Eine Million Sozialwohnungen stehen vor Finanzierungs- und Landzuweisungsengpässen.

Versorgungsengpass

Am 19. Mai veranstaltete das Bauministerium eine Konferenz zur Umsetzung des Projekts zur Investition in und zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030 (das Projekt). Laut Bauministerium hat die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik mehrere Mängel in der Planung und Zuweisung von Grundstücken für den Sozialwohnungsbau sowie in den Mechanismen und Richtlinien zur Förderung des Baus von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen etc. aufgezeigt. Das Bauministerium hat dem Premierminister ein Projekt vorgelegt, das den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter als eine der Schlüsselaufgaben für die sozioökonomische Entwicklung des Landes definiert. Ziel ist es, bis 2030 rund eine Million Sozialwohnungen in den jeweiligen Regionen fertigzustellen.

Aufgrund des Mangels an Sozialwohnungen hat das Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND bisher noch keine ausstehenden Kredite generiert.

Konkret sieht der Plan die Fertigstellung von rund 428.000 Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2025 und von rund 634.200 Sozialwohnungen im Zeitraum 2025–2030 vor. Gleichzeitig werden den Kommunen für jede Phase (2022–2025 und 2025–2030) konkrete Ziele für die Fertigstellung von Sozialwohnungen zugewiesen. Für die erfolgreiche Umsetzung des Plans ist es notwendig, Schwierigkeiten und Hindernisse zu identifizieren und Lösungen zu finden; „die richtige Diagnose des Problems ist der Schlüssel zur richtigen Lösung“.

Auf der Konferenz erklärte Herr Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wirtschaftskredite der vietnamesischen Staatsbank, dass die Regierung ein Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND für Vorzugskredite an Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum genehmigt habe. Zwei Monate nach Projektbeginn seien die Gelder jedoch noch nicht ausgezahlt worden. Die vietnamesische Staatsbank habe die vom Bauministerium angeforderte Projektliste bisher nicht erhalten, weshalb im Rahmen des 120-Billionen-VND-Kreditprogramms noch keine ausstehenden Kredite generiert worden seien.

Laut Herrn Bac stoßen die aktuellen Bestimmungen zur Erwerbsberechtigung von Sozialwohnungen auf viel Kritik. Insbesondere die Wohnsitzauflagen und die Voraussetzung, dass das Einkommen von der Einkommensteuer befreit sein muss, sind angesichts der stetig steigenden Immobilienpreise nicht mehr angemessen. Diese Schwierigkeiten und Hindernisse werden auch die Inanspruchnahme des 120 Billionen VND schweren Kreditprogramms erheblich beeinträchtigen.

Um die effektive Umsetzung des 120 Billionen VND-Pakets zu gewährleisten, schlugen Vertreter der vietnamesischen Staatsbank vor, dass Ministerien und Behörden die relevanten Rechtsdokumente überprüfen und anpassen, um rechtliche Hindernisse und Verfahrensprobleme bei Investitionen und dem Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu beseitigen. Dadurch soll das Angebot in diesem Immobiliensegment erhöht und der tatsächliche Bedarf der Bevölkerung gedeckt werden. Die Volkskomitees der Provinzen und Städte sind angehalten, der Entwicklung von Sozialwohnungen besondere Aufmerksamkeit zu widmen und entsprechende Grundstücke bereitzustellen. Sie sollten die Projektlisten umgehend veröffentlichen, damit die Begünstigten Kredite von Geschäftsbanken erhalten können, und die Kommunikation mit Investoren von Sozialwohnungs- und bezahlbarem Wohnraumprojekten sowie mit den Anwohnern in ihren jeweiligen Gebieten hinsichtlich des 120 Billionen VND-Kreditprogramms intensivieren.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wies darauf hin, dass der Mangel an Sozialwohnungen darauf zurückzuführen ist, dass 20 % der Flächen in neuen Stadtgebieten und Gewerbebauprojekten nicht vollständig erschlossen oder nicht zweckgemäß genutzt werden. Der Mangel an Bauland für Sozialwohnungen in attraktiven Lagen in Großstädten und Industriegebieten ist weiterhin weit verbreitet. Viele Provinzvolkskomitees haben der Entwicklung von Sozialwohnungen bisher nicht genügend Aufmerksamkeit geschenkt, weshalb die Führungsverantwortung in diesem Bereich gestärkt werden muss. Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes sieht vor, dass Sozialwohnungsbauprojekte, für die der Staat im nationalen Interesse Land enteignet, von der Landnutzungsgebühr befreit werden können. Durch die Gebührenbefreiung entfallen die Auktions- und Berechnungsverfahren, was den Prozess erheblich vereinfacht.

