Für den Verkauf oder die Vermietung von bis zu 5 Häusern pro Jahr ist eine Unternehmensgründung erforderlich?

Drei Optionen

Diese Regelung soll Kriterien für eine klarere Identifizierung von Personen schaffen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben. Denn gemäß Absatz 3, Artikel 9 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2023 müssen Personen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, kein Unternehmen gründen, sondern müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Erklärungen abgeben und Steuern zahlen.

Dementsprechend schlägt das Bauministerium drei Optionen zur Identifizierung von Personen vor, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben. Option 1: Personen, die bestehende oder zukünftige Häuser verkaufen, übertragen oder vermieten: 3-5 Häuser oder Wohnungen pro Jahr. Personen, die bestehende oder zukünftige Bauarbeiten verkaufen, übertragen oder vermieten: 5-10 Arbeiten oder 5-10 Grundflächen eines Bauwerks innerhalb eines Jahres.

Eine Beschränkung der Transaktionen zu diesem Zeitpunkt wird sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken.

Option 2: Personen, die ein kleines Immobiliengeschäft betreiben, können durch den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien in ihrem Eigentum oder Nutzungsrecht mit einer Fläche von 1.000 bis 2.000 m2 in städtischen Gebieten identifiziert werden. In ländlichen Gebieten ist diese Fläche größer, etwa 3.000 bis 5.000 m2.

Option 3: Einzelpersonen investieren in den Bau von Einfamilienhäusern mit mindestens zwei Stockwerken und weniger als 20 Wohnungen, wie in Absatz 3, Artikel 57 des Wohnungsgesetzes vorgeschrieben. Einzelpersonen verkaufen oder vermieten Häuser, die aus Erbschaften oder Dankbarkeitshäusern, Wohltätigkeitshäusern und Solidaritätshäusern stammen, die Einzelpersonen von anderen Parteien geschenkt bekommen.

Um den Umsatz zu steigern, Budgetverluste zu vermeiden und so zu einer gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes beizutragen, bedarf es für das Management wirtschaftlicher und nicht nur administrativer Lösungen.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt)

Für Immobiliengeschäfte, die keine Unternehmensgründung erfordern, sieht die aktuelle Gesetzgebung hingegen keine konkreten Einzelheiten vor.

Besteuerung statt Handelsbeschränkung

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) erklärte, diese Art der Regulierung sei weltweit beispiellos, unpraktisch und behindere die Marktentwicklung. Stattdessen sollten die Menschen frei handeln können, aber gleichzeitig verpflichtet sein, die Steuern korrekt und vollständig gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu zahlen. Insbesondere diese Art von Geschäften sollte sehr hoch besteuert werden, da sie keinen Mehrwert schafft. Je mehr Immobilien gekauft und verkauft werden, desto höher sind die Steuern. Davon profitieren sowohl der Staat als auch die Bevölkerung, da die Steuern für Investitionen und den Wiederaufbau der Infrastruktur verwendet werden.

Darüber hinaus stellt sich die Frage, welche Behörde, sollte diese Regelung in Kraft treten, die Anzahl der Käufe und Verkäufe einer bestimmten Person überwachen und bestätigen wird, um sie zur Gründung eines Unternehmens zu zwingen, wenn sie sechs oder mehr Immobilien verkauft? Sollte sie dann gezwungen werden, ein neues Unternehmen zu gründen, um Immobilien verkaufen zu können? Welche Sanktionen drohen, wenn sie kein Unternehmen gründen? Falls Personen zwar ein Unternehmen gründen, in den folgenden Jahren aber keine weiteren Immobilien kaufen oder verkaufen, werden sie dieses Unternehmen dann dauerhaft führen? Gleichzeitig ist es in Vietnam heutzutage äußerst schwierig, ein Unternehmen aufzulösen oder in den Konkurs zu führen.

Laut Rechtsanwalt Cuong stagniert der Immobilienmarkt weiterhin, wie ein Kranker, der sich noch nicht erholt hat. Es muss etwas unternommen werden, um die Anzahl der Immobilientransaktionen zu erhöhen und Liquidität für den Markt zu schaffen. Dieser Vorschlag wirkt wie ein Zuziehen des „Atemschlauchs“ und macht den ohnehin schon schwierigen Markt noch schwieriger. Der Immobilienmarkt will sich entwickeln, will verkaufen, es braucht Makler, Investoren, Spekulanten … Das Immobilienmarktmanagement muss ihn so ausrichten, dass er sich stabil entwickelt, und darf nicht, wenn er nicht kontrollierbar ist, Immobiliengeschäftsaktivitäten verbieten.

