Stanovení cen pozemků podle tržních principů je důležitým krokem vpřed.

Dodržování tržních principů

Podle expertů společnosti Savills přináší vietnamský pozemkový zákon z roku 2024 významné změny v principech oceňování pozemků se zaměřením na tržní oceňování pozemků, což pomůže zvýšit transparentnost a likviditu na trhu s nemovitostmi.

Dříve bylo oceňování pozemků regulováno podle principu účelu a doby využití pozemku a „v souladu s převládajícími tržními cenami pozemků“ shromažďovanými z vítězných nabídek v aukcích a údajů o využití pozemků. Nový zákon o pozemkech však klade důraz na tržní princip. To znamená, že stanovená cena pozemku bude přesně odrážet tržní hodnotu pozemku.

Tržní hodnota, jak ji definuje Mezinárodní rada pro oceňovací standardy (IVSC), je „odhadovaná cena aktiva v době a v místě ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v objektivní, nezávislé a informované transakci, kde zúčastněné strany jednají informovaným, obezřetným způsobem a bez nátlaku.“

Nové změny zákona zdůraznily tržní principy.

Paní Giang poznamenala, že tržní hodnota jasně odráží chápání trhu jak kupujícími, tak prodávajícími. V takovém případě bude pozemek přidělen investorovi, který je ochoten zaplatit nejvyšší cenu. Tento přístup pomáhá podpořit efektivnější přidělování a využívání půdy.

V budoucnu, jakmile bude databáze cen pozemků dokončena, budou informace o nákupu, prodeji a převodu pozemků zveřejněny. Kupující a prodávající pak budou mít přístup k informacím o transakcích a budou jim rozumět. To povede k jasnějšímu pochopení a zvýší transparentnost na trhu s nemovitostmi. Nákup a prodej nemovitostí se navíc usnadní, což zvýší likviditu trhu.

Metody oceňování

Na rozdíl od předchozích zákonů, které postrádaly jasné předpisy, článek 158 pozemkového zákona z roku 2024 obsahuje podrobná ustanovení o metodách oceňování a případech a podmínkách pro použití každé metody.

Pokud jde o metody oceňování, zákon o pozemkech z roku 2023 stanoví pět metod oceňování: srovnávací, odečitatelnou, výnosovou, přebytkovou a metodu úpravy ceny pozemku. Novelizovaný zákon o pozemkech stanoví čtyři metody, přičemž metoda odečitatelná je považována za zvláštní případ srovnávací metody. Z nich se při oceňování developerských projektů běžně používají dvě metody: metoda přímého srovnání a metoda přebytku.

Metoda přímého srovnání zahrnuje porovnání transakčních cen podobných nemovitostí na trhu za účelem určení hodnoty oceňované nemovitosti. Tato metoda je vhodná pro nemovitosti, jako jsou řadové domy nebo byty, s dostatečným množstvím transakčních dat a mnoha srovnatelnými nemovitostmi, což pomáhá minimalizovat subjektivitu při provádění úprav.

Paní Do Thi Thu Giang, ředitelka poradenských služeb, Savills Ho Či Minovo Město

Tato metoda je navíc jednoduchá, snadno srozumitelná a časově úsporná. Má však i určité slabiny. Nejvýznamnějšími omezeními jsou omezená data a jejich přesnost. Metoda navíc vyžaduje úpravy, které mohou být ze strany odhadce subjektivní. To platí zejména pro developerské projekty se smíšeným využitím, kde je nalezení srovnatelných nemovitostí velmi obtížné, ba dokonce nemožné, kvůli rozdílům ve složení jednotlivých typů využití půdy.

Metoda nadbytečné hodnoty naopak posuzuje rozvojový potenciál projektu odhadem výnosů a odečtením nákladů za účelem určení nadbytečné hodnoty pozemku. Při oceňování touto metodou odhadce také vyhodnocuje proveditelnost a ziskovost projektu, což podporuje proces investičního rozhodování.

Tato metoda umožňuje developerům analyzovat různé scénáře rozvoje a určit optimální plán využití pozemku, který přináší nejvyšší hodnotu, neboli to, co je známo jako nejvyšší a nejlepší užitná hodnota. Navzdory mnoha výhodám vyžaduje metoda přebytku komplexní finanční modelování a specializované finanční znalosti, stejně jako důkladné pochopení tržních prognóz prodejních cen a nákladů a plánů rozvoje projektu. To činí metodu přebytku časově náročnou kvůli rozsáhlému sběru tržních dat.

Klíčovým problémem modelů oceňování pozemků je jejich závislost na předpokladech, což činí výsledky ocenění vysoce citlivými na proměnné, jako jsou prognózy příjmů, odhady nákladů a časové harmonogramy projektu. Každá metoda oceňování má své výhody a nevýhody a vyžaduje vyvážený přístup při sladění hodnoty.

Pokud jde o dopad těchto úprav na trh, experti společnosti Savills se domnívají, že regulace cen pozemků tak, aby přesně odrážely tržní hodnotu, zvýší efektivitu, transparentnost a likviditu trhu s nemovitostmi. Kromě toho se zvýší náklady na kompenzace za pozemky potřebné k schválení projektů. To povede k vyšším počátečním investičním nákladům na developerské projekty, což může vést k vyšším cenám nemovitostí, aby byla zajištěna ziskovost pro investory.

Zvýšení daně z převodu pozemků, vypočítané na základě tržní hodnoty, navíc pomáhá zvýšit příjmy státního rozpočtu, a tím poskytuje dodatečný kapitál pro rozvoj infrastruktury.

„Zákon o pozemkech z roku 2024 přináší průlomové změny v oceňování pozemků ve Vietnamu, podporuje efektivitu, transparentnost a flexibilnější a responzivnější přístup k oceňování pozemků. Úpravou cen podle tržních sil a rozšířením místních rozhodovacích pravomocí si nový zákon klade za cíl zlepšit proces oceňování pozemků, což prospívá jak trhu, tak státnímu rozpočtu,“ uvedla paní Giang.

Zdroj: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html