Drei Hauptprobleme „belasten“ den Markt, Grundstücke erreichen allmählich wieder ihren realen Wert, mehrere Sozialwohnungsbauprojekte sind im Verzug

Die Preise für Grundstücke und Villen sind gleichzeitig gesunken, der Präsident eines Immobilienunternehmens hat 3 Marktprobleme angesprochen und 6 langsam voranschreitende Sozialwohnungsbauprojekte in Thanh Hoa genannt ... das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

3 große Probleme des Immobilienmarktes

Am Nachmittag des 3. August leitete Premierminister Pham Minh Chinh eine Online-Konferenz, um die Ergebnisse der Umsetzung der Regierungsresolution Nr. 33/NQ-CP vom 11. März zu bewerten und Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen auf dem Immobilienmarkt vorzuschlagen.

Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, hielt auf der Konferenz eine Rede. (Quelle: VGP)

In seiner Rede auf der Konferenz sagte Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, dass die Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt, die der Regierung Sorgen bereiten, im Wesentlichen in drei Punkten liegt.

Der erste Zweck ist die Bekämpfung von Bodenspekulationen.

Seinen Angaben zufolge beeinträchtigen derzeit Bodenspekulation und Manipulation des Immobilienmarktes die vietnamesische Wirtschaft. Menschen kaufen Grundstücke in der Hoffnung auf steigende Preise, wodurch ein Teil der Produktivkräfte ungenutzt bleibt und nicht effektiv arbeiten kann – eine enorme Verschwendung.

Die Erfahrung anderer Länder zeigt, dass Spekulationen durch Steuern eingedämmt werden. Er nannte als Beispiel ein Unternehmen mit einem aktuellen Projekt in Australien, das jährlich 2 % Grundsteuer zahlen muss. Der Grundstückspreis wird jedes Jahr von der Steuerbehörde unabhängig neu festgelegt.

Jedes Jahr muss diese Einheit eine Grundsteuer von 700.000 bis 800.000 US-Dollar zahlen, obwohl das Projekt noch nicht realisiert wurde. In diesem Jahr hat die Lokalregierung beschlossen, diesen Steuersatz auf 4 % zu erhöhen.

„Wenn Vietnam diese Politik umsetzt, werden nur noch diejenigen, die tatsächlich Projekte realisieren, den Mut haben, Land zu besitzen, und wenn sie Land besitzen, müssen sie Projekte sehr schnell umsetzen. Diese Maßnahme beugt nicht nur Bodenspekulationen vor, sondern verschafft dem Finanzministerium auch eine beträchtliche Einnahmequelle“, erklärte Herr Minh.

Vertreter der Wirtschaft empfahlen dem Ausschuss zur Ausarbeitung des Landgesetzes, einen jährlichen Grundsteuersatz von 2 % einzuführen und eine progressive Besteuerung anzuwenden, wenn Grundstücke nicht gewerblich genutzt werden oder keinen Gewinn erwirtschaften, so wie es in anderen Ländern üblich ist.

Der zweite Punkt betrifft die Zinspolitik der Staatsbank. Er ist der Ansicht, dass es an der Zeit sei, den mittelfristigen Zinssatz auf unter 10 % pro Jahr zu senken, konkret auf etwa 8,5 % pro Jahr, ähnlich wie vor zwei Jahren, da bei mittelfristigen Zinssätzen über 10 % keine Volkswirtschaft gesund sein kann.

In anderen Ländern liegt dieser Zinssatz bei 3–5 % pro Jahr. In Vietnam lag er vor 5–6 Monaten bei etwa 12–14 % pro Jahr. Unternehmen scheuen sich vor Krediten, und die Kunden verlieren das Vertrauen in den Immobilienmarkt und investieren ihr Geld in andere Bereiche.

Er schlug außerdem vor, Maßnahmen zu ergreifen, um die Beteiligung von Immobilienunternehmen am Bankwesen und umgekehrt einzuschränken. Denn Unternehmen, die in beiden Bereichen aktiv sind, mobilisieren soziales Kapital hauptsächlich für ihre eigenen Zwecke und haben kaum Auswirkungen auf die Gesellschaft; sie schaffen sogar Wirtschaftsmagnaten, die die Wirtschaft monopolisieren.