Um die Einnahmen zu steigern, Haushaltsverluste zu vermeiden und so eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern, bedarf es wirtschaftlicher und nicht nur administrativer Lösungen für das Management. Mehr administrative Regulierungen würden den Markt dazu zwingen, die Gesetze zu umgehen, was zu noch mehr Chaos führen würde. Daher sollten wir die Anzahl der zu verkaufenden und zu vermietenden Häuser nicht begrenzen, sondern einen Steuerplan erstellen und kleine Privatpersonen, die auf dem Immobilienmarkt gewinnbringend agieren, mit hohen Steuern belegen. Insbesondere der Kauf von Häusern und Grundstücken, die dann leer stehen, ohne Renovierung oder Nutzung, sondern nur auf einen Preisanstieg warten, um sie dann gewinnbringend zu verkaufen, müsste noch stärker besteuert werden. Der Staat könnte diese Steuergelder nutzen, um neue, preisgünstige Wohngebiete für Arme zu bauen und so den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung zu decken. Dann würden Immobilieninvestoren und Spekulanten deutlich zurückgehen“, analysierte Anwalt Tran Minh Cuong.

Immobilienexperte Tran Khanh Quang sagte, dass eine Person, die kontinuierlich und in großem Umfang Immobiliengeschäfte betreibt, eine juristische Person benötigt. Aus dieser Perspektive ist diese Regelung korrekt. Wird sie jedoch sofort angewendet, ist sie instabil, und die Angabe einer konkreten Anzahl von 3-5 Häusern ist nicht angemessen. Es bedarf eines Zeitplans und einer Frist. Denn es gibt Personen, die 2-4 Immobilien besitzen, deren Wert bis zu 50 Milliarden VND, ja sogar Hunderte von Milliarden VND beträgt. Im Vergleich dazu besitzt eine Person 10-20 Immobilien, von denen jede nur 1-2 Milliarden VND wert ist.

Das Gesetz ist korrekt, bedarf aber eines bestimmten Plans, denn bei der Gründung einer juristischen Person muss auch ein Immobilienunternehmen gegründet werden. Die Einbringung von Privatvermögen in ein Unternehmen ist mit vielen Problemen verbunden. Sie ist nicht einfach und bedarf Erklärungen, insbesondere bei der Einbringung von landwirtschaftlichen Flächen. Derzeit sieht die Regelung ein Gründungskapital von 20 Milliarden VND für Immobilienunternehmen vor. Ist das angemessen? Immobilienunternehmen müssen für Einzelpersonen, unabhängig von Gewinn oder Verlust, 2 % Steuern zahlen, während Unternehmen nur Steuern zahlen, wenn sie Gewinne erzielen, und die Kosten in die Betriebsausgaben einbeziehen können. Langfristig sollten Privatanleger, die kontinuierlich investieren möchten, ein Unternehmen gründen, um Immobilien einfach verwalten und mehr Gewinne erzielen zu können. Das Problem besteht darin, wie der Staat die Einbringung von Immobilien in die juristische Person des Unternehmens möglichst einfach unterstützen kann“, analysierte Herr Tran Khanh Quang.

Doan Ngoc, Generaldirektor der PropertyX Joint Stock Company, teilte diese Ansicht und erklärte, die Einführung solcher Regelungen diene der Begrenzung von Spekulationen. Der Staat wolle verhindern, dass sich der Immobilienmarkt zu stark entwickelt und viele andere Branchen und die gesamte Wirtschaft beeinträchtigt. Eine Einschränkung der Transaktionen würde jedoch den Markt beeinträchtigen. In Zeiten des Immobilienfiebers würden Immobilienmakler das Pink Book nicht übertragen, sondern mit Tricks das Gesetz umgehen und Steuern hinterziehen.

Erstens beglaubigt der Eigentümer die Kauf- und Verkaufsvollmacht. Das bedeutet, dass der Eigentümer dem Makler den gesamten Kauf und Verkauf ohne Übertragung des Eigentumsnachweises überträgt. Zweitens beglaubigt der Makler, sobald er einen Käufer findet, die Eigentumsübertragung. Drittens trifft der Makler in manchen Fällen im Voraus eine Vereinbarung mit dem Eigentümer. Der Staat erhebt daher keine Steuern vom Makler. Darüber hinaus umgehen Investoren das Gesetz, indem sie Verwandte, Ehefrauen und Kinder bitten, die Immobilie zu besitzen. Diese Regelung ist daher nicht umsetzbar.

Im gegenwärtigen Kontext ist es mit diesem Vorschlag schwierig, Spekulationen zu verhindern. Im Gegenteil, er kann kontraproduktiv sein, wenn er die Psychologie bereits instabiler Investoren beeinträchtigt. Daher ist ein offener Mechanismus zur Mittelbeschaffung erforderlich, da Immobilien im gegenwärtigen Kontext nach wie vor ein Kanal sind, um große und effektive Ressourcen, insbesondere ausländisches Investitionskapital und Überweisungen, anzuziehen. Es bedarf stärkerer Maßnahmen zur Anziehung und Förderung von Immobilientransaktionen, anstatt zu versuchen, diese zu verschärfen.

Herr Doan Ngoc, Generaldirektor der PropertyX Joint Stock Company

Quellenlink: https://thanhnien.vn/ban-cho-thue-toi-da-5-can-nha-mot-nam-phai-thanh-lap-doanh-nghiep-185240304212115882.htm