Trh neustále nastavuje nové cenové hladiny a s myšlenkou „každý kousek země je zlato“ jsou pozemky pro bydlení v Hanoji v hledáčku kupujících.

Ceny nemovitostí neustále rostou, vznikají nová území, obytné pozemky v Hanoji jsou velmi žádané, nejnovější předpisy o hypotékách z červené knihy... jsou nejnovějšími zprávami z oblasti nemovitostí.

Další možností se stávají rezidenční nemovitosti, protože růst cen není tak „chaotický“ jako u bytů. (Foto: Linh An)

Ceny nemovitostí nadále rostou

Paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (Vietnamská asociace realitních makléřů), uvedla, že ceny nemovitostí neustále dosahují nových vysokých úrovní, které daleko překračují tempo růstu příjmů většiny lidí.

Konkrétně index cen nemovitostí v bytovém sektoru ve druhém čtvrtletí roku 2024 v Hanoji a Ho Či Minově Městě vzrostl o 58 %, respektive 27 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019. Cenově dostupné komerční bytové projekty v městských oblastech zcela zmizely. Dokonce i segment bytů střední třídy je stále vzácnější a postupně jej „dominuje“ segment vyšší třídy a luxusu, když více než 80 % nabídky bytů na prodej v Hanoji a Ho Či Minově Městě v roce 2024 bude mít cenu od 50 milionů VND/m2 nebo více. Mnoho nově zahájených bytových projektů má ceny v řádu desítek tisíc USD za 1 m2.

Vysoká cena bytů v primárních realitách vedla k „prudkému nárůstu“ cen starých bytů, přičemž mnoho bytů, které byly používány po celá desetiletí, se obchoduje za ceny dvojnásobné nebo trojnásobné oproti ceně v době předání. „V návaznosti“ na horečku cen bytů „nabrala na obrátkách“ i prodejní cena domů připojených k pozemkům, včetně vil a řadových domů, a to i v některých projektech v okresech daleko od centra Hanoje, kdy je nabídka v centru města stále omezenější.

Pokud se v minulosti jednotková cena vil v řádu stovek milionů za metr čtvereční považovala za vysokou, nyní se vily prodávají za ceny až 1 miliardy VND za metr čtvereční, což je stále považováno za normální. Ceny pozemků také neustále rostou. Mnoho provincií a měst zaznamenalo fenomén lokálního „oteplování“ čistých legálních pozemků v důsledku reinvestičních aktivit nebo kvůli tomu, že některé skupiny investorů vytvářejí falešnou nabídku a poptávku s cílem zvýšit ceny. V některých provinciích a městech, jako je Hai Duong , cena překročila „vrchol horečky“ v roce 2022.

Paní Mien se domnívá, že v krátkodobém horizontu ceny primárních nemovitostí sotva klesnou, zejména v segmentu bytů – typu, který uspokojuje potřeby bydlení převážně v městských oblastech. Vzhledem k neustále rostoucí poptávce po nemovitostech, zejména investiční poptávce, totiž investoři upřednostní rozvoj luxusního segmentu s cílem maximalizovat zisky, když je pozemkových fondů stále méně, náklady na výstavbu rostou a zároveň se investuje do stále kvalitnější infrastruktury a inženýrských sítí.

Nový právní koridor eliminuje investory se slabou finanční kapacitou a nutí zbývající investory na „hřišti“ rozvíjet velké městské oblasti se synchronní infrastrukturou a inženýrskými sítěmi, s velkým vlivem, což znamená vysoké náklady a zároveň ztěžuje pokles cen nemovitostí.

Zároveň na trhu zbývají pouze investoři s dobrým finančním potenciálem, silnou stávající kapacitou nebo výhodami při vytváření pozemkových fondů, což bude i nadále udržovat fenomén monopolní nabídky, velcí investoři budou i nadále určovat tržní cenu, a to směrem nahoru, aby maximalizovali zisky.

Pozemky pro bydlení v Hanoji jsou velmi žádané

Rezidenční nemovitosti se stávají další možností, pokud nárůst cen neprobíhá „chaoticky“ jako u bytů. Průzkum serveru Batdongsan.com.vn ukazuje, že ceny soukromých domů ve vnitřních městských čtvrtích Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... zaznamenaly od začátku roku průměrný nárůst cen o 10–20 %. Objem transakcí na podlažích specializovaných na prodej rezidenčních pozemků v Hanoji se za poslední 3 měsíce zvýšil v průměru o 10–30 %, a to ve stejnou dobu, kdy ceny bytů neustále rostly.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, rovněž uvedl, že data o trhu s nemovitostmi ze strany Batdongsan.com.vn ukazují, že si soukromé domy a řadové domy udržují stabilní úroveň zájmu. V prvních třech měsících roku 2024 měly soukromé domy a řadové domy tendenci zvyšovat objem transakcí a zájem ve všech cenových relacích. Zájem se prudce zvýšil zejména téměř ve všech okresech Hanoje.

Konkrétně se zájem o soukromé domy v okrese Nam Tu Liem ve srovnání se začátkem roku 2023 zvýšil o 43 %, soukromé domy v Hoang Mai o 28 %, Dong Da o 21 %, Ha Dong o 26 % a Thanh Xuan o 12 %. Co se týče ceny, cena soukromých domů v Hanoji se zvýšila z průměrných 95 milionů VND/m2 v prvním čtvrtletí roku 2021 na 164 milionů VND/m2 ve druhém čtvrtletí roku 2024.

Průměrný nárůst cen soukromých domů je tedy poměrně stabilní a dosahuje v průměru 15–20 % ročně v závislosti na oblasti. Právě tato stabilita, bez cenového chaosu a nárůstu cen, umožňuje, aby počet transakcí se soukromými domy a řadovými domy zůstal stabilní, pravidelný a přitahoval pozornost skutečných kupujících a investorů v kontextu neustále kolísajících cen bytů v Hanoji.

Realitní expert Tran Huu Xiem, předseda představenstva MSP Land System, uvedl, že existuje mnoho faktorů, které v budoucnu zajišťují růst rezidenčních nemovitostí, což způsobuje, že se peněžní tok silně přesune do tohoto segmentu.

Konkrétně právní změny nově přijatého zákona o pozemkech a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí podporují rozvoj trhu s nemovitostmi transparentním a zdravým směrem. Zejména se očekává, že budoucí cena rezidenčních nemovitostí poroste v závislosti na změnách v četnosti aktualizací cen, když se rámec cen pozemků a tabulka cen pozemků každoročně odstraní a aktualizují.

Kromě toho se cena pozemků, řadových domů a soukromých domů u produktů s jasným právním statusem také zvýší, jakmile budou podrobně stanoveny podmínky pro udělování osvědčení o právu k užívání pozemků bez sporů; přesnost ocenění bude stále přísnější, transparentnější a jasnější.

Předseda pozemkového systému MSP se navíc domnívá, že v souvislosti s heslem „každý centimetr země je zlato“ našich předků jsou rezidenční nemovitosti vždy atraktivní kvůli velké poptávce po bydlení a vlastnictví nemovitostí ze strany Vietnamců. Nedostatek pozemků v centru města při neustále rostoucí poptávce také podporuje nárůst prodejních cen a transakcí. Tento segment je proto vždy považován za bezpečný přístav pro cash flow, který přitahuje skutečné kupce a investory.

Bac Giang vydává nejnovější předpisy o dělení pozemků

Lidový výbor provincie Bac Giang právě vydal rozhodnutí č. 24, které podrobně stanoví limity pro přidělování pozemků k obytným účelům, limity pro uznávání pozemků k obytným účelům; minimální plochu a podmínky pro rozdělení a scelování pozemků; limity pro přidělování zemědělské půdy; limity pro přidělování nevyužívané půdy jednotlivcům k užívání; limity pro přijímání převodů zemědělské půdy; kritéria a podmínky pro změnu účelu využití půdy pro pěstování rýže, ochranné lesní půdy, lesní půdy se zvláštním využitím a produkční lesní půdy na jiné účely; další typy dokumentů uživatelů půdy platných v provincii před 15. říjnem 1993.

Nařízení proto jasně stanoví, že podmínky pro rozdělení pozemku u pozemků určených k bydlení musí mít minimální plochu pozemku určeného k bydlení 32 metrů čtverečních, minimální průčelí 4 metry a hloubku vzhledem k hranici stavby (pokud existuje) alespoň 5,5 metru u původního pozemku se stávající hloubkou 5,5 metru nebo více.

V případě, že po získání pozemku státem je stávající hloubka pozemku menší než 5,5 m, musí být minimální hloubka 3 m.

Pokud jde o limit přidělování obytných pozemků jednotlivcům, podle nových předpisů je pro městské obytné pozemky v městských částech Bac Giang (s výjimkou obcí v rámci administrativních hranic okresů a měst přeměněných na městské části a města v důsledku nově stanovených, rozdělených nebo sloučených administrativních hranic) maximum 100 metrů čtverečních.

Městské obytné pozemky ve městech, obytné pozemky ve městech přeměněné na městské části; obytné pozemky v městských částech města Viet Yen; obytné pozemky v obcích: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai města Bac Giang; obytné pozemky v obcích v rámci hranic města Bac Giang přeměněné na městské části; obytné pozemky ve venkovských oblastech podél dálnic, státních dálnic a provinčních silnic s maximální plochou 120 metrů čtverečních.

Pozemky určené k bydlení v obcích v rámci správních hranic okresů a měst přeměněných na městské obvody a města v důsledku nově stanovených, rozdělených nebo sloučených správních hranic (po nabytí účinnosti usnesení Stálého výboru Národního shromáždění o nově stanovených, rozdělených nebo sloučených správních hranicích) činí maximálně 200 metrů čtverečních.

Obytné pozemky v obcích v midlandské oblasti, okresech, městech a obcích mají maximální rozlohu 300 m2. Obytné pozemky v horských obcích, okresech a obcích mají maximální rozlohu 360 m2.

V případě, že pozemek vznikl před 18. prosincem 1980, je plocha obytného pozemku určena pětinásobkem limitu přidělení obytného pozemku odpovídajícího každému předepsanému regionu nebo oblasti, avšak nepřesahujícím plochu užívaného pozemku a maximálně 800 m².

V případě, že pozemek vznikl v období od 18. prosince 1980 do 15. října 1993, je limit pro uznání pozemku pro bydlení stanoven trojnásobkem limitu pro přidělení pozemku pro bydlení odpovídajícího každému předepsanému regionu nebo oblasti, ale celková plocha nepřesahuje plochu užívaného pozemku a je maximálně 600 m².

Toto rozhodnutí nabývá účinnosti dnem 21. září a nahrazuje rozhodnutí Provinčního lidového výboru č. 40/2021 a rozhodnutí č. 44/2023.

Podmínky pro uživatele pozemků k zastavení práv k užívání pozemků jsou stanoveny v článku 45 pozemkového zákona z roku 2024. (Foto: Ha Phong)

Důležité předpisy týkající se hypoték v červené knize

Podmínky pro uživatele pozemků k zajištění práv k užívání pozemků jsou stanoveny v článku 45 pozemkového zákona z roku 2024.

