Transparentnost cen pozemků a pozemkových dražeb.

V Hanoji nejen neustále rostou ceny bytů a pozemků v centru města, ale boom zažívá i obchod s pozemky na předměstích. Foto: Quang Vinh.

Je třeba poznamenat, že zmocnění udělené Hanojským lidovým výborem lidovým výborům na úrovni okresů zahrnuje rozhodnutí o vyvolávací ceně pro dražbu práv k užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo pronájmu pozemků domácnostem a jednotlivcům; a rozhodnutí o vyvolávací ceně pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje nebo pronajímá pozemky v případech, kdy do pozemku nebo oblasti již byla investována technická infrastruktura podle podrobného stavebního plánu.

Obchodování bylo aktivní, ale ne horečné.

Podle Hanojského lidového výboru jsou okresní lidové výbory odpovědné za konsolidaci Rady pro oceňování pozemků a další související záležitosti (pokud existují) a za řízení organizací implementace pro ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí (TNMT), financí a plánování a další relevantní ministerstva a agentury. Do 10. prosince 2024 provede ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí spolu s dalšími ministerstvy, agenturami a okresními lidovými výbory předběžné posouzení výsledků a podá zprávu Hanojskému lidovému výboru k posouzení pokračujícího delegování pravomocí jako základu pro implementaci v následujícím období.

V Hanoji jsou pozemky vždy žhavým tématem. Nejenže ceny bytů a pozemků v centru města neustále rostou, ale velmi aktivní jsou i pozemkové transakce na předměstích. Od začátku dubna 2024 probíhají poměrně živé pozemkové dražby pro domácnosti a jednotlivce v okresech jako Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... a dokonce i v odlehlých oblastech, jako je Ba Vi.

V okrese Hoai Duc úspěšně vydražilo Okresní centrum pro rozvoj pozemků 23 pozemků o celkové rozloze 2 441,8 metrů čtverečních (aukce se konala 18. března), čímž do rozpočtu přinesla 179,2 miliardy VND. V dubnu Centrum pokračovalo v oznamování aukce práv k užívání pozemků k 34 pozemkům o celkové rozloze 3 366,7 metrů čtverečních s očekávaným příjmem do rozpočtu ve výši 200 miliard VND.

Podobně se v okrese Dong Anh v únoru a březnu konaly úspěšné aukce práv k užívání pozemků o celkové ploše 2 872,2 metrů čtverečních, které do rozpočtu vygenerovaly přes 143 miliard VND, což o téměř 69 miliard VND překročilo plánovanou částku.

Ba Vi, odlehlá čtvrť Hanoje, také úspěšně vydražila 37 pozemků (ve vesnici Dong Bang, obec Dong Thai), čímž do státního rozpočtu vygenerovala přes 99 miliard VND.

Podle pana Nguyen Huy Hoanga, ředitele Centra pozemkového fondu okresu Hoai Duc, je důvodem rychlého nárůstu transakcí s pozemky a jejich cen to, že město a místní úřady urychlují realizaci mnoha klíčových projektů dopravní infrastruktury, včetně okružní silnice č. 4 – Hlavní region a okružní silnice č. 3,5. To vedlo k pohodlnějšímu spojení s centrem města.

V květnu 2025 však v aukcích pozemků v příměstských okresech nedošlo k žádným náhlým nárůstům. Například v okrese Hoai Duc byla vyvolávací cena v porovnání s některými centrálními okresy přes 60 milionů VND/m2, oproti běžné ceně přes 100 milionů VND/m2 v centru města. Některé pozemky měly vyvolávací cenu 42,8 milionu VND/m2, ale vítězný uchazeč nabídl pouze o jeden krok výše a dosáhl 42,9 milionu VND/m2. To ukazuje, že ačkoli aukce pozemků probíhaly hladce, nebyly „horečnaté“; nedocházelo k žádnému neobvyklému nárůstu cen, spekulacím ani manipulaci s cenami, na rozdíl od předchozích prudkých nárůstů cen pozemků, kdy se ceny zvýšily 2–3krát oproti vyvolávací ceně.

Po aukci je míra propadlých záloh a nezaplacených částek vysoká. Konkrétně v letech 2022 a 2023 se až 70 % pozemkových aukcí v příměstských oblastech neúčastnilo žádných účastníků nebo počet účastníků nesplňoval podmínky pro účast v aukci.

Pokud jde o pozemkové dražby, mnoho lidí si není plně vědomo celého procesu. Například v okrese Me Linh během dražby odpoledne 30. prosince 2023 někdo nabídl 4,28 miliardy VND/m2 za pozemek o rozloze 102 m2, zatímco vyvolávací cena byla 30 milionů VND/m2, a stal se vítězným uchazečem. Na žádost vítězného uchazeče však okres Me Linh souhlasil se zrušením výsledku a vrácením více než 600 milionů VND jako zálohy.

Tato osoba uvedla, že se poprvé účastní aukce práv k užívání pozemků, takže byla nervózní a zmatená, což vedlo k chybě ve výpočtu. „Vypočítala jsem za celý pozemek přes 4,28 miliardy VND, aniž bych si uvědomila, že aukční předpisy stanoví výpočet za metr čtvereční, takže jsem se spletla,“ vysvětlila.

Výše uvedený případ by měl sloužit jako ponaučení pro účast v aukcích na práva k užívání pozemků, zejména proto, že Hanojský lidový výbor delegoval pravomoc stanovit vyvolávací cenu pro aukce práv k užívání pozemků na okresní lidové výbory.

Sčítání hlasů od zúčastněných jednotek v pozemkové aukci v okrese Thanh Oai (Hanoj), prosinec 2023. Zdroj: HNM.

Hanoj ​​uspořádá několik kol aukcí práv k užívání pozemků.

Mnozí se domnívají, že delegování pravomoci Hanojského lidového výboru na okresní lidové výbory k určení vyvolávací ceny pro dražby práv k užívání pozemků oživí a zlepší stav trhu s nemovitostmi. To by mohlo začít v červnu, zejména proto, že dražené pozemky již byly naplánovány a rozvinuty s integrovanou technickou a sociální infrastrukturou, napojeny na hlavní dopravní trasy a usnadňují vznik moderních nových obytných oblastí.

Podle Hanojského lidového výboru bylo městu letos přiděleno 408 547 miliard VND ze státního rozpočtu, z čehož domácí příjmy tvoří 378 530 miliard VND. Vzhledem k tomu, že příjmy z pozemků jsou hlavním zdrojem investic pro okresy, kraje a města, požádal Hanojský lidový výbor ministerstvo financí a ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby se ujaly vedení a koordinovaly s ostatními jednotkami shromáždění údajů týkajících se proveditelnosti nabídek a dražeb pozemků ve 30 okresech, krajích a městech.

Vzhledem k tomuto pozitivnímu vývoji jsou dražené pozemky v roce 2024 považovány za přední produkt na pozemkovém trhu v Hanoji.

Místa pro výběrová řízení na pozemky jsou zcela jasná. Do dražby bylo nabídnuto téměř 180 pozemků v okresech Chuong My, Dong Anh, Me Linh a městě Son Tay s vyvolávací cenou 33 milionů VND/m2. V dražbě konané v březnu 2024 byla nejvyšší vítězná nabídka 56,1 milionu VND/m2.

V okrese Me Linh se nachází 30 pozemků: v oblasti Quan Cho (osada Bong Mac, obec Lien Mac) je vyvolávací cena 19–22,5 milionů VND/m2. Ve městě Quang Minh je vyvolávací cena 26–27 milionů VND/m2.

V okrese Dong Anh bylo také nabídnuto 72 pozemků k aukci na užívání pozemků s vyvolávacími cenami v rozmezí 23,5–24,5 milionů VND/m2. Na některých místech dosahovala vyvolávací cena až 28–33 milionů VND/m2.

Mezitím bylo v okrese Phuc Tho vydraženo 14 pozemků s vyvolávacími cenami 17,2 milionu VND/m2 a 18,5 milionu VND/m2...

Implementujte novou politiku neprodleně.

Ceny pozemků jsou již dlouho předmětem velkého znepokojení celé společnosti. Vláda a Národní shromáždění se této otázce také velmi věnují.

Dne 24. května 2024, během předsednictví celostátního online setkání, na kterém byly vyslechnuty zprávy a poskytnuta zpětná vazba k návrhu vyhlášky regulující ceny pozemků, požádal místopředseda vlády Tran Hong Ha ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby vážně zohlednilo zpětnou vazbu obdrženou v průběhu procesu tvorby návrhu, urychleně dokončilo návrh vyhlášky a urychleně implementovalo nové a průlomové zásady a pokyny v pozemkovém zákoně z roku 2024.

Dříve, 8. května, na kombinované osobní a online konferenci s 63 obcemi, jejímž cílem bylo shromáždit názory na návrh vyhlášky upravující kompenzace, podporu a přesídlení po navrácení pozemků státem a návrh vyhlášky upravující ceny pozemků, místopředseda vlády Tran Hong Ha uvedl, že premiér vydal pokyn ministerstvům a agenturám, aby urychleně vypracovaly podrobné pokyny, které zajistí splnění podmínek pro to, aby Národní shromáždění mohlo projednat a povolit, aby zákon o půdě z roku 2024 vstoupil v platnost 1. července 2024 (o 5 měsíců dříve než předchozí datum, 1. ledna 2025).

Zákon o pozemkech z roku 2024 s mnoha novými a průlomovými zásadami prospívá lidem během procesu výstavby a harmonizuje zájmy všech stran zapojených do realizace projektu. Předpisy o cenách pozemků zajišťují objektivitu a transparentnost, vyrovnávají příjmy z pozemků pro stát, lidi a podniky, zabraňují kolísání cen pozemků a vyrovnávají vstupní náklady pro projekty socioekonomického rozvoje. Nová metodika oceňování pozemků musí být jasná, jednoduchá a stručná, aby chránila ty, kteří se na procesu oceňování podílejí.

Pokud se vrátíme k otázce, zda Hanojský lidový výbor zmocnil okresní lidové výbory ke stanovení cen pozemků a vyvolávacích cen pro dražby práv k užívání pozemků, dále to ukazuje, že tento proces musí být transparentní, ale také pečlivě monitorovaný. Ve skutečnosti jsou po mnoho let rozšířené korupce a hospodářské trestné činy související s pozemky. Stížnosti v této oblasti také tvoří nejvyšší procento všech stížností a jejich vyřizování a řešení je velmi časově náročné. Vzhledem ke složitosti problematiky je mnoho případů obtížné zcela vyřešit.

Zpráva Výboru pro občanské petice na tematickém dohledu stálého výboru Národního shromáždění na téma „Provádění zákonů o přijímání občanů a řešení stížností a oznámení od 1. července 2016 do 1. července 2021“ ze dne 13. září 2022 ukázala, že stížnosti, oznámení, petice a zpětná vazba se týkaly především hospodaření s půdou a provádění výkupů půdy, kompenzací, podpor, přesídlení a vyklízení lokalit při realizaci projektů (což představuje více než 69,5 %).

Podle pana Le Bao Longa, experta na nemovitosti, se vládní nařízení, které vyžaduje, aby provinční lidové výbory zaváděly ceníky pozemků, liší od předchozího systému, protože se musí vztahovat k rámci cen pozemků a musí být každoročně aktualizován. To posiluje místní orgány a umožňuje, aby ceny pozemků lépe odpovídaly skutečné situaci v každé lokalitě než dříve. Specifická nařízení zajistí transparentní, jasné a realistické oceňování pozemků. Pan Long předpovídá, že ceny nemovitostí po vstupu nových zákonů v platnost porostou, přičemž nejvíce budou ovlivněny pozemkové parcely. I přes toto zvýšení však nedojde k nepřiměřenému nárůstu cen.

Zdroj: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html