Stanovení cen pozemků podle tržních principů je důležitým krokem vpřed.

Dodržování tržních principů

Podle expertů společnosti Savills přináší vietnamský pozemkový zákon z roku 2024 významné změny v zásadách oceňování pozemků se zaměřením na oceňování pozemků podle tržních principů, což pomůže zvýšit transparentnost a likviditu trhu s nemovitostmi.

Dříve bylo oceňování pozemků regulováno podle principu účelu a doby užívání pozemku a „v souladu s převládající cenou pozemku na trhu“ vybíranou z aukčních cen a vybíraných z užívání pozemků. Nový zákon o pozemkech však klade důraz na tržní princip. To znamená, že stanovená cena pozemku bude odrážet skutečnou tržní hodnotu pozemku.

Tržní hodnota, jak ji definuje Mezinárodní rada pro oceňovací standardy (IVSC), je „Tržní hodnota nemovitosti je odhadovaná cena nemovitosti v době a v místě ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé a informované transakci, kde strany jednaly informovaně, obezřetně a bez nátlaku.“

Nové změny zákona podpořily tržní principy.

Paní Giang poznamenala, že tržní hodnota jasně odráží chápání trhu jak kupujícími, tak prodávajícími. V té době budou pozemky přiděleny investorům ochotným zaplatit nejvyšší cenu. Tento přístup pomáhá podporovat přidělování pozemků a efektivnější využívání půdy.

V budoucnu, jakmile bude databáze cen pozemků dokončena, budou informace o nákupu a prodeji zveřejněny. V této době budou mít kupující i prodávající přístup k informacím o transakcích. Díky tomu bude existovat jasná informovanost, která pomůže zvýšit transparentnost trhu s nemovitostmi. Nákup a prodej nemovitostí bude navíc snazší, což pomůže zvýšit likviditu trhu.

Metody oceňování

Na rozdíl od předchozího zákona, který postrádal jasné předpisy, článek 158 pozemkového zákona z roku 2024 také stanoví podrobnosti o metodách oceňování a případech a podmínkách pro použití každé metody.

Pokud jde o metody oceňování, zákon o pozemkech z roku 2023 stanoví pět metod oceňování: srovnávací, odečitatelnou, příjmovou, přebytkovou a koeficientem úpravy ceny pozemku. Revidovaný zákon o pozemkech stanoví čtyři metody, z nichž metoda odečitatelná je považována za zvláštní případ srovnávací metody. Z nich dvě metody běžně používané při oceňování developerských projektů jsou metoda přímého srovnání a metoda přebytku.

Metoda přímého srovnání spočívá v porovnání transakčních cen podobných nemovitostí na trhu za účelem určení hodnoty oceňované nemovitosti. Tato metoda je vhodná pro nemovitosti, jako jsou řadové domy nebo byty, s velkým množstvím transakčních dat, přičemž srovnatelné nemovitosti jsou si velmi podobné, což pomáhá minimalizovat subjektivitu při provádění úprav.

Paní Do Thi Thu Giang, ředitelka poradenských služeb, Savills HCMC

Tato metoda je navíc jednoduchá, snadno srozumitelná a šetří čas. Má však i určité slabiny. Nejdůležitějšími omezeními jsou omezená data a jejich přesnost. Metoda navíc vyžaduje úpravy, které mohou být pro odhadce subjektivní. Zejména u aktiv, která mají být oceněna jako developerské projekty se smíšeným využitím, je nalezení podobných srovnatelných aktiv velmi obtížné, ba dokonce nemožné, kvůli rozdílům ve složení jednotlivých typů využití půdy.

Reziduální metoda hodnotí rozvojový potenciál projektu a provádí se odhadem výnosů a odečtením nákladů za účelem určení hodnoty přebytečného pozemku. Při oceňování touto metodou odhadce také hodnotí proveditelnost a ziskovost projektu, což podporuje proces investičního rozhodování.

Tato metoda umožňuje developerům analyzovat různé scénáře rozvoje a určit optimální plán využití půdy, který poskytuje nejvyšší hodnotu, známý také jako nejvyšší a nejlepší využití. Navzdory mnoha výhodám vyžaduje reziduální metoda komplexní finanční modelování a finanční znalosti, stejně jako důkladné pochopení tržních prognóz prodejních cen a nákladů, jakož i plánů rozvoje projektu. To činí reziduální metodu časově náročnou kvůli rozsáhlému sběru tržních dat.

Hlavním problémem modelů oceňování pozemků je spoléhání se na předpoklady, které způsobují, že výsledky oceňování jsou silně ovlivněny proměnnými, jako jsou prognózy příjmů, odhady nákladů a doba trvání projektu. Každá metoda oceňování má své výhody a nevýhody a vyžaduje vyvážený přístup při sladění hodnoty.

Odborníci společnosti Savills ohledně dopadu těchto úprav na trh uvedli, že regulace cen pozemků tak, aby odrážely tržní hodnoty, zvýší efektivitu, transparentnost a likviditu trhu s nemovitostmi. Kromě toho se zvýší cena kompenzací za vyklizení pozemků pro projekty. To povede ke zvýšení celkových počátečních investičních nákladů developerského projektu, což pravděpodobně povede ke zvýšení cen nemovitostí v projektu, což zajistí zisky investorů.

Kromě toho se zvyšuje daň z příjmu z převodu práv k užívání pozemků, protože se vypočítává na základě tržní hodnoty, což pomáhá zvýšit příjmy státního rozpočtu a tím poskytuje dodatečný kapitál pro rozvoj infrastruktury.

„Zákon o pozemkech z roku 2024 přináší průlomové změny v oceňování pozemků ve Vietnamu, podporuje efektivitu, transparentnost a flexibilnější a responzivnější přístup k oceňování pozemků. Nový zákon si klade za cíl zlepšit proces oceňování pozemků úpravou cen podle trhu a rozšířením místních rozhodovacích pravomocí, což prospívá jak trhu, tak státnímu rozpočtu,“ uvedla paní Giang.

Zdroj: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html