3 große Probleme des Immobilienmarktes
Am Nachmittag des 3. August leitete Premierminister Pham Minh Chinh eine Online-Konferenz, um die Umsetzungsergebnisse der Resolution Nr. 33/NQ-CP vom 11. März der Regierung zu bewerten und Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für den Immobilienmarkt vorzuschlagen.
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| Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, hielt auf der Konferenz eine Rede. (Quelle: VGP) |
In seiner Rede auf der Konferenz erklärte Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, dass die Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt, an der die Regierung interessiert sei, im Wesentlichen auf drei Punkten basiere.
Das erste Ziel besteht darin, die Grundstücksspekulation zu bekämpfen.
Ihm zufolge beeinträchtigen Grundstücksspekulation und Manipulation des Immobilienmarktes derzeit die vietnamesische Wirtschaft. Die Menschen kaufen Land und warten darauf, dass die Preise steigen. Dadurch „schlafen“ Teile der Produktivkräfte und können nicht effektiv arbeiten, was eine enorme Verschwendung darstellt.
Andere Länder haben die Erfahrung gemacht, Spekulationen durch Steuern zu regulieren. Er nannte das Beispiel eines Unternehmens, das derzeit ein Projekt in Australien betreibt und jährlich zwei Prozent Grundsteuer zahlen muss. Der Grundstückspreis wird jedes Jahr von der Steuerbehörde unabhängig ermittelt.
Jedes Jahr muss diese Einheit eine Grundsteuer von 700.000 bis 800.000 USD zahlen, wenn das Projekt nicht umgesetzt wird. In diesem Jahr hat die lokale Regierung beschlossen, diesen Steuersatz auf 4 % zu erhöhen.
„Wenn Vietnam diese Politik umsetzt, werden sich nur diejenigen, die tatsächlich Projekte umsetzen, trauen, Land zu besitzen, und wenn sie Land besitzen, müssen sie ihre Projekte sehr schnell umsetzen. Diese Maßnahme verhindert nicht nur Grundstücksspekulationen, sondern verschafft dem Finanzministerium auch eine große Einnahmequelle“, erklärte Herr Minh.
Wirtschaftsvertreter schlugen dem Redaktionsausschuss des Bodengesetzes vor, einen jährlichen Grundsteuersatz von 2 % einzuführen und eine progressive Steuer anzuwenden, wenn Grundstücke nicht gewerblich genutzt werden oder keinen Gewinn abwerfen, wie dies im Ausland praktiziert wird.
Der zweite Punkt ist die Zinspolitik der Staatsbank. Er glaubt, dass es an der Zeit ist, die mittelfristigen Zinssätze auf unter 10 %/Jahr zu senken, genauer gesagt auf etwa 8,5 %/Jahr plus/minus wie vor zwei Jahren, denn mit mittelfristigen Zinssätzen über 10 % ist keine Wirtschaft gesund.
In anderen Ländern liegt der Zinssatz bei 3–5 % pro Jahr. In Vietnam lag er vor fünf bis sechs Monaten bei etwa 12–14 % pro Jahr. Unternehmen wollen keine Kredite aufnehmen, trauen sich nicht, Kredite aufzunehmen, und Kunden verlieren das Vertrauen in den Immobilienmarkt und investieren ihr Geld in andere Bereiche.
Er schlug außerdem vor, Maßnahmen zu ergreifen, um die Beteiligung von Immobilienunternehmen am Bankgeschäft und umgekehrt zu verhindern oder einzuschränken. Denn Unternehmen, die in beiden Bereichen tätig sind, mobilisieren soziales Kapital hauptsächlich für ihre eigenen Geschäfte und haben kaum Auswirkungen auf die Gesellschaft. Sie schaffen sogar Tycoons, die die Wirtschaft monopolisieren.
Drittens geht es darum, rechtliche Hindernisse zu beseitigen und Verwaltungsverfahren zu bewältigen.
