Druck auf die Fälligkeit von Immobilienanleihen im Jahr 2025

Obwohl sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sind einige Experten weiterhin besorgt über das Risiko einer verspäteten Rückzahlung von Anleihen durch Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.

Obwohl sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sind einige Experten weiterhin besorgt über das Risiko einer verspäteten Rückzahlung von Anleihen durch Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.

Laut Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV , erließ die Regierung in der schwierigsten Phase des Immobilienmarktes (Juni bis August 2023) das Dekret 08/2023/ND-CP, das Unternehmen und Investoren die Möglichkeit gibt, über die Rückzahlung von Anleihen zu verhandeln und diese zu stunden. Dank dieses Rettungsankers erhielten 60 % der Unternehmen eine zweijährige Fristverlängerung, wodurch sich der Rückzahlungstermin auf Juni 2025 verschob.

Statistiken einer Ratingagentur zufolge belaufen sich die im Jahr 2025 fälligen Unternehmensanleihen (Kapital und Zinsen) auf geschätzte 334.000 Milliarden VND. Allein für die Immobilienbranche wird mit einem Restbetrag von rund 135.000 Milliarden VND gerechnet.

Der Experte des BIDV kommentierte die Zahlen und sagte, der Druck auf Anleihen im Jahr 2025 sei unbesorgt. Zahlungsausfälle seien weniger wahrscheinlich, da sich der Immobilienmarkt allmählich positiv entwickle. Viele Unternehmen müssten lediglich einen Produktrabatt von etwa 10 % gewähren, um ihre Produkte zu verkaufen, statt wie in der Vorperiode 40 bis 50 %.

Darüber hinaus zeigte sich Herr Luc zuversichtlich, dass der Immobilienmarkt von makroökonomischen Faktoren profitiert. So sei die Inflation unter Kontrolle; die Zinsen in Vietnam blieben niedrig; die Wechselkurse würden allmählich nachgeben; Haushaltsdefizit, Staatsverschuldung, Auslandsverschuldung und Rückzahlungsverpflichtungen lägen innerhalb der vonder Nationalversammlung festgelegten Grenzen. Darüber hinaus würden Institutionen und Rechtssysteme dank dreier neuer Immobiliengesetze schrittweise verbessert.

Die Markterholung spiegelt sich deutlich im Bericht des Bauministeriums für das dritte Quartal 2024 wider. Die Gesamtzahl der erfolgreichen Transaktionen im Wohnungs- und Eigenheimsegment erreichte 38.398. Diese Zahl stieg im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 um 48,3 % und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 29 %. Mit der Verbesserung der Marktstimmung werden die Voraussetzungen für eine Rückkehr des Immobiliengeschäfts deutlicher.

Nguyen Quang Thuan, Generaldirektor von FiinRatings, teilte diese Ansicht und erklärte, dass die größte Kapitalquelle für Immobilienunternehmen nicht aus Bankkrediten oder Anleihen, sondern aus Kundenzahlungen stamme. Solange die Regierung rechtliche Fragen bei Projekten kläre und die Voraussetzungen für Investoren schaffe, Produkte schnell auf den Markt zu bringen, werde der Umgang mit Anleihen kein großes Problem mehr darstellen.

Tatsächlich beschleunigt sich der Prozess der Rechtsbeilegung. Seit dem dritten Quartal 2024 stehen viele jahrelang auf Eis liegende Projekte wieder zum Verkauf. In Hanoi sind dies die Hanoi Melody Residences (Bezirk Hoang Mai) und der QMS Top Tower (Bezirk Nam Tu Liem). In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die wiederbelebten Projekte Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (Bezirk 6) und Lavida Plus (Bezirk 7).

Aus Sicht des Wirtschaftsexperten Dr. Vu Dinh Anh stellt die Anzahl der im Jahr 2025 fälligen Anleihen jedoch weiterhin einen großen Druck auf die Unternehmen dar. Insbesondere Anleihen von Immobilienunternehmen bergen ein höheres Risiko von Zahlungsüberschreitungen und potenziellen Forderungsausfällen als der Marktdurchschnitt.

Die Schlussfolgerung des Experten ist begründet, insbesondere im Vergleich mit einem aktuellen Bericht. Demnach entfielen in den vergangenen zehn Monaten 60 % des Gesamtvolumens überfälliger Anleihen auf die Gruppe der Wohnimmobilienunternehmen. Sogar 56 % der schwachen Kreditemittenten gehörten der Wohnimmobilien- und Baubranche an.

„In den nächsten zwölf Monaten werden im Wohnimmobiliensektor Anleihen im Wert von rund 109 Billionen VND fällig. Das entspricht fast der Hälfte des Gesamtwerts der fälligen Anleihen. Davon sind unserer Schätzung nach rund 30 Billionen VND von einer verspäteten Rückzahlung bedroht“, heißt es in dem Bericht.

Laut Herrn Duong Duc Hieu, Direktor für Kreditanalyse und Rating im Bereich Nicht-Finanzunternehmen bei VIS Rating, ist die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen nach wie vor schwach und die Differenzierung bei der Schuldentilgungsfähigkeit nimmt immer mehr zu.

Der Experte von VIS Rating schätzte, dass die Verkaufsaktivitäten von Unternehmen mit Projekten im Immobiliensegment, die sich auf Großstädte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrieren, recht gut seien und sich im Jahr 2024 erholen würden. Diese Unternehmen würden über bessere Ressourcen und eine hohe Fähigkeit zur Schuldentilgung verfügen.

„Im Gegenteil, einige Unternehmen werden weiterhin in einer schwierigen Lage bleiben, da sie sich bisher auf hochspekulative Projekte konzentrierten. Die Nachfrage in diesem Segment bleibt gering, sodass ihre Fähigkeit zur Schuldentilgung gering ist“, kommentierte Herr Hieu.

VIS Rating betonte, dass bis zu zwei Drittel der börsennotierten Investoren über einen schwachen bis extrem schwachen Cashflow zur Schuldentilgung verfügen, insbesondere einen operativen Cashflow von weniger als 5 % der Gesamtverschuldung. Dies ist besonders gravierend für Investoren, die von rechtlichen Problemen bei Projekten betroffen sind.

Angesichts der oben beschriebenen Situation wird prognostiziert, dass bei 50 % der Anleihen mit Fälligkeit Ende 2024 und bis ins Jahr 2025 hinein das Risiko einer verspäteten Zahlung von Kapital und Zinsen besteht. Dabei handelt es sich überwiegend um Unternehmen, die regelmäßig mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.

Quelle: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html