Drittens gilt es, rechtliche Hindernisse zu beseitigen und administrative Verfahren zu bewältigen.

Die größte Schwierigkeit für Immobilienunternehmen liegt heutzutage im Rechtsbereich, nicht im Bankwesen. Es gibt Überschneidungen bei den rechtlichen Fragestellungen; es handelt sich um dieselbe Problematik, dieselbe Verordnung, aber mit vielen Interpretationen. Die zuständigen Behörden setzen die Vorschriften, vor allem auf lokaler Ebene, nicht um und trauen sich nicht, sie durchzusetzen.

Daher empfahl er, das Rechtssystem zügig fertigzustellen, damit die Beamten unbesorgt arbeiten können. Es sollte ein eindeutiges Dekret zur Dezentralisierung von Macht und Verantwortung auf allen Ebenen geben, das klar festlegt: den zu erledigenden Inhalt, die Frist für die Fertigstellung und die Verantwortlichkeit bei Fristüberschreitung.

Die Unternehmensleitung schlug dem Ministerium für Planung und Investitionen außerdem vor, vietnamesischen Unternehmen die Anwendung von Artikel 44.3 des Investitionsgesetzes und Artikel 126 des Bodengesetzes zu gestatten, um die Laufzeit von Landpachtverträgen zu verlängern oder Unternehmen die Zahlung von Landpacht für 70 Jahre zu ermöglichen. Dadurch sollen Industrieparks eine ausreichend lange Laufzeit erhalten und für Landverpächter attraktiver werden. Dies entspricht sowohl dem Gesetz als auch den lokalen Einnahmen.

Villen und Grundstücke sind beide reduziert.

Der kürzlich vom Bauministerium veröffentlichte Immobilienmarktbericht zeigt, dass im zweiten Quartal fast 100.000 Transaktionen erfolgreich abgeschlossen wurden. Der Großteil des Transaktionsvolumens entfiel dabei auf den Grundstückssektor mit 67.525 erfolgreichen Transaktionen. Dies entspricht etwa 99,9 % des Wertes des ersten Quartals und rund 31,5 % des Wertes des Vorjahreszeitraums.

Die verbleibenden knapp 30.000 Transaktionen betrafen Wohnungen und Einfamilienhäuser und machten 75,61 % gegenüber dem Vorquartal aus, was etwa 43,03 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.

Im zweiten Quartal ist der Immobilienmarkt für Einfamilienhäuser und Grundstücke in Projekten, an denen Investoren interessiert sind, jedoch überwiegend spekulativ. Käufer zeigen nicht mehr das gleiche Interesse an den genannten Immobiliensegmenten wie zuvor.

Zudem sehen sich viele Investoren mit Liquiditätsproblemen konfrontiert, da sie zu hohe Fremdkapitalquoten nutzen und der Projektentwickler die Zinszahlungen für Kredite eingestellt hat. Der Markt verzeichnet einen starken Liquiditätsrückgang, was zu vermehrten verlustbegrenzenden Transaktionen führt.

Die Verkaufspreise für Villen und Baugrundstücke sind in vielen Regionen im Quartal gegenüber dem Vorquartal weiter um etwa 2–5 % gesunken. Darüber hinaus dürften diese Immobilien künftig weiterhin an den Investitionswert des Produkts und die regionale Infrastruktur angepasst werden.

In einigen Gebieten ist ein deutlicher Rückgang der Transaktionspreise zu verzeichnen, insbesondere in den Vorortbezirken und Randgebieten des Quartals, wie beispielsweise: Bezirk Ha Dong, Bezirk Me Linh, Bezirk Hoai Duc (Hanoi); Bezirk 12, Bezirk Binh Chanh, Bezirk Nha Be (Ho-Chi-Minh-Stadt); Bezirk Ngu Hanh Son (Da Nang); Stadt Bien Hoa, Bezirk Nhon Trach (Dong Nai).

Vinh Phuc: Aufruf zu Investitionen in 6 Sozialwohnungsbauprojekte

Ausgehend von den praktischen Bedürfnissen in der Region ruft das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc Investoren dazu auf, sechs Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt rund 8.000 Wohnungen und Reihenhäusern für Arbeiter zu errichten.

Vinh Phuc ist eine Provinz mit einer entwickelten Industrie. In der Region gibt es viele Industrieparks, die eine große Konzentration von Arbeitern anziehen. Daher ist der Bedarf an Wohnraum, insbesondere für viele Arbeiterfamilien und generell für Menschen mit niedrigem Einkommen, ein dringendes Problem.

Es ist bekannt, dass der Volksrat und das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc seit 2014 zahlreiche Mechanismen, Richtlinien und Verordnungen zur Wohnungsverwaltung und -entwicklung für Sozialhilfeempfänger erlassen haben. Dazu gehören insbesondere Beschluss Nr. 159 des Provinzvolksrats zur Förderung von Sozialwohnungsbauprojekten für Arbeitnehmer und Geringverdiener in der Provinz im Zeitraum 2015–2020; Beschluss Nr. 14 des Provinzvolkskomitees zu den Prioritätskriterien für die Auswahl von Personen, die zum Mieten und Kaufen von Sozialwohnungen in der Provinz berechtigt sind; Beschluss Nr. 179 zum Plan für die Umsetzung des Wohnungsbauprogramms der Provinz Vinh Phuc bis 2020 mit einer Vision bis 2030; Beschluss Nr. 1247 zur Verkündung des Fünfjahresplans für Wohnungsbauentwicklung im Zeitraum 2021–2025…

Neben der Anweisung an Abteilungen, Zweigstellen und Kommunen, das Management zu stärken und Investitionen in Wohnungsbauprojekte anzuziehen, priorisiert die Provinz Vinh Phuc auch die Bereitstellung von Kapital für den Wohnungsbau. Allein im Jahr 2023 beläuft sich das Kapital für den Wohnungsbau in der Provinz auf 8.606 Milliarden VND. Davon entfallen 2.748 Milliarden VND auf den Bau von Gewerbewohnungen, 164 Milliarden VND auf den sozialen Wohnungsbau und 5.694 Milliarden VND auf den Bau von Eigenheimen durch private Haushalte und Einzelpersonen.

Herr Nguyen Thanh Ha, stellvertretender Direktor der Bauabteilung der Provinz Vinh Phuc, erklärte, dass in der Provinz Vinh Phuc derzeit fünf Sozialwohnungsbauprojekte umgesetzt werden, darunter: das Sozialwohnungsgebiet Vinaconex Xuan Mai; ein Wohngebiet für Arbeiter und Geringverdiener im Stadtteil Khai Quang; ein Hochhaus-Sozialwohnungsgebiet für Arbeiter im Gebiet Goc Nu, Stadtteil Khai Quang (Stadt Vinh Yen); das Sozialwohnungsgebiet 8T, Stadtteil Xuan Hoa, Stadt Phuc Yen; und ein Sozialwohnungsgebiet im Stadtteil Phuc Thang (Stadt Phuc Yen).

„Die oben genannten Sozialwohnungsbauprojekte haben seit 2015 in den Bau von 1.623 Wohneinheiten mit einer Fläche von 50 bis 70 m² investiert und diese fertiggestellt. Damit wurde der Wohnbedarf von Arbeitern und Menschen mit niedrigem Einkommen gedeckt. Derzeit wirbt das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc weiterhin um Investitionen in sechs Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt rund 8.000 Wohneinheiten und Reihenhäusern für Arbeiter. Die Umsetzung der Projekte erfolgt gemäß den geltenden Bestimmungen“, sagte Herr Nguyen Thanh Ha.

Gemäß dem Projekt des Premierministers „Investitionen in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030“ strebt die Provinz Vinh Phuc die Fertigstellung von 28.300 Sozialwohnungen an, davon 8.800 im Zeitraum 2022–2025 und 19.500 im Zeitraum 2026–2030. Dies ist ein ambitioniertes Ziel, dessen Erreichung große Anstrengungen und Entschlossenheit der zuständigen Behörden und Ämter erfordert.

Thanh Hoa: Liste der im Verzug befindlichen Sozialwohnungsbauprojekte

Nach Angaben des Bauamts von Thanh Hoa gibt es derzeit in der Provinz 18 Sozialwohnungsbauprojekte, in die investiert wurde und die sich im Bau befinden. Von diesen liegen 12 Projekte im Zeitplan, sind teilweise oder vollständig in Betrieb genommen worden, und 6 Projekte sind im Verzug.

Sozialwohnungsbauprojekt in der Bao-Ngoai-Straße. (Quelle: Bauministerium)

Es ist bekannt, dass die Gründe für den langsamen Fortschritt bei den zuständigen Behörden der Provinz Thanh Hoa liegen. Dazu zählen die schleppende Geländevorbereitung, die zögerliche Umsetzung der Investitionen und Bauarbeiten durch den Investor auf dem zugewiesenen Grundstück sowie die unzureichende Projektsteuerung. Unter den schleppend vorankommenden Sozialwohnungsbauprojekten in Thanh Hoa ist insbesondere das AMC I-Sozialwohnungsbauprojekt im Stadtteil Quang Thanh der Stadt Thanh Hoa zu nennen, das seit vielen Jahren auf Eis liegt.

Am 24. September 2014 erließ das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa das Dokument Nr. 8870, mit dem die Investition in das Sozialwohnungsbauprojekt des Sozialwohnungsgebiets AMC I im Stadtteil Quang Thanh der Stadt Thanh Hoa genehmigt wurde.

Dementsprechend genehmigte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa die Investition des Investors AMC Global Development Joint Stock Company in das Sozialwohnungsbauprojekt AMC I. Ziel der Investition und des Bauvorhabens ist es, einkommensschwachen Menschen in der Region ein stabiles Wohnumfeld zu schaffen und den Bedarf von rund 900 Haushalten mit einer Gesamtinvestition von knapp 527 Milliarden VND zu decken. Die Mittel stammen aus Eigenkapital und anderen legal beschafften Kapitalquellen.

Das Projekt wurde vom Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa um etwa 36 Monate verlängert. Die Investitionsvorbereitungsphase betrug sechs Monate ab dem Datum der Projektgenehmigung, die Bauphase selbst 30 Monate, vom 6. August 2020 bis zum 6. Februar 2023. Seit dem offiziellen Baubeginn am 21. Januar 2021 weist das Sozialwohngebiet AMC I bisher nur wenige unfertige Bauabschnitte auf, und Unkraut wuchert auf dem Gelände.

Als nächstes folgt das Sozialwohnungsbauprojekt Bao Ngoai im Stadtbezirk Dong Huong der Stadt Thanh Hoa, das aufgrund zahlreicher Verstöße bis heute auf Eis liegt. Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hatte 2018 mit Dokument Nr. 3071 die Investitionspolitik für dieses Projekt genehmigt. Investor ist die Bau- und Handelsgesellschaft 379 (mit Sitz in Hanoi).

Ende 2022, obwohl die zuständigen Behörden die Wohnungen noch nicht abgenommen und deren Nutzung genehmigt hatten, zogen bereits viele Haushalte, die Wohnungen im Wohngebäude 379 gekauft hatten, ein und lebten dort frei.

Am 9. Januar 2023 beschloss das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa, gegen die Bau- und Wohnungsbau-Aktiengesellschaft 379 eine Verwaltungsstrafe in Höhe von 80 Millionen VND zu verhängen, weil sie das Projekt in Betrieb genommen hatte, ohne ein Dokument vorzulegen, das die Ergebnisse der Brandschutz- und Brandbekämpfungsabnahme bestätigte.

Nach der Durchführung einer Abnahmeprüfung des Projekts hat das Bauministerium kürzlich ein Dokument an das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa geschickt, in dem es erklärt, dass das oben genannte Projekt die Bedingungen für die Abnahme der Fertigstellungsergebnisse gemäß den Vorschriften nicht erfüllt.

Zusätzlich zu den beiden oben genannten Sozialwohnungsbauprojekten erlitten vier weitere Sozialwohnungsbauprojekte in Thanh Hoa das gleiche Schicksal, darunter: Sozialwohnungen im Stadtteil Quang Thanh, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; Arbeiterwohnungen im Industrie- und Stadtpark Hoang Long, Stadtteil Tao Xuyen, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; Sozialwohnungsbau für Arbeiter im östlichen Bereich des Industrieparks Le Mon, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; Sozialwohnungen im Stadtteil Quang Thang, Stadt Thanh Hoa, investiert von der An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html