Die größte Schwierigkeit für Immobilienunternehmen liegt heute in rechtlichen Fragen, nicht in Bankfragen. Es gibt rechtliche Überschneidungen: das gleiche Thema, die gleiche Regelung, aber viele Interpretationen. Die Durchsetzungsebene setzt dies nicht um und traut sich nicht, dies zu tun, vor allem auf lokaler Ebene.
Er empfahl daher, das Rechtssystem rasch fertigzustellen, damit die Beamten beruhigt arbeiten könnten. Es sollte ein klares Dekret zur Dezentralisierung der Macht und Verantwortung auf allen Ebenen geben, das klar regelt: den zu erfüllenden Inhalt, den Zeitpunkt der Fertigstellung und die Verantwortung bei Fristüberschreitung.
Die Unternehmensleitung schlug dem Ministerium für Planung und Investitionen außerdem vor, vietnamesischen Unternehmen die Anwendung von Artikel 44.3 des Investitionsgesetzes und Artikel 126 des Bodengesetzes zu gestatten, die Pachtdauer zu verlängern oder Unternehmen eine Pachtzahlung von 70 Jahren zu ermöglichen, damit Industrieparks eine ausreichende Laufzeit haben und für Pächter attraktiv genug sind. Dies entspricht dem Gesetz und erhöht die lokalen Einnahmen.
Villen und Grundstücke sind beide rabattiert
Der kürzlich vom Bauministerium veröffentlichte Immobilienmarktbericht zeigt, dass im zweiten Quartal fast 100.000 Transaktionen erfolgreich abgeschlossen wurden. Davon konzentrierte sich die Anzahl der Transaktionen im zweiten Quartal hauptsächlich auf das Grundstückssegment mit 67.525 erfolgreichen Transaktionen. Dies entspricht etwa 99,9 % im Vergleich zum ersten Quartal und etwa 31,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Die restlichen knapp 30.000 Transaktionen waren bei Wohnungen und Einfamilienhäusern erfolgreich, das entspricht 75,61 % im Vergleich zum Vorquartal und etwa 43,03 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Allerdings ist das für Investoren interessante Immobiliensegment der einzelnen Häuser und Grundstücke in Projekten im zweiten Quartal überwiegend spekulativer Natur. Käufer sind an den oben genannten Immobiliensegmenten nicht mehr so interessiert wie zuvor.
Darüber hinaus haben viele Investoren mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen, da sie zu hohe Fremdkapitalkosten haben und der Bauträger die Kreditzinsen nicht mehr unterstützt. Die Liquidität am Markt ist stark zurückgegangen, was dazu führt, dass viele Transaktionen mit verlustbringendem Charakter an Bedeutung gewinnen.
Die Verkaufspreise für Villen und Projektgrundstücke sanken im Quartal in vielen Gegenden im Vergleich zum Vorquartal weiter um etwa 2–5 %. Darüber hinaus könnten diese Immobilien in der kommenden Zeit weiterhin an angemessene Werte angepasst werden, die dem Investitionswert des Produkts und der regionalen Infrastruktur entsprechen.
In einigen Gebieten ist es zu einem deutlichen Rückgang der Transaktionspreise gekommen, insbesondere in Vororten und Randgebieten des Viertels, wie zum Beispiel: Bezirk Ha Dong, Bezirk Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); Bezirk 12, Bezirk Binh Chanh, Bezirk Nha Be (HCMC); Bezirk Ngu Hanh Son (Da Nang); Stadt Bien Hoa, Bezirk Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc: Aufruf zu Investitionen in 6 Sozialwohnungsprojekte
Aufgrund der praktischen Bedürfnisse in der Region ruft das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc Investoren zum Bau von sechs Sozialwohnungsprojekten mit einer Größenordnung von etwa 8.000 Wohnungen und Reihenhäusern für Arbeiter auf.
Vinh Phuc ist eine Provinz mit einer entwickelten Industrie. In der Gegend gibt es viele Industrieparks, die viele Arbeitnehmer anziehen. Daher ist der Bedarf an Wohnraum für viele Arbeiterfamilien im Besonderen und Menschen mit niedrigem Einkommen im Allgemeinen ein dringendes Problem.
