Eine Million Sozialwohnungen stecken im Kapital- und Grundstücksfonds fest.

Versorgungsengpass

Am 19. Mai veranstaltete das Bauministerium eine Konferenz zur Einführung des Projekts zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030 (Projekt). Laut Bauministerium hat die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik einige Mängel in der Planung und Flächennutzung für den Sozialwohnungsbau sowie in den Mechanismen und Richtlinien zur Förderung des Baus von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen (NOCN) aufgezeigt. Das Bauministerium hat dem Premierminister ein Projekt vorgelegt, das den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter als eine der Schlüsselaufgaben für die sozioökonomische Entwicklung des Landes definiert. Ziel ist es, bis 2030 insgesamt rund eine Million Sozialwohnungen in den Gemeinden zu schaffen.

Da das Angebot an Sozialwohnungen knapp ist, hat das Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND keine ausstehenden Schulden verursacht.

Davon werden im Zeitraum 2021–2025 rund 428.000 CH und im Zeitraum 2025–2030 rund 634.200 CH fertiggestellt. Gleichzeitig werden den einzelnen Regionen in jedem Zeitraum (2022–2025 und 2025–2030) konkrete Fertigstellungsziele für Sozialwohnungen zugewiesen. Für die erfolgreiche Umsetzung des Projekts ist es notwendig, Schwierigkeiten und Hindernisse zu identifizieren und Lösungen zu finden – getreu dem Motto: „Die richtige Ursache finden, um die richtige Lösung zu finden.“

Auf der Konferenz erklärte Herr Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Kreditabteilung für Wirtschaftssektoren der Staatsbank, dass die Regierung ein Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND genehmigt habe, das Vorzugskredite für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien vorsieht. Zwei Monate nach Projektbeginn seien jedoch noch keine Auszahlungen erfolgt. Bislang habe die Staatsbank gemäß den Anweisungen des Bauministeriums keine Projektliste erhalten, weshalb im Rahmen des 120-Billionen-VND-Kreditprogramms keine ausstehenden Schulden bestünden.

Laut Herrn Bac stoßen die aktuellen Regelungen zu den Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen auf zahlreiche Beschwerden. So seien beispielsweise die Wohnsitz- und Einkommensvoraussetzungen, die nicht der Einkommensteuer unterliegen, angesichts der steigenden Wohnungspreise nicht mehr angemessen. Diese Schwierigkeiten und Probleme würden auch die Inanspruchnahme des Kreditprogramms in Höhe von 120 Billionen VND erheblich beeinträchtigen.

Um das 120-Billionen-VND-Paket umzusetzen, forderte der Vertreter der Staatsbank die Ministerien und Zweigstellen auf, die relevanten Rechtsdokumente zu überprüfen und anzupassen. Ziel ist es, rechtliche Hindernisse, Verfahren und Prozesse bei Investitionen und dem Bau von Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien zu beseitigen, das Angebot in diesem Immobiliensegment zu erhöhen und den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung zu decken. Die Volkskomitees der Provinzen und Städte werden aufgefordert, Grundstücke für den Sozialwohnungsbau bereitzustellen, die Projektlisten umgehend zu veröffentlichen, damit die Begünstigten Zugang zu Krediten bei Geschäftsbanken erhalten, und die Öffentlichkeitsarbeit für das 120-Billionen-VND-Kreditprogramm bei Investoren von Sozialwohnungs- und Gewerbeimmobilienprojekten sowie bei der lokalen Bevölkerung zu intensivieren.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wies darauf hin, dass der Mangel an Sozialwohnungen darauf zurückzuführen ist, dass 20 % der Grundstücksreserven in neuen Stadtgebieten und Gewerbegebieten nicht vollständig oder zweckentfremdet genutzt wurden. Der Mangel an Grundstücken für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen an attraktiven Standorten in Großstädten und Industrieparks ist nach wie vor weit verbreitet. Viele Provinzvolkskomitees haben der Bereitstellung von Grundstücken für den Sozialwohnungsbau bisher nicht genügend Aufmerksamkeit geschenkt, weshalb die Verantwortlichen hier Verantwortung übernehmen müssen. Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes sieht vor, dass Sozialwohnungsbauprojekte, bei denen der Staat im nationalen Interesse Land für Entwicklungszwecke zurückerhält, von den Grundsteuern befreit sind. Durch die Befreiung von Grundsteuern entfallen Auktionsverfahren und die Berechnung der Grundsteuern, was die Umsetzung erheblich vereinfacht.

