Úrokové sazby hypoték rostou.

Úrokové sazby hypoték v mnoha bankách mírně vzrostly s rostoucími kapitálovými náklady. To vyvíjí ještě větší finanční tlak na kupující nemovitostí.

Úrokové sazby hypoték po uplynutí zvýhodněného období jsou v současnosti asi o 2 procentní body vyšší než v roce 2025. Foto: Nam Khanh .

Začátkem června průzkum úrokových sazeb hypoték u několika komerčních bank ukázal, že počáteční preferenční úroková sazba se běžně pohybuje v rozmezí 8–10 % ročně a platí po dobu prvních 6–36 měsíců.

Po uplynutí preferenčního období se úvěry obvykle přepínají na mechanismus pohyblivé úrokové sazby, který se vypočítá jako referenční/vkladová úroková sazba plus marže ve výši 3–5 %.

Úrokové sazby u hypoték jsou „dražší“.

Úrokové sazby hypoték se v současnosti po uplynutí zvýhodněného období běžně pohybují na úrovni 11–15 % ročně, což je asi o 2 procentní body více než průměr v roce 2025. U některých úvěrů došlo dokonce k nárůstu až o 4 procentní body.

Je pozoruhodné, že trh také zaznamenal neobvyklý vývoj, kdy úrokové sazby z úvěrů státních bank jsou nyní stejné nebo dokonce vyšší než u některých soukromých bank. Po dvou letech udržování nejnižších úrokových sazeb z vkladů v systému musely státní banky prudce zvýšit úrokové sazby z vkladů, aby přilákaly kapitál, což vedlo ke zvýšení vstupních nákladů a úrokových sazeb z úvěrů.

Mezi státními bankami v současnosti nabízí Vietcombank balíček hypoték s úrokovou sazbou 9,6 % ročně po dobu prvních 6 měsíců splácení a 10,5 % ročně, pokud si dlužník zvolí fixní úrokovou sazbu po dobu prvních 12 měsíců. Po skončení propagačního období bude úroková sazba pohyblivá na základě 24měsíční úrokové sazby spořicího úvěru plus marže 3,3 % (nebo v závislosti na pobočce).

Podobně BIDV v současné době nabízí minimální úrokovou sazbu u hypotéky ve výši 9,7 % ročně po dobu prvních 6 měsíců, nebo 10 % ročně po dobu 12 měsíců a až 13,5 % ročně u balíčku s pevnou délkou 18 měsíců.

VietinBank také zvýšila úrokové sazby u balíčků hypoték s fixací na 24 měsíců na více než 12 % ročně, zatímco Agribank si udržuje nižší sazbu v rozmezí 8–9,8 % ročně.

V sektoru soukromého bankovnictví jsou počáteční úrokové sazby u hypoték obecně konkurenceschopnější, ale hlavní rozdíl spočívá ve vzorci pro výpočet pohyblivé úrokové sazby po uplynutí počátečního preferenčního období.

Techcombank proto v současné době nabízí balíček úvěrů s pevnou úrokovou sazbou ve výši 9,5 % ročně po dobu prvních 12 měsíců, poté se úroková sazba vypočítává na základě 13měsíční úrokové sazby spořicího účtu plus marže ve výši 3,5 %.

Úrokové sazby u hypoték se u mnoha bank zvýšily. Foto: Quynh Danh.

VIB nabízí úvěrové balíčky s úrokovými sazbami v rozmezí od 9,5 % do 12 % ročně v závislosti na období fixace úrokové sazby. OCB v současné době uplatňuje úrokovou sazbu ve výši 10,75 % ročně u hypoték s fixní úrokovou sazbou po dobu prvních 6 měsíců, nebo 11,5 % ročně po dobu prvních 12 měsíců, poté se sazba vypočítává na základě 13měsíční základní úrokové sazby plus marže 3,25–3,5 %. MB a ACB v současné době patří mezi banky s relativně konkurenceschopnými preferenčními úrokovými sazbami, které se uplatňují během počátečního období úvěru v rozmezí 9–9,5 % ročně (MB) a 9,5–10,5 % ročně (ACB).

Kupující domů čelí dvojnásobnému tlaku.

Podle analýzy společnosti Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) je hlavním důvodem nárůstu úrokových sazeb hypoték rostoucí kapitálové náklady bank. Po dlouhém období uvolňování na podporu ekonomického oživení po pandemii covidu-19 byly banky nuceny zvýšit úrokové sazby z úspor, aby si udržely vklady, čímž se zvýšily náklady na úvěry.

Kromě toho zůstávají úvěry na nemovitosti přísně kontrolovány. Zpráva o sektoru bydlení z roku 2026 od VIS Rating naznačuje, že Vietnamská státní banka i nadále udržuje svou politiku omezování kapitálových toků do nemovitostí s cílem snížit systémové riziko. V kontextu zpřísněné úvěrové politiky, zatímco poptávka po hypotékách zůstává vysoká, úrokové sazby mají tendenci se zvyšovat v souladu se zákonem nabídky a poptávky.

VIS Rating předpovídá, že průměrná úroková sazba hypoték by v roce 2026 mohla být o 3–4 procentní body vyšší než v předchozím roce. Zároveň se míra absorpce bytů v roce 2025 snížila na 95 %, což odráží opatrnější náladu kupujících v důsledku tlaku kapitálových nákladů.

Kupující domů nyní čelí tlaku z obou stran. Ceny domů v Hanoji a Ho Či Minově Městě meziročně vzrostly přibližně o 20 % a zároveň se zvýšily i náklady na půjčky. Kombinace těchto dvou faktorů vedla k prudkému nárůstu celkových nákladů na vlastnictví domu.

Například u bytu v hodnotě 3 miliard VND by kupující, který si půjčí 70 % hodnoty nemovitosti, což odpovídá 2,1 miliardě VND na 20 let, musel platit přibližně 20–21 milionů VND měsíčně, pokud je úroková sazba 10 % ročně. Pokud se pohyblivá úroková sazba zvýší na 13–14 % ročně, měsíční splátka by se mohla zvýšit o dalších 5–7 milionů VND.

Zdroj: https://znews.vn/lai-vay-mua-nha-tang-post1656040.html