Es ist bekannt, dass der Volksrat und das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc seit 2014 zahlreiche Mechanismen, Richtlinien und Vorschriften zur Wohnungsverwaltung und -entwicklung für soziale Subjekte erlassen haben. Insbesondere Beschluss Nr. 159 des Volksrats der Provinz zur Unterstützung von Sozialwohnungsprojekten für Arbeiter und Menschen mit geringem Einkommen in der Provinz im Zeitraum 2015–2020; Beschluss Nr. 14 des Volkskomitees der Provinz zu Prioritätskriterien für die Auswahl von Subjekten, die in der Provinz zum Mieten und Kaufen von Sozialwohnungen berechtigt sind; Beschluss Nr. 179 zum Plan zur Umsetzung des Wohnungsentwicklungsprogramms der Provinz Vinh Phuc bis 2020 mit einer Vision bis 2030; Beschluss Nr. 1247 zur Verkündung des Fünfjahresplans zur Wohnungsentwicklung für den Zeitraum 2021–2025 …
Neben der Anweisung an Abteilungen, Zweigstellen und Kommunen, das Management zu stärken und Investitionen in Wohnungsbauprojekte anzuziehen, legt die Provinz Vinh Phuc auch Wert auf die Bereitstellung von Kapital für den Wohnungsbau. Allein im Jahr 2023 beträgt das Kapital für den Wohnungsbau in der Provinz 8.606 Milliarden VND. Davon entfallen 2.748 Milliarden VND auf den gewerblichen Wohnungsbau, 164 Milliarden VND auf den sozialen Wohnungsbau und 5.694 Milliarden VND auf den Eigenbau durch Haushalte und Privatpersonen.
Herr Nguyen Thanh Ha, stellvertretender Direktor des Bauamts der Provinz Vinh Phuc, sagte, dass in der Provinz Vinh Phuc derzeit fünf Sozialwohnungsprojekte umgesetzt werden, darunter: Sozialwohnungsgebiet Vinaconex Xuan Mai; Wohngebiet für Arbeiter und Geringverdiener im Bezirk Khai Quang; Sozialwohnungshochhausgebiet für Arbeiter im Gebiet Goc Nu, Bezirk Khai Quang (Stadt Vinh Yen); Sozialwohnungsgebiet 8T, Bezirk Xuan Hoa, Stadt Phuc Yen; Sozialwohnungsgebiet im Bezirk Phuc Thang (Stadt Phuc Yen).
„Im Rahmen der oben genannten Sozialwohnungsprojekte wurden von 2015 bis heute 1.623 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 50 bis 70 m² errichtet und fertiggestellt. Damit wurde der Wohnbedarf von Arbeitnehmern und Menschen mit geringem Einkommen gedeckt. Das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc fordert derzeit weiterhin Investitionen in sechs Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von rund 8.000 Wohnungen und Reihenhäusern für Arbeitnehmer. Die Projektumsetzung erfolgt gemäß den Vorschriften“, sagte Herr Nguyen Thanh Ha.
Gemäß dem Projekt des Premierministers „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ besteht das Ziel der Provinz Vinh Phuc darin, 28.300 Sozialwohnungen fertigzustellen, davon 8.800 im Zeitraum 2022–2025 und 19.500 im Zeitraum 2026–2030. Dies ist ein ehrgeiziges Ziel, das große Anstrengungen und Entschlossenheit der zuständigen Abteilungen und Zweigstellen erfordert.
Thanh Hoa: Liste der Sozialwohnungsprojekte liegt hinter dem Zeitplan
Nach Angaben des Bauamts von Thanh Hoa gibt es in der Provinz derzeit 18 Sozialwohnungsprojekte, in die investiert wurde und die sich im Bau befinden. 12 Projekte davon liegen im Zeitplan, sind bereits teilweise oder vollständig in Betrieb und 6 Projekte liegen hinter dem Zeitplan zurück.
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| Sozialwohnungsprojekt in der Bao Ngoai Straße. (Quelle: BXD) |
Es ist bekannt, dass die Gründe für den langsamen Fortschritt von den Funktionsbehörden der Provinz Thanh Hoa bestimmt werden. Diese Gründe liegen in der langsamen Räumung des Projektgeländes, der langsamen Umsetzung von Investitionen und Bauarbeiten durch den Investor für das zugewiesene Grundstück und der unwissenschaftlichen Fähigkeit, Investitionen und Bauarbeiten für die Projekte zu verwalten... Unter den langsam voranschreitenden Sozialwohnungsprojekten in Thanh Hoa müssen wir vor allem das Sozialwohnungsprojekt AMC I im Bezirk Quang Thanh der Stadt Thanh Hoa erwähnen, das seit vielen Jahren „auf Eis“ liegt.
Am 24. September 2014 veröffentlichte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa das Dokument Nr. 8870, in dem es Investitionen in das Sozialwohnungsbauprojekt des Sozialwohnungsgebiets AMC I im Bezirk Quang Thanh der Stadt Thanh Hoa genehmigte.
Dementsprechend genehmigte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa dem Investor AMC Global Development Joint Stock Company die Investition in das Sozialwohnungsprojekt AMC I. Ziel der Investition und des Baus ist es, einkommensschwachen Menschen in der Region stabile Wohnbedingungen zu bieten und den Bedarf von rund 900 Haushalten mit einer Gesamtinvestition von fast 527 Milliarden VND aus Eigenmitteln und anderen legal mobilisierten Kapitalquellen zu decken.
Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat die Projektlaufzeit auf 36 Monate verlängert. Die Investitionsvorbereitungsphase dauert sechs Monate ab der Genehmigung der Projektinvestition, die Umsetzungsphase 30 Monate vom 6. August 2020 bis zum 6. Februar 2023. Nach dem offiziellen Baubeginn am 21. Januar 2021 sind im Sozialwohnungsgebiet AMC I bisher nur wenige Bauabschnitte unvollendet, und auf dem Projektgelände wuchert Unkraut.
Als nächstes folgt das Sozialwohnungsprojekt Bao Ngoai im Bezirk Dong Huong der Stadt Thanh Hoa. Es kam zu zahlreichen Verstößen, die dazu führten, dass das Projekt bis heute blockiert ist. Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat 2018 das Dokument Nr. 3071 zur Genehmigung der Investitionspolitik dieses Projekts herausgegeben. Investor ist die Construction - Trading Joint Stock Company 379 (mit Sitz in Hanoi).
Obwohl die Abnahme und Inbetriebnahme der Wohnungen durch die zuständigen Behörden noch nicht vorlag, zogen Ende 2022 viele Haushalte, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus 379 gekauft hatten, ein und lebten frei.
Am 9. Januar 2023 beschloss das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa, gegen die Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 eine Verwaltungsstrafe von 80 Millionen VND zu verhängen, weil das Unternehmen das Projekt in Betrieb genommen hatte, ohne über ein Dokument zu verfügen, das die Ergebnisse der Abnahme der Brandschutzmaßnahmen und -bekämpfung bestätigte.
Nach der Organisation einer Inspektion zur Fertigstellungsabnahme des Projekts hat das Bauministerium kürzlich ein Dokument an das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa gesandt, in dem es feststellte, dass das oben genannte Projekt die Bedingungen für die Genehmigung der Fertigstellungsabnahmeergebnisse gemäß den Vorschriften nicht erfüllt habe.
Neben den beiden oben genannten Sozialwohnungsprojekten erlitten vier weitere Sozialwohnungsprojekte in Thanh Hoa das gleiche Schicksal, darunter: Sozialwohnungen im Bezirk Quang Thanh, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; Wohnungen für Arbeiter im Industrie- und Stadtpark Hoang Long, Bezirk Tao Xuyen, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; Sozialwohnungsentwicklung für Arbeiter im östlichen Bereich des Industrieparks Le Mon, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; Sozialwohnungen im Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa, investiert von der An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
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