Bedenken hinsichtlich des Vorschlags zur Verschärfung des Immobilienhandels

Die Regelung, dass alle Immobilientransaktionen über einen staatlich verwalteten Mindestpreis abgewickelt werden müssen, wird die Marktentwicklung beeinflussen.

Das Bauministerium bittet Ministerien und Zweigstellen um Stellungnahmen zum Inhalt des Regierungsbeschlussentwurfs über den Mechanismus zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise. Experten zufolge müssen die Vorschläge jedoch überdacht werden, um zu vermeiden, dass eine übereilte Umsetzung den Immobilienmarkt und die Wirtschaft beeinträchtigt.

Die Interessen der Menschen müssen im Mittelpunkt stehen

Um zur Senkung der Preise und zur Eindämmung der Immobilienspekulation beizutragen, betont der Entwurf drei Faktoren: Immobilientransaktionen müssen reguliert und Transaktionen durch die Einrichtung eines staatlichen Immobilientransaktionszentrums öffentlich und transparent gemacht werden.

Insbesondere der politische Vorschlag, die Kreditvergabe für den Kauf von Zweit- und Drittwohnungen durch niedrige Kreditzinsen zu „verschärfen“, sieht vor, dass Käufer beim Kauf einer Zweitwohnung nur noch 50 % und beim Kauf einer Drittwohnung höchstens 30 % Kredit aufnehmen können, statt wie bisher mit einem Kreditzins von 70–80 %. Darüber hinaus schlug das Bauministerium vor, dass die Regierung die Volkskomitees der Provinzen und Städte dazu verpflichten soll, mindestens 30 % aller voraussichtlich im Zeitraum 2026–2030 geplanten gewerblichen Wohnungsbauprojekte für den Bau von bezahlbarem Gewerbewohnungsbau zu reservieren.

Die C-Holdings Company übergibt Wohnungen an Bewohner des Projekts The Maison (Bezirk Thu Dau Mot, Ho-Chi-Minh-Stadt). Foto: THAO NGUYEN

Angesichts der oben genannten Probleme erklärte der Finanz- und Bankenexperte Nguyen Tri Hieu, der Vorschlag des Bauministeriums, die Kreditvergabe von Geschäftsbanken an Käufer von Zweit- und Drittwohnungen einzuschränken, sei unvernünftig, da die Kreditvergabe stets von der Risikobereitschaft der Geschäftsbanken und der Rückzahlungsfähigkeit der Kunden abhänge. Die Einmischung des Bauministeriums in die Kreditpolitik der Banken, die in den Bereich der Geldpolitik fällt, könne Probleme verursachen. Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Rohstoff- und Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, der Verordnungsentwurf, wonach alle Immobilientransaktionen über einen staatlich verwalteten Mindestpreis abgewickelt werden müssten, sei seiner Funktion nicht gerecht und beeinträchtige die Entwicklung des Immobilienmarktes, da die Abwicklungsmodalitäten und -verfahren eingeschränkt seien. Dr. Pham Viet Thuan erklärte, Land sei ein Produktionsmittel und kein normales Handelsgut. Die Landnutzer müssten den Nutzungsprozess effizient gestalten. Daher sei eine spezifische Politik erforderlich, um einen im Laufe der Zeit tendenziell sinkenden Grundstückspreis in den jeweiligen Regionen festzulegen und so sicherzustellen, dass die Interessen der Bevölkerung im Vordergrund stünden.

Frau Tran Thi Cam Tu, Generaldirektorin von Exim Real Estate JSC (EximRS), erklärte, die Beschränkung der Bankkredite sei für den Immobilienmarkt äußerst heikel. Eine zu hastige Umsetzung berge die Gefahr eines „Einfrierens“ des Immobilienmarktes. Laut Frau Tu sei es in jüngster Zeit im gehobenen Immobiliensegment zu einem deutlichen Rückgang der Transaktionen gekommen. Gleichzeitig gebe es kein Angebot an kostengünstigen Gewerbeimmobilien. Daher könnten Investoren bei einer Kreditverknappung keine weiteren Projekte realisieren. Dies werde sich erheblich auf den gesamten Markt auswirken und ohne ein umfassendes Angebot die Nachfrage nach Eigenheimen über Generationen hinweg beeinträchtigen.

Brauchen nachhaltige Lösungen

Herr Nguyen Tri Hieu sagte, der Vorschlag des Bauministeriums sei zwar nur vorübergehend, zur langfristigen Lösung des Problems seien jedoch nachhaltigere Lösungen erforderlich.

