10 Lösungen zur Beseitigung von Hindernissen und Förderung der Immobilienerholung

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Der Immobilienmarkt hat seinen Tiefpunkt erreicht.

Im Namen der Immobilienunternehmen danken wir der Zeitung. Arbeitnehmer Die Organisation des Seminars „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“ kommt zu diesem Zeitpunkt gerade recht, da die Probleme grundlegend gelöst und in das Gesetz aufgenommen werden müssen, das zur Verabschiedung vorbereitet wird.

Alle Führungskräfte, Forschungsinstitute und Unternehmen sind sich darüber im Klaren, dass rechtliche Probleme auf dem Immobilienmarkt eine große Rolle spielen. Wir haben der Regierung berichtet, dass die größte Schwierigkeit rechtlicher Natur ist und 70 % der Probleme bei Projekten ausmacht.

Die Probleme sind auf drei Ebenen zu finden. Das größte Problem besteht darin, dass einige Vorschriften nicht einheitlich, widersprüchlich und gesetzeswidrig sind. Auch einige Vorschriften in untergesetzlichen Dokumenten zu Grundstücken im Immobiliensektor sind problematisch. Insbesondere gibt es Probleme bei der Durchsetzung der Gesetze durch Beamte der Abteilungen und Zweigstellen. Mit denselben Dokumenten haben einige Gemeinden das Problem relativ gut gelöst, während andere es nicht lösen konnten, was zu Engpässen bei lokalen Projekten führte.

Das zweitgrößte Problem ist der Zugang zu Kapital. Neben Eigenkapital sind Immobilienunternehmen in letzter Zeit auf vier weitere Kapitalquellen angewiesen. Die erste ist Kapital von der Börse. Derzeit gibt es mehr als 1.600 börsennotierte Unternehmen, von denen nur über 169 mit Immobilien zu tun haben. Diese Zahl ist sehr gering und reicht nicht aus, um Kapital an der Börse zu erschließen.

Zweitens ist Kapital aus Anleihen blockiert, das jedoch seit dem dritten Quartal 2022 blockiert ist. Bislang steckt der Anleihenmarkt trotz der Anpassungsresolution 08 noch immer fest.

Das dritte große Problem sind die Kredite der Geschäftsbanken. Sie sind eine Quelle für Startkapital, fungieren als „Geburtshelfer“ und stellen eine große Unterstützung für Unternehmen dar, werden aber bisher nicht ausgeschöpft.

Der Rest ist Kapital von Kunden und Partnern. Wenn die anfänglichen Probleme jedoch nicht gelöst werden, werden auch diese Probleme blockiert. Insbesondere Kapital von Partnern und ausländisches Kapital (FDI) zwingt inländische Unternehmen dazu, Projekte billig zu „verkaufen“ oder hohe Rabatte für Investitionen zu gewähren. Kurz gesagt, sie sind wie „mühselige“ Wartelisten, die auf „tote“ Projekte „jagen“. Dies ist ein großer Nachteil für inländische Unternehmen.

Das derzeit günstigste Segment dürften Industrieimmobilien sein. Die dreijährige Pandemie hat diesen Sektor kaum beeinträchtigt, was auch die Voraussetzungen für die Förderung anderer Branchen schafft.

Was den Markt betrifft, sollten wir meiner Meinung nach jetzt von einer Bodenzone sprechen. Viele glauben, dass der Markt seinen Tiefpunkt irgendwann im April oder Mai dieses Jahres erreicht. Basierend auf Daten des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt gehe ich jedoch davon aus, dass die Bodenzone im ersten Quartal 2023 erreicht ist, wenn das Wachstum des Immobiliensektors um 16,1 % sinkt, sich danach aber allmählich verbessert.

Ende des zweiten Quartals 2023 lag das Wachstum noch bei über 11 %, ab dem dritten Quartal jedoch nur noch bei über 8 %.

In Bezug auf rechtliche Probleme gibt es derzeit drei Probleme: gesetzliche Regelungen; untergesetzliche Regelungen wie Erlasse und Rundschreiben; und Entscheidungen der Provinzen. Diese Probleme bereiten Beamten und Staatsbediensteten Schwierigkeiten bei der Bearbeitung von Dokumenten im Zusammenhang mit dem Immobiliensektor, wie z. B. Angst vor Verantwortung, Verantwortungslosigkeit und Zurückhaltung bei der Abgabe von Vorschlägen.

Die von der Zentralregierung erlassenen Vorschriften zum Schutz der Rechte von Beamten, die mutig denken und handeln, werden dazu beitragen, den Geist der Beamten wiederzubeleben. Darüber hinaus betont die Resolution 18 des 13. Zentralkomitees der Partei zum Thema „Weitere Innovation und Vervollkommnung von Institutionen und Politik, Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung, Schaffung von Impulsen für die Entwicklung unseres Landes zu einem entwickelten Land mit hohem Einkommen“ die Notwendigkeit einer Änderung des Bodengesetzes von 2013 und damit verbundener Gesetze, um Konsistenz und Einheitlichkeit zu gewährleisten.

Meiner Ansicht nach handelt es sich bei dem (geänderten) Bodengesetz, das derzeit geprüft und zur Verabschiedung durch die Nationalversammlung vorbereitet wird und über mehr als 200 Seiten verfügt, um ein gewaltiges Werk. Doch wenn man den jüngsten Entwurf liest, sind noch einige Probleme zu erkennen, darunter die Frage des Landzugangs für Unternehmen, die in Artikel 128 festgelegt ist.

Der Entwurf sieht zwei Optionen vor: Unternehmen akzeptieren nur die Übertragung von Wohngrundstücken oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, um gewerbliche Wohnprojekte durchführen zu können. Wie kann es also Land für große gewerbliche Wohnprojekte in großflächigen städtischen Gebieten geben? Im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind die größten Wohngrundstücke nur wenige tausend Quadratmeter groß.

Selbst wenn 10 Hektar Ackerland oder 2 Hektar Industriegelände gekauft werden, ist es immer noch unmöglich, das Projekt durchzuführen, da es kein Wohngrundstück gibt. Meiner Meinung nach ist dies unvernünftig und muss entsprechend angepasst werden, um die Entwicklung kommerzieller Projekte zu erleichtern.

Darüber hinaus hoffe ich, dass es entsprechende Regelungen geben wird, um den Bau von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Renovierung und den Wiederaufbau alter Wohnhäuser zu erleichtern. Ich hoffe, dass das überarbeitete Bodengesetz zum gegebenen Zeitpunkt geprüft und verabschiedet wird.

Darüber hinaus ist es sehr wichtig, verwandte Gesetze wie das Wohnungsgesetz (geändert) und das Immobiliengeschäftsgesetz (geändert) zu ändern, um Konsistenz und Übereinstimmung mit dem Grundstücksgesetz sowie dem Gesetz über Kreditinstitute und dem Gesetz über Immobilienauktionen sicherzustellen.

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