10 Lösungsansätze zur Beseitigung von Hindernissen und zur Förderung der Erholung des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt hat seinen Tiefpunkt erreicht.

Im Namen der Immobilienbranche danken wir der Zeitung.   Arbeiter   Die Organisation des Seminars „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“ kommt in dieser Phase genau zum richtigen Zeitpunkt, da die Probleme dringend gelöst und in das zur Verabschiedung vorbereitete Gesetz aufgenommen werden müssen.

Alle führenden Persönlichkeiten, Forschungsinstitute und Wirtschaftsvertreter sind sich einig, dass rechtliche Probleme im Immobilienmarkt eine bedeutende Rolle spielen. Wir haben der Regierung mitgeteilt, dass die größte Schwierigkeit rechtlicher Natur ist und 70 % der Projektprobleme ausmacht.

Es gibt drei Problemebenen. Das größte Problem besteht darin, dass einige Vorschriften inkonsistent, widersprüchlich und gesetzeswidrig sind. Auch einige Bestimmungen in den Untergesetzen zum Grundstücksrecht im Immobiliensektor sind problematisch. Insbesondere gibt es Schwierigkeiten bei der Rechtsdurchsetzung durch Beamte der einzelnen Behörden und Ämter. Mit demselben Dokument haben einige Kommunen das Problem relativ gut gelöst, während es anderen nicht gelungen ist, was zu Verzögerungen bei lokalen Projekten führt.

Das zweitgrößte Problem ist der Kapitalzugang. Neben Eigenkapital greifen Immobilienunternehmen in letzter Zeit auf vier weitere Kapitalquellen zurück. Die erste ist Kapital vom Aktienmarkt. Derzeit sind dort über 1.600 Unternehmen börsennotiert, von denen jedoch nur gut 169 aus dem Immobiliensektor stammen. Diese geringe Zahl reicht nicht aus, um das Kapitalpotenzial des Aktienmarktes auszuschöpfen.

An zweiter Stelle steht das Kapital aus Anleihen, das jedoch seit dem dritten Quartal 2022 blockiert ist. Bis heute stagniert der Anleihenmarkt trotz der Resolution 08 zur Anpassung.

Das dritte große Problem sind Kredite von Geschäftsbanken. Diese stellen eine Quelle für Startkapital dar und fungieren als eine Art „Geburtshelferin“, eine große Unterstützung für Unternehmen, werden aber bisher nicht ausreichend genutzt.

Der Rest stammt von Kunden und Partnern, doch wenn die anfänglichen Probleme nicht gelöst werden, werden auch diese blockiert. Insbesondere Partner- und ausländisches Direktkapital (FDI) zwingt inländische Unternehmen, Projekte billig zu verkaufen oder hohe Rabatte für Investitionen zu gewähren. Vereinfacht gesagt, sind sie wie „schwerfällige“ Jäger, die auf „tote“ Projekte warten. Dies ist ein enormer Nachteil für inländische Unternehmen.

Derzeit dürfte der Industrieimmobiliensektor am günstigsten positioniert sein. Die dreijährige Pandemie hat diesen Sektor kaum beeinträchtigt, was auch anderen Branchen zugutekommt.

Was den Markt angeht, sollten wir meiner Meinung nach jetzt vom Tiefpunkt sprechen. Viele glauben, der Tiefpunkt sei im April oder Mai dieses Jahres erreicht. Laut Daten des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt liegt der Tiefpunkt jedoch meiner Ansicht nach im ersten Quartal 2023, wenn das Wachstum des Immobiliensektors bei minus 16,1 % liegt, sich aber anschließend allmählich erholt.

Ende des zweiten Quartals 2023 lag das Wachstum immer noch bei über 11 %. Ab dem dritten Quartal betrug es jedoch nur noch über 8 %.

Hinsichtlich der rechtlichen Probleme bestehen derzeit drei Schwachstellen: gesetzliche Bestimmungen, Verordnungen wie Erlasse und Rundschreiben sowie Entscheidungen der Provinzen. Diese Probleme bereiten Beamten und Angestellten im Umgang mit Dokumenten des Immobiliensektors Schwierigkeiten, beispielsweise durch Angst vor Verantwortung, Verweigerung von Verantwortung und Zurückhaltung bei der Abgabe von Vorschlägen.

Die von der Zentralregierung erlassenen Vorschriften zum Schutz der Rechte von Beamten, die es wagen, zu denken und zu handeln, werden dazu beitragen, den Geist der Beamten neu zu beleben. Gleichzeitig hat die Resolution 18 des 13. Zentralkomitees der Partei mit dem Titel „Kontinuierliche Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Politiken, Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung, Schaffung von Dynamik, um unser Land zu einem entwickelten Land mit hohem Einkommen zu machen“ die Notwendigkeit betont, das Landgesetz von 2013 und verwandte Gesetze zu ändern, um Kohärenz und Einheitlichkeit zu gewährleisten.

Meiner Meinung nach ist das derzeit von der Nationalversammlung geprüfte und zur Verabschiedung vorbereitete Landgesetz (in geänderter Fassung) mit mehr als 200 Seiten ein gewaltiges Werk, aber beim Lesen des neuesten Entwurfs gibt es noch einige Probleme, darunter die in Artikel 128 festgelegte Frage des Landzugangs für Unternehmen.

Demnach sieht der Entwurf zwei Optionen vor: Entweder akzeptieren Unternehmen ausschließlich die Übertragung von Wohnbauland oder sie akzeptieren Wohnbauland und anderes Land, das für gewerbliche Wohnbauprojekte zugelassen ist. Wie soll es aber möglich sein, große Wohnbauprojekte und weitläufige Stadtgebiete zu realisieren? Im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt umfassen die größten Wohnbauflächen nur wenige tausend Quadratmeter.

Selbst beim Kauf von 10 Hektar Ackerland oder 2 Hektar Industriegelände ist die Umsetzung des Projekts aufgrund fehlender Wohnbauflächen nicht möglich. Meiner Meinung nach ist dies unangemessen und muss angepasst werden, um die Entwicklung von Gewerbeprojekten zu ermöglichen.

Darüber hinaus hoffe ich, dass geeignete Regelungen erlassen werden, um den Bau von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Sanierung und den Umbau alter Wohngebäude zu erleichtern. Ich hoffe, dass das überarbeitete Bodengesetz zum gegebenen Zeitpunkt geprüft und verabschiedet wird.

Darüber hinaus ist es sehr wichtig, verwandte Gesetze wie das Wohnungsgesetz (geändert), das Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) zu ändern, um die Übereinstimmung mit dem Grundstücksgesetz sowie dem Kreditinstitutsgesetz und dem Immobilienauktionsgesetz sicherzustellen.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm