Transparentnost cen pozemků a pozemkových dražeb

V Hanoji nejen neustále rostou ceny bytů a pozemků v centru města, ale také se hemží obchody s pozemky na předměstí. Foto: Quang Vinh.

Zejména v pověření Hanojského lidového výboru lidovým výborům na úrovni okresů je uvedeno rozhodnutí o vyvolávací ceně pro dražbu práv k užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo pronájmu pozemků domácnostem a jednotlivcům; rozhodnutí o vyvolávací ceně pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje nebo pronajímá pozemky v případech, kdy pozemek nebo plocha pozemku byly investovány do technické infrastruktury podle podrobného stavebního plánu.

Obchodování je aktivní, ale ne horké

Podle Hanojského lidového výboru jsou lidové výbory na úrovni okresů odpovědné za dokončení specifické Rady pro oceňování pozemků a dalších souvisejících náplní (pokud existují) a za pověření Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí (TNMT), Finančního plánování a souvisejících oddělení a úřadů organizací implementace. Do 10. prosince 2024 Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí spolu s odděleními, pobočkami a lidovými výbory na úrovni okresů shrne a vyhodnotí výsledky a podá zprávu Městskému lidovému výboru k posouzení pokračujícího schválení jako základu pro implementaci v následujícím období.

Pro Hanoj ​​je pozemky vždy žhavým tématem. Nejen ceny bytů, ale i ceny pozemků v centru města neustále rostou, ale velmi aktivní jsou i transakce s pozemky na předměstí. Od dubna 2024 probíhají poměrně čilé aukce pozemků pro domácnosti a jednotlivce z okresů jako Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... až po odlehlou oblast Ba Vi.

V okrese Hoai Duc úspěšně vydražilo Okresní rozvojové centrum pozemkového fondu 23 pozemků o rozloze 2 441,8 m2 (konalo se 18. března); do rozpočtu se vybralo 179,2 miliardy VND. V dubnu centrum pokračovalo v oznamování aukce práv k užívání pozemků k 34 pozemkům o rozloze 3 366,7 m2; očekává se, že do rozpočtu se vybere 200 miliard VND.

Podobně v okrese Dong Anh se v únoru a březnu úspěšně konala aukce práv k užívání pozemků o celkové ploše 2 872,2 metrů čtverečních; rozpočtové příjmy přesáhly 143 miliard VND, což o téměř 69 miliard VND překročilo očekávání.

Ba Vi je odlehlá čtvrť Hanoje, která také úspěšně vydražila 37 pozemků (vesnice Dong Bang, obec Dong Thai); rozpočet tak získal více než 99 miliard VND.

Podle pana Nguyen Huy Hoanga, ředitele Centra pozemkového fondu okresu Hoai Duc, je důvodem rychlého nárůstu transakcí s pozemky a jejich cen to, že město a lokalita urychlují realizaci mnoha klíčových projektů dopravní infrastruktury, včetně okružní silnice č. 4 – region hlavního města a okružní silnice č. 3,5. Spojení s centrem města je tak pohodlnější.

Nicméně do května 2025 nebyly pozemkové dražby v příměstských okresech neobvyklé. Například v okrese Hoai Duc byla ve srovnání s některými centrálními okresy vyvolávací cena přes 60 milionů VND/m2, oproti více než 100 milionům VND/m2 běžným v centru města. Existoval pozemek s vyvolávací cenou 42,8 milionu VND/m2, ale vítěz aukce cenu zvýšil pouze o 1 krok na 42,9 milionu VND/m2; což dokazuje, že ačkoli byla pozemková aukce příznivá, nebyla „horká“; nedošlo k žádnému neobvyklému nárůstu cen, spekulacím ani cenové inflaci ve srovnání s předchozími pozemkovými horečkami, kdy ceny vzrostly 2–3krát oproti vyvolávací ceně.

Po aukci je míra zrušení zálohy a nezaplacení vysoká. Konkrétně v letech 2022 a 2023 se až 70 % aukcí příměstských pozemků neúčastnilo žádných účastníků nebo počet účastníků nebyl dostatečný k zahájení aukce.

Pokud jde o pozemkové dražby, mnoho lidí si v tom není jisté. Například v jednom případě v okrese Me Linh, v dražbě odpoledne 30. prosince 2023, zaplatila osoba 4,28 miliardy VND/m2 za pozemek o rozloze 102 m2; vyvolávací cena byla 30 milionů VND/m2 a stala se vítězem dražby. Později však na žádost vítěze dražby okres Me Linh souhlasil se zrušením výsledku a vrácením více než 600 milionů VND jako zálohy.

Tato osoba uvedla, že šla poprvé do aukce na užívání pozemku, takže byla nervózní a spěchala, a proto si zapsala špatné číslo. „Vypočítala jsem za celý pozemek více než 4,28 miliardy VND, protože jsem si neuvědomila, že aukční předpisy se počítají za metr čtvereční, takže jsem se spletla,“ uvedla tato osoba.

Výše uvedený případ by měl být rovněž považován za ponaučení z účasti na aukcích práv k užívání pozemků, zejména když Hanojský lidový výbor pověřil okresní lidový výbor rozhodováním o vyvolávací ceně pro aukce práv k užívání pozemků.

Sčítání hlasů jednotek účastnících se pozemkové dražby v okrese Thanh Oai (Hanoj), prosinec 2023. Zdroj: HNM.

Hanoj ​​uspořádá mnoho aukcí práv k užívání pozemků.

Mnoho názorů uvádí, že zmocnění okresních lidových výborů k rozhodování o vyvolávací ceně pro dražby práv k užívání pozemků ze strany Hanojského lidového výboru povede k oživení a zdravějšímu trhu s nemovitostmi. Výchozím bodem lze říci, že je příští červen. Zejména pokud jsou dražené pozemky plánovány, investovány do synchronních systémů technické a sociální infrastruktury, napojeny na hlavní dopravní osy a splňují potřeby formování nových moderních obytných oblastí.

Podle Hanojského lidového výboru bylo městu letos přiděleno 408 547 miliard VND odhadovaných příjmů ze státního rozpočtu, z čehož domácí příjmy činí 378 530 miliard VND. Vzhledem k tomu, že Hanojský lidový výbor označil příjmy z pozemků za hlavní zdroj investic pro okresy, města a obce, požádal Ministerstvo financí a Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby řídily a koordinovaly činnost jednotlivých oddělení při syntéze dat týkajících se nabídkové a aukční kapacity 30 okresů, měst a obcí z příjmů z pozemků.

Díky těmto pozitivním krokům jsou dražené pozemky v roce 2024 považovány za přední produkt na pozemkovém trhu v Hanoji.

Adresy pozemků v aukci jsou zcela jasné. Z nich bylo do aukce na práva k užívání pozemků nabídnuto téměř 180 pozemků v okresech Chuong My, Dong Anh, Me Linh a městě Son Tay s nejvyšší vyvolávací cenou 33 milionů VND/m2. V aukci v březnu 2024 byla nejvyšší vítězná cena 56,1 milionu VND/m2.

V okrese Me Linh, včetně 30 pozemků: oblast Quan Cho (vesnice Bong Mac, obec Lien Mac) vyvolávací cena 19–22,5 milionů VND/m2. Ve městě Quang Minh se vyvolávací cena pohybuje od 26 do 27 milionů VND/m2.

V okrese Dong Anh bylo do dražby na užívání pozemků nabídnuto také 72 pozemků s vyvolávacími cenami od 23,5 do 24,5 milionu VND/m2. Na některých místech se vyvolávací ceny pohybovaly od 28 do 33 milionů VND/m2.

V okrese Phuc Tho bylo vydraženo 14 pozemků s vyvolávacími cenami 17,2 milionu VND/m2 a 18,5 milionu VND/m2...