Podmínky pro uplatnění práva na hypotéku dle červené knihy

Podle článku 45 odstavce 1 zákona o půdě z roku 2024 mohou uživatelé půdy zastavit práva k užívání půdy, pokud jsou splněny následující podmínky:

Mít osvědčení o právu k užívání pozemků nebo osvědčení o vlastnictví domu a právu k užívání pozemků nebo osvědčení o právu k užívání pozemků, vlastnictví domu a dalšího majetku připojeného k pozemkům, s výjimkou následujících případů: (1) Dědictví práv k užívání pozemků; (2) Přeměna zemědělské půdy při scelování polí, výměně pozemků nebo darování práv k užívání pozemků státu nebo obci; (3) Hospodářské organizace se zahraničními investicemi, které přijímají převody realitních projektů; (4) Domácnosti a jednotlivci využívající pozemky, kterým nebylo uděleno osvědčení o právu k užívání pozemků, osvědčení o právu k vlastnictví domu a právu k užívání pozemků, osvědčení o právu k užívání pozemků, právu k vlastnictví domu a dalšího majetku připojeného k pozemkům, osvědčení o právu k užívání pozemků, vlastnických právech k majetku připojenému k pozemkům, ale splňují podmínky pro osvědčení o právu k užívání pozemků, vlastnických právech k majetku připojenému k pozemkům, jsou oprávněni převádět práva k užívání pozemků, pronajímat, podnájímat práva k užívání pozemků a vkládat kapitál s využitím práv k užívání pozemků k realizaci projektů.

Pozemek není předmětem sporu nebo spor byl vyřešen příslušným státním orgánem, soudním rozsudkem nebo rozhodnutím, nebo rozhodčím rozhodnutím či nálezem, které nabylo právní moci.

Práva k užívání pozemků nepodléhají zabavení ani jiným opatřením k zajištění výkonu rozhodnutí v souladu s ustanoveními zákona o výkonu rozhodnutí v občanskoprávním řízení. Během doby užívání pozemků. Práva k užívání pozemků nepodléhají dočasným nouzovým opatřením v souladu s ustanoveními zákona.

Musí být smlouva o hypotéce dle červené knihy ověřena notářem?

Podle článku 27 odstavce 3 zákona o půdě z roku 2024 se notářské ověřování a ověření smluv a dokumentů uplatňujících práva uživatelů půdy provádí takto:

Smlouvy o převodu, darování, zástavním právu a kapitálovém vkladu s využitím práv k užívání pozemků, práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemku musí být notářsky ověřeny, s výjimkou případu uvedeného v bodě b tohoto článku.

Smlouvy o nájmu, podnájmu práv k užívání pozemků, práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemkům, smlouvy o převodu práv k užívání zemědělské půdy; smlouvy o převodu, vkladu kapitálu ve formě práv k užívání pozemků, práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemkům, majetku připojeného k pozemkům, u nichž je jednou stranou nebo stranami účastnícími se transakce realitní kancelář, musí být na žádost stran notářsky ověřeny.

Dokumenty o dědictví práv k užívání pozemků, práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemkům se notářsky ověřují nebo certifikují podle ustanovení občanského práva. Notářská ověření a ověřování se provádí podle ustanovení zákona o notářském ověřování a ověřování. Při zastavení nemovitosti v červené knize tedy musí být hypoteční smlouva notářsky ověřena a certifikována.

Co obsahuje spis o hypotéce v červené knize?

Konkrétně v článku 27 vyhlášky 99/2022/ND-CP osoba žádající o registraci hypotéky předkládá sadu dokumentů, včetně následujících dokumentů: Originál žádosti č. 01a; Ručitelská smlouva nebo notářsky ověřená či úředně ověřená ručitelská smlouva (1 originál nebo 1 ověřená kopie);

Originál osvědčení (červená kniha, růžová kniha) s výjimkou případů, kdy je žádost o registraci zajišťovacích opatření podána současně s: (1) žádostí o registraci změn na pozemku a majetku připojeném k pozemku; nebo (2) žádostí o ověření vlastnictví majetku připojeného k pozemku.

Lze prodat zastavený pozemek?

Podle článku 320 odstavce 8 a článku 321 odstavce 5 občanského zákoníku z roku 2015 nesmí hypoteční věřitel prodat, směnit ani darovat zastavenou nemovitost, pokud s tím hypoteční věřitel nesouhlasí. Hypotéční věřitel je tedy oprávněn prodat pozemek pouze se souhlasem hypotečního věřitele.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html