Aufgrund des Mangels an Sozialwohnungen in Hanoi hat das Sozialwohnungsbauprojekt NHS Trung Van im Bezirk Nam Tu Liem Tausende von Anträgen erhalten, was zu langen Warteschlangen geführt hat.

Die Einheimischen beklagen unzählige Schwierigkeiten.

Auf der Konferenz erklärte Herr Tran Hoang Quan, Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der soziale Wohnungsbau in der Stadt weiterhin mit zahlreichen Hindernissen konfrontiert ist. Dazu zählen komplexe Investitionsverfahren, die Genehmigung von Detailplänen im Maßstab 1:500, die Landzuweisung und die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Neben den Verfahren zur Befreiung von Grunderwerbsteuer und Kautionsanforderungen, die denen im gewerblichen Wohnungsbau ähneln, müssen soziale Wohnungsbauprojekte auch Verfahren wie die Preisbewertung, die Überprüfung der kauf- bzw. mietberechtigten Käufer und die Kostenprüfung zur Ermittlung der Standardgewinnspanne durchlaufen. Darüber hinaus fehlen in gewerblichen Wohnungsbauprojekten und Stadtgebieten, die 20 % der Fläche für den sozialen Wohnungsbau reservieren, Regelungen zur Ermittlung der Entschädigungskosten für die Landräumung, der Investitionskosten für den Infrastrukturbau und der Zuweisung dieser Kosten zum Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau.

In Binh Dinh wird es bald Wohnungen ab 500 Millionen VND geben.

Am Morgen des 19. Mai veranstaltete das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh den Spatenstich für ein Wohnbauprojekt im geplanten Gewerkschaftsviertel. An der Zeremonie nahmen Frau Truong Thi Mai, Mitglied des Politbüros, Ständige Sekretärin des Zentralkomitees und Leiterin der Zentralen Organisationsabteilung, sowie weitere Vertreter der Zentralregierung und der Provinz Binh Dinh teil.

Das Wohnbauprojekt im Gewerkschaftskomplex der Provinz Binh Dinh ist das einzige Projekt des Vietnamesischen Gewerkschaftsbundes in der Provinz Binh Dinh. Investor ist die IEC Construction and Electromechanical Joint Stock Company. Das Projekt entsteht im Stadtgebiet Long Van, Bezirk Tran Quang Dieu (Stadt Quy Nhon), mit einer Gesamtfläche von 37.617 m² und einem Investitionsvolumen von über 1,1 Billionen VND. Es soll Wohnraum speziell für Arbeiter, Gewerkschaftsmitglieder und Beschäftigte in Industriegebieten schaffen. Das Projekt wurde im Rahmen des Programms „Investitionen in den Bau von Gewerkschaftseinrichtungen in Industrie- und Exportverarbeitungszonen“ initiiert, das vom Premierminister genehmigt und vom Vietnamesischen Gewerkschaftsbund umgesetzt wurde.

Das Projekt umfasst vier Hochhäuser mit 1.500 Wohnungen. Die Wohnungen bieten flexible Größen von 50 bis 70 m² und entsprechende Verkaufspreise von 500 bis 700 Millionen VND pro Einheit. Die Übergabe der ersten Wohnungen ist für das vierte Quartal 2024 geplant.

Herr Pham Anh Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh, fügte hinzu: „Die Provinz wird in der kommenden Zeit die Sozialwohnungsbauprojekte planmäßig fortsetzen, insbesondere den Wohnungsbau für Arbeiter; sie ist entschlossen, bis 2025 in den Bau von rund 12.900 Sozialwohnungen zu investieren, fünf Jahre früher als der vom Premierminister der Provinz Binh Dinh im Projekt zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030 zugewiesene Plan, der am 3. April 2023 genehmigt wurde.“

Thanh Quan

Laut Herrn Quan gestalten sich die Entschädigung und Räumung von Grundstücken für einige Sozialwohnungsbauprojekte äußerst schwierig und langwierig, was zu einem langsamen Projektfortschritt oder gar zum Scheitern der Projekte führt. Die langfristige Kapitalbeschaffung mit Vorzugszinsen zur Unterstützung von Investoren bei der Kreditaufnahme für Sozialwohnungsbauprojekte und zur Vergabe von Darlehen an berechtigte Sozialwohnungsnutzer zum Wohnungskauf ist instabil und verzögert, und die Verfahren sind sehr komplex und die Kriterien schwer zu erfüllen. Die Verfahren zur Anpassung des Flächennutzungsplans im Maßstab 1:2000 und des detaillierten Bebauungsplans im Maßstab 1:500 sind sehr schwierig und zeitaufwändig. Der Staat hat noch keinen Mechanismus eingerichtet, um Ressourcen von Sozialwohnungsbedürftigen zu mobilisieren und über Banken, Kreditfonds oder Wohnungsbausparkassen Investitionskapital für den Sozialwohnungsbau zu generieren.

Bezüglich der Lösungsansätze erklärte Herr Quan, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Flächennutzungspläne überarbeitet und weiterentwickelt, um im Einklang mit dem Gesetz ausreichend Land für den Bau von Sozialwohnungen und Gewerbegebieten bereitzustellen. Zudem werden Grundstücke für Investitionen in Sozialwohnungen öffentlich angeboten und Unternehmen zur Prüfung und Einreichung von Investitionsvorschlägen zur Verfügung gestellt. Die Stadt hat außerdem spezifische Verfahren und Lösungen erlassen, um die Verwaltungsverfahren für die Landzuweisung, die Verpachtung von Land und die Nutzungsänderung von Reisanbauflächen und bestimmten anderen Flächen (außer Wohnbauland) für den Bau von Sozialwohnungen zu vereinfachen.

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, erklärte, dass Hanoi bis 2025 rund 1,2 Millionen ^Quadratmeter neue Wohnfläche schaffen und in mehrere konzentrierte Sozialwohnungsgebiete investieren wolle. Herr Tuan wies darauf hin, dass die Vorschriften zur Landzuweisung für den Sozialwohnungsbau viele Mängel aufweisen. So seien beispielsweise Projekte, die weit außerhalb des Stadtzentrums liegen, wie in den Bezirken Ba Vi, Ung Hoa und My Duc, für den Sozialwohnungsbau ungeeignet. Ebenso müssten gewerbliche Wohnbauprojekte mit einer Fläche von über zwei Hektar weiterhin 20 % ihrer Fläche für Sozialwohnungen reservieren, was unangemessen und zersplittert sei. Selbst Projekte, die keiner Landzuweisung bedürfen, müssten dem Premierminister zur Prüfung vorgelegt werden, wodurch sie Gebühren für die Landnutzung zahlen müssten, anstatt Wohnungen zu bauen, was zu unnötig langwierigen Verfahren führe. Hanoi wolle proaktiv alternative Flächen für den Bau von Sozialwohnungen in diesen konzentrierten Sozialwohnungsgebieten bereitstellen. Gleichzeitig wurde Hanoi die Befugnis übertragen, die Planung von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen so anzupassen, dass zusätzliche Flächen für den Bau von Sozialwohnungen zur Miete zur Verfügung stehen.

Das Ziel wurde nicht erreicht, und die Anreize sind nicht attraktiv genug.

Bauminister Nguyen Thanh Nghi räumte ein, dass die Ziele für den sozialen Wohnungsbau in letzter Zeit nicht erreicht wurden. Die Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau weisen Mängel auf, entsprechen nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten und bedürfen dringend einer Aktualisierung. Die Verfahren für Investition, Bau, Verwaltung und Verkauf sowie die entsprechenden Richtlinien sind sehr komplex und langwierig. Die Anreize für Investoren sind nicht attraktiv genug, und der Staatshaushalt hat Schwierigkeiten, Mittel für zinsgünstige Kredite bereitzustellen; die Kommunen müssen diesem Aspekt mehr Aufmerksamkeit widmen. Das Ministerium erarbeitet derzeit eine Resolution zum sozialen Wohnungsbau, die der Regierung und dem Zentralkomitee der Partei zur Verkündung vorgelegt werden soll. Ziel ist es, die Führungsrolle der Partei beim Bau von Wohnungen für Geringverdiener und Arbeiter zu stärken.

---

Die lokalen Behörden müssen dem sozialen Wohnungsbau mehr Aufmerksamkeit schenken.