Brzy zaveďte nové zásady do života

Ceny pozemků byly po dlouhou dobu předmětem pozornosti celé společnosti. Vláda a Národní shromáždění jsou této problematice také velmi blízké.

Dne 24. května 2024, během předsednictví celostátního online setkání, na kterém byly vyslechnuty zprávy a vyjádřeny stanoviska k návrhu vyhlášky regulující ceny pozemků, požádal místopředseda vlády Tran Hong Ha ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby v průběhu celého procesu tvorby návrhu vyhlášky vážně zohlednilo komentáře a příspěvky, urychleně dokončilo návrh vyhlášky a urychleně zavedlo do praxe nové a průlomové politiky a směrnice obsažené v pozemkovém zákoně z roku 2024.

Dříve, 8. května, na přímé online konferenci s 63 obcemi, jejímž cílem bylo shromáždit názory na návrh vyhlášky upravující kompenzace, podporu a přesídlení v případě, že stát získá zpět pozemky; návrh vyhlášky upravující ceny pozemků; místopředseda vlády Tran Hong Ha uvedl, že premiér vydal dokument, kterým nařizuje ministerstvům a složkám, aby urychleně vypracovaly podrobné pokyny, které zajistí dostatečné podmínky pro to, aby Národní shromáždění mohlo projednat a umožnit, aby zákon o půdě z roku 2024 vstoupil v platnost 1. července 2024 (o 5 měsíců dříve než dříve, tedy 1. ledna 2025).

Zákon o pozemkech z roku 2024 s mnoha novými a průlomovými politikami; lidé těží z procesu rozvoje, harmonizují zájmy všech stran při realizaci projektů. Předpisy o cenách pozemků zajišťují principy objektivity, transparentnosti a regulace příjmů z pozemků pro stát, lidi a podniky, zabraňují kolísání cen pozemků a vyrovnávají vstupní náklady pro investiční projekty v socioekonomickém rozvoji. Nová metoda oceňování pozemků musí být jasná, jednoduchá a ucelená, aby chránila ty, kteří oceňují.

Pokud se vrátíme k pověření okresních lidových výborů Hanojským lidovým výborem rozhodovat o cenách pozemků a vyvolávacích cenách pro dražby práv k užívání pozemků, dále to ukazuje, že tato práce musí být prováděna transparentním způsobem, ale musí být pečlivě monitorována. Ve skutečnosti se v průběhu let v pozemkovém sektoru rozšířila korupce a hospodářská kriminalita. Stížnosti v této oblasti také tvoří nejvyšší podíl stížností a jejich vyřizování a řešení zabere mnoho času. Vzhledem ke složitosti problému je mnoho případů obtížné důkladně vyřešit.

Zpráva petičního výboru na tematickém kontrolním zasedání stálého výboru Národního shromáždění „Provádění zákona o přijímání občanů a vyřizování stížností a oznámení od 1. července 2016 do 1. července 2021“ ze dne 13. září 2022 vyplynulo, že stížnosti, oznámení, doporučení a úvahy se týkaly především oblasti hospodaření s půdou a provádění rekultivace pozemků, kompenzací, podpor, přesídlení a vyklízení lokalit při realizaci projektů (což představuje více než 69,5 %).

Podle pana Le Bao Longa, experta na nemovitosti, se vládní nařízení o ceníku pozemků, které zavádí Provinční lidový výbor, liší od dřívějších, které se vztahují k rámcovému cenovému systému pozemků a každoročně se aktualizují. Pravomoci a odpovědnost tak byly delegovány na lokality, což pomáhá k tomu, aby se ceny pozemků více přibližovaly skutečné situaci v každé lokalitě než dříve. Specifická nařízení pomohou k tomu, aby oceňování pozemků bylo transparentní, jasné a blížilo se realitě. Pan Long předpovídá, že ceny nemovitostí po vstupu nových zákonů v platnost porostou. V souladu s tím budou nejvíce postiženy pozemky. I když však k nárůstu dojde, nedojde k nepřiměřeně vysokému nárůstu cen.

Zdroj: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html