Za posledních 10 let se ceny bydlení ve Vietnamu zvýšily desítkykrát.

Omezená nabídka zvyšuje ceny domů

Od roku 2018 způsobily politiky týkající se zdrojů kapitálu a rozhodnutí agentur a ministerstev při kontrole trhu s nemovitostmi vážný pokles nabídky rezidenčních nemovitostí.

Poptávka po bydlení neustále roste, což vyvíjí „tlak“ na nabídku a tlačí ceny nemovitostí na neustále nové úrovně.

Data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VAR) ukazují, že za posledních 10 let se ceny nemovitostí zvýšily desítkykrát. Jen v roce 2021 vzrostla průměrná cena domu dvojciferným tempem, ve srovnání se stejným obdobím dokonce mnohonásobně.

Ceny nemovitostí pravděpodobně porostou na trzích s nedostatkem nabídky, zejména u nemovitostí s vysokou poptávkou. (Foto: LD)

Nízké úrokové sazby a rekordní inflace přispěly k prudkému růstu cen domů, ale jádrem problému je nedostatek nabídky.

Podle ministerstva stavebnictví je třeba při současném tempu růstu populace a poptávce po bydlení každoročně přidávat přibližně 70 milionů metrů čtverečních městských bytů. Při současném vývoji nabídky tak podle odhadů VARS bude Vietnam každoročně čelit nedostatku přibližně 300 000 bytových jednotek v důsledku vzniku nových městských domácností, zejména kvůli nutnosti „žít odděleně“ mladé generace oddělující se od širších rodin.

Tento vážný nedostatek jistě ještě více zvýší ceny domů. K tomuto nedostatku však nedochází ve všech segmentech, což znamená, že ne všechny typy cen nemovitostí budou ovlivněny stejným způsobem.

Ve skutečnosti k nedostatku dodávek dochází pouze v určitých oblastech a segmentech.

Zatímco venkovské oblasti, okraje předních měst nebo města typu III a IV mají dostatečnou nebo dokonce nadbytečnou nabídku, městské oblasti čelí tlaku přetížení v důsledku rostoucí poptávky po bydlení.

Při pohledu na velký rozsah, zatímco nabídka rezidenčních nemovitostí, zejména cenově dostupného bydlení, je a pravděpodobně bude i v budoucnu nedostatková, vysoce hodnotné resortní nemovitosti jsou přítomny v portfoliu většiny realitních gigantů.

Ceny budou i nadále růst pomalejším tempem

Pan Nguyen Van Dinh, předseda VAR, uvedl, že vzhledem k vysoce lokalizovanému produktu budou ceny nemovitostí v různých regionech a na různých trzích růst různým tempem, a to především v závislosti na rovnováze nabídky a poptávky. Obecně však ceny bydlení v roce 2024 nemusí výrazně vzrůst.

Drastická řešení k odstranění obtíží na trhu s nemovitostmi se ve skutečnosti ukázala jako účinná. Nabídková strana trhu získala přístup k úvěrovému kapitálu. Úvěry na bydlení však vykazují klesající trend.

Protože v kontextu ekonomických potíží nejsou hypotéky na uspokojení skutečných bytových potřeb v současné době nejvyšší prioritou lidí. Navíc stávající nabídka na trhu neodpovídá potřebám a finančním možnostem většiny.

Zároveň „přísné“ podmínky pro poskytování úvěrů, které je obtížné splnit, spolu s rizikovým investičním a podnikatelským prostředím nutí investory k větší opatrnosti, což vede ke snížení počtu potenciálních zákazníků účastnících se trhu. Problémy s rozvojem projektů sociálního bydlení, včetně investičních postupů, přístupu ke kapitálu, prodeje atd., budou mít také přímý dopad na ceny bydlení, protože ovlivňují postup předávání a výstavby bytů.

„Čím déle bude trvat překonání výše uvedených problémů se vstupy, tím je pravděpodobnější, že ceny bydlení budou nadále růst,“ řekl pan Dinh.

V poslední době se zvýšilo riziko nedobytných dluhů, což nutí banky neustále prodávat tisíce realitních produktů, aby vymohly dluhy. V blízké budoucnosti se očekává splatnost milionů úvěrů se zajištěním nemovitostí.

Výsledek úvěrů a způsob, jakým se dlužník rozhodne s nimi nakládat, to vše může ovlivnit ceny domů. To, zda se dlužníci rozhodnou své domy prodat, nebo je zabavit, zvyšuje nabídku domů a zpomaluje tempo růstu cen na trhu.

VAR doporučují úvěrové politiky k omezení spekulací. (Foto: DM)

VARS však předpovídá, že segment bytů ve velkých městech bude i nadále stabilně růst, protože nabídka se zatím nepřizpůsobila poptávce zákazníků a investorů.

Zároveň se většina připravovaných projektů v Hanoji a Ho Či Minově Městě nachází v okresech vzdálených od centra, kde je stále dostatek pozemkových fondů. Neustále se zlepšující infrastruktura bude v budoucnu i nadále tlačit cenovou hladinu těchto projektů výše.

Aby se v kontextu populačního růstu a urbanizace zvýšil přístup k bezpečnému a cenově dostupnému bydlení, pan Dinh uvedl, že Vietnam potřebuje vyřešit nejdůležitější článek v řetězci rostoucích cen nemovitostí – nedostatek nabídky v důsledku neoptimálního využívání půdy.

Zároveň je také nutné používat nástroje k regulaci nabídky a poptávky, aby se trh mohl podstatně rozvíjet.

Podle VARS je v první řadě nutné zpřísnit disciplínu v plánování, hodnocení, schvalování a implementaci. Příslušné orgány musí efektivně využívat nástroje k vytváření a úpravám plánování, územních plánů a regulovat nabídku přidělováním pozemkových fondů pro bytovou výstavbu již v době plánování.

Zároveň musí mít lidé možnost seznámit se s plánováním a plány využití půdy a přispívat k nim. Aby mohla být půda využívána ke správnému účelu, ekonomicky a s cílem maximalizovat její „užitnou hodnotu“.

Za druhé, je nutné odstranit „pozastavené“ plánování a vybudovat samostatný právní koridor pro obchodování s pozemky v plánovaných oblastech. Zároveň je nutné přísně kontrolovat zkušenosti managementu a finanční kapacitu dodavatelů, aby byl zajištěn postup projektu, předešlo se finančním ztrátám a plýtvání zdroji.

Čím větší je spekulativní poptávka, tím více se vymkne kontrole a tím vyšší bude cena nemovitostí, která bude kolísat s velkou amplitudou, což omezí přístup lidí k bydlení. Proto je nutné prostudovat plán uplatňování vhodných daňových sazeb na nahromaděný majetek podle množství a rozsahu vlastněných nemovitostí, aby se snížila motivace ke spekulacím.

Kromě toho by měly existovat úvěrové politiky, které by omezily spekulace, jako je například uplatňování vyšších úrokových sazeb při koupi druhé, třetí atd. nemovitosti.

Zdroj: https://www.congluan.vn/trong-10-nam-qua-gia-nha-o-tai-viet-nam-da-tang-hang-chuc-lan-post272127.html