Die lokalen Behörden benötigen spezifische Mechanismen und Lösungen, um die Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Projektplanung und -genehmigung, Grundstückszuweisung, Grundstücksverpachtung, Baustellenräumung und Bauinvestitionsverfahren zu optimieren. Sie sollten zudem lokale Haushaltsmittel bereitstellen, um zusätzliche Anreize und Unterstützung für Unternehmen zu schaffen, die in den sozialen Wohnungsbau investieren. Darüber hinaus müssen die lokalen Behörden mit den zuständigen Ministerien und Behörden zusammenarbeiten, um bestehende rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen und so Ressourcen freizusetzen, insbesondere solche mit geräumten, baureifen Grundstücken, wodurch das Angebot auf dem Markt erhöht wird.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh

Es gibt noch keine Richtlinien, wie die für soziale Wohnungsbauverpflichtungen gezahlten Gelder verwendet werden sollen.

Das Gesetz enthält derzeit keine Richtlinien für die Verwendung von Geldern aus kommerziellen Projekten, die ihre Verpflichtungen zum sozialen Wohnungsbau durch Zahlungen erfüllen. Daher müssen die zuständigen Ministerien und Behörden umgehend Richtlinien für die Verwaltung und Verwendung dieser Gelder erlassen. Das Verfahren zur Auswahl von Investoren für Wohnungsbauprojekte im Allgemeinen und für soziale Wohnungsbauprojekte im Besonderen muss vereinfacht werden. Erfolgt die Investorenauswahl im Bieterverfahren, sollte ein separates (vereinfachtes und verkürztes) Bieterverfahren für soziale Wohnungsbauprojekte eingerichtet werden.

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi

Viele Mängel im sozialen Wohnungsbau.

Der Bedarf an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region ist sehr hoch, doch die Mechanismen zur Entwicklung dieser Wohnform weisen noch viele Mängel auf, wie beispielsweise eine zu enge Zielgruppe und komplizierte Verfahren für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen. Die Preisfestsetzung für Sozialwohnungen vor Verkauf, Vermietung oder Mietkauf bei Projekten, die mit staatlichen Haushaltsmitteln finanziert werden, erfordert eine Bewertung durch Behörden auf Provinzebene, was zeitaufwändig und kostspielig ist. Die Kapitalbeschaffung für Sozialwohnungsbauprojekte ist aufgrund begrenzter staatlicher Fördermittel und Mechanismen, die den Zugang für Investoren erschweren, mit vielen Schwierigkeiten verbunden.

Herr Nguyen Van Danh, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Duong

---

Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh hat das Ministerium den Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes fertiggestellt. Dieser wurde von der Regierung gebilligt und wird der Nationalversammlung in ihrer 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt. Das Bauministerium hat der Regierung daher vorgeschlagen, der Nationalversammlung einen Vorschlag zur Umsetzung von Sozialwohnungsbauprogrammen kurz nach Inkrafttreten des überarbeiteten Wohnungsgesetzes (voraussichtlich ab dem 1. Januar 2024) vorzulegen. Dieser Vorschlag umfasst unter anderem Regelungen zu: Anspruchsberechtigten und -bedingungen; Planung und Zuweisung von Grundstücken für den Sozialwohnungsbau; Auswahl von Investoren; Verfahren zur Projektdurchführung; und staatlichen Fördermaßnahmen. Parallel dazu werden separate Regelungen für Arbeiterunterkünfte und Wohnraum für Angehörige der Streitkräfte erlassen, um die Entwicklung in diesem Bereich zu fördern und Anreize dafür zu schaffen.

„In der kommenden Zeit werden die Ministerien und Behörden weiterhin mit den Behörden der Nationalversammlung zusammenarbeiten, um das geänderte Wohnungsgesetz in Verbindung mit dem geänderten Grundstücksgesetz, dem geänderten Vergaberecht und den Steuergesetzen fertigzustellen und zu verkünden. … Dem Premierminister wird Bericht erstattet, damit dieser dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung einen Vorschlag zur Aufnahme des mittelfristigen öffentlichen Investitionsplans für die Zeiträume 2021–2025 und 2026–2030 zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik zur Prüfung vorlegt. Die Kommunen und Kreditinstitute werden angewiesen und koordiniert, Kredite schnellstmöglich zu vergeben und auszuzahlen, wobei der Fokus auf Schlüsselbereichen und förderfähigen Immobilienprojekten gemäß dem Gesetz liegt; die Kreditvergabe an Sozialwohnungsbauprojekte, die die soziale Sicherheit gewährleisten, hat Priorität“, sagte Herr Sinh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm