Státní banka: Oběžník 22 nezakazuje hypotéky na budoucí bydlení

ANTD.VN - Státní banka potvrdila: Oběžník 22 neomezuje jednotlivce v nákupu domů s hypotékami na budoucí bydlení. Podmínka „dům dokončen dle kupní smlouvy“ se vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení, které jsou poskytovány s nižším rizikovým koeficientem než jiné úvěry zajištěné nemovitostmi.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města dříve zaslala premiérovi a Státní bance dokument, v němž navrhuje změnu a doplnění článku 1 bodu 1 oběžníku č. 22/2023/TT-NHNN.

Agentura HoREA vyjádřila zejména hluboké znepokojení nad nařízením, které komerčním bankám a pobočkám zahraničních bank dovoluje poskytovat jednotlivcům úvěry pouze na nákup domů, které jsou „dokončeny k předání“ (tj. domy dostupné k předání – podle HoREA).

HoREA se domnívá, že to znamená, že oběžník č. 22/2023/TT-NHNN neumožňuje komerčním bankám a pobočkám zahraničních bank poskytovat jednotlivcům úvěry na nákup nedokončených komerčních bytů k předání (tj. komerčních bytů vytvořených v budoucnu) zajištěných (zastavených) samotným tímto domem.

Toto sdružení se domnívá, že pokud výše uvedené nařízení nebude neprodleně pozměněno, může to vést k nepříznivým důsledkům, způsobit potíže a narušit normální fungování trhu s nemovitostmi, což bude mít negativní dopad na proces oživení a rozvoje trhu s nemovitostmi jak v krátkodobém, tak i dlouhodobém horizontu.

Oběžník č. 22 není dokumentem, kterým by se řídily operace poskytování úvěrů.

V reakci na tyto informace Státní banka potvrdila, že oběžník 22 neomezuje jednotlivce v budoucnu v nákupu hypotékou zajištěných domů.

Podle Státní banky není oběžník 41/2016/TT-NHNN (ve znění pozdějších předpisů a doplněný oběžníkem 22/2023/TT-NHNN) upravující poměr kapitálové bezpečnosti komerčních bank a poboček zahraničních bank dokumentem, kterým se řídí úvěrové operace úvěrových institucí.

Oběžník zejména poskytuje pokyny k určení a uplatňování rizikových koeficientů pro každý typ bankovních aktiv (včetně úvěrů zajištěných nemovitostmi a hypotečních úvěrů na bydlení).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Kupující domů si stále mohou hypotéku na budoucí bydlení poskytnout

Konkrétně článek 10, článek 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN stanoví: „Úvěr zajištěný nemovitostí je úvěr fyzické nebo právnické osobě na nákup nemovitosti, realizaci realitního projektu a je zajištěn nemovitostí nebo realitním projektem vytvořeným z úvěru v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích“.

Oběžník 22/2023/TT-NHNN tento obsah nemění ani nedoplňuje. Organizace a jednotlivci, kteří si potřebují koupit dům a zajistit si (hypotékou) tento budoucí dům, použijí rizikový koeficient od 30 % do 120 % v závislosti na poměru záruky (LTV) vypočítaném z poměru zůstatku úvěru k hodnotě zajištění. V případě, že nejsou k dispozici informace o poměru LTV, je rizikový koeficient 150 %.

Dokončené domy budou zařazeny do kategorie s nízkým rizikem.

Článek 2, bod 11 oběžníku 41/2016/TT-NHNN stanoví: „Hypoteční úvěr na bydlení je úvěr zajištěný nemovitostí pro fyzické osoby na koupi domu, který plně splňuje následující podmínky: a) Zdroj peněz na splacení dluhu není zdrojem peněz na pronájem domu vytvořeného z úvěru; b) Dům byl dokončen v souladu s kupní smlouvou o domě; c) Banka nebo pobočka zahraniční banky má plná zákonná práva nakládat se zastaveným domem, pokud klient nemůže splatit dluh v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích; d) Dům vytvořený z tohoto hypotečního úvěru musí být nezávisle oceněn (oceněn třetí stranou nebo oddělením nezávislým na oddělení schvalování úvěrů banky nebo pobočky zahraniční banky) s dodržením zásady obezřetnosti (cena není vyšší než tržní cena v době schválení úvěru) v souladu s předpisy banky nebo pobočky zahraniční banky.“

Článek 1 bodu 1 oběžníku 22/2023/TT-NHNN mění a doplňuje článek 11 bodu 2 takto: „11. Hypoteční úvěr na bydlení je úvěr zajištěný nemovitostí pro fyzické osoby na koupi domu, včetně:

a) Hypotéka zajištěná nemovitostí pro fyzické osoby na koupi domu musí splňovat následující podmínky: i) Zdroj peněz na splacení dluhu není zdrojem peněz na pronájem domu z úvěru; ii) Dům byl dokončen k předání dle kupní smlouvy o domě; iii) Banka nebo pobočka zahraniční banky má plná zákonná práva nakládat se zastaveným domem, pokud klient nemůže dluh splatit, dle ustanovení zákona o zajištěných transakcích a zákona o bydlení; iv) Hypotéka zajištěná z tohoto hypotečního úvěru musí být nezávisle oceněna (oceněna třetí stranou nebo oddělením nezávislým na oddělení schvalování úvěrů banky nebo pobočky zahraniční banky) s dodržením zásady obezřetnosti (hodnota není vyšší než tržní cena v době schválení úvěru) dle předpisů banky nebo pobočky zahraniční banky.

b) Úvěry na pořízení sociálního bydlení a bydlení v rámci vládních podpůrných programů a projektů se určují podle ustanovení zákona o bydlení a splňují podmínky uvedené v bodech a)(i), a)(iii), a)(iv) tohoto ustanovení.

Hypoteční úvěry na bydlení tedy budou zahrnovat: Hypoteční úvěry na koupi domů, které splňují předepsané podmínky, včetně podmínky dokončení pro předání, a úvěry na koupi sociálního bydlení a domů v rámci vládních podpůrných programů a projektů.

Rizikový faktor uplatňovaný na hypoteční úvěry na bydlení se bude pohybovat od 20 % do 100 % v závislosti na poměrech LTV a DSC.

U úvěrů na nákup sociálního bydlení, nákup domů v rámci vládních podpůrných programů a projektů není nutné splňovat podmínku dokončení domu k předání a koeficient rizika je nižší než u jiných hypotečních úvěrů na bydlení, a to pouze 20–50 %, aby bylo možné realizovat vládní politiku podpory sociálního bydlení.

Státní banka tak uvedla, že podmínka dokončeného domu dle kupní smlouvy na dům se vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které podléhají nižšímu rizikovému koeficientu než jiné pohledávky zajištěné nemovitostmi).

V případě, že organizace nebo jednotlivec potřebuje postavit nebo koupit budoucí bydlení a zajistí si hypotéku na budoucí bydlení, bude se jednat o úvěr zajištěný nemovitostí, jak je stanoveno v článku 10, článku 2 oběžníku 41, a bude uplatněn odpovídající rizikový koeficient, jak je stanoveno v článku 10, článku 9 oběžníku 41.

„Toto nařízení tedy neomezuje práva organizací a jednotlivců na koupi budoucího bydlení a není v rozporu s platnými předpisy (občanské právo, bytové právo, právo obchodování s nemovitostmi, investiční právo z roku 2020, zákon o úvěrových institucích z roku 2024),“ potvrdila Státní banka.

Zdrojový odkaz