Insbesondere werden Zweit-, Dritt- und Anlageimmobilien hoch besteuert. Dies verringert den Anreiz zur Spekulation und senkt somit die Immobilienpreise. Steuern allein reichen jedoch nicht aus. Es bedarf eines Marktmechanismus, der Angebot und Nachfrage ausgleicht. Steigt das Immobilienangebot ausreichend, um die Nachfrage zu decken, sinken die Immobilienpreise. Daher ist es neben langfristigen Maßnahmen notwendig, das Angebot zu fördern, um den Menschen den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen und so zur Senkung der Immobilienpreise beizutragen. Der Staat muss eine führende Rolle bei der Bereitstellung von Grundstücksfonds sowie bei der Durchführung von Verwaltungsverfahren und der Politik in Bezug auf Grundstücke und Kredite spielen. Das Problem in Vietnam besteht heute darin, dass das Immobilienangebot knapp ist, während die Nachfrage sehr hoch ist. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat die Immobilienpreise auf ein unangemessenes Niveau getrieben.

Dr. Le Xuan Nghia, ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Nationalen Finanzaufsichtsausschusses, teilte diese Ansicht und erklärte, dass es der Regierung gemäß den Bestimmungen des Kreditinstitutsgesetzes nicht gestattet sei, in die Kreditaktivitäten von Geschäftsbanken einzugreifen. Ein solcher Eingriff würde die Geschäftsfreiheit der Banken verletzen und die Unabhängigkeit und Transparenz der Kreditaktivitäten beeinträchtigen.

Darüber hinaus ist die Unterscheidung zwischen dem „Erstwohnsitz“ und dem „Zweitwohnsitz“ eines Käufers äußerst kompliziert und schwierig umzusetzen. Geschäftsbanken verfügen weder über die Funktion noch über die Ressourcen, diese Aufgabe zu erfüllen, da die Begrenzung der Wohnungsbaudarlehen und die Senkung der Immobilienpreise nicht zu ihren Hauptaufgaben gehören.

Laut Dr. Le Xuan Nghia hat die Staatsbank in den letzten Jahrzehnten die Immobilienkreditvergabe durch hohe Kreditrisikoquoten von 150 bis 250 % kontrolliert. Wenn beispielsweise eine Geschäftsbank 100 Milliarden VND für Immobilien verleiht, berechnet die Staatsbank das entsprechende Risiko mit 150 bis 250 Milliarden VND. Dies zwingt die Banken, ihre Gewinne zur Bildung entsprechender Risikoreserven zu verwenden, was die Immobilienkreditvergabe indirekt einschränkt. Dr. Le Xuan Nghia ist davon überzeugt, dass die Kernaufgabe des vietnamesischen Immobilienmarktes darin besteht, für jedes Nachfragesegment geeignete Wohnprodukte zu entwickeln. Der Staat muss sich auf den Abbau rechtlicher Hindernisse konzentrieren, um das Angebot an preiswertem Wohnraum zu erhöhen, und gleichzeitig Maßnahmen zur Unterstützung von Eigenheimkäufern, insbesondere Geringverdienern, umsetzen. Er nannte das Beispiel Singapur, wo arme Menschen Wohnungsbaudarlehen zu einem festen Zinssatz von 2,5 % erhalten und die Regierung die Banken für den darüber liegenden Zinssatz entschädigt. Solche Lösungen können deutlich wirksamer sein als direkte Eingriffe in die Kreditpolitik der Banken.

Laut Dr. Pham Viet Thuan trägt die Begrenzung von Spekulationen durch die Anwendung von Steuersätzen, die bei der Registrierung auf der Transaktionszeit basieren, anstatt die Verwaltung über Online-Floors zu betreiben, zu einer stabilen Verwaltung von Immobilien bei. Um Spekulationen zu vermeiden, kann Vietnam daher sehr wirksame Instrumente zur Transaktionssteuer einsetzen. Beispielsweise werden Immobilientransaktionen innerhalb von 12 Monaten mit 20 % des Verkaufspreises besteuert, 36 Monate mit 10 % und 60 Monate mit 5 %. Für den Rest wird wie bisher eine Steuer von 2 % erhoben. „Die Verringerung von Spekulationen und die Senkung der jährlichen Grundstückspreise sind wirksame Instrumente zur Regulierung der Grundstückspreise und helfen den Menschen, in Zukunft Häuser zu kaufen. Die Schaffung sozialer Sicherheit muss jetzt schon in Betracht gezogen werden“, so Dr. Thuan.

Nicht im Einklang mit der internationalen Praxis

Laut Dr. Le Xuan Nghia kontrolliert derzeit weltweit kein Land die Immobilienpreise durch die Beschränkung von Krediten für Eigenheimkäufer. Daher steht die Anwendung der Maßnahme zur Reduzierung der Kreditlimits für Zweitwohnungen oder weitere Immobilien nicht im Einklang mit der internationalen Praxis und kann negative Auswirkungen auf den Markt haben.

Quelle: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm