Důvod, proč byty pod 25 milionů VND/m2 ve velkých městech „zanikají“, Hanoj ​​ruší 2 rozhodnutí týkající se pozemkových dražeb

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních makléřů ukazují, že segment cenově dostupných bytů (cena pod 25 milionů VND/m2) – tedy dostupné bydlení – „vymizel“. (Foto: Linh An)

Potřeba cenově dostupného bydlení je „opuštěna“

Vietnamský trh s nemovitostmi se postupně „ohřívá“ díky hnací síle nové nabídky a podpůrné politiky vlády . Nárůst nabídky – zejména v segmentu luxusních nemovitostí – však uspokojuje jen velmi malou část bytových potřeb lidí, zatímco potřeby většiny lidí – dostupné bydlení – jsou „opouštíny“, což nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou stále zhoršuje.

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že segment cenově dostupných bytů (s cenou pod 25 milionů VND/m2) – tedy dostupné bydlení, v posledních několika letech „vymizel“ a je velmi obtížné, nebo dokonce nemožné, se v Hanoji a Ho Či Minově Městě znovu objevit.

Konkrétně statistiky VARS ukazují, že v období 2018–2023 nejenže neustále klesal počet bytů, ale také struktura nabídky bytů ve dvou zvláštních městských oblastech je stále více nevyvážená. Struktura nabídky se stále více „přiklání“ k luxusnímu segmentu.

V Hanoji před dosažením tohoto milníku dosáhl podíl nově uvedených cenově dostupných bytů v roce 2018 35 %, v roce 2019 klesl na 20 % a v roce 2020 pouze na 12 %. V letech 2021 a 2022 nabídka cenově dostupných bytů v Hanoji nadále klesala a dosáhla pouze asi 4 % z celkové nabídky bytů uvedených k prodeji.

V Ho Či Minově Městě od roku 2018 prudce klesl podíl cenově dostupných bytů dvouciferným tempem, z 20 % v roce 2018 na 0,5 % v roce 2020, než v roce 2021 zcela zmizel.

Až do prvních 9 měsíců roku 2024 se nabídka bytů v Hanoji výrazně zotavila, ale nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou se ještě zhoršila, když přibližně 80 % nabízených bytů k prodeji v Hanoji a Ho Či Minově Městě v prvních 9 měsících roku 2024 mělo prodejní cenu 50 milionů VND/m2 nebo více.

Navzdory vysoké ceně dosáhly nově spuštěné projekty nebo nově otevřené projekty velmi dobrých prodejních měr, protože poptávka po bytech, ať už k bydlení nebo investici, vždy zůstala vysoká a měla vzestupný trend. Některé bytové projekty zaznamenaly míru absorpce až 99 % přímo v době oficiálního spuštění.

Tato situace způsobuje neustálý růst cen bytů a vytváření nové vysoké úrovně, a to jak na primárním, tak na sekundárním trhu, která daleko překračuje dostupnost a tempo růstu příjmů většiny lidí.

Výzkum indexu cen bytů, který odráží průměrné výkyvy prodejních cen projektů ve vzorku 150 projektů vybraných a sledovaných agenturou VARS, rovněž ukazuje, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 se průměrná prodejní cena vzorku projektového klastru v Hanoji blíží 60 milionům VND/m2, což představuje nárůst o 64,0 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019.

Průměrná prodejní cena projektových klastrů v Ho Či Minově Městě se zvýšila z 49,2 milionu VND/m2 na 64,2 milionu VND/m2, což představuje nárůst o 30,6 % ve srovnání se základním obdobím.

V Da Nangu vykázal index tržních cen v Da Nangu ve třetím čtvrtletí nárůst o 46,2 %, což je více než v Ho Či Minově Městě, přičemž více než 50 % nových nabídek ve třetím čtvrtletí mělo cenu nad 80 milionů VND/m2.

Lze tedy říci, že ve velkých městech je sice poptávka po dostupném bydlení velmi velká a neuspokojená, ale nabídka luxusních bytů není nadbytečná a uspokojuje pouze určitou část poptávky.

Jaká je příčina?

VARS se domnívá, že je obtížné, aby se dostupné bydlení „objevilo“ v centrálních oblastech Hanoje a Ho Či Minova Města, protože počet bytových projektů schválených k investicím v posledních letech lze „spočítat jen na prstech“. V roce 2023 a začátkem roku 2024 nebudou v segmentu dostupného bydlení realizovány téměř žádné nové projekty a realizované realitní projekty se zaměřují především na luxusní segment.

VARS vysvětlil důvod:

Zaprvé , hlavním důvodem, proč se dostupnému bydlení nevěnuje velká pozornost developerů nemovitostí, je to, že zisková marže v tomto segmentu je nižší než v segmentech vyšší třídy.

Aby developeři mohli vybudovat dostupné bydlení, musí optimalizovat náklady od pozemkového fondu, přes výstavbu až po provoz. Výpočty developerů projektů mezitím ukazují, že při ziskové marži pouze kolem 15 %, pokud kapitál stagnuje po dobu 1–2 let nebo se prodeje zpozdí o 1–2 roky, developeři přijdou o peníze.

Kromě toho jsou centrální pozemkové fondy stále vzácnější, a to v současnosti i v budoucnu, a nacházejí se především ve velkých městských oblastech s řadou infrastruktury a veřejných služeb, které vyžadují investice, a navíc vstupní náklady, zejména náklady na pozemky, rostou a ceny nemohou být dostupné.

Za druhé , ačkoli vláda zavádí řadu politik na podporu rozvoje sociálního bydlení a dostupného bydlení, právní postupy týkající se pozemků a plánování stále představují hlavní překážky. Dlouhodobě složitý proces udělování licencí spolu se stále vzácnějším pozemkovým fondem pro bytovou výstavbu ve velkých městech nutí developery projektů pečlivě zvažovat investice do tohoto segmentu.

Kromě toho nebyly politiky úvěrové podpory pro kupující nemovitostí v tomto segmentu zavedeny synchronně. Balíčky finanční podpory pro osoby se středními a nízkými příjmy, jako jsou preferenční úrokové sazby a zdroje úvěrů, stále čelí mnoha obtížím v přístupu a složitým postupům.

Za třetí , luxusní projekty přinášejí vysoké ziskové marže a není těžké je prodat. Vzhledem k tomu, že poptávka po luxusním bydlení, a to jak pro rezidenční, tak i investiční účely, je velmi vysoká, skupina zákazníků s vysokými příjmy neustále roste spolu s ekonomickým rozvojem a cizinci z vlny zahraničních investic, stejně jako Vietnamci v zahraničí na základě nového právního koridoru „uvolňujícího“ vlastnické podmínky pro tuto skupinu.

Ve skutečnosti počet zákazníků ochotných zaplatit prémii za to, aby v projektu vlastnili i ty nejlimitovanější a nejluxusnější produkty, není malý. Díky tomu je segment dostupného bydlení pro developery projektů méně atraktivní.

Předání více než 12,5 hektarů pozemků pro projekt městského bydlení v Duy Tien

Lidový výbor provincie Ha Nam právě vydal rozhodnutí o přidělení 125 012,07 m2 pozemku akciové společnosti Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) k realizaci projektu výstavby městské bytové oblasti ve městě Duy Tien. Z toho je 11 979,28 m2 pozemku určeno pro výstavbu sociálního bydlení.

Podle rozhodnutí přidělil Lidový výbor provincie Ha Nam společnosti Trung Dong pozemek o rozloze 125 012,07 m2 v okresech Hoang Dong a Tien Noi ve městě Duy Tien k realizaci projektu výstavby městské bytové oblasti. Z toho bude 82 882,5 m2 pozemku použito k výstavbě technické a sociální infrastruktury, včetně: sociálního bydlení (11 979,28 m2), kulturních domů, škol, zeleně, vodních ploch a dopravních zařízení... v souladu se schváleným podrobným plánem.

Po provedení stavebních investic budou infrastrukturní díla, která investoři nevyužívají, předána místním úřadům a specializovaným agenturám ke správě v souladu s předpisy.

Lidový výbor provincie Ha Nam dále přidělil společnosti Trung Dong 42 129,57 metrů čtverečních pozemků určených k bydlení s dobou užívání pozemků 50 let. Nabyvatel práv k užívání pozemků určených k bydlení a kupující domů připojených k právům k užívání pozemků určených k bydlení mají právo pozemky užívat stabilně a trvale.

Provinční lidový výbor dále pronajal společnosti Trung Dong Company v okrese Tien Noi pozemek o rozloze 10 409,48 metrů čtverečních za účelem komerčních a servisních činností v souladu se zákonem na dobu 50 let.

Lidový výbor provincie Ha Nam uvedl, že metoda přidělování a pronájmu pozemků nespočívá v dražbě práv na užívání pozemků ani v nabídkovém řízení na výběr investorů k realizaci projektů s využitím pozemků. Lidový výbor provincie Ha Nam požádal Lidový výbor města Duy Tien, aby koordinoval s úřady okresů Hoang Dong a Tien Noi a s Ministerstvem přírodních zdrojů a životního prostředí vymezil hranice pozemku a předal ho společnosti Trung Dong a zároveň urychlil postup rekultivace a vyklízení zbývající pozemkové plochy v rámci hranic projektu.

Provinční lidový výbor rovněž požádal společnost Trung Dong, aby soustředila zdroje na rychlou realizaci projektu. Po dokončení projektových prací bude muset společnost předat infrastrukturní práce a nevyužité pozemky místní samosprávě.

Příslušné odbory a agentury budou i nadále koordinovat a podporovat společnost při provádění investičních postupů, placení poplatků za užívání pozemků a realizaci projektu v souladu se zákonem.

Projekt městského bydlení ve městě Duy Tien je jedním z důležitých projektů pro rozvoj městské infrastruktury, uspokojení bytových potřeb lidí a přispění k podpoře socioekonomického rozvoje lokality.

Hanoj: Zrušit 2 rozhodnutí týkající se dražby práv na užívání pozemků

Hanojský lidový výbor právě vydal rozhodnutí č. 67/2024/QD-UBND, kterým se ruší dvě rozhodnutí o předpisech týkajících se pravomoci schvalovat vyvolávací cenu pro dražbu práv k užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo pronájmu pozemků v Hanoji. Rozhodnutí nabývá účinnosti dnem 1. prosince 2024.

Konkrétně Hanojský lidový výbor zrušil celé rozhodnutí č. 19/2019/QD-UBND ze dne 15. října 2019 Městského lidového výboru, které upravuje pravomoc schvalovat vyvolávací cenu pro dražbu práv k užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo pronájmu pozemků ve městě Hanoj.

Současně město zrušilo rozhodnutí č. 07/2023/QD-UBND ze dne 21. dubna 2023 Městského lidového výboru, kterým se mění článek 1 rozhodnutí č. 19/2019/QD-UBND ze dne 15. října 2019 o předpisech týkajících se pravomoci schvalovat vyvolávací cenu dražby práv na užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo pronájmu pozemků ve městě Hanoj.

V souladu s tím Hanojský lidový výbor v rozhodnutí č. 07/2023/QD-UBND schválí vyvolávací cenu pro dražbu práv k užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo pronájmu pozemků s jednorázovou platbou na celou dobu pronájmu, a to pro pozemkové parcely nebo pozemkové plochy v hodnotě 30 miliard VND nebo více.

Rozhodnutí nabývá účinnosti dnem 1. prosince 2024.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html