Positives Signal
Seit September 2023 hat die Staatsbank den Leitzinssatz viermal gesenkt und gleichzeitig die Kredit- und Einlagenzinsen um 2–4 % im Vergleich zu zuvor gesenkt. Dadurch haben auch andere Investitionskanäle die Möglichkeit, Kapital von Banken und Kreditinstituten zu erhalten. Kürzlich haben auch einige nichtstaatliche Geschäftsbanken kurzfristige Kredite zur Liquiditätsförderung, Konsumentenkredite und den Wohnungsbau zu einem Zinssatz von etwa 4,5–5 % pro Jahr angeboten.
Ein Vertreter der vietnamesischen Staatsbank, Zweigstelle Nghe An , sagte: „Bezüglich des Unterstützungspakets in Höhe von 120 Billionen VND für Investitionen in Sozialwohnungsprojekte ist der Darlehenszinssatz zwar auf 8,2 % bzw. 8,7 %/Jahr für Eigenheimkäufer bzw. Investoren in Sozialwohnungsprojekte festgelegt worden, es wird jedoch erwartet, dass die Staatsbank alle sechs Monate eine Anpassung des Zinssatzes nach unten in Erwägung zieht.“
Bis November 2023 werden die Geschäftsbanken wie im Vorjahr weiterhin Kredite für Investitionen in den Bau und die Renovierung von Eigenheimen vergeben. Abhängig von der Einschätzung der Liquidität des Kreditnehmers werden die Banken Zinssätze zwischen 7,0 % und 8,5 % pro Jahr anwenden. Je kürzer die Kreditlaufzeit, desto niedriger der Zinssatz und umgekehrt.
Was Immobilieninvestitionskredite betrifft, haben Geschäftsbanken bisher nur Immobilieninvestitionsprojekte vergeben, deren Legalität gewährleistet ist. Das 120 Billionen VND umfassende Kreditpaket umfasst ausschließlich Unternehmen, die sich in der Prüfungsphase befinden und noch keine Kreditanträge gestellt haben, sodass keine ausstehenden Schulden bestehen.
Die State Bank – Nghe An Branch gab bekannt, dass sich die ausstehenden Kredite für den Immobiliensektor in der Region zum 30. Oktober 2023 auf 23.865 Milliarden VND beliefen, was 8,2 % der gesamten ausstehenden Kredite entspricht, ein Anstieg von 8,7 % im Vergleich zum Ende des Jahres 2022.
Zuvor hatte ein Vertreter der Nghe An-Filiale der Staatsbank von Vietnam gegenüber Reportern erklärt, dass die Zinssätze zwar stark gesunken seien, die Menge an ungenutztem Geld bei den Banken jedoch aufgrund der schwierigen Produktions- und Geschäftslage und der Zunahme der Überweisungen stetig zugenommen habe.
Laut einem Wirtschaftsanalysten sind Ersparnisse trotz gesunkener Zinsen und einer Abwertung des vietnamesischen Dong (VND) derzeit ein sicherer Hafen, da andere Anlageformen wie Gold und Aktien recht riskant sind. Sollten in naher Zukunft auf dem Immobilienmarkt, insbesondere auf Auktionsmärkten, angemessene, niedrigere Preise als zuvor erzielt werden, werden Investoren in Erwägung ziehen. Es ist gut möglich, dass sich der Cashflow umkehrt und in Immobilieninvestitionsformen verlagert.
Angesichts der hohen Geldüberweisungen im Ausland arbeitender Kinder ziehen viele Familien zum Jahresende Investitionen in Land in Erwägung. Bei einer Grundstücksversteigerung in der Gemeinde Dien Hai (Dien Chau) sahen wir zwei Familien aus Weiler 1, die über eine Teilnahme an der Versteigerung eines Grundstücks diskutierten. Herr NKK aus Weiler 1 der Gemeinde Dien Hai erzählte, dass sein Sohn seit über einem Jahr im Ausland arbeite und verheiratet sei. Deshalb habe er mit seinen Schwiegereltern über den Kauf von zwei Ausschreibungsunterlagen für ein geplantes Grundstück mit einer Fläche von 180 m² gesprochen. Der Startpreis liege bei 614 Millionen VND, und sie würden voraussichtlich bis zu 700 Millionen VND bieten. An der Versteigerung nehmen jedoch viele Dokumente von außerhalb der Gemeinde teil, sodass die beiden Männer befürchten, dass der erfolgreiche Gebotspreis wahrscheinlich 700 Millionen VND oder sogar über 800 Millionen VND übersteigen wird.
Herr Le Tuan Thinh, Vertreter eines Handelssaals, der gerade an der Versteigerung eines 33 Grundstücke umfassenden Planungsgebiets im Weiler Xuan Hoa, Gemeinde Nghi Duc (Stadt Vinh), teilgenommen hat, analysierte: Nach zwei Jahren stagnierender Grundstückspreise und einem Rückgang von 20 – 30 % im Vergleich zu vorher gibt es nur noch Bewerbungen für die Teilnahme an der Versteigerung von guten Planungsgebieten und angemessenen Anfangspreisen.
Nach Angaben des Ministeriums für Arbeit, Kriegsinvaliden und Soziales erhält Nghe An mit seinen über 88.000 Vertragsarbeitern jährlich 650 Millionen US-Dollar aus dem Ausland, was 15.000 Milliarden VND entspricht. Zählt man die über 20.000 Arbeiter hinzu, die über andere Kanäle frei ins Ausland gehen, belaufen sich die jährlichen Überweisungen auf rund 1,4 Milliarden US-Dollar, was fast 35.000 Milliarden VND entspricht. Bleiben die Sparzinsen niedrig und fließen nur 30 % des oben genannten Betrags in den Immobilienmarkt, werden sich die Grundstücksauktionen allmählich wieder beleben.
Prognosen
Wann erholt sich der Immobilienmarkt? Angesichts der Situation und Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren ist uns bewusst, dass diese Frage nicht leicht zu beantworten ist. Auf einer kürzlich von der Zeitung „Business Forum“ organisierten Konferenz äußerten sich Experten und erfahrene Immobilieninvestoren eher zurückhaltend. Wir hoffen daher, dass die Zinsen bis Ende 2024 sinken und das Vertrauen der Anleger zurückkehrt.
Herr Nguyen Van Ba, Vizepräsident der Nghe An Real Estate Association, erklärte: „Die jüngsten Auktionen mit vielen Teilnehmern und erfolgreichen Auktionen in Vinh City und im Distrikt Dien Chau verliefen recht positiv. Auch in Hanoi gab es Anfang Dezember bei den Grundstücksauktionen in den Vororten, die bald zu urbanen Gebieten werden, mehr Käufer. Das ist ein Unterschied zum Vorjahr. Es ist jedoch noch zu früh, um zu bestätigen, dass der Immobilienmarkt „aufgewärmt“ ist.“
Ein Vertreter des Tecco-Handelsraums in Nghe An fügte hinzu: „In diesem Jahr hat die Gruppe keine neuen Produkte in Nghe An, aber der Markt ist aktiver als vor drei Monaten, und nur Kunden mit echtem Bedarf haben Bestellungen aufgegeben.“ Derzeit ist der Wohnungsmarkt nicht nur in Nghe An, sondern auch landesweit im Durchschnitt ruhig. Das ist unvermeidlich, denn die Wirtschaft ist in diesem Jahr schwierig, Unternehmen mangelt es an Aufträgen, Arbeitnehmern an Arbeitsplätzen …
In einem Gespräch mit uns sagte Herr Bach Hung Hau, stellvertretender Direktor des Property Auction Service Center (Justizministerium), dass die Zahl der Leute mit echtem Kaufbedarf zwar gestiegen sei, es aber immer noch Landversteigerungen gebe und Makler an Auktionen teilnähmen und dann nach Profitgier trachteten. Die Landversteigerungen in den Bezirken Do Luong, Nghi Loc, Dien Chau und Vinh City haben aufgrund der schönen Baugebiete, der hohen Rentabilität und des angemessenen Anfangspreises viele Käufer. Diese Auktionsgebiete werden von den Auktionshäusern oft für mehr als die Hälfte der Grundstücke gekauft und nach Abschluss der Auktion für eine Differenz von 50 bis 100 Millionen VND/Grundstück übertragen. Es gibt jedoch auch Baugebiete wie die Gemeinden Dien Loi, Dien Dong (Dien Chau) und Nghi An (Vinh City), die trotz mehrerer Ankündigungen keine Käufer fanden.
Ein Mitglied des Auktionsaufsichtsteams des Distrikts Dien Chau teilte mit: „Normalerweise ist es besser, je mehr Teilnehmer an der Auktion teilnehmen und je höher der Gebotspreis ist. Wenn die Erhöhung jedoch zu hoch ist, einschließlich der dominanten Beteiligung der Stockwerke wie im Jahr 2021, besteht die Angst, die Anzahlung zu verlieren.“
Unterdessen erklärte Herr Nguyen The Anh, ein Immobilienmakler aus der Gemeinde Nghi Phu (Stadt Vinh), der regelmäßig nach Da Nang und Ho Chi Minh fährt, um Geschäfte zu vermitteln: „Derzeit befindet sich der Immobilienmarkt des Landes in einer Talsohle, tendiert überwiegend seitwärts und es finden nur wenige Transaktionen statt. Bei der Beobachtung des Marktes stellen wir fest, dass nur das Auktionssegment in Nghe An und Hanoi etwas aktiver ist. Dank der hohen Überweisungssumme der Bürger und der an den Auktionen beteiligten Auktionshäuser sind die Transaktionen umfangreicher. Verglichen mit großen Städten ist der Markt in Nghe An klein. Das „Aufwärmen“ wird früher oder später noch von den großen Märkten abhängen. Ob die Spannung erhalten bleibt und eine Grundlage für das folgende Jahr geschaffen wird, hängt auch davon ab, wie Investitionen angezogen werden und wie Arbeitskräfte und Fachkräfte zum Arbeiten nach Nghe An gelockt werden. Dadurch entsteht der Bedarf, ein Haus zu mieten oder zu besitzen. Außerdem ist die Menge der Überweisungen hoch, wenn der Wechselkurs des Euro (Europa), des US-Dollars oder des japanischen Yen stabil ist, und die Versteigerung von Land im ländlichen Raum wird stärker florieren.
Ein Vertreter des Nghe An Province Land Fund Development Center kommentierte die Markttrends wie folgt: „Bis zum Jahr 2024 müssen die Gemeinden geplante Gebiete überprüfen und zu einem angemesseneren Preis versteigern, um Investoren anzuziehen und so eine positive psychologische Dynamik für den Markt zu schaffen.“
Weitere wichtige Informationen für den Immobilienmarkt im kommenden Jahr sind das Wohnungsbaugesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und insbesondere das neue Grundstücksgesetz. Sollte die Nationalversammlung den Steuerplan für Zweit- und Mehrimmobilienbesitzer finalisieren und die Regierung die Zahlung von Grundstücks- und Immobilienübertragungen per Banküberweisung vorschreiben sowie die Kontrollen und Überprüfungen zur Verhinderung von Steuerhinterziehung verstärken, wird der Markt mehr oder weniger stark betroffen sein.
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