Předměstské oblasti zavádějí nové cenové hladiny, navrhují druhou daň z nemovitostí a ruší kauce v dražbách pozemků v Thanh Oai

Druhý návrh na zdanění nemovitostí; vily a řadové domy na okraji Hanoje se postupně „oteplují“, ceny porostou; mnoho lidí se vzdalo svých záloh, aby se mohli ucházet o pozemky Thanh Oai, případy přeměny bytových funkcí... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Nemovitosti: Pozemek v dražbě v okrese Hoai Duc v Hanoji. (Zdroj: Vietnamnet)

Nemovitosti „padají“ do rukou bohatých, ceny neustále rostou

Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) uvedla, že se stále častěji objevuje situace opuštěných domů, opuštěných vil a opuštěných městských oblastí. I ve velkých městech, kde je pozemků málo a osídlení husté, je tato situace stále rozšířená a ukazuje paradox mezi opuštěnými pozemky a domy na jedné straně a scénou lidí, kteří se potýkají s problémy, celý život pracují, ale stále si nejsou jisti, zda si mohou koupit pozemek nebo dům.

Také podle VARS je praxe investorů spekulovat – hromadit zboží, když je vzácné, není k dispozici k prodeji, a poté ho nechávat neprodané a čekat na růst cen, nebo vytvářet umělý nedostatek, aby se ceny zvýšily ve snaze o vysoké zisky – velmi běžná a vyskytuje se od městských po venkovské oblasti. Ovlivňuje proces rozvoje pozemkového fondu, vztahy mezi nabídkou a poptávkou a dlouhodobě ovlivňuje ekonomiku .

VARS se domnívá, že daň by se měla vztahovat na druhé domy a další. Je přirozené, že lidé s velkým majetkem a majetkem, který nepřetržitě generuje zisk, platí více daní. Ve skutečnosti většina kupujících domů v poslední době kupuje druhý nebo třetí dům.

Tento návrh byl předložen v kontextu neustále rostoucích cen nemovitostí, které nesvědčí o poklesu.

Podle údajů této jednotky se index cen bytů ve druhém čtvrtletí roku 2024 v Hanoji a Ho Či Minově Městě zvýšil o 58 %, respektive 27 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2019. Segment střední třídy je stále vzácnější a více než 80 % nabídky nově otevřených bytů letos má cenu nad 50 milionů VND/m2.

Nejen nové projekty, ale i ceny starých bytů prudce vzrostly. Mnoho bytů, které byly využívány po celá desetiletí, je stále inzerováno za ceny 2–3krát vyšší, než v době, kdy byly poprvé uvedeny na trh. Segment vil, řadových domů a příměstských pozemků také vykazuje známky růstu cen, protože některé skupiny investorů vytvářejí falešnou nabídku a poptávku za účelem zisku.

Proto je pro regulaci trhu tak, aby se rozvíjel bezpečným, zdravým a udržitelným směrem, aby ceny pozemků rostly a klesaly v souladu s trhem, podle VARS naléhavým úkolem, který nelze ignorovat, protože je obtížný.

VARS navrhuje politiku daně z nemovitostí, která se vztahuje na dvě skupiny: kupující druhých a více domů a majitele, kteří své projekty opustí. Sazba daně se bude postupně zvyšovat u transakcí, u kterých má prodávající krátkou dobu vlastnictví.

Stejně jako v Singapuru musí kupující nemovitostí zaplatit poplatek ve výši 20 % z hodnoty nemovitosti za druhý dům a 30 % za třetí dům. Majitelé, kteří svůj dům prodají v prvním roce, budou muset zaplatit daň ve výši 6 % z hodnoty nemovitosti, ve druhém roce 8 %, ve třetím roce 4 % a po čtvrtém roce se již žádná daň ani poplatek neuplatní.

VARS také navrhl, že v případě, že vlastník po obdržení pozemku nepostaví projekt, musí také zaplatit daň z opuštění nemovitosti. Tuto metodu používá Korea, pozemky opuštěné nebo v procesu meliorace déle než 2 roky jsou zdaněny sazbou 5 % a sazba daně se postupně zvyšuje podle počtu let, po které je pozemek opuštěn, 5 let je zdaněno sazbou 8 %, 7 let je zdaněno sazbou 9 %, opuštěné déle než 10 let je zdaněno sazbou 10 %. V USA jsou opuštěné pozemky zdaněny sazbou 3 %...