Das Angebot an Sozialwohnungen in Hanoi ist knapp, daher gibt es für das Sozialwohnungsbauprojekt NHS Trung Van im Bezirk Nam Tu Liem Tausende von Registrierungsanträgen, sodass die Menschen Schlange stehen müssen.

Die Einheimischen beklagen sich über Schwierigkeiten in vielerlei Hinsicht.

Auf der Konferenz erklärte Herr Tran Hoang Quan, Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der soziale Wohnungsbau in der Stadt weiterhin mit zahlreichen Problemen behaftet sei. Dazu zählten komplizierte Investitionsverfahren, die Genehmigung von Detailplänen im Maßstab 1:500, die Landzuweisung und die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Zusätzlich zu den Verfahren zur Befreiung von Grunderwerbsteuer und Kautionen, die für gewerbliche Wohnbauprojekte gelten, müssten soziale Wohnungsbauprojekte weitere Schritte durchführen, wie die Bewertung von Verkaufspreisen, die Bestätigung von Käufern und Mietkäufern sowie Kostenprüfungen zur Ermittlung von Standardgewinnen. Bei gewerblichen Wohnbauprojekten und in städtischen Gebieten, die 20 % des Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau reservieren, gebe es keine Regelungen zur Ermittlung der Kosten für die Räumung von Grundstücken, der Investitionskosten für den Infrastrukturausbau und deren Zuweisung zum Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau.

In Binh Dinh werden demnächst Wohnungen ab 500 Millionen VND angeboten.

Am Morgen des 19. Mai veranstaltete das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh den Spatenstich für ein Wohnbauprojekt im Gewerkschaftszentrum. An der Zeremonie nahmen Frau Truong Thi Mai, Mitglied des Politbüros, Ständige Sekretärin des Sekretariats und Leiterin des Zentralen Organisationskomitees, sowie Vertreter des Zentralkomitees und der Provinz Binh Dinh teil.

Das Wohnbauprojekt im Gewerbegebiet der Gewerkschaft Binh Dinh ist das einzige Projekt des Vietnamesischen Gewerkschaftsbundes in Binh Dinh. Investor ist die IEC Construction Investment and Electromechanical Joint Stock Company. Das Projekt befindet sich im Stadtgebiet Long Van, Bezirk Tran Quang Dieu (Stadt Quy Nhon), und umfasst eine Fläche von 37.617 m² bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 1,1 Billionen VND. Ziel des Projekts ist der Bau von Wohnungen ausschließlich für Arbeiter, Gewerkschaftsmitglieder und Beschäftigte in Industriegebieten. Es entstand im Rahmen des vom Premierminister genehmigten und vom Vietnamesischen Gewerkschaftsbund umgesetzten Projekts „Investitionen in den Bau von Gewerkschaftseinrichtungen in Industrie- und Exportverarbeitungszonen“.

Das Projekt umfasst vier Hochhäuser mit 1.500 Wohnungen. Die Wohnungen sind flexibel gestaltet und variieren zwischen 50 und 70 m², der Verkaufspreis liegt zwischen 500 und 700 Millionen VND pro Wohnung. Die Übergabe der ersten Wohnungen ist für das vierte Quartal 2024 geplant.

Herr Pham Anh Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh, fügte hinzu: „Die Provinz wird in der kommenden Zeit die Sozialwohnungsbauprojekte planmäßig fortsetzen, insbesondere den Wohnungsbau für Arbeiter. Wir sind entschlossen, bis 2025 in den Bau von rund 12.900 Sozialwohnungen zu investieren, fünf Jahre früher als im vom Premierminister für die Provinz Binh Dinh im Projekt zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030 festgelegten Plan vorgesehen, der am 3. April 2023 genehmigt wurde.“

Thanh Quan

Laut Herrn Quan gestaltet sich die Entschädigungs- und Räumungsarbeit bei einigen Sozialwohnungsbauprojekten äußerst schwierig und langwierig, der Projektfortschritt ist schleppend oder gar unmöglich. Langfristiges Kapital mit Vorzugszinsen, das Investoren bei der Finanzierung von Sozialwohnungsbauprojekten unterstützt und an Begünstigte von Sozialwohnungsbauprogrammen zum Hauskauf vergibt, ist weder stabil noch zeitnah verfügbar. Die Verfahren sind sehr kompliziert und die Kriterien schwer zu erfüllen. Auch die Verfahren zur Anpassung von Bebauungsplänen im Maßstab 1:2000 und detaillierten Plänen im Maßstab 1:500 sind sehr aufwendig und langwierig. Dem Staat fehlt es bisher an einem Mechanismus, um Ressourcen von Wohnungsbedürftigen zu mobilisieren und über Banken, Kreditfonds oder Wohnungsbausparkassen Investitionskapital für den Sozialwohnungsbau zu generieren.

Bezüglich der Lösungsansätze erklärte Herr Quan, dass Ho-Chi-Minh-Stadt eine Überprüfung und Planung der Landnutzung durchgeführt habe, um sicherzustellen, dass ausreichend Land für den Bau von Sozialwohnungen und Gewerbegebieten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zur Verfügung stehe. Zudem seien Investitionsmittel für Sozialwohnungen öffentlich ausgeschrieben worden, um Unternehmen die Möglichkeit zur Recherche und Einreichung von Investitionsvorschlägen zu geben. Die Stadt habe außerdem konkrete Maßnahmen ergriffen und die Verwaltungsverfahren für die Landzuweisung, die Verpachtung von Land und die Umwandlung von Reisanbauflächen sowie bestimmter anderer Landarten (außer Wohnbauland) zum Zwecke der Umsetzung von Investitionen in den sozialen Wohnungsbau vereinfacht.

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, erklärte, Hanoi habe sich zum Ziel gesetzt, bis 2025 rund 1,2 Millionen ^Quadratmeter neue Wohnfläche zu schaffen und plane Investitionen in mehrere konzentrierte Sozialwohnungsgebiete. Herr Tuan merkte an, die bestehende Regelung zur Flächenreservierung für Sozialwohnungen weise noch viele Mängel auf. Beispielsweise seien Projekte, die weit außerhalb des Stadtzentrums von Hanoi liegen, wie etwa in Ba Vi, Ung Hoa oder My Duc, für Sozialwohnungen ungeeignet. Auch gewerbliche Wohnbauprojekte mit einer Fläche von über zwei Hektar, bei denen 20 % der Fläche für Sozialwohnungen reserviert werden müssen, seien unangemessen und führten zu einer uneinheitlichen Verteilung. Wer jedoch keine Flächen reservieren wolle, müsse sich dennoch an den Premierminister wenden und die Zahlung von Nutzungsgebühren anstelle des Wohnungsbaus in Erwägung ziehen, was zu unnötig langwierigen Verfahren führe. Hanoi wolle daher proaktiv alternative Flächenfinanzierungen für den Bau von Sozialwohnungen in diesen konzentrierten Sozialwohnungsgebieten bereitstellen. Gleichzeitig ist die Stadt Hanoi befugt, die Planung von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen anzupassen, um zusätzliche Landmittel für den Bau von Sozialwohnungen zur Miete bereitzustellen.

Da das Ziel nicht erreicht wird, ist das Angebot nicht attraktiv.

Bauminister Nguyen Thanh Nghi räumte ein, dass die Ziele des sozialen Wohnungsbaus in letzter Zeit nicht erreicht wurden. Der politische Mechanismus zur Regulierung des sozialen Wohnungsbaus entspreche in einigen Punkten nicht den Anforderungen, sei nicht mehr zeitgemäß und nicht rechtzeitig aktualisiert worden. Die Verfahren für Investitionen und Bau, die Abwicklung von Kauf und Verkauf sowie die entsprechenden Richtlinien seien sehr komplex und langwierig. Die Anreize für Investoren seien nicht attraktiv genug, der Staatshaushalt habe weiterhin Schwierigkeiten, zinsgünstige Kredite zu vergeben, und die Kommunen müssten mehr Aufmerksamkeit aufbringen. Das Ministerium erarbeite derzeit eine Resolution zum sozialen Wohnungsbau, die der Regierung und dem Sekretariat zur Veröffentlichung vorgelegt werden solle, um die Führungsrolle der Partei im Wohnungsbau für Geringverdiener und Arbeitnehmer zu stärken.

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Die Kommunen müssen dem sozialen Wohnungsbau mehr Aufmerksamkeit schenken.

