Daň z převodu nemovitostí: Oboustranný dopad a dlouhodobá očekávání

Popisek fotografie — Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Cílem je omezit spekulace, podpořit dlouhodobé držby a zvýšit příjmy do rozpočtu. Mnoho názorů se však domnívá, že zdravý trh s nemovitostmi není trh ovládaný vysokými daněmi, ale trh s dobrou likviditou, transparentním fungováním a spravedlností jak pro investory, tak pro lidi se skutečnými potřebami. Daň z převodu nemovitostí má údajně oboustranné účinky, ale pokud je politika rozumná, bude mít dlouhodobé účinky.

Potlačování spekulací, nebo škrcení sekundárního trhu?

Ministerstvo financí nedávno v návrhu zákona o dani z příjmu fyzických osob (ve znění novely) navrhlo metodu výpočtu daně z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí na základě čistého zisku – prodejní ceny mínus kupní cena a související náklady. Navrhovaná sazba daně je tedy 20 % z zdanitelného příjmu, vypočítaná pro každý převod. V případě, že kupní cenu a náklady nelze určit, bude daň vypočítána přímo z prodejní ceny s progresivní sazbou daně podle doby držby: 10 %, pokud je kratší než 2 roky a 6 % od 2 do 5 let; 4 % od 5 do 10 let; 2 %, pokud je držba delší než 10 let nebo se jedná o zděděný majetek.

Odborníci tvrdí, že tento návrh je považován za významné úsilí o zpřísnění krátkodobých spekulací a zvýšení transparentnosti v oblasti převodních cen, které nutí prodávající plně deklarovat pořizovací ceny i skutečné náklady, což pomáhá datovému systému odrážet skutečné hodnoty.

Mnoho odborníků se však domnívá, že pokud nebude daňová politika správně navržena, způsobí stagnaci sekundárního trhu, který v současnosti hraje důležitou roli v likviditě. Drobní investoři budou z trhu vytlačeni, ovlivněny budou i realitní kanceláře, banky a finanční trh.

Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), uvedl, že je nutné jasně definovat cíle politiky. Přestože se mohou objevit počáteční negativní reakce, je nutné zajistit, aby se trh rozvíjel udržitelně, zdravě a sloužil skutečným potřebám, a nikoli aby nadále podporoval spekulativní a ziskuchtivé aktivity. Tato daňová úroveň totiž donutí mnoho investorů, zejména těch s cílem „surfovat“, přehodnotit své investiční strategie.

Ve skutečnosti nová daňová politika jistě způsobí pokles transakcí na trhu s nemovitostmi, což ovlivní celý tržní systém, od obchodních aktivit podniků až po investory. V krátkodobém horizontu bude obtížnější realizovat projekty s vysokými prodejními cenami kvůli snížené poptávce.

To bude jeden z nevyhnutelných důsledků, kterým bude muset trh čelit, pokud bude daňová politika vydána v současné době. Podle pana Dinha je však vydání daňové politiky nezbytné pro regulaci trhu zdravějším směrem. To například nutí investory přehodnotit své cenové strategie. Odtud se mohou objevit příležitosti k úpravě cenové hladiny na trhu...

Potřebujeme jasný, veřejný a transparentní plán

Nedávný průzkum provedený serverem Batdongsan.com.vn s 1 000 lidmi hledajícími nemovitosti ukazuje, že až 95 % účastníků průzkumu kupuje nemovitosti především za účelem investice, nikoli za účelem bydlení. Mezi nimi tvoří velkou část lidí, kteří vlastní nemovitosti s úmyslem je prodat do 1 roku. To ukazuje, že Vietnamci mají v současné době velký zájem o investování do nemovitostí, ale doba držení je krátká a mají tendenci „prodávat, když je cena správná“, přičemž flexibilně přesouvají kapitálové toky do jiných aktiv, která jsou v daném okamžiku ziskovější.

Pan Dinh Minh Tuan - regionální ředitel pro jižní oblast společnosti Batdongsan.com.vn, poznamenal, že výpočet daně na základě zisku by byl v principu rozumnější, ale je obtížné určit přesný skutečný zisk, protože bude existovat mnoho souvisejících nákladů, jako jsou provize za zprostředkování, rekonstrukce interiéru, půjčky... bez faktur nebo platných dokladů, které by bylo možné odečíst od daně. Tváří v tvář této situaci se pan Tuan obává, že pokud to nebude jasně regulováno, daňoví poplatníci budou muset platit vyšší daňové sazby, než ve skutečnosti.

Úprava daně z převodu nemovitostí je stále považována za nezbytnou pro zajištění rovnováhy a zvýšení příjmů do rozpočtu. S navrhovanou sazbou 10–20 % ze zisku je však nutné navrhnout veřejný, transparentní a rozumný mechanismus a také vhodný plán, aby se zabránilo šokům na trhu a velké zátěži pro lidi – analyzovali experti z Batdongsan.com.vn.

Právník Le Cao - řídící právník advokátní kanceláře FDVN Law Firm, poznamenal, že právní předpis může být nejúčinnější pouze tehdy, je-li vhodný pro realitu. Proto je před jeho vydáním nutné pečlivě konzultovat a komplexně vyhodnotit daňové zásady, aby bylo možné předvídat a řešit situace, které mohou v realitě nastat.

Kromě stanovení přiměřených daňových sazeb by měly existovat specifické předpisy, které by zabránily sporům v procesu určování faktorů, jako jsou: přiměřené náklady, kupní cena - prodejní cena, doba držení atd. Zároveň by měl zákon obsahovat i výjimečná ustanovení, která by zajistila spravedlnost pro zvláštní případy.

„Jádrem řízení trhu s nemovitostmi, včetně daňové politiky, je vybudování transparentního a jednotného systému dat o nemovitostech v celé zemi. V současné době stále existuje mnoho nedostatků, jako jsou nemovitosti registrované na jména jiných osob, netransparentní toky peněz do nemovitostí nebo manipulace trhu zájmovými skupinami, což způsobuje vážné narušení hodnot nemovitostí,“ uvedl právník Le Cao.

Proto je podle tohoto právníka transparentnost dat jedním z předpokladů. Jakmile bude zavedena jasná platforma pro správu založená na datech, transakce budou snadno sledovatelné, hodnoty nemovitostí se budou blížit reálné hodnotě. V té době bude trh fungovat udržitelněji, lidé budou mít také snazší přístup k nemovitostem, které splňují jejich skutečné potřeby, a omezí se spekulativní jevy, které narušují trh. Detailní a transparentní systém správy nejen pomáhá kontrolovat transakce, ale také funguje jako „štít“ k omezení sporů a rizik, které mohou v budoucnu vzniknout.

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

Komentář (0)