Tato asociace si však také uvědomuje, že používání daňových nástrojů k regulaci trhu čelí mnoha výzvám. Zejména vyžaduje velké investice do technologií a lidských zdrojů, protože aby bylo možné určit, který dům je druhým nebo třetím... aby bylo možné efektivně a transparentně používat daňové nástroje, musí státní orgány podporovat budování a dokončování informačních systémů a databází o trhu s bydlením a nemovitostmi.

VARS rovněž doporučuje zvážit možné negativní dopady, jako je zdanění, které by mohlo způsobit, že lidé „vyčerpají“ svou kupní sílu, což by vedlo k dalším dlouhodobým důsledkům pro ekonomiku nebo vytvořilo právní mezery, kde se bohatí stále mohou vyhnout daním převodem vlastnictví druhé, třetí... nemovitosti na příbuzné, zvýšením nájemného z domů, aby se kompenzovaly náklady na placení daní...

Přilehlé, vyhledávané předměstské vily

Podle Vietnamnetu byly v posledních dnech pozemkové aukce na předměstích Hanoje „horké“. Vývoj na trhu způsobil, že mnoho investorů a skutečných kupců spěchalo s hledáním pozemků pro vily a řadové domy na předměstí postavené v synchronních městských oblastech. Průzkumy v příměstských čtvrtích Hanoje ukazují, že nabídka v tomto segmentu je poměrně omezená, počet projektů vil a řadových domů na okraji Hanoje, které jsou otevírány k prodeji, je malý a rychle se vyprodává.

Na Západě stojí některé nové projekty vil od 180 milionů do téměř 200 milionů VND/m2.

V jižním regionu je 159 obchodů typu „shophouse“ v Him Lam Thuong Tin vzácnou nabídkou, která se prodává. V současné době se na trh uvádějí obchody, pětipatrové řadové domy se 2 předními a zadními průčelími, které jsou dokončeny a mají certifikaci „červená kniha“, s cenami začínajícími na 100 milionech VND/m2.

Spolu se stávajícími dodávkami upoutala pozornost trhu také informace o projektu v Dong Anh, který se chystá spustit ve čtvrtém čtvrtletí s cenou kolem 300 milionů VND/m2...

Nabídka vil a řadových domů je považována za nejnižší za posledních 10 let, což v uplynulém roce neustále zvyšuje prodejní cenu vil a řadových domů. Ceny vil v některých oblastech v Hoai Duc a Ha Dong neustále dosahují nových úrovní a ve srovnání s více než rokem vzrostly o 30–50 %. V některých potenciálních oblastech se počet zájemců dokonce zvýšil, což způsobilo místní cenovou horečku.

Paní Le Thi Bich Ngoc - zástupkyně generálního ředitele společnosti Truong Son Land uvedla, že prudký nárůst cen bytů a vysoké aukční ceny způsobily, že se mnoho investorů přesunulo do příměstských oblastí. Segment nízkopodlažních domů se proto bude i nadále oteplovat. V blízké budoucnosti by ceny nových produktů v příměstských oblastech mohly vytvořit novou cenovou hladinu, jakmile zákon o pozemkech oficiálně vstoupí v platnost 1. srpna, což by mohlo zvýšit ceny vil a řadových domů.

Podle pozorovatelů se v krátkodobém horizontu zvýší likvidita segmentu vil a řadových domů a ceny druhotných nemovitostí budou pravděpodobně nadále růst. „Odteď až do konce roku bude segment vil a řadových domů v Hanoji nadále zaznamenávat růst cen, protože nabídka je omezená a poptávka stále roste. Nabídka se však bude nacházet především v příměstských čtvrtích a centrum města vyčerpalo pozemkové fondy pro nové projekty,“ uvedla paní Nguyen Hoai An, ředitelka CBRE Hanoi.

Podle pana Nguyen Van Dinha, viceprezidenta Vietnamské realitní asociace, zatímco trh s nemovitostmi v resortech je stále poměrně klidný, pozemky v provinciích čekají na správný čas, byty v centru města jsou příliš žádané a příměstské vily a řadové domy jsou stále volbou mnoha investorů, protože zajišťují stabilitu a zároveň mají vysoký potenciál pro růst cen. „V současné době trh s vilami a řadovými domy v Hanoji vyčerpává produkty z centra města, což nutí poptávku po nízkopodlažních bytech přesunout se na předměstí, což bude také hnací silou pro další růst cen v tomto segmentu v budoucnu,“ potvrdil pan Dinh.

Dražený pozemek v Thanh Oai: 55/68 pozemků s vkladem

Lhůta pro platbu uplynula, ale pouze 13 ze 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnice Than, obci Thanh Cao, okrese Thanh Oai (Hanoj) splnilo své finanční závazky. 55 pozemků s propadlými kaucemi má vítězné ceny v rozmezí od 80 milionů VND/m2 do více než 100 milionů VND/m2.

Podle předpisů musí vítěz pozemkové aukce splnit finanční závazky ve dvou splátkách do 30 dnů. Konečná platba v této aukci je 14. září.

Informace, které sdělilo tisku Centrum pro rozvoj pozemkového fondu okresu Thanh Oai, však ukazují, že k dnešnímu dni (16. září), ačkoli lhůta pro platbu uplynula, splnilo své finanční závazky pouze 13 ze 68 pozemků. Mezi pozemky, které byly plně zaplaceny, stojí nejvyšší pozemek více než 55 milionů VND/m2.

Pozemky s vysokými vítěznými cenami od 80 milionů VND/m2, včetně vítěze pozemku s nejvyšší cenou 100,5 milionu VND/m2, nezaplatily včas. Předpokládá se tedy, že 55 pozemků propadlo své zálohy.

Dříve se konala aukce 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao, která vyvolala rozruch mezi investory do nemovitostí i veřejností, když bylo podáno více než 4 000 kvalifikovaných žádostí s více než 1 500 zájemci. Vítězná cena byla 7–8krát vyšší než vyvolávací cena. Z vyvolávací ceny 8,6–12,5 milionu VND/m2 překročila nejvyšší vítězná cena 100 milionů VND/m2.

Konkrétně lot LK03-10 o rozloze téměř 65 metrů čtverečních má nejvyšší vítěznou cenu až 100,5 milionu VND/metr čtvereční, což je 8krát více než vyvolávací cena.

Je známo, že 10. srpna se konala dražba 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnice Thanh Than, obec Thanh Cao a očekávalo se, že se v ní vybere více než 400 miliard VND. Vzhledem k tomu, že 13 pozemků splnilo finanční závazky, celková vybraná částka činila něco málo přes 80 miliard VND, což představuje 20 % očekávané částky.

Případy přeměny bytové funkce od 1. srpna

Článek 124 zákona o bydlení z roku 2023 jasně stanoví případy, kdy lze přeměnit bytové funkce.

Mezi případy přeměny bytových funkcí proto patří:

Přestavba z bydlení pro přesídlence na sociální bydlení.

Převést z veřejného bydlení nebo sociálního bydlení, pokud již není potřeba, na bydlení pro přesídlení.

Přeměna bytového domu podle ustanovení bodu d, odstavce 1, článku 13 zákona o bydlení z roku 2023 na veřejné bydlení nebo sociální bydlení k pronájmu.

Další případy dle rozhodnutí předsedy vlády na základě návrhu Ministerstva stavebnictví .

Poznámka: Přestavba bytových funkcí podle odstavce 1 tohoto článku musí splňovat následující zásady:

Musí být v souladu se schváleným provinčním programem a plánem rozvoje bydlení a nesmí způsobit ztrátu veřejného majetku.

Po přestavbě musí být dům využíván efektivně, ke správnému účelu a v souladu s normami a technickými předpisy pro přestavěný dům.

Musí být schváleno ministerstvem stavebnictví nebo provinčním lidovým výborem.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html