Die Kommunen benötigen spezifische Mechanismen und Lösungen, um die Verwaltungsverfahren für Projektgründung, Genehmigung, Landzuweisung, Landverpachtung, Baustellenräumung, Bauinvestitionsverfahren usw. zu verkürzen. Die lokalen Haushalte müssen ausgeglichen und so verteilt werden, dass zusätzliche Anreize geschaffen werden, um Unternehmen zu Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu bewegen und diese zu fördern. Darüber hinaus müssen die Kommunen mit den zuständigen Ministerien und Behörden zusammenarbeiten, um Projekte, die in letzter Zeit auf rechtliche Probleme gestoßen sind, zu überprüfen und zu koordinieren, um diese Ressourcen freizusetzen. Dies gilt insbesondere für Projekte mit unbelasteten Grundstücken, die sofort in die Bauphase übergehen können und so das Angebot auf dem Markt erhöhen.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh

Es gibt keine Anweisungen, wie man das Geld zur Begleichung von Sozialwohnungsverpflichtungen verwenden soll.

Das Gesetz enthält noch keine Richtlinien für die Verwendung von Geldern aus kommerziellen Projekten, die ihre Verpflichtungen zum sozialen Wohnungsbau durch finanzielle Zuwendungen erfüllen. Daher müssen die zuständigen Ministerien und Behörden dringend Richtlinien für die Verwaltung und Verwendung dieser Gelder erlassen. Es sollte ein Verfahren zur Verkürzung der Investorenauswahl für Wohnungsbauprojekte im Allgemeinen und für Investitionsprojekte im sozialen Wohnungsbau im Besonderen geschaffen werden. Bei der Investorenauswahl durch Ausschreibungen sollten Regelungen für ein separates Ausschreibungsverfahren (mit vereinfachten und beschleunigten Verfahren und kürzeren Umsetzungszeiten) für den sozialen Wohnungsbau erlassen werden.

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi

Viele Mängel im sozialen Wohnungsbau

Der Bedarf an Sozialwohnungen und Wohnraum für lokale Arbeitskräfte ist sehr groß, doch die Mechanismen zur Entwicklung dieser Wohnform weisen noch viele Mängel auf, wie beispielsweise die begrenzte Anzahl an Begünstigten und die komplizierten Verfahren für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen. Die Preisfestsetzung für Sozialwohnungen vor Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Projekten, die mit staatlichen Haushaltsmitteln finanziert werden, muss von den Provinzbehörden geprüft werden, was ebenfalls zeitaufwändig und kostspielig ist. Die Kapitalbeschaffung für Sozialwohnungsbauprojekte ist aufgrund begrenzter staatlicher Fördermittel und schwieriger Zugangsmechanismen für Investoren mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden.

Herr Nguyen Van Danh, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Duong

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Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh hat das Ministerium den Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes fertiggestellt. Dieser wurde von der Regierung gebilligt und wird der Nationalversammlung in der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt. Das Bauministerium hat der Regierung daher vorgeschlagen, der Nationalversammlung einen Antrag zur Umsetzung der Sozialwohnungsbaupolitik vorzulegen, der kurz nach Inkrafttreten des überarbeiteten Wohnungsgesetzes (voraussichtlich ab dem 1. Januar 2024) gelten soll. Dieser Antrag umfasst unter anderem folgende Punkte: Begünstigte und Bedingungen; Planung und Landzuweisung für den Sozialwohnungsbau; Auswahl von Investoren; Verfahren zur Projektdurchführung; staatliche Förderprogramme usw. Parallel dazu werden separate Richtlinien für Arbeiterwohnungen und Wohnungen für Angehörige der Streitkräfte erlassen, um Anreize für deren Entwicklung zu schaffen.

„Die Ministerien und Behörden werden in der kommenden Zeit weiterhin mit den Organen der Nationalversammlung zusammenarbeiten, um das geänderte Wohnungsgesetz in Übereinstimmung mit dem geänderten Grundstücksgesetz, dem geänderten Vergaberecht, dem Steuergesetz usw. fertigzustellen und zu verkünden. Dem Premierminister wird Bericht erstattet, damit dieser dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung zur Prüfung und Ergänzung des mittelfristigen öffentlichen Investitionsplans für die Zeiträume 2021–2025 und 2026–2030 zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik vorgelegt wird. Die Kommunen und Kreditinstitute werden angeleitet und koordiniert, Kredite zügig zu vergeben und auszuzahlen, wobei der Fokus auf Schlüsselbereichen und geeigneten Projekten für Unternehmen und Immobilienprojekte liegt, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Das Kreditportfolio für Sozialwohnungsprojekte hat Priorität, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten“, sagte Herr Sinh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm