodnutí o přidělení pozemku, nájemní smlouva o pozemku; smlouva o nájmu pozemku; osvědčení o právech k užívání pozemku; osvědčení o vlastnictví bytu a právu k užívání pozemku; osvědčení o právech k užívání pozemku, vlastnictví bytu a dalšího majetku připojeného k pozemku...).
Mezitím jsou podle stávajícího pozemkového zákona uživatelé pozemků oprávněni převádět, pronajímat, podnájímat, darovat, zastavovat a vkládat práva k užívání pozemků jako kapitál, pokud mají osvědčení o užívání pozemku.
V případech, kdy je uživatelům pozemků uděleno odložení plnění jejich finančních závazků nebo jsou jejich finanční závazky zaznamenány jako dluh, musí tyto závazky splnit před uplatněním svých práv. To znamená, že pokud je investorovi přidělen pozemek, ale nesplní své finanční závazky týkající se poplatků za užívání pozemků, nemůže vykonávat práva uživatele pozemků stanovená pozemkovým zákonem, včetně práva na převod práv k užívání pozemků.
Výbor lidu Ho Či Minova města proto navrhuje, aby návrh zákona prozkoumal a upravil obsah týkající se pozemkových podmínek pro postup schvalování rozestavěných bytových a stavebních projektů pro podnikatelské účely tak, aby uváděl, že „investor musí mít splněny všechny finanční závazky a vlastnit osvědčení o právu k užívání pozemku“. Cílem je omezit výskyt právních problémů v následných krocích, zejména při vydávání osvědčení obyvatelům.
Umožňuje úpravy plánování po převodu vlastnictví.
Místopředseda Lidového výboru Ho Či Minova města Bui Xuan Cuong uvedl, že návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, který stanoví, že zásada pro převod realitních projektů – že převod celého projektu nebo jeho části musí zajistit, aby cíle a plánování projektu zůstaly nezměněny – je „nepříznivý“. Argumentoval, že mnoho investorů po akvizici projektu musí provést úpravy plánování, aby jej vylepšili. Podle pana Bui Xuan Cuonga je cílem úprav projektu optimalizovat projekt, v konečném důsledku zvýšit koeficient využití půdy a dodržet zákon o územním plánování. Investoři provádějí úpravy v souladu s předpisy, čímž vznikají další finanční závazky. Lidový výbor Ho Či Minova města navrhl změnu tohoto nařízení, aby se předešlo konfliktům se zákonem o územním plánování během realizace, jelikož by to negativně ovlivnilo postup projektu po akvizici.
Seminář "Odstraňování právních překážek v oblasti nemovitostí"
Dne 9. listopadu uspořádaly noviny Nguoi Lao Dong seminář s názvem „Odstraňování právních překážek pro trh s nemovitostmi“, aby si vyslechly názory hostů a shromáždily od nich názory, a tím nalezly řešení pro odstranění úzkých míst, uvolnění toku na trhu s nemovitostmi a podporu stabilního a udržitelného hospodářského růstu.
(*) Viz vydání novin Nguoi Lao Dong z 8. listopadu.
Zdroj: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
Komentář (0)