Druck auf die Fälligkeit von Immobilienanleihen im Jahr 2025

Obwohl der Immobilienmarkt positive Entwicklungen aufweist, sind einige Experten dennoch besorgt über das Risiko verspäteter Anleiherückzahlungen von Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.

Obwohl der Immobilienmarkt positive Entwicklungen aufweist, sind einige Experten dennoch besorgt über das Risiko verspäteter Anleiherückzahlungen von Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.

Laut Dr. Can Van Luc, Chefökonom der BIDV , wurde während der schwierigsten Phase des Immobilienmarktes (Juni bis August 2023) das Dekret 08/2023/ND-CP von der Regierung erlassen. Dieses ermöglichte es Unternehmen und Investoren, über die Rückzahlung von Anleihen zu verhandeln und diese aufzuschieben. Dank dieser Maßnahme erhielten 60 % der Unternehmen eine zweijährige Verlängerung, wodurch sich die Rückzahlungsfrist auf Juni 2025 verschob.

Statistiken einer Ratingagentur zeigen, dass der ausstehende Betrag an Unternehmensanleihen (Kapital und Zinsen), der im Jahr 2025 fällig wird, auf 334 Billionen VND geschätzt wird. Allein im Immobiliensektor wird ein ausstehender Betrag von rund 135 Billionen VND erwartet.

Der Experte von BIDV kommentierte die oben genannten Zahlen und erklärte, der Druck auf Anleihen im Jahr 2025 sei nicht besorgniserregend. Zahlungsausfälle seien unwahrscheinlicher, da sich der Immobilienmarkt zunehmend erhole. Viele Unternehmen müssten nur noch einen Preisnachlass von etwa 10 % gewähren, um ihre Produkte zu verkaufen, anstatt wie zuvor 40–50 %.

Darüber hinaus erklärte Herr Luc zuversichtlich, dass der Immobilienmarkt von makroökonomischen Faktoren profitiere. Demnach steige die Inflation unter Kontrolle; die Zinssätze in Vietnam blieben niedrig; die Wechselkurse gäben allmählich nach; Haushaltsdefizit, Staatsverschuldung, Auslandsverschuldung und Schuldenrückzahlungsverpflichtungen der Regierung lägen innerhalb der von der Nationalversammlung festgelegten Grenzen. Zudem würden Institutionen und Rechtssysteme dank dreier neuer Immobiliengesetze schrittweise verbessert.

Die Markterholung spiegelt sich deutlich im Bericht des Bauministeriums für das dritte Quartal 2024 wider. Konkret erreichte die Gesamtzahl der erfolgreichen Transaktionen im Segment Wohnungen und Einfamilienhäuser 38.398. Dies entspricht einem Anstieg von 48,3 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024 und von 29 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Mit der verbesserten Marktstimmung werden die Voraussetzungen für eine Rückkehr des Immobilienmarktes immer deutlicher.

Herr Nguyen Quang Thuan, Generaldirektor von FiinRatings, teilt diese Ansicht und erklärte, dass die größte Kapitalquelle für Immobilienunternehmen nicht Bankkredite oder Anleihen, sondern Kundenzahlungen seien. Sobald die Regierung die rechtlichen Probleme in den Projekten gelöst und die Voraussetzungen für Investoren geschaffen habe, um Produkte zeitnah auf den Markt zu bringen, werde die Verwaltung von Anleiheschulden kein schwieriges Problem mehr darstellen.

Tatsächlich schreitet die rechtliche Abwicklung zügig voran. Seit dem dritten Quartal 2024 wurden zahlreiche Projekte, die jahrelang auf Eis gelegt waren, wieder zum Verkauf angeboten. In Hanoi sind dies die Hanoi Melody Residences (Bezirk Hoang Mai) und der QMS Top Tower (Bezirk Nam Tu Liem). In Ho-Chi-Minh-Stadt wurden unter anderem die Projekte Dat Xanh Homes Riverside (Stadt Thu Duc), Metro Star (Stadt Thu Duc), D-Homme (Bezirk 6) und Lavida Plus (Bezirk 7) wiederbelebt.

Laut dem Wirtschaftsexperten Dr. Vu Dinh Anh stellt die hohe Anzahl der im Jahr 2025 fälligen Anleihen jedoch weiterhin eine große Belastung für Unternehmen dar. Insbesondere Anleihen von Immobilienunternehmen weisen ein höheres Risiko von Zahlungsverzug und potenziellen Kreditausfällen auf als der Marktdurchschnitt.

Die Schlussfolgerung des Experten ist gut begründet, insbesondere im Vergleich zu einem aktuellen Bericht. Demnach entfielen in den vergangenen zehn Monaten 60 % des gesamten Volumens überfälliger Anleihen auf Unternehmen der Wohnimmobilienbranche. Sogar 56 % der Emittenten mit schwacher Bonität waren in der Wohnimmobilien- und Baubranche tätig.

„In den kommenden zwölf Monaten werden im Wohnimmobiliensektor Anleihen im Wert von rund 109 Billionen VND fällig, was fast der Hälfte des Gesamtwerts fälliger Anleihen entspricht. Davon sind schätzungsweise 30 Billionen VND von einer verspäteten Kapitalrückzahlung bedroht“, heißt es in dem Bericht.

Laut Herrn Duong Duc Hieu, Direktor für Kreditanalyse und Rating im Bereich Nichtfinanzielle Unternehmen bei VIS Rating, bleibt die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen schwach, und die Unterschiede in der Schuldentilgungsfähigkeit nehmen immer weiter zu.

Der Experte von VIS Rating kam zu dem Schluss, dass die Verkaufsaktivitäten von Unternehmen mit Projekten im Immobiliensektor, die sich auf Großstädte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrieren, recht gut sind und sich im Jahr 2024 erholen werden. Diese Unternehmen werden über bessere Ressourcen und eine hohe Schuldentilgungsfähigkeit verfügen.

„Im Gegenteil, einige Unternehmen werden weiterhin in einer schwierigen Lage sein, da sie sich zuvor auf hochspekulative Projekte konzentriert haben. Die Nachfrage in diesem Segment ist nach wie vor gering, weshalb ihre Fähigkeit zur Schuldentilgung schwach ist“, kommentierte Herr Hieu.

VIS Rating betonte, dass bis zu zwei Drittel der börsennotierten Investoren nur über schwache bis extrem schwache Cashflows zur Schuldentilgung verfügen, insbesondere liegt der operative Cashflow unter 5 % der Gesamtverschuldung. Dies ist besonders gravierend für Investoren, die von rechtlichen Problemen im Zusammenhang mit Projekten betroffen sind.

Aufgrund der oben beschriebenen Situation wird prognostiziert, dass bei 50 % der Anleihen, die Ende 2024 und 2025 fällig werden, das Risiko verspäteter Kapital- und Zinszahlungen besteht. Die meisten dieser Anleihen stammen von Unternehmen, die regelmäßig mit ihren Zahlungen in Verzug geraten.